LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 janvier 2017), que, le 7 juillet 2011, la société CMCIC Lease a conclu avec la société civile immobilière 77[...] (la SCI) un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble qu'elle a, le même jour, partiellement donné en sous-location à la société par actions simplifiée à associé unique Large Network Administration (la société LNA) ; que, les 8 et 16 février 2012, la SCI a conféré à la société LNA une faculté de résiliation anticipée au 31 décembre 2013 ; que, par acte extrajudiciaire du 28 juin 2013, la société LNA a délivré un congé à la SCI pour cette date ; que, le 9 janvier 2014, la société LNA a assigné la SCI et l'huissier de justice, la société civile professionnelle Coudert et Flammery, en validité du congé et en remboursement d'appels de provisions sur charges et, subsidiairement, en garantie ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal de la SCI, ci-après annexé :
Attendu que la SCI, l'administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de cette société font grief à l'arrêt de déclarer valable le congé et de rejeter les demandes de la SCI au titre de l'exécution du contrat de sous-location et du remboursement du dépôt de garantie ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, si l'acte avait été délivré à la requête de la société SCC services, il avait mentionné que cette société venait aux droits de la société LNA, la cour d'appel a pu retenir, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que les mentions figurant à l'acte ne laissaient planer aucun doute quant au contrat de location concerné et que l'irrégularité constatée constituait un vice de forme pour lequel aucun grief n'était démontré ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident de la société LNA, ci-après annexé :
Attendu que, la cassation n'étant pas prononcée sur le pourvoi principal, le premier moyen du pourvoi incident, pris d'une annulation par voie de conséquence, est devenu sans portée ;
Sur le second moyen du pourvoi incident de la société LNA, ci-après annexé :
Attendu que la société LNA fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en remboursement des appels de provisions sur charges pour les années 2011 à 2013 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 3.2 du contrat de sous-location signé entre les parties prévoyait qu'au terme de chaque exercice, le locataire principal établirait un décompte des charges réellement payées sur lequel seraient imputées les provisions versées, qu'une régularisation serait effectuée le mois suivant l'arrêté annuel des comptes, que le sous-locataire devait recevoir tous justificatifs de cette régularisation et que, le 6 janvier 2015, en cours d'instance, la SCI avait adressé à la société LNA un récapitulatif des charges locatives, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit, sans dénaturation, que le retard de production des justificatifs des charges, intervenue dans le délai quinquennal de prescription, n'ouvrait pas droit à remboursement des provisions versées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la SCI du 77[...] , la SELARL FHB, prise en la personne de Mme X..., en qualité d'administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SCI et M. Z... , en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SCI aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société du 77[...] , la société FHB, ès qualités et M. Patrick Z... , ès qualités, demandeurs au pourvoi principal
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré valide le congé délivré le 28 juin 2013 à la SCI 77 [...] et d'avoir, par voie de conséquence, débouté la SCI 77 [...] de ses demandes tendant à l'exécution du contrat de sous-location du 7 juillet 2011 et condamné cette société à rembourser à la Sasu LNA la somme de 67 414,41 euros versée à titre de dépôt de garantie ;
