LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 25 juillet 2016), qu'en avril 2012, M. X..., propriétaire d'une parcelle de terre donnée à bail rural à Mme Y..., a sollicité la résiliation de ce bail, sur le fondement de l'article L. 461-5 du code rural et de la pêche maritime, pour abus de jouissance du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'état des lieux d'entrée, annexé au bail, établissait le bon état des plantations, de l'arrosage, de l'écoulement des eaux, la qualité de la terre et de l'exposition et que M. X... avait été alerté en janvier 2012 et octobre 2012 sur l'état des terres par le service « terres incultes » du conseil général, qui lui avait demandé de remettre en valeur ces terres incultes ou sous-exploitées et ayant retenu souverainement que Mme Y... ne rapportait pas la preuve de la réalisation des travaux qu'elle avait envisagé d'effectuer et que l'absence d'exploitation du fonds pendant près de dix ans avait eu pour conséquence la disparition du verger et des plantations de cannes à sucre existants lors de la mise à disposition des lieux et était, à la date de la demande en résiliation du bail, de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé un abus de jouissance justifiant le prononcé de la résiliation du bail, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... et la condamne à payer à Me A... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour Mme Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement, prononcé la résiliation judiciaire du bail rural signé entre monsieur Joseph X... et madame Marie-Brigitte Y... le 22 novembre 2002 portant sur une partie du terrain cadastré [...] au lieu-dit [...], d'une contenance de 4ha 68a à compter de la notification de la décision ou de sa signification et d'avoir ordonné à madame Marie-Brigitte Y... et tous occupants de son chef d'évacuer les lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;
Aux motifs que, sur la résiliation judiciaire du bail rural monsieur Joseph Cléophas X... a sollicité la résiliation judiciaire du bail sur la base de deux manquements de madame Marie-Brigitte Y... : le défaut d'exploitation du fonds et le non-respect de la convention de mise à disposition au profit de la SCEA La Falaise : l'appelant invoque tout d'abord les dispositions de l'article 461-5 du code rural qui disposent que « le bailleur ne peut faire résilier le bail que dans les cas suivants : a) s'il apporte la preuve : 1º... 2º soit d'abus de jouissance du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » ; pour démontrer que madame Y... ne respecte pas cette obligation légale et contractuelle de cultiver le terrain loué, il produit : - des photographies prises en mars 2012, - un procès-verbal de constat établi le 27 février 2016, - une lettre d'avertissement de la Safer en date du 24 octobre 2012 et un courrier du 5 août 2014 de la Safer suite à une visite effectuée à sa demande, - l'état des lieux du 22 novembre 2002 précisant les cultures existantes au moment de la signature du bail ; l'appelant s'appuie ensuite, à titre subsidiaire sur l'alinéa 4 de l'article L. 461-29 du code rural, qui dispose que « le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation » ; il explique que madame Y... est associée de la SCEA de la Falaise avec son mari et son fils et qu'elle a mis à disposition de cette société les biens loués, que par application des dispositions susvisées, elle a l'obligation de participer de façon effective et permanente sur les lieux ce qui n'est pas le cas en l'espèce au vu de l'état actuel du terrain ; madame Y... conteste les déclarations de l'appelant selon lesquelles le terrain n'aurait été exploité que postérieurement à mars 2012, après la prise des photographies et fait valoir que l'appelant ne rapporte pas la preuve d'un mauvais état des arbres fruitiers et que ce dernier qui réside au milieu du terrain objet du bail n'ignore pas qu'elle cultive sur une partie des lieux du foin chloris et du foin bracharia, que le surplus du terrain a été réaménagé en prairies et que pour ce faire, elle a réalisé d'énormes travaux d'épierrage, de terrassement et d'irrigation ; elle conteste de même sa non-participation à la SCEA de la Falaise soutenue par l'appelant et souligne que monsieur X... se contente de l'affirmer sans apporter aucune preuve de sa réalité ; l'état des lieux type annexé au bail, versé en pièce 7 par l'appelant, montre que la parcelle [...] était exploitée en canne sur 2,50ha, 579 pieds plantés en 1999 sur 1,50ha, 570 pieds plantés en 1996 sur 1ha, l'état phytosanitaire de l'ensemble étant bon, et que la partie de 0,50ha supportait 164 arbres fruitiers (mangues et letchis), que la qualité de la terre de cette partie est bonne, l'arrosage naturel à volonté, toutes les espèces ont plus de 17 ans, l'état sanitaire est bon, la qualité technique et variétale est bonne, l'écoulement des eaux bien assuré et l'exposition bonne ; dans un courrier du 27 janvier 2012 adressé à monsieur X... mentionnant en objet « remise en culture des terres en friche, lettre de médiation » le responsable du service Aménagement Rural du conseil général de la Réunion relève que la parcelle [...] lui appartenant, située au lieu-dit [...] sur la commune de [...], d'une superficie de 4ha 83a 20ca était actuellement inculte ou manifestement sous exploitée et