LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 11 juillet 2016), que le syndicat des copropriétaires Les Balcons du Soleil (le syndicat) a assigné M. X..., copropriétaire, en paiement d'un arriéré de charges de copropriété ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la nullité du mandat du syndic ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, le 4 avril 2007, un précédent syndic avait ouvert, pour la copropriété, auprès de la Banque populaire des Alpes, un compte portant le numéro [...] et qu'il résultait des attestations de non-fusion des comptes de gestion que ce même compte avait été repris par le syndic actuel, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a souverainement retenu que le moyen tiré de l'absence d'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat devait être rejeté et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le troisième moyen :
Vu l'article 1153, alinéa 4, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour condamner M. X... au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que la résistance opposée par le débiteur au paiement de ses charges apparaît abusive et contribue à placer la copropriété en situation financière difficile ;
Qu'en statuant ainsi, sans relever la mauvaise foi du débiteur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du même code ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X... à payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts du chef de résistance abusive, l'arrêt rendu le 11 juillet 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires Les Balcons du soleil en paiement de dommages-intérêts ;
Dit n'y avoir lieu à modifier la charge des dépens exposés devant les juges du fond ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Les Balcons du soleil aux dépens exposés devant la Cour de cassation ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la fin de non-recevoir invoquée en défense par M. X... et d'avoir en conséquence condamné ce dernier à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Balcons du Soleil, agissant par son syndic la société Pellenq Immobilier, la somme principale de 2.520,67 euros au titre du solde débiteur de son compte de répartition de charges arrêté au 7 novembre 2012, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 février 2013 ;
AUX MOTIFS QUE, sur la nullité du mandat de la société Pellenq Immobilier, l'article 18, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965, fait obligation au syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versés sans délai toutes sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat et prévoit que la méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; que le 4 avril 2007, la société Z... Immobilier Loisir, représentée par M. Pierre Z... et alors syndic du syndicat des copropriétaires, a ouvert une convention de compte courant pour la copropriété Les Balcons du Soleil auprès de la Banque Populaire des Alpes ; que ce compte, qui porte le numéro [...], a été repris par la suite par la société Pellenq Immobilier, nouveau syndic, ainsi qu'il résulte des attestations de non-fusion des comptes de gestion établies les 22 octobre 2009 et 12 juin 2012 par la Banque Populaire des Alpes ; que c'est donc de manière inopérante que M. Dominique X... soutient qu'il n'est pas démontré qu'un compte séparé a été ouvert au nom du syndicat des copropriétaires ; que le rejet de sa demande de nullité du mandat de la société Pellenq Immobilier ou de fin de non-recevoir sera donc confirmé ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, sur la fin de non-recevoir tirée de la nullité du mandat du syndic, en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est tenu d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans un délai de trois mois suivant sa désignation, à peine de nullité de son mandat ; qu'un compte a été ouvert le 4 avril 2007 au nom de la copropriété Les Balcons du Soleil par M. Pierre Z..., agissant en qualité de syndic judiciaire provisoire, auprès de la Banque Populaire des Alpes sous le n° [...] ; que la Sarl Pellenq Immobilier a succédé à M. Z... en qualité de syndic en vertu d'une délibération votée par l'assemblée générale le 28 avril 2007 ; qu'il est établi par une attestation de la Banque Populaire des Alpes que le même compte est toujours en fonctionnement sous la signature de la société Pellenq Immobilier ; qu'aucun manquement n'est dès lors établi à l'encontre du syndic ;
1/ ALORS QUE le syndic est chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de M. X... tendant à voir constater la nullité de plein droit du mandat du syndic, la cour a énoncé qu'un compte n° [...] avait été ouvert le 4 avril 2007 au nom de la copropriété Les Balcons du Soleil, auprès de la Banque Populaire des Alpes, par la société Z... Immobilier Loisir, alors syndic, et que ce compte avait ensuite été repris par la société Pellenq Immobilier, nouveau syndic ; qu'en énonçant que le compte avait été ouvert « au nom de la copropriété », sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (Prod. 2, concl. p. 6 à 12), s'il ne résultait pas de la convention de compte courant du 4 avril 2007 et du relevé d'identité bancaire, que le compte intitulé « copro. Les Balcons du Soleil - Pierre Z... Immobilier » avait été ouvert au nom du syndic et non du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2/ ALORS QUE le