LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 mai 2016), rendu en référé, que M. Z..., propriétaire d'un appartement donné à bail à M. Ammar X... et à Mme Y..., leur a délivré, le 12 mai 2014, un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les a assignés en acquisition de cette clause et paiement d'un arriéré de loyers et de charges locatives ; que les locataires ont demandé, à titre reconventionnel, la réparation d'un trouble de jouissance subi en raison du caractère non décent du logement ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande reconventionnelle ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'une lettre du service municipal d'hygiène du 25 novembre 2014 faisait état, au 31 octobre 2014, de traces d'humidité et de moisissures et d'un défaut de ventilation de toutes les pièces et fixait la liste des travaux à réaliser, qu'un certificat médical du 9 janvier 2015 attestait que les occupants des lieux présentaient un état respiratoire incompatible avec un logement trop humide et qu'un procès-verbal de constat du 4 mars 2015 établissait l'absence de ventilation et de système d'aération, la présence de moisissures et de champignons dans toutes les pièces et une odeur d'humidité rendant impropre l'air ambiant, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que ces éléments de preuve justifiaient, avec l'évidence requise en référé, des préjudices manifestement subis par les locataires du fait de l'inexécution persistante par le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent, a exactement déduit de ces motifs, dont il résultait que les désordres étaient apparus avant la résiliation du bail, que le droit à indemnisation des locataires n'était pas sérieusement contestable ;
Attendu, d'autre part, que l'indemnisation des troubles de jouissance subis par des locataires du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner les locataires au paiement d'une certaine somme au titre du solde locatif, l'arrêt retient, dans ses motifs, qu'une indemnité d'occupation est due jusqu'au 3 juin 2015, date de la complète libération des lieux par la restitution des clés et, dans son dispositif, confirme l'ordonnance entreprise sauf à condamner les locataires au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à fin avril 2015, date de la complète libération des lieux ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est contredite, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il infirme l'ordonnance du 21 janvier 2015 quant au montant du solde locatif et fixe le paiement de l'indemnité d'occupation jusqu'à la fin avril 2015, l'arrêt rendu le 20 mai 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour M. Z....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. Kamel Ammar X... et Mme Amal Y... à payer solidairement, à titre provisionnel, à M. Christophe Z... une indemnité fixée au montant du dernier loyer dû, majoré du montant des charges, soit la somme de 550 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la fin avril 2015, date de la complète libération des lieux, avec revalorisation en fonction des évolutions réglementaires et d'AVOIR infirmé l'ordonnance en ses autres dispositions et notamment en ce qu'elle avait condamné solidairement, à titre provisionnel, M. Kamel Ammar X... et Mme Amal Y... à payer à M. Christophe Z... une certaine somme au titre des loyers et charges impayés ;
AUX MOTIFS QUE les locataires reconnaissent dans leurs conclusions en appel ne plus avoir payé le reliquat de la somme due à titre de loyers à compter du mois de janvier 2014 (
) ; qu'il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail consenti à M. Ammar X... et Mme Y... sur le logement situé [...] sauf à préciser que la résiliation de droit du bail en découlant est intervenue le 13 juillet 2014 ; qu'à l'expiration du délai imparti par le commandement visant la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de M. Ammar X... et Mme Y..., faute de départ volontaire, ainsi que celle de tout occupant de leur chef et réglé le sort des meubles et en ce qu'elle a condamné solidairement, à titre provisionnel, M. X... et Mme Y... à payer à M. Christophe Z... une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant du dernier loyer dû, majoré du montant des charges, soit la somme de 550 euros, à compter de la résiliation du bail sauf à préciser, vu l'évolution du litige, que cette indemnité est due à titre provisionnel jusqu'à la date du 3 juin 2015, date de la complète libération des lieux par la restitution des clefs par M. Ammar X... et Mme Y... ; (
) que M. Z... verse aux débats devant la cour un décompte détaillé des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées à la date de la libération des lieux ; qu'après déduction des sommes payées par les appelants, des allocations logement perçues par le bailleur en 2014 et des allocations versées de janvier à avril 2015, il résulte des éléments de fait et de preuve produits devant la cour que la dette locative non sérieusement contestable de M. Kamel Ammar X... et Mme Amal Y... s'élevait au mois de décembre 2014 inclus à la somme de 1.310,54 euros et non à celle de 2.234,38 euros retenue par le premier juge et, vu l'évolution du litige, est d'un montant de 1.662,66 euros, arrêté au mois d'avril 2015 inclus ; qu'il convient en conséquence d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné solidairement, à titre provisionnel, M. Ammar X... et Mme Y... à payer à M. Christophe Z... la somme de 2.284,38 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés au 17 décembre 2014 (indemnité d'occupation du mois de décembre 2014 incluse), majorée des intérêts au taux légal sur la somme à compter de la présente décision et la somme de 50 euros au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail et, statuant à nouveau, de condamner M. Kamel Ammar X... et Mme Amal Y... à payer solidairement et à titre provisionnel à M. Christophe Z... la somme de 1.310,54 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêtée au mois de décembre 2014 inclus et, vu l'évolution du litige, d'actualiser la dette locative à la somme provisionnelle de 1.662,66 euros, arrêté au mois d'avril 2015 inclus, de dire n'y avoir lieu à référé sur la somme demandée au titre de la clause pénale et, ajoutant à l'ordonnance entreprise de dire que la demande d'expulsion est devenue sans objet en cause d'appel ;