le priait de se mettre en contact avec la Safer ; suite à cet avertissement, la Cellule Terres Incultes du conseil général rappelait à monsieur X... dans un courrier du 24 octobre 2012, que la parcelle [...] était actuellement inculte ou manifestement sous-exploitée et lui demandait soit, s'il est agriculteur, de la mettre en valeur, soit d'en céder la jouissance, soit de les vendre ; la fiche analyse de l'état d'exploitation établie par la Safer lors d'un recensement en octobre 2011 (pièce 6 de l'appelant) précise que cette parcelle cadastrée [...] d'une surface de 48320 m2 présente les caractéristiques d'une friche de plus de 3 ans, en cours de mise en valeur ; le procès-verbal de constat effectué par maître C... à la requête de madame Y... le 25 avril 2013, contient les constatations suivantes : 'Sur la partie Nord.. : monsieur Y... m'indique que la variété de foin récolté est dénommée Chloris. Les pousses de fourrage plantées dans le sol, d'une dizaine de centimètres de hauteur, sont de couleur verte. Les terres bénéficient d'un système d'irrigation composé de points d'eau disséminés dans le sol, reliés entre eux par des tuyaux de caoutchouc, le tout connecté à un système de mise en route et d'arrêt automatisé... « Sur la partie Sud...Une partie des terres est plantée de fourrage de type BRACHARIA, selon les dires de monsieur Y.... Ces fourrages, qui atteignent une hauteur de soixante centimètres environ, ont une couleur verte prononcée. Ils bénéficient eux aussi d'un système d'irrigation composé de nombreux asperseurs. L'autre partie des terres est plantée d'arbres fruitiers dont chaque plant est équipé d'un système d'irrigation opérationnel, l'ensemble étant relié par des tuyaux en caoutchouc » ; la fiche médiation établie le 6 juin 2013 dans le cadre de cette procédure « terres incultes » résume l'entretien mené entre le médiateur et monsieur Y... cogérant de la SCEA La Falaise et mentionne : « *Observations de ce dernier : « Bracharia semé en 2012 mais ça n'a pas marché. Antérieurement, procédure administrative lente expliquant l'état de la friche. A ce jour, dossier contentieux avec le propriétaire »,* Etat des lieux : « Chloris semé vers 28 mai 2013 sur 2ha dit en friche. Irrigation en place avec système d'irrigation automatique. 0,5 ha verger de mangues et 2ha de foin en production »,* Projet : « poursuite exploitation dans le cadre de la SCEA La Falaise ».* Conclusion : « Proposition d'arrêt de la PTI pour motif de mise en exploitation, en attente prochaine CDAF en date du 20/06/2012 » ; suivant cet avis, le service Terres Incultes du conseil général informait monsieur X... que suite au lancement de la procédure « terres incultes », cette parcelle avait fait l'objet de travaux d'aménagement foncier et d'un changement de spéculation en juin 2013 et que cette situation avait alors motivé un retrait de la parcelle de cette procédure en juillet de la même année pour remise en exploitation, que « convoquée le 14 mai dernier sur les lieux, madame Marie Brigitte Y... s'est fait représenter par son époux, conjoint-collaborateur. Avec une délégation constituée du Président de la CDAF et de deux agents de la SAFER en charge de la procédure « terres incultes », nous avons pu apprécier l'état de ladite parcelle dont on peut distinguer quatre zones différentes : - une première (cf plan de situation - zone 1) sur la partie septentrionale de la parcelle occupant 60% de celle-ci, caractérisée par des vestiges de prairie de fauche et des asperseurs sur pieds. Cette zone avait fait l'objet d'un récent nettoyage mais restait manifestement sous-exploitée ; - une seconde (zone 2) sur la partie méridionale de la parcelle occupant 30% de celle-ci, caractérisée par de la prairie de fauche « écrasée » mais sans récolte apparente ; - une troisième (zone 3) occupant 10% de la parcelle plantée d'arbres fruitiers (manguiers) en état de production ; - une quatrième bâtie (zone 4) et occupée par le propriétaire, non concernée par le bail. Cette visite nous amène donc à constater un délaissement relatif du terrain. L'explication avancée par le conjoint du preneur est que, faute de temps et de moyens, ils ont exploité en priorité d'autres terrains, la parcelle [...] ayant toutefois fait l'objet d'un essai d'une variété de foin qui n'aurait semble-t-il pas donné satisfaction. Reconnaissant l'état de sous-exploitation manifeste de la parcelle, le conjoint-collaborateur s'engage à la remettre en valeur convenablement en replantant la moitié de la surface en banane (zone 1), le reste étant conservé en prairies et vergers. » ; dans le procès-verbal établi le 27 février 2016 à la demande de monsieur X... l'huissier, qui s'est transporté sur les lieux, écrit : « l'exploitation agricole dont s'agit cultivait des bananes et des mangues. Je constate que les bananiers ne sont plus entretenus, de nombreux pieds étant à terre ainsi que de nombreux régime de bananes. Je note que de hautes herbes empêchent quasiment d'évoluer dans cette parcelle et qu'il est quasiment impossible d'accéder aux différents pieds de mangues » ; Il résulte de l'ensemble des pièces du dossier et des observations des parties que la parcelle louée à madame Y... dans le cadre du bail rural du 22 novembre 2002, n'a pas été exploitée, selon les déclarations de monsieur Y... lui-même, avant 2012, ce qui a conduit le