syndic est chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de M. X... tendant à voir constater la nullité de plein droit du mandat du syndic, la cour a énoncé qu'un compte n° [...] avait été ouvert auprès de la Banque Populaire des Alpes le 4 avril 2007 par la société Z... Immobilier Loisir, alors syndic, au nom de la copropriété Les Balcons du Soleil et que ce compte avait ensuite été repris par la société Pellenq Immobilier, nouveau syndic, ainsi qu'il résultait des attestations de non-fusion des comptes de gestion établies les 22 octobre 2009 et 12 juin 2012 par la Banque Populaire des Alpes ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (Prod. 2, concl. p. 10 et 11), s'il ne résultait pas des attestations de non-fusion des comptes de gestion établies les 22 octobre 2009 et 12 juin 2012 par la Banque Populaire des Alpes (Prod. 4 et 6), que les comptes réservés aux opérations de gestion immobilières étaient ouverts en ses livres « au nom de Pellenq Immobilier » et non du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3/ ALORS QUE le syndic est chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ; qu'un sous-compte dans les comptes du syndic ne peut être qualifié de compte bancaire ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de M. X... tendant à voir constater la nullité de plein droit du mandat du syndic, la cour a énoncé qu'un compte n° [...] avait été ouvert auprès de la Banque Populaire des Alpes le 4 avril 2007 par la société Z... Immobilier Loisir,alors syndic, au nom de la copropriété Les Balcons du Soleil et que ce compte avait ensuite été repris par la société Pellenq Immobilier, nouveau syndic, ainsi qu'il résultait des attestations de non-fusion des comptes de gestion établies les 22 octobre 2009 et 12 juin 2012 par la Banque Populaire des Alpes ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (Prod. 2, concl. p. 11), si le compte n° [...] ouvert dans les livres de la Banque Populaire des Alpes pour la copropriété Les Balcons du Soleil n'était pas un sous-compte dans le compte ouvert au nom du syndic, qui ne pouvait dès lors être qualifié de compte bancaire séparé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Dominique X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les Balcons du Soleil, agissant par son syndic la société Pellenq Immobilier, la somme principale de 2.520,67 euros au titre du solde débiteur de son compte de répartition de charges arrêté au 7 novembre 2012, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 février 2013 ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'absence de preuve de la créance du syndicat des copropriétaires et la nullité des assemblées générales, comme l'a rappelé le tribunal : - le syndicat des copropriétaires produit aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les comptes des exercices, ainsi que les budgets prévisionnels pour l'ensemble de la période concernée par son action, - ces décisions sont opposables à l'ensemble des copropriétaires et autorisent le syndic à agir en recouvrement tant que la nullité n'en a pas été prononcée par une décision définitive ; que c'est donc de manière inopérante que M. Dominique X... soutient que les éléments produits par l'intimé ne lui permettent pas de retenir la créance qui lui est réclamée et de vérifier la réalité des prétentions du syndicat des copropriétaires ; que le litige portant sur la régularité formelle des délibérations de l'assemblée générale est sans influence sur l'obligation de chaque copropriétaire d'acquitter les charges résultant du règlement de copropriété ; que c'est donc en vain que M. Dominique X..., pour s'opposer au paiement de ses charges, se prévaut de la nullité des résolutions votées en assemblées générales les 31 octobre 2009, 9 octobre 2010, 4 juin 2011, 26 mai 2012 et 11 mai 2013 et qui font l'objet de recours devant cette cour ; que le rejet de la demande de nullité de ces résolutions sera en conséquence confirmé ; Sur les irrégularités affectant la répartition des charges, que les annexes propres à la répartition des charges spéciales mentionnées à l'article 50 du règlement de copropriété n'ont pas été jointes à l'acte authentique du 24 juillet 2004 et n'ont pas été soumises à la publicité foncière ; que pour autant et comme l'a jugé à bon droit le tribunal, il est admis, en l'absence de clé de répartition particulière, que le calcul des charges communes spéciales afférentes aux dépenses de chauffage, d'eau et d'électricité puisse être opéré au prorata des millièmes de copropriété ; que s'agissant des autres charges spéciales, dont la répartition doit être appréciée au regard du critère de l'utilité objective, une instance est pendante devant le tribunal de grande instance de Gap et la condamnation au paiement, comme l'a également relevé le tribunal, peut être prononcée à titre provisionnel afin de garantir le bon fonctionnement de la copropriété ; que l'assemblée générale du 28 avril 2007 a décidé de modifier la répartition des charges générales sur les bâtiments A et B et de dire que les appels de fonds émis postérieurement à cette assemblée générale devaient intégrer cette nouvelle répartition ; qu'il résulte d'un jugement du tribunal de grande instance de Gap du 10 janvier 2012 que ces délibérations n'ont pas induit de modification de la quote-part incombant à chaque propriétaire puisque la quote-part imputée à chaque