LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1741 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 septembre 2016), que Mme X..., locataire d'une maison avec un jardin appartenant à M. Z..., ayant été empêchée de jouir de son logement en raison de travaux de transformation réalisés par son bailleur sans son consentement, l'a assigné en réintégration dans les lieux et en indemnisation de son préjudice ;
Attendu que, pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que l'appartement ne comporte plus qu'une pièce d'environ 3,5 mètres sur 3,5 mètres surplombée par une mezzanine, sans cuisine ni salle de bain, qu'il est encombré de matériaux de construction, les fenêtres ayant en outre été déposées et les plafonds et toiture éventrés, que M. Z... a transformé ses lots en une seule habitation, que le bail ne peut survivre à la disparition de la chose louée et que cette disparition fait obstacle aux demandes de réalisation des travaux et de réintégration dans les lieux loués ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, s'il existait une impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination ou s'il était nécessaire d'effectuer des travaux dont le coût excédait la valeur de cette chose, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de Mme X... en réalisation des travaux de remise en état et en réintégration dans le logement donné à bail et en réparation de son préjudice pour la période postérieure au 14 octobre 2012, l'arrêt rendu le 15 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à Mme X... la somme de 3 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour Mme X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté Mme X... de sa demande de réintégration dans les lieux donnés à bail par M. Philippe Z... et de sa demande de réparation du préjudice d'éviction à compter du 15 octobre 2012 et jusqu'à sa réintégration ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le premier juge n'a pas statué ultra petita en ce qu'il s'est borné à dire et juger que la disparition de la chose louée faisait obstacle aux demandes de réalisation des travaux sous astreinte et de réintégration dans les lieux initialement donnés à bail par Monsieur Philippe Z..., formulées par Madame Sylvie X... ; que le jugement déféré ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a débouté Madame Sylvie X... de ses demandes de ce chef ; que, sur les demandes indemnitaires de Madame Sylvie X... : sur les demandes de dispense du paiement du loyer à compter du 30 septembre 2008 jusqu'à la réintégration dans les lieux loués et de condamnation de Monsieur Z... à lui verser la somme de 1 150 € entre le 1er mai 2015 et sa réintégration dans son logement : que, pour les mêmes motifs que ceux ci-dessus exposés, Madame X... ne peut qu'être déboutée tant de sa demande tendant à être dégagée du paiement des loyers jusqu'à ce qu'elle soit réintégrée dans son logement, ainsi que de sa demande de condamnation de Monsieur Z... à lui verser la somme de 1 150 € à compter du 1er mai 2015 jusqu'à sa réintégration dans les lieux, étant observé au surplus que faire droit à ses deux demandes cumulatives reviendrait à l'indemniser deux fois du préjudice allégué ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur les demandes d'injonction de travaux sous astreinte et en paiement d'une indemnité mensuelle jusqu'à la réintégration ; que le 15 octobre 2012, Madame Sylvie X... n'était toujours pas en possession d'un logement mis aux normes de l'habitabilité et de la décence puisqu'il résulte du procès-verbal d'huissier établi le 19 septembre 2012 par la SCP Gatimel, que l'appartement est alors dans la même configuration amputée dans sa surface et encombré de matériaux de construction, les fenêtres ayant en outre été déposées et les plafonds et toiture éventrés ; que le tribunal ne pourra que constater l'éviction totale de Madame Sylvie X... et le cynisme de Monsieur Philippe Z... qui l'accusait dans son courrier du 16 octobre 2010 sus évoqué de ne pas vouloir "réintégrer par pure mauvaise foi" les lieux concernés ; que Madame Sylvie X... persiste à vouloir contraindre Monsieur Philippe Z... à procéder aux travaux de remise en état du logement tel qu'il lui a été loué avant l'édification du premier mur en parpaings alors qu'elle indique à ses écritures que son pavillon a été "amalgamé avec le pavillon contigu" ; qu'elle a d'ailleurs fait constater par la SCP Gatimel et associés le 17 septembre 2013 que l'ancienne porte d'entrée a été remplacée par une baie vitrée démunie de poignée et de serrure, identique aux nouvelles portes vitrées des deux autres pavillons ; qu'il est clair que Monsieur Philippe Z..., qui était alors présent sur les lieux pour affirmer que "les locaux (étaient) en travaux", a transformé ses lots en une seule habitation ; que le bail en date du 18 octobre 1988, dont le renouvellement tacite est arrivé à terme le 15 octobre 2012, ne peut survivre à la disparition de la chose louée, que Madame Sylvie X... n'a pu occuper personnellement et pour laquelle elle a d'ailleurs cessé de régler tous loyers et fournitures en 2010 et 2012 ; que sa demande de travaux sous astreinte qui est devenue sans objet sera rejetée, ainsi que sa demande tendant à être indemnisée de la totalité des loyers qu'elle paye à son actuel bailleur, Monsieur Franck Y... ;
1°) ALORS QU'à la destruction totale d'un bien doit être assimilée l'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de cette chose ; qu'en retenant, contrairement à ce que soutenait Mme X..., que le bien loué avait entièrement disparu en se bornant à relever qu'il avait été constaté le 15 octobre 2012 que son pavillon avait été « amalgamé avec le pavillon contigu » et que l'ancienne porte d'entrée avait été remplacée par une baie vitrée démunie de poignée et de serrure et identique aux baies voisines, les trois pavillons contigus ayant été transformés en une seule habitation, sans constater ainsi une impossibilité absolue et définitive de rétablir le bien dans son état d'origine pour en user conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux excédant sa valeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1741 du code civil ;
2°) ALORS, à titre subsidiaire, QUE, lorsque l'origine de la disparition de la chose louée n'est pas extérieure à la chose mais est imputable au bailleur, le bail n'est pas résilié de plein droit et le bailleur doit être condamné à effectuer les travaux de reconstruction pour permettre au preneur de réintégrer le bien ; que, s'il devait alors être retenu que le bien loué par Mme X... avait disparu, et dans la mesure où il résulte des constatations des juges du fond que cette disparition est le résultat de la décision de M. Z... de réunir le bien loué avec les deux pavillons mitoyens pour ne faire plus qu'un bâtiment, au mépris des droits de la locataire, la cour d'appel ne pouvait rejeter la demande de travaux de rétablissement que cette dernière formulait ; qu'en jugeant au contraire que le bail était résilié à compter du 15 octobre 2012 pour débouter Mme X... de ses demandes de réintégration et de réparation, la cour d'appel a violé l'article 1741 du code civil.