Aux motifs que, sur la validité du congé délivré le 28 juin 2013, selon l'article 117 du code de procédure civile : « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : le défaut de capacité d'ester en justice ; le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ; le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice » ; que les dispositions de cet article, qui concernent en premier lieu les actes de procédures et non les actes extrajudiciaires, ne sont applicables aux actes d'huissier de justice que dans la mesure où l'article 649 du code de procédure civile procède par renvoi aux dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure pour ce qui concerne celle des actes d'huissier de justice ; mais que les irrégularités de fond qu'énonce limitativement l'article 117 du code de procédure civile ne concernent que des cas d'actes de procédure effectués ou délivrés à l'occasion d'une procédure judiciaire, qu'ils le soient par huissier de justice ou par toute autre personne habilitée ; qu'or, en l'espèce, l'acte litigieux du 28 juin 2013 est un acte extrajudiciaire délivré hors de tout litige pour mettre fin à un contrat et ne peut donc ressortir que des nullités des actes pour vice de forme, telles que régies par l'article 114 du code de procédure civile ; que selon cet article : « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief qui lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public » ; qu'à cet égard, il doit être constaté que le congé du preneur, mis aux débats, délivré le 28 juin 2013 par l'office de la SCP Coudert et Flammery, à effet au 31 décembre 2013, l'a été dans le délai de six mois précédant cette date, en application de l'article 5 de l'avenant du 8 février 2012 au bail de sous-location dans le cadre d'un contrat de crédit-bail du 7 juillet 2011 ; que cet acte a été remis à la personne de Maïté Y..., juriste, qui a déclaré être habilitée à le recevoir ; que la SCI 77 [...] a attendu le 13 septembre 2013, soit plus de deux mois et demi, pour adresser une lettre recommandée avec avis de réception à la société LNA s'étonnant que le congé ait été délivré à la requête de la société SCC Services, avec laquelle elle disait n'avoir aucun lien ; que, ce faisant, elle privait la société LNA de pouvoir éventuellement régulariser l'acte querellé dans le délai de six mois requis pour signifier le congé ; que néanmoins, les mentions figurant à l'acte signifié le 28 juin 2013 ne laissent aucun doute quant au contrat de location qu'il vise et pour lequel le congé est donné ; que même si la SCP Coudert et Flammery a, par erreur, indiqué sur cet acte qu'elle agissait à la requête de la société SCC Services, c'était en qualité de venant aux droits de la société LNA, sa sous-locataire, expressément mentionnée dans cet acte ; que d'ailleurs, par lettre recommandée avec avis de réception du 24 septembre 2013, la SCI 77 [...] a indiqué à la société LNA que si elle considérait comme nul et de nul effet l'acte de congé notifié le 28 juin 2013, elle comprenait toutefois « qu'en dépit de l'irrégularité du congé, la volonté de LNA [était] de mettre un terme au contrat de sous-location au 31 décembre 2013 » et, regrettant l'annonce tardive de cette décision, de lui annoncer être ouverte à son « souhait de trouver un terrain d'entente dans l'intérêt respectif de nos sociétés » ; qu'il se déduit de ces échanges de correspondances que le vice de forme, contenu dans l'acte, doit être considéré comme ayant fait l'objet d'une régularisation, qui couvre le grief éventuel auquel la SCI 77 [...] pourrait prétendre ; qu'au sujet de ce grief, la SCI 77 [...] évoque l'incertitude dans laquelle elle aurait été plongée et qui serait née de la possibilité pour le preneur de contester cet acte qui n'émanerait pas du titulaire du droit invoqué ; mais que force est de constater que cette incertitude, affirmée mais non établie par les pièces mises aux débats, a été levée dès que la bailleresse a réagi, au demeurant tardivement, à la signification de l'acte litigieux qui laissait apparaître que la sous-locataire s'était vu substituer une autre société ; que la cour, infirmant donc le jugement sur ce point, dira n'y avoir lieu à annulation du congé délivré le 28 juin 2013 (arrêt attaqué, p. 19, § 2 à p. 20, pénult. §) ;
