LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-658 du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que le montant de la rémunération ou de la commission de l'agent immobilier, ainsi que l'indication de la ou les parties qui en ont la charge, doivent être portés impérativement dans l'engagement des parties ;
Attendu que, pour condamner M. X... à payer à la société Bellivier conseils, anciennement dénommée société Rossignol (l'agent immobilier), une certaine somme au titre de sa rémunération, l'arrêt retient que les documents produits aux débats mettent en évidence le rôle d'intermédiaire joué par celle-ci entre le candidat acquéreur et le propriétaire ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater, comme il le lui incombait, que les actes authentiques de vente prévoyaient une commission au profit de l'agent immobilier, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et vu l'article L. 411-3 du code de l'organisation judiciaire, dont l'application est suggérée en demande ;
Attend qu'il résulte des productions que les contrats de vente ne contenaient aucune mention relative à la rémunération de l'agent immobilier ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande en paiement de dommages-intérêts de la société Bellivier conseils, l'arrêt rendu le 18 décembre 2013 par la cour d'appel de Montpellier ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Rejette la demande de la société Bellivier conseils en paiement de sa rémunération et ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant les juridictions du fond ;
La condamne aux dépens incluant ceux exposés devant les juges du fond ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à M. X... et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris, condamné M. Patrick X... à payer à la SAS BELLIVIER CONSEILS, venant aux droits de la SARL ROSSIGNOL, exerçant à l'enseigne « Cabinet d'affaires D... », la somme de 85.000€ au titre de sa rémunération, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2009 ;
Aux motifs propres que « sont versés aux débats les documents suivants : les deux mandats de vente concernant le local commercial et le fonds de commerce, conclus selon actes sous seing privé du 18 octobre 2008 entre Olivier A... et la SARL ROSSIGNOL, exerçant à l'enseigne « Cabinet d'Affaires D... », prévoyant que les rémunérations du mandataire, d'un montant respectif de 41 806,02 € hors taxe et de 12 541,80 € hors taxe, sont à la charge de l'acquéreur, la proposition d'achat en date du 16 février 2009 par laquelle Patrick X... reconnaît avoir visité, le 4 février 2009, le fonds de commerce du « CAFÉ du PORT », grâce à l'intervention du Cabinet D... et offre de l'acquérir au prix de 450 000€, se réservant par ailleurs la possibilité d'acquérir les murs à terme par le biais d'une promesse d'achat, un acte sous seing privé du 19 février 2009, par lequel Patrick X... s'engage à régler au Cabinet d'Affaires D... la somme de 85 000€ TTC à titre d'honoraires de négociations pour la réalisation de l'acquisition du fonds de commerce et des murs du Café du Port à [...], un courriel du 27 février 2009 par lequel Patrick X... indique à un membre du Cabinet D... qu'il a demandé à l'expert comptable de rajouter diverses dépenses dans le plan de financement, dont les 85 000€ TTC d'honoraires de D... , enfin, les deux actes authentiques en date du 23 octobre 2009 par lesquels la SCI WAY IMMOBILIER ayant pour gérant Patrick X... et la SARL NEW WAY SAVEURS, également représentée par Patrick X..., font l'acquisition auprès d'Olivier A... du local commercial et du fonds de commerce moyennant les prix respectifs de 175 000€ et de 440 000€ ; que ces éléments objectifs mettent en évidence le rôle d'intermédiaire joué par la SARL ROSSIGNOL exerçant à l'enseigne Cabinet D... , entre les candidats acquéreurs et le propriétaire ;