conseil général à engager la procédure « Terres Incultes » ; les travaux importants allégués par l'intimée ne sont nullement prouvés par la seule production du courrier du conseil général du 26 avril 2011 (pièce 4) et de l'offre de travaux (pièce 5) ; en effet, par cette lettre le conseil général informe seulement le gérant de la SCEA La Falaise que son dossier d'aide financière pour des travaux d'amélioration a été enregistré, que sur les deux entreprises ayant répondu à l'appel d'offre l'une d'elle est hors délai, et qu'il est dans l'attente de sa position sur la proposition restante à hauteur de 28.300 euros émanant de la Redetar ; l'offre de travaux versées aux débats a été établie par Michel B... et aucun élément ne permet de le relier à la société Redetar ; de plus, madame Y... qui ne communique pas la réponse apportée au conseil général, ne rapporte pas la preuve de la réalisation des travaux envisagés ni celle d'un paiement effectif correspondant au devis produit ; la lenteur administrative invoquée par monsieur Y... est inopérante pour justifier la non-exploitation des terres louées pendant près de 10 ans d'autant que la parcelle a été cédée à bail à madame Y... et non à la SCEA La Falaise qui n'était pas encore créée ni même en formation ; cette absence d'exploitation, qui explique l'état de friches dans lequel s'est trouvé le terrain au point d'être l'objet d'une procédure « Terre Inculte », a eu pour conséquence la disparition du verger et des plantations de cannes à sucre existants lors de la mise à disposition des lieux ainsi que cela résulte de l'état des lieux annexé au contrat de bail ; le preneur ne peut utilement s'exonérer en invoquant des plantations de fourrage en 2012 dans la mesure où d'une part, il ne prétend pas avoir sollicité l'autorisation du bailleur pour changer de culture et d'autre part, il ressort des courriers communiqués que cet essai n'a pas donné satisfaction ; enfin, le constat réalisé par huissier le 27 février 2016 démontre que le verger initial n'existe plus, que les arbres fruitiers, qui dataient selon l'état des lieux de plus de 17 ans, sont à l'abandon et que les bananiers, plantés en remplacement, ne sont pas plus entretenus ; ainsi, il ressort de l'ensemble des pièces du dossier que l'absence d'exploitation du fonds pendant près de 10 ans qui a eu pour conséquence de transformer en friches des plantations de cannes à sucre et un verger composé de 164 arbres vieux de plus de 3 ans, l'ensemble en bon état phytosanitaire et bien entretenus, était à la date de la demande en résiliation judiciaire, soit le 2 avril 2012, de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et justifie le prononcé de la résiliation du bail à compter de la notification ou à défaut de la signification du présent arrêt ;
1°) Alors que, selon l'article L. 461-5 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable en la cause, le bailleur ne peut faire résilier le bail que s'il rapporte la preuve soit de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance, soit d'abus de jouissance du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; que la non-exploitation de tout ou partie du bien ne compte pas au nombre des causes de résiliation du bail limitativement énumérées ; qu'en énonçant que l'absence d'exploitation du fonds pendant près de 10 ans était, à la date de la demande en résiliation judiciaire, de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et justifiait le prononcé de la résiliation du bail, la cour d'appel a violé l'article L. 461-5 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable en la cause ;
2°) Alors que le bailleur ne peut faire résilier le bail que s'il rapporte la preuve soit de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance, soit d'abus de jouissance du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; qu'en se bornant à constater que l'absence d'exploitation du fonds pendant près de dix ans, qui avait eu pour conséquence de transformer en friches des plantations de cannes à sucre et un verger était de nature à compromettre la bonne exploitation de ce fonds, sans caractériser l'abus de jouissance de madame Y... de nature à compromettre cette bonne exploitation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 461-5 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable en la cause ;
3°) Alors, subsidiairement, que, à supposer que le fait de compromettre la bonne exploitation du fonds puisse procéder d'une autre cause qu'un abus de jouissance, les agissements du preneur d'un bail rural ne peuvent être considérés comme des motifs de résiliation du bail que lorsqu'ils sont effectivement de nature à compromettre cette bonne exploitation du fonds ; qu'en se bornant à énoncer, pour prononcer la résiliation du bail rural conclu le 22 novembre 2002 entre madame Y... et monsieur X..., que l'absence d'exploitation du fonds pendant près de dix ans, qui avait eu pour conséquence de transformer en friches des plantations de cannes à sucre et un verger, était de nature à compromettre la bonne exploitation de ce fonds, sans préciser en quoi cette absence d'exploitation était, selon elle, de nature à compromettre cette bonne exploitation et à mettre en péril les terres affermées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-27 et L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.