Aux motifs que, sur les effets du congé, sans qu'il soit besoin d'examiner l'intérêt à agir de la SCI 77 [...] à solliciter le paiement des loyers, charges et taxes postérieurs au 31 décembre 2013, la validation du congé à cette date prive de fondement juridique les demandes que la SCI 77 [...] formule en ce sens et pour lesquelles elle a obtenu condamnation de la société LNA à lui régler une somme de 923 683,40 euros, outre 129 556,29 euros de majorations de retard et 46 184 euros d'indemnité supplémentaire ; que, réformant le jugement sur ce point, la cour déboutera la SCI 77 [...] de l'ensemble de ses demandes de ce chef ; qu'il en sera de même quant à la condamnation de la société LNA à garnir, entretenir, assurer et occuper les lieux objet du contrat de sous-location et d'en justifier, sous astreinte, auprès de la SCI 77 [...], demande qui devient sans objet (arrêt attaqué, p. 21, § 3 à 5) ;
Et aux motifs que, sur le remboursement du dépôt de garantie, la société LNA maintient en cause d'appel sa demande à l'encontre de la SCI 77 [...] de remboursement du dépôt de garantie à hauteur de 67 414,41 euros, implicitement rejetée par le tribunal qui, annulant le congé, a condamné la société LNA à poursuivre l'exécution du contrat de sous-location ; que la SCI 77 [...] ne conteste à titre subsidiaire ni le principe, ni le montant de ce remboursement, auquel la cour fera donc droit (arrêt attaqué, p. 21, § 6 et 7) ;
1°) Alors que, conformément à l'article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d'huissier de justice, fussent-ils extrajudiciaires, est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure, en ce qui concerne tant les vices de forme que les irrégularités de fond ; qu'en jugeant que le caractère extrajudiciaire de l'acte d'huissier du 28 juin 2013 rendait, par principe, inapplicables les dispositions relatives à la nullité des actes de procédure pour irrégularité de fond, et en retenant, par conséquent, que cet acte ne pouvait relever que des seules dispositions afférentes à la nullité des actes de procédure pour vice de forme, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
2°) Alors que le défaut de pouvoir de la personne qui fait délivrer un congé par acte d'huissier de justice constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte ; que la nullité résultant de cette irrégularité de fond est régie par les articles 117 et suivants du code de procédure civile, rendus applicables par l'article 649 du même code ; qu'il résultait des propres constatations de l'arrêt attaqué (p. 20, § 2) que le congé donné le 28 juin 2013 par acte d'huissier avait été délivré au nom de la société SCC Services, tiers au contrat de sous-location existant entre la SCI 77 [...] et la société LNA ; qu'en assimilant cette irrégularité à un vice de forme, et en assujettissant sa sanction aux dispositions des articles 114 et 115 du code de procédure civile, quand il s'agissait en réalité d'une irrégularité de fond dont la sanction relevait des articles 117, 119 et 121 du même code, la cour d'appel a violé lesdits articles, ensemble l'article 649 du code de procédure civile ;
3°) Alors que la nullité de fond du congé délivré par acte d'huissier à la requête d'une personne dépourvue de pouvoir n'est plus susceptible d'être couverte passé le délai de préavis prévu au contrat de bail ; qu'il résultait des propres constatations de l'arrêt attaqué (p. 19, pénult. § et p. 20, § 1) que le contrat de sous-location du 7 juillet 2011 imposait au preneur de respecter un préavis de six mois pour donner congé, et qu'aucune régularisation de l'acte extrajudiciaire du 28 juin 2013 n'était intervenue dans ce délai ; qu'en refusant néanmoins de prononcer la nullité de cet acte, par la considération qu'un échange de courriers intervenu entre les parties au contrat moins de six mois avant la prise d'effet du congé avait permis de lever toute incertitude quant à la volonté du véritable locataire de mettre fin à la sous-location au 31 décembre 2013, la cour d'appel a violé les articles 121 et 649 du code de procédure civile, ensemble l'article 1134 ancien du code civil, applicable à la cause ;