copropriétaire subit automatiquement, d'après cette décision, une hausse mais n'est affectée d'aucune variation en ce qui concerne le mode de calcul et l'état de répartition entre chaque débiteur ; que le rejet des irrégularités commises affectant la répartition des charges sera donc confirmé ; Sur la répartition des charges, que Dominique X... se contente d'alléguer, sans en rapporter la preuve, que des dépenses qui ne peuvent pas être exigées sont réclamées de lui ; que par voie de conséquence, la décision du tribunal de condamner l'appelant à payer au syndicat des copropriétaires la somme principale de 2 520,67 € au titre du solde débiteur de son compte de répartition de charges arrêté au 7 novembre 2012, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 février 2013, sera confirmée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, sur le moyen tiré de la nullité des délibérations ayant approuvé les comptes, le syndic produit au débat les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les comptes des exercices clos, ainsi que les budgets pour l'ensemble de la période concernée par son action ; que ces décisions sont opposables à l'ensemble des copropriétaires et autorisent le syndic à agir en recouvrement tant que la nullité n'en a pas été prononcée par une décision définitive ; que les jugements rendus par le tribunal de grande instance portant annulation de l'ensemble des résolutions votées en assemblées générales les 31 octobre 2009, 9 octobre 2010 et 4 juin 2011, ont été frappés d'appel et ne sont pas revêtus de l'exécution provisoire ; que les résolutions votées lors des assemblées générales des 26 mai 2012 et 11 mai 2013 font pour leur part l'objet d'un recours en annulation pendant devant la même juridiction ; qu'il n'incombe pas au tribunal de céans de se prononcer à titre incident sur la régularité de l'ensemble de ces délibérations en l'état des instances judiciaires déjà en cours, sauf à risquer une contrariété de jugements ; qu'en toute hypothèse le litige portant sur la régularité formelle des délibérations de l'assemblée générale est sans influence sur l'obligation de chaque copropriétaire d'acquitter les charges résultant du règlement de copropriété (voir en ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 décembre 2001, n° de pourvoi 00-13.824, Bulletin civil 2001, III, n° 151) ; Sur le moyen tiré de l'irrégularité de la répartition des charges opérée par le syndic, qu'en vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité qu'ils présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont d'autre part tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'immeuble proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; qu'il est produit au débat le règlement de copropriété et l'état descriptif de division publiés au bureau de la conservation des hypothèques le 29 juillet 2004, sur la base desquels le syndic a procédé à la répartition des charges ; que s'agissant des charges générales, le défendeur fait grief au syndic de ne pas avoir appliqué les délibérations votées le 28 avril 2007 portant modification de l'état descriptif de division ; que cependant, il résulte du jugement rendu par le tribunal de grande instance le 10 janvier 2012 (n° de rôle 09/827), que lesdites délibérations n'ont pas induit de modification de la quote-part incombant à chaque copropriétaire ; que s'agissant des charges spéciales, en l'absence de clé de répartition particulière, il est admis que celle-ci puisse être opérée au prorata des millièmes de copropriété pour ce qui concerne les dépenses de chauffage, d'eau et d'électricité ; qu'il convient d'observer à cet égard que les copropriétaires opposants, qui ne représentent qu'une infime minorité, continuent néanmoins à mettre leurs appartements en location en bénéficiant de la prise en charge de ces dépenses par le budget de la copropriété ; que pour ce qui concerne les autres charges spéciales dont il convient d'apprécier l'utilité objective à l'égard de chaque lot, une instance est toujours pendante devant le tribunal de grande instance de Gap et la condamnation au paiement peut être prononcée à titre provisionnel afin de garantir le fonctionnement de la copropriété ;
1/ ALORS QU'il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges, de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges ; qu'en l'espèce, pour condamner M. Dominique X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme principale de 2.520,67 euros au titre du solde débiteur de son compte de répartition de charges arrêté au 7 novembre 2012, la cour a constaté qu'il produisait aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les comptes des exercices, ainsi que les budgets prévisionnels pour l'ensemble de la période concernée par son action et que c'était donc de manière inopérante que M. Dominique X... soutenait que les éléments produits par l'intimé ne lui permettaient pas de retenir la créance qui lui était réclamée et de vérifier la réalité des prétentions du syndicat des copropriétaires (arrêt p. 5) ; qu'en statuant de la sorte, quand le syndicat n'a pas versé aux débats de décompte de répartition des charges faisant apparaître les tantièmes de répartition selon les critères de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et permettant de vérifier que la répartition des charges correspond aux dispositions du règlement de copropriété relatives à la contribution des copropriétaires aux dépenses communes, la cour d'appel a violé l'article 1315 ancien du code civil ;