que le moyen des parties appelantes qui soutiennent que les ventes ont eu lieu sans l'assistance de la SARL ROSSIGNOL, devenue la SARL BELLIVIER CONSEILS, au motif qu'elle n'a pas déposé les offres devant le Tribunal de commerce et qu'elle n'était pas présente à la signature des actes authentiques, est inopérant ; que la SARL ROSSIGNOL s'est en effet rapprochée de l'ancien conseil de Patrick X... auquel elle a remis l'offre d'achat présentée en vue de sa transmission aux organes de la procédure collective dont Olivier A... faisait l'objet depuis le jugement initial de redressement judiciaire en date du 17 janvier 2006 ; c'est d'ailleurs l'existence de ces procédures qui explique qu'en l'espèce, aucun compromis ou promesse de vente n'ait été proposé à la signature des parties ; que le fait, également, que le local et le fonds de commerce se soient vendus respectivement à un prix supérieur et à un prix inférieur à celui visé dans le cadre des deux mandats de vente est, ainsi que le fait justement observer la SARL BELLIVIER CONSEILS, sans influence sur son droit à rémunération ; que ce mandat ne prévoit pas des prix de vente minimums mais des prix dits de présentation, négociables par essence ; qu'en présence d'un mandat régulier valable, la convention modifiant la rémunération du mandataire, est, contrairement aux affirmations des consorts X... - Y..., tout à fait licite ; que les appelants concluent enfin, à titre infiniment subsidiaire, à la réduction du montant de la rémunération due à l'agent immobilier, au regard des diligences effectivement accomplies ; que, outre le fait que Patrick X... a reconnu, à l'issue de l'acte du 19 février 2009, que le Cabinet d'Affaires D... avait parfaitement et pleinement accompli sa mission, il s'évince des pièces versées au débat que ce cabinet a établi, pour le compte de Patrick X..., une étude de recherche de financement qu'il a finalement trouvée auprès de la Société Générale ; que le fait que le Cabinet Z... ait oeuvré avec un expert comptable qui a apporté son expertise du chiffre, ce qui est un surcroît de garantie, n'est pas de nature à minimiser le volume et la qualité du travail fourni par l'agence qui a, à cette époque, régulièrement communiqué avec son client X... ; qu'il est acquis, enfin, que Patrick X... s'est opposé, en raison du désaccord apparu entre lui-même et le préposé de l'agence, « D... », à la présence de celle-ci lors de la signature des actes authentiques à PARIS le 23 octobre 2009 ; que l'absence d'établissement d'une promesse de vente ne peut, par ailleurs, être imputée à faute au Cabinet D... dans la mesure où la procédure collective frappant Olivier A... nécessite en toute hypothèse l'autorisation du juge commissaire ; que la SARL ROSSIGNOL, dont le rôle d'intermédiaire et les diligences accomplies sont clairement établis par les éléments du dossier, doit en conséquence être rémunérée à hauteur de la somme de 85.000€ figurant dans la reconnaissance d'honoraires en date du 19 février 2009 signée par Patrick X... » (arrêt attaqué, p. 6 et 7) ;
Et aux motifs, à les supposer adoptés, du premier juge que « La société ROSSIGNOL justifie de son droit à rémunération en versant aux débats : - les deux mandats de vente du fonds de commerce et des murs du local commercial intervenus le 18 octobre 2008 avec Monsieur Olivier A..., prévoyant la prise en charge par l'acquéreur de la rémunération du mandataire, - la proposition d'achat du fonds de commerce au prix de 450.000,00€ comprenant la rémunération de la société ROSSIGNOL, signée le 16 février 2009 par Monsieur Patrick X..., lequel reconnaît avoir visité le bien le 4 février 2009 grâce à l'intervention de celle-ci, - la reconnaissance d'honoraires du 19 février 2009, suivant laquelle Monsieur Patrick X... s'engage à régler, à la signature de l'acte définitif la somme de 85.000,00 € à titre d'honoraires de négociation pour la réalisation de l'acquisition du fonds de commerce et des murs au prix de 600.000,00 € net vendeur et reconnaît que le cabinet d'affaires D... a parfaitement et pleinement accompli sa mission, - le courrier électronique adressé le 27 février 2009 par Monsieur Patrick X... au cabinet D... l'informant qu'il a sollicité de l'expert comptable en charge de l'établissement d'un provisionnel, de rajouter dans le plan de financement, les 85.000 euros TTC d'honoraires de D... ; que ces différents documents qui fixent les conditions de détermination de la commission, lient les parties et doivent être exécutés conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil ; qu'il convient toutefois de relever qu'ils ne lient que Monsieur Patrick X... qui en est le seul signataire, et nullement la SCI WAY IMMOBILIER et la société NEW WAY SAVEURS lesquelles, cela est constant, n'ont pas repris