LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 29 septembre 2016), que la société civile immobilière La colline (la SCI) a vendu à la société PJD investissements et à la société Vergezoise de réalisation, un immeuble au prix de 163 000 euros ; que ces sociétés ont donné la maison en location à M. et Mme Y..., associés de la SCI ; que la SCI a assigné les acquéreurs en rescision de la vente pour lésion de plus des sept-douzièmes ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que le collège expertal s'était fondé, pour l'évaluation par comparaison, sur la vente de deux biens, qui constituaient des termes de référence par la similitude de leur composition, de leur superficie et de leur situation géographique avec le bien litigieux, relevé que, lors de la vente de l'immeuble aux sociétés PJD investissements et Vergezoise de réalisation, cette maison était louée par la SCI à ses associés pour un loyer mensuel de 990 euros, ce qui justifiait l'application d'un abattement pour occupation, et que, pour la mise en oeuvre de la méthode par capitalisation du revenu locatif, il avait été fait application du loyer de 1 200 euros mensuel consenti à M. et Mme Y... par ces deux sociétés, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples allégations dépourvues d'offre de preuve et en a souverainement déduit, sans violation du principe de la contradiction ni modification de l'objet du litige, que le prix de vente de l'immeuble n'était pas lésionnaire, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière La colline aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière La colline et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la société PJD investissements et à la société Vergezoise de réalisation et celle de 2 000 euros à la Caisse d'épargne et de prévoyance du Languedoc-Roussillon ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société La Colline.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté comme non fondées les demandes de la SCI La Colline,
AUX MOTIFS QU'« en application des articles 1674 et suivants, la rescision de la vente pour cause de lésion doit être prononcée s'il est démontré que la vente a eu lieu pour une somme inférieure aux 5/12èmes de la valeur du bien. Le collège d'experts désigné par le jugement du 2 octobre 2012, composé de M. Alain Z..., de M. Jean-Marie A... et de M. Pascal B..., après synthèse de trois méthodes détaillées dans son rapport, a fixé à la somme de 351.975 €, la valeur de l'immeuble au jour de la vente, après un premier abattement de 5 % lié à l'occupation de l'immeuble et un second abattement de 5 % lié à l'absence de certificat de conformité, puisque la destination du bâtiment à usage de garage a été illégalement modifiée sur une surface de 40 m² et que le bassin de rétention exigé par le permis de construire n'a pas été creusé. La SCI La Colline met en cause le rapport déposé par le collège d'experts qui selon elle serait de connivence avec la SARL PJD Investissements et l'EURL Vergezoise de Réalisation, ce qui, en l'absence de tout élément objectif susceptible d'accréditer une telle affirmation, ne peut qu'être regardé comme une opinion désobligeante sans incidence de droit. La SARL PJD Investissements et l'EURL Vergezoise de Réalisation font d'ailleurs remarquer que s'il avait existé un doute à ce sujet, la SCI La Colline n'aurait pas manqué de les faire récuser, au visa des dispositions de l'article 234 du code de procédure civile, ce qu'elle n'a pas fait. La SCI La Colline critique l'application des trois méthodes d'évaluation utilisées par le collège d'experts mais c'est à juste titre que les premiers juges ont relevé que les estimations retenues reposaient sur des analyses précises et convaincantes, que les trois experts avaient fait une description détaillée de l'ensemble immobilier, que les trois méthodes employées, par comparaison, par capitalisation du revenu locatif et par reconstitution du coût d'acquisition du terrain et du coût de la construction, aboutissaient à des valeurs très voisines de l'ordre de 390.000 €. Sur la première méthode d'évaluation, la SCI La Colline conteste les éléments de comparaison qui ont été utilisés par le collège d'experts et soutient que la base Patrim qu'elle a consultée est plus pertinente que la base Perval qui a servi de base de références au collège d'experts qui ont fait observer que la base Patrim ne faisait pas autorité et qu'elle ne présentait que des valeurs indicatives pour des particuliers afin de les aider à estimer leur bien, que les références qu'ils avaient utilisées correspondaient à des villas vendues dont les superficies étaient comprises entre 135 et 165 m², qu'il était d'usage de pondérer la valeur unitaire en fonction de l'importance des superficies. Pour répondre à l'argumentation développée par la SCI La Colline et qui consiste à dire que le collège d'experts aurait dû retenir une valeur de 2.500 € par m² habitable qui correspond aux deux références les plus proches, l'application de cette valeur par m² serait limitée à la superficie régulièrement construite, soit environ 155 m², de telle sorte que la valeur du bien immobilier de la SCI La Colline n'excéderait pas en toute hypothèse 388.000 €. En ce qui concerne la méthode par capitalisation du revenu locatif, les critiques de la SCI La Colline quant au montant du loyer retenu par les experts, soit 1.200 € par mois