2/ ALORS QU'en toute hypothèse, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges, de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges ; qu'en condamnant M. X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme principale de 2.520,67 euros « au titre du solde débiteur de son compte de répartition de charges arrêté au 7 novembre 2012 », lequel s'élève à la somme de 2.120,95 € seulement, de sorte que le syndicat n'a apporté la preuve de sa prétendue créance qu'à hauteur de cette somme, la cour d'appel a violé l'article 1315 ancien du code civil ;
3/ ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'en l'espèce, dans le silence du règlement de copropriété, la cour a énoncé qu'en l'absence de clé de répartition particulière, le calcul des charges communes spéciales afférentes aux dépenses de chauffage, d'eau et d'électricité pouvait être opéré au prorata des millièmes de copropriété ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, pour l'immeuble considéré, la répartition des charges de chauffage, d'eau et d'électricité était faite en fonction de l'utilité que ces services présentaient à l'égard de chaque lot, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
4/ ALORS QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif d'un arrêt équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la cour a énoncé dans les motifs de sa décision que la condamnation de M. X... à payer les charges spéciales autres que les charges de chauffage, d'eau et d'électricité pouvait être prononcée à titre provisionnel afin de garantir le bon fonctionnement du syndicat et l'a condamné dans son dispositif à payer la somme principale de 2.520,67 euros au titre du solde débiteur de son compte de répartition de charges ; qu'en prononçant une condamnation à titre provisionnel dans les motifs de sa décision et à titre définitif dans son dispositif, la cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5/ ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, pour condamner M. X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme principale de 2.520,67 euros au titre du solde débiteur de son compte de répartition de charges, la cour s'est bornée à énoncer que s'agissant des charges spéciales autres que les charges de chauffage, d'eau et d'électricité, une instance était pendante devant le tribunal de grande instance de Gap et que la condamnation au paiement pouvait être prononcée à titre provisionnel afin de garantir le bon fonctionnement du syndicat ; qu'en prononçant une condamnation à titre provisionnel, sans constater que l'obligation au paiement des charges n'était pas sérieusement contestable et sans préciser à quelle instance pendante devant le tribunal de grande de Gap elle faisait référence, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
6/ ALORS QUE, par jugement du 10 janvier 2012, le tribunal de grande instance de Gap a constaté que l'assemblée générale des copropriétaires du 28 avril 2007 avait décidé que la répartition des charges générales se ferait désormais avec une base de 9.853 tantièmes pour pour le bâtiment A et de 9.664 tantièmes pour le bâtiment B, au lieu de 10.000 tantièmes pour les deux bâtiments (Prod. 11) ; qu'en énonçant qu'il résultait de ce jugement que les délibérations de l'assemblée générale du 28 avril 2007 n'avaient pas induit de modification de la quote-part incombant à chaque copropriétaire au titre des charges générales, la cour d'appel a dénaturé ce jugement et violé l'article 1134 ancien du code civil ;
7/ ALORS QUE pour s'opposer au paiement des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires, M. X... a fait valoir dans ses écritures (Prod. 2, concl. p. 33 à 35), que par acte du 6 avril 2007, la commune d'[...] avait vendu au syndicat trois parcelles, cette acquisition s'étant traduite par une augmentation de l'assiette foncière des parties communes et qu'à défaut de modification de la clé de répartition des charges générales, la contestation de son décompte individuel de charges était justifiée ; qu'en omettant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Dominique X... à payer la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts du chef de résistance abusive ;
AUX MOTIFS QUE c'est par des motifs que la cour adopte que le tribunal a condamné M. Dominique X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts du chef de résistance abusive ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE la résistance opposée par le défendeur au paiement de ses charges apparaît abusive et contribue à placer la copropriété en situation financière difficile ; qu'il convient en conséquence d'allouer au syndicat demandeur une somme de 500 € à titre de dommages-intérêts ;
ALORS QUE l'exercice d'une action en justice n'est fautif qu'en présence de circonstances faisant dégénérer en abus le droit d'ester en justice ; qu'en l'espèce, pour condamner M. X... à payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts du chef de résistance abusive, la cour a énoncé que la résistance opposée par M. X... au paiement de ses charges était abusive et avait contribué à placer la copropriété en situation financière difficile ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la faute de M. X..., la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil.