les actes accomplis pour leur compte pendant la période de formation ; que le montant de la rémunération de la société ROSSIGNOL doit être envisagé au regard des diligences qu'elle a accomplies ; que les pièces du dossier démontrent qu'outre les actes habituels qui se sont concrétisés par l'échange de nombreux courriels, le cabinet D... a établi un dossier de financement détaillé (pièce n°10) ; que la société ROSSIGNOL n'est du reste pas contestée lorsqu'elle affirme avoir trouvé le financement auprès de la Société Générale ; qu'en revanche, il est constant que du fait de la situation juridique du vendeur Monsieur A..., en liquidation judiciaire, aucun compromis de vente n'a été établi par la société ROSSIGNOL, que la procédure pour parvenir à la cession s'est ensuite déroulée devant le tribunal de commerce par l'intermédiaire d'un avocat, puis devant le notaire dans des conditions ignorées, les actes n'étant pas produits aux débats ; qu'il n'est pas non plus établi qu'au 19 février 2009, Monsieur Patrick X... avait connaissance de cette situation ; que la mission de la société ROSSIGNOL n'ayant en toute hypothèse, été que partiellement exécutée, ses honoraires seront donc ramenés à la somme de 50.000,00 € » (jugement, p. 4 et 5) ;
1°) Alors que le montant de la rémunération ou de la commission de l'agent immobilier, ainsi que l'indication de la partie qui en a la charge, doivent être portés impérativement dans l'engagement des parties ; qu'au cas présent, l'acquéreur faisait valoir que l'engagement des parties ne stipulait pas que les frais d'agence seraient à sa charge (conclusions, p. 6, in fine, p. 8 in fine, et p.9, §4), et qu'il ne devait dès lors aucune commission à la société ROSSIGNOL, aux droit de laquelle venait la société BELLIVIER CONSEILS ; qu'en retenant, pour juger qu'une commission était due par M. X... à l'agent immobilier, que « des éléments objectifs mettent en évidence le rôle d'intermédiaire joué par la SARL ROSSIGNOL exerçant à l'enseigne Cabinet D... , entre les candidats acquéreurs et le propriétaire » (arrêt attaqué, p. 7, §1), qu' « en présence d'un mandat régulier valable, la convention modifiant la rémunération du mandataire est tout à fait licite » (arrêt, p. 7, in fine), et à supposer adoptés les motifs des premiers juges, que « différents documents, qui fixent les conditions de détermination de la commission, lient les parties et doivent être exécutés conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil » (jugement entrepris, p.5, §1), donc en se fondant sur les stipulations du mandat et de la reconnaissance d'honoraires, cependant que les actes de vente ne contenaient aucune mention relative à une commission de l'agent immobilier, la cour d'appel a violé les articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n°72-658 du 20 juillet 1972 ;
2°) Alors, en tout état de cause, que le montant de la rémunération ou de la commission de l'agent immobilier, ainsi que l'indication de la partie qui en a la charge, doivent être portés impérativement dans l'engagement des parties ; qu'au cas présent, l'acquéreur faisait valoir que l'engagement des parties ne stipulait pas que les frais d'agence seraient à sa charge (conclusions, p. 6, in fine, p. 8 in fine, et p.9, §4), et qu'il ne devait dès lors aucune commission à la société ROSSIGNOL, aux droit de laquelle venait la société BELLIVIER CONSEILS ; qu'en se contentant de retenir, pour juger qu'une commission était due par M. X... à l'agent immobilier, que « des éléments objectifs mettent en évidence le rôle d'intermédiaire joué par la SARL ROSSIGNOL exerçant à l'enseigne Cabinet D... , entre les candidats acquéreurs et le propriétaire » (arrêt attaqué, p. 7, §1), qu' « en présence d'un mandat régulier valable, la convention modifiant la rémunération du mandataire est tout à fait licite » (arrêt, p. 7, in fine), et que « différents documents, qui fixent les conditions de détermination de la commission, lient les parties et doivent être exécutés conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil » (jugement entrepris, p.5, §1), sans rechercher, comme elle y était invitée, si les actes de vente contenaient une mention relative à la commission de l'agent immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n°72-658 du 20 juillet 1972.
Le greffier de chambre