sont inopérantes puisqu'elle même louait le bien pour un loyer mensuel de 990 €. La méthode d'évaluation du bien par la reconstitution de ses coûts d'acquisition et de construction qui a abouti au terme d'une analyse complète à la somme de 397.000 € sans tenir compte des abattements liés à l'absence de conformité de l'immeuble et à l'occupation de l'immeuble, est en réalité très proche des valeurs obtenues avec les deux premières méthodes et n'est pas remise en cause par les critiques formulées par la SCI La Colline. La SCI La Colline conteste les moins-values appliquées sur l'évaluation obtenue, soit 390.000 € à partir de la moyenne des résultats des trois méthodes utilisées. La première moins-value de 5 % est liée à l'occupation de la maison au moment de la vente et c'est à juste titre que la SARL PJD Investissements et l'EURL Vergezoise de Réalisation font valoir que le taux de cet abattement est particulièrement faible si on le compare à d'autres abattements résultant du fait qu'un immeuble est occupé à titre de résidence principale (abattement de 20 % sur la valeur d'un immeuble en matière de droits de succession, abattement de 30 % en matière de calcul de l'impôt sur la fortune). Le second abattement d'un taux de 5 % est tout aussi modéré dès lors que l'immeuble n'est pas conforme au permis de construire qui a été délivré, au regard de la superficie habitable et de l'absence de bassin de rétention. C'est donc à juste titre, par une motivation qui est approuvée, que les premiers juges ont considéré que le prix de vente était dépourvu de tout caractère lésionnaire. Il en serait autrement si le prix avait été inférieur à la somme de 146.656,25 €, ce qui n'a pas été le cas puisque le prix de vente a été égal à la somme de 163.000 €. Il est d'ailleurs observé que la valeur de revente qui avait été fixée entre les époux Y... et la SARL PJO Investissements et l'EURL Vergezoise de Réalisation était de 203.000 € » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS DU JUGEMENT QU'il est constant que l'immeuble était loué par la SCI La Colline aux époux Y... au moment de la vente ;
1°) ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en retenant les calculs des experts qui pour l'évaluation du bien par la méthode d'évaluation par comparaison avaient consulté une base Perval, sans annexer à leur rapport leurs recherches issues de cette base dont la SCI La Colline faisait valoir qu'elle n'est pas accessible au public, la Cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en ne recherchant pas ainsi qu'elle y était invitée par la SCI La Colline si s'agissant de l'évaluation de l'immeuble par capitalisation du revenu locatif, les experts pouvaient prendre pour référence le loyer du bail conclu entre la SARL JPD Investissement et les époux Y... quand ce loyer n'avait pas été fixé selon les prix du marché mais dans le cadre d'une opération globale aux termes de laquelle la bailleresse devait revendre le bien dans le délai d'un an moyennant une plus-value garantie de 40.000 €, ce qui justifiait un loyer minoré, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1674 du code civil ;
3°) ALORS QU'en énonçant par adoption des motifs du jugement qu'il serait constant que l'immeuble était loué par la SCI La Colline aux époux Y... au moment de la vente, quand la SCI La Colline contestait formellement l'existence d'un bail en faisant valoir que comme l'avaient admis les acquéreurs dans leur assignation devant le Tribunal d'instance de Nîmes, aucun bail n'existait sur l'immeuble à la date de la réalisation de la vente et que ce n'est que le 1er novembre 2008 soit postérieurement à la promesse synallagmatique de vente qu'un bail d'une durée d'un an a été conclu entre les époux Y... et les acquéreurs, la Cour d'appel a dénaturé le cadre du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzième il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente et par conséquent à la date de la promesse synallagmatique de vente ; qu'en l'espèce, la SCI La Colline faisait valoir que les experts ne pouvaient appliquer un abattement en raison d'un bail car comme l'avaient admis les acquéreurs dans leur assignation devant le Tribunal d'instance de Nîmes, aucun bail n'existait sur l'immeuble à la date de la réalisation de la vente et que ce n'est que le 1er novembre 2008 soit postérieurement à la promesse synallagmatique de vente qu'un bail d'une durée d'un an a été conclu entre les époux Y... et les acquéreurs ; qu'en entérinant l'application d'un abattement à raison raison d'une occupation de l'immeuble au moment de la vente, sans qu'il résulte de ses constatations que les acquéreurs auraient rapporté la preuve de l'existence d'un bail à la date de la promesse de vente le 29 septembre 2008, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1675 du code civil ;
5°) ALORS QU'en entérinant le rapport d'expertise et en appliquant un abattement à la valeur de l'immeuble en raison de travaux inachevés (enduits de façade et basse de rétention des eaux pluviales) sans répondre aux conclusions de l'a société La Colline qui faisait valoir que les experts avaient déjà défalqué le prix des travaux d'achèvement de l'évaluation de l'immeuble par reconstitution et que cet abattement faisait double emploi avec les décotes déjà appliquées dans le calcul de la valeur de l'immeuble, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