4°) Alors que le bailleur, qui reçoit signification d'un congé affecté d'une irrégularité, ne commet pas de faute en s'abstenant de signaler cette irrégularité au preneur ; qu'en relevant que la SCI 77 [...] avait attendu le 13 septembre 2013 pour s'étonner auprès de la société LNA du congé délivré le 28 juin 2013 au nom de la société SCC Services, tiers au contrat de sous-location, et que, ce faisant, elle avait privé la société LNA de la possibilité de régulariser l'acte dans le délai de six mois requis pour signifier le congé, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 117, 121 et 649 du code de procédure civile, ensemble l'article 1134 ancien du code civil, applicable à la cause. Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Large network administration, demanderesse au pourvoi incident
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il avait condamné la SCP Coudert et Flammery à garantir la société LNA de toutes condamnations, à l'exclusion des astreintes, prononcées à son encontre au profit de la SCI 77 [...] et d'AVOIR débouté la société LNA de ses demandes tendant à voir la SCP Coudert et Flammery condamnée à la garantir des loyers, charges, taxes, impôts, et indemnités accessoires, ainsi que de toutes condamnations pécuniaires prononcées à son encontre au profit de la SCI 77 [...] au titre du contrat de sous-location et de son avenant, correspondant à des sommes qui seraient dues postérieurement au 31 décembre 2013 jusqu'au terme du contrat de sous-location fixé au 7 juillet 2020, à lui payer toutes les sommes dues en exécution et/ou au titre du contrat de sous-location et de son avenant, et correspondant à des sommes qui seraient dues postérieurement ou 31 décembre 2013 jusqu'au terme du contrat de sous-location fixé ou 7 juillet 2020, à la garantir de toutes les conséquences financières et pécuniaires résultant de son obligation, si elle était retenue, d'occuper, entretenir, garnir et assurer les locaux objets du contrat de sous-location et son avenant, et à l'indemniser de l'ensemble de ses préjudices ;
AUX MOTIFS QUE la cour, infirmant le jugement sur ce point, dira n'y avoir lieu à annulation du congé délivré le 28 juin 2013 ; que le tribunal a fait droit à l'appel en garantie de la société LNA à l'encontre de la SCP Coudert et Flammery du fait de l'annulation du congé qu'elle a délivré le 28 juin 2013 ; que la cour ayant infirmé le jugement sur ce point, il n'y a pas lieu à condamnation de la SCP Coudert et Flammery à garantir la société LNA, qui ne se trouve plus débitrice d'aucune somme envers la SCI 77 [...] ;
ALORS QUE la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la société LNA demandait qu'en tout état de cause, la SCP Coudert et Flammery soit condamnée à la garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de la SCI 77 [...] et à réparer l'ensemble des préjudices qu'elle subirait en conséquence de la nullité du congé signifié par l'huissier de justice, si elle était prononcée ; qu'en application de l'article 624 du code de procédure civile, une cassation de l'arrêt en ce qu'il a validé le congé et débouté la SCI 77 [...] de ses demandes tendant à l'exécution du contrat de sous-location du 7 juillet 2011 atteindra donc nécessairement les dispositions par lesquelles la cour d'appel a, d'une part, infirmé le jugement en ce qu'il avait condamné la SCP Coudert et Flammery à garantir la société LNA de toutes condamnations, à l'exclusion des astreintes, prononcées à son encontre au profit de la SCI 77 [...] et, d'autre part, débouté la société LNA de ses demandes formées contre l'huissier de justice aux motifs que, le congé n'étant pas annulé, il n'y avait pas lieu à condamnation de la SCP Coudert et Flammery à garantir la société LNA, qui ne se trouve plus débitrice d'aucune somme envers la SCI 77 [...].