1°) ALORS QUE le preneur est tenu de l'obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus ; que la cour d'appel a constaté que M. Ammar X... et Mme Y... reconnaissaient ne pas s'être acquittés des loyers dus à M. Z... à compter de janvier 2014 ; qu'en infirmant cependant l'ordonnance qui avait condamné les preneurs à payer les loyers impayés, pour limiter leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail le 13 juillet 2014, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé l'article 1728-2° du code civil ;
2°) ALORS QU'en retenant, dans ses motifs, que la libération effective des lieux loués par M. Ammar X... et Mme Y... datait de juin 2015 comme le soutenait le bailleur et, dans son dispositif, qu'elle daterait de fin avril 2015, limitant ainsi indûment le montant des indemnités d'occupation dues par les locataires, la cour d'appel, qui s'est contredite, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. Christophe Z... à payer à M. Kamel Ammar X... et Mme Amal Y... une provision globale de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne la demande de somme provisionnelle formée par les appelants, la cour relève qu'ils produisent au soutien de leur demande de dommages-intérêts : - un courrier du service hygiène de la mairie de Sens du 25 novembre 2014 et un compte rendu de visite de ce service dans leur logement qui fait état au 31 octobre 2014 de traces d'humidité et d'une humidité importante dans l'appartement, de traces de moisissure et d'un défaut de ventilation permanente dans toutes les pièces de l'appartement de type 3 occupé par M. Ammar X... et Mme Y... avec leurs trois enfants en bas âge, conclut à l'existence, de ce fait, d'anomalies constituant des infractions aux articles 23.1, 33, et 40.1 du règlement sanitaire départemental et au décret 120/2002, relatif aux critères définissant le logement décent et fixe la liste des travaux à réaliser par le propriétaire dans un délai de deux mois à compter de la réception dudit compte rendu (pièce 3) ; - un procès-verbal n° 2015/000061 de la plainte déposée le 7 janvier 2015 par M. Ammar X... auprès du commissariat de police de Sens en raison de la mise à disposition par le propriétaire d'un logement insalubre et dangereux et de l'absence de réalisation, dans les délais prescrits, des travaux ordonnés par le service d'hygiène (pièce 4) ; - un certificat médical du docteur B... en date du 9 janvier 2015 attestant que "la famille Y... présente un état respiratoire incompatible avec un logement trop humide" (pièce 5) ; - un procès-verbal d'huissier de justice établi le 15 avril 2015 par maître Couchard-Vallee, huissier de justice, accompagné de photographies qui établissent l'absence de ventilation et de système d'aération dans le séjour et sur les fenêtres, de la présence de moisissures et de champignons dans les trois pièces et dans le cagibi, d'une ventilation qui ne fonctionne pas dans la cuisine d'une odeur d'humidité perceptible dans tout l'appartement, "rendant impropre l'air ambiant" (pièce 6) ; - une attestation du 4 mars 2015 émanant de Mme Kaïna Ammar X... qui déclare héberger à son domicile[...] , M. Ammar X... et Mme Y... (pièce 10) et une attestation postérieure du 15 juin 2015 de cette même personne qui précise héberger à plein temps depuis le mois de mars 2015 ses neveux, Ammar X... Sofiane (5 ans) et Ammar X... C... (3 ans), et héberger le week-end leurs parents et leur petit-frère afin de leur permettre de se réunir au complet et de conserver un lien familial (pièce 15) ; qu'il résulte de ces éléments de fait et de preuve que les appelants justifient, avec l'évidence requise en référé, des préjudices manifestement subis du fait de l'inexécution persistante par M. Z... de ses obligations contractuelles d'offrir à ses locataires, en application des articles 1719 à 1727 du code civil, un logement décent et de leur assurer la jouissance paisible de la chose louée et du fait des risques manifestes d'atteinte à la santé des locataires et de leurs enfants et partant, de leur droit, non sérieusement contestable, à indemnisation ; qu'il convient en conséquence, ajoutant à l'ordonnance entreprise, de faire droit à la demande des appelants et de condamner M. Z... à payer à M. Kamel Ammar X... et Mme Amal Y... une provision globale de 5.000 euros au titre des préjudices subis du fait de la location d'un logement ne correspondant pas aux exigences légales et réglementaires incombant au propriétaire bailleur et du fait des risques manifestes d'atteinte à la santé des occupants dudit logement ;
1°) ALORS QUE le locataire qui réclame au bailleur des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du caractère prétendument indécent du logement qu'il louait doit établir le manquement du bailleur à son obligation de délivrance pendant le cours du bail ; qu'en affirmant que « l'inexécution persistante » par M. Z... de son obligation d'offrir à ses locataires un logement décent serait prouvée par des pièces que les locataires avaient unilatéralement fait établir entre novembre 2014 et avril 2015, soit plusieurs mois après la résiliation du bail, sans constater qu'il en ressortirait que les désordres affectant le logement auraient existé pendant le cours du bail, quand le bailleur soulignait sans être démenti que les locataires ne s'étaient jamais plaints du caractère prétendument insalubre de leur logement avant de chercher à défendre à l'action en paiement des loyers qu'il avait engagée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1720 du code civil et du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le bailleur est en demeure de remplir son obligation d'effectuer les travaux de nature à rendre le logement décent ; qu'en condamnant M. Z... à réparer le préjudice que les locataires auraient subi du fait du caractère indécent du logement qu'il lui louait sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le bailleur avait été mis en demeure d'effectuer les travaux à réaliser pour que l'appartement soit à nouveau décent, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1146 et 1720 du code civil et 849 du code de procédure civile.