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il avait condamné la SCI 77 [...] à payer à la société LNA la somme de 83 169,87 € au titre des exercices 2012 et 2013 et d'AVOIR débouté la société LNA de ses demandes de remboursement des appels de provisions sur charges pour les années 2011 à 2013 ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article 3.2 de l'avenant du 8 février 2012 au contrat de sous-location, au terme de chaque exercice, le locataire principal établira un décompte des charges réellement payées sur lequel seront imputées les provisions versées. Une régularisation sera effectuée dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes relatifs aux charges et le différentiel éventuel sera payé dans les 30 jours de cette régularisation à l'autre partie par la partie qui en est redevable. Le sous-locataire recevra tous justificatifs des éléments ayant servi au calcul de cette régularisation ; que cet avenant prévoyait une prise d'effet au 1er décembre 2011 ; que la société LNA, se fondant sur les stipulations de cet article, reproche à la SCI 77 [...] de n'avoir procédé à aucun décompte annuel des charges et de ne lui avoir produit aucun justificatif, avant de verser aux débats, par message RPVA du 6 janvier 2015, un récapitulatif des charges locatives LNA, qu'elle estime être tardif et ouvrant droit à remboursement des appels de provisions sur charges pour les années 2011 à 2013, à hauteur de 120 508,14 € ; que le tribunal a partiellement fait droit à cette demande, en lui allouant une somme de 83 169,87 €, couvrant les appels prévisionnels des trois derniers trimestres 2012 et ceux de l'année 2013, estimant que le document produit par la SCI 77 [...] tant par sa forme que par sa date de communication ne satisfaisait pas aux exigences posées par l'avenant susvisé applicable aux exercices 2012 et 2013, exclusion faite du 1er appel provisionnel 2012 ; que la SCI 77 [...] lui rétorque justement que, si l'absence de justificatifs des charges réellement dues est susceptible d'ouvrir droit à remboursement des provisions versées, en l'espèce, le simple retard de production de ces justificatifs, néanmoins intervenue dans le délai quinquennal de prescription, ne saurait fonder un tel remboursement ; que la cour, infirmant le jugement de ce chef, dira donc n'y a avoir lieu à remboursement des provisions sollicité par la société LNA, qui ne conteste, à titre subsidiaire, que le solde de 940,27 euros, sans préciser en quoi cette somme ne serait pas due ;
1°) ALORS QUE l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rend sans cause les appels de provision à valoir sur leur paiement ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que, selon l'article 3.2 de l'avenant au contrat de sous-location, « au terme de chaque exercice », le locataire principal devait établir un décompte des charges réellement payées sur lequel seraient imputées les provisions versées et qu'une régularisation devait être effectuée « dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes relatifs aux charges », le différentiel éventuel devant être payé « dans les 30 jours de cette régularisation à l'autre partie par la partie qui en est redevable » et le sous-locataire devant recevoir tous justificatifs des éléments ayant servi au calcul de cette régularisation ; qu'en retenant que le simple retard de production des justificatifs des charges réellement dues, néanmoins intervenue dans le délai quinquennal de prescription, ne saurait justifier le remboursement des provisions versées, la cour d'appel a violé les articles 1131 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges ; que la société LNA faisait valoir que, selon l'article 3.2 de l'avenant au contrat de sous-location, « au terme de chaque exercice », le locataire principal devait établir un décomptes des charges réellement payées sur lequel seraient imputées les provisions versées et qu'une régularisation devait être effectuée « dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes relatifs aux charges », le différentiel éventuel devant être payé « dans les 30 jours de cette régularisation à l'autre partie par la partie qui en est redevable » et le sous-locataire devant recevoir tous justificatifs des éléments ayant servi au calcul de cette régularisation ; qu'en retenant que le simple retard de production des justificatifs des charges réellement dues ne saurait justifier le remboursement des provisions versées sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la SCI 77 [...] ne s'était pas abstenue de procéder à la régularisation des charges dans les conditions prévues au bail, ce qui rendait sans cause les appels de provision, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QU'en tout état de cause, le juge ne peut dénaturer les conclusions des parties ; que la société LNA soutenait, à titre subsidiaire, que le « récapitulatif » des charges communiqué tardivement par la SCI 77 [...] ne justifie pas de l'intégralité des provisions sur charges appelées et payées et qu'il en ressortait un différentiel de 940,27 € à la date du 31 décembre 2013, que la SCI devait donc lui rembourser ; qu'en retenant que la société LNA n'aurait pas précisé en quoi cette somme n'était pas due, la cour d'appel a dénaturé ses conclusions et violé l'article 4 du code de procédure civile.
