LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 14, alinéa 4, et 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 19 février 2014), que Mme Z..., propriétaire d'un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, se plaignant d'infiltrations d'eau dans plusieurs pièces, a assigné deux de ses voisins, M. Y... et Mme A..., et le syndicat des copropriétaires en réparation des désordres ;
Attendu que, pour déclarer l'action de Mme Z... non prescrite, l'arrêt retient que les dommages ont été constatés dans un premier rapport d'expertise judiciaire à la suite de l'action en référé qu'elle a diligentée en 1999, que le syndicat des copropriétaires reste taisant sur les suites qu'il a données aux éventuelles doléances des copropriétaires après les désordres dues à des infiltrations apparus en 1969 et 1982, qu'il ressort des différents rapports d'expertise que les désordres existent et que la dernière mesure d'instruction montre qu'ils relèvent, pour l'essentiel, d'un défaut d'entretien des parties communes ;
Qu'en statuant ainsi, sans relever à quelle date Mme Z... avait eu connaissance de façon certaine de la cause des désordres qu'elle subissait, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le X... I.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble Le X... I à Ajaccio entièrement responsable des dommages affectant l'appartement de Madame Nadine Z... ; de l'avoir condamné en conséquence à lui payer les sommes de 5 800 € au titre de la remise en état de la salle à manger et de la salle de bains ; 805,99 € au titre de la remise en état de la chambre ; 65,77 € représentant le coût du nettoyage général du chantier ; avec indexation sur l'indice BT 01 à la date de l'arrêt ; 17 458,2 € au titre du trouble de jouissance à compter du 1er mars 1999 au mois d'août 2003 ; 38 869,20 € au titre du trouble de jouissance du 1er septembre 2003 au mois de juin 2013 ; avec application de l'article 1154 du code civil ; d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser la reprise de l'étanchéité de la terrasse de Monsieur Yves Y... située au-dessus de l'appartement de Madame Nadine Z... ainsi que de la descente des eaux pluviales conformément aux règles de l'art et de la consultation déposée le 15 janvier 2013 ; d'avoir dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur Yves Y... et Madame Nadine Z... seront dispensés des frais de contribution aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente instance ;
AUX MOTIFS QUE, sur les responsabilités encourues, en l'état des différents éléments versés aux débats et des rapports d'expertise en totale contradiction les uns des autres, la cour a décidé de recourir à une nouvelle mesure d'instruction afin de déterminer les causes et l'origine des désordres constatés dans l'appartement de Mme Nadine Z... et ce, au regard des rapports et éléments techniques déjà versés à la procédure par les parties ; qu'en comparaison avec le rapport d'expertise judiciaire précédent déposé le 23 janvier 2003, le consultant explique que la cause des infiltrations retenues par cet expert, en l'espèce la présence de jardinières disposées dans l'angle est de la terrasse de M. Yves Y..., est inexacte ; qu'en effet, il a pu constater que la dépose de ces jardinières en 2003 n'a pas supprimé la cause du sinistre, qui perdure ; qu'il précise également que l'expert ne pouvait valablement invoquer une absence d'étanchéité sur le carrelage ; qu'en réalité, il relève qu'un revêtement d'étanchéité multicouche existait, mais que ce revêtement est devenu dur et cassant en raison du vieillissement des produits bitumineux qui perdent les solvants qu'ils contiennent ; qu'il en conclut que la cause des venues d'eau est indépendante des jardinières dans la mesure où ces dernières étaient bâties sur un complexe étanche et comportaient intérieurement une étanchéité ; que, sur l'origine des désordres, le consultant rappelle que l'étanchéité des toitures habitables est obligatoire, quelle qu'en soit la technique ; que compte tenu de la structure de l'immeuble avec des niveaux en gradins, il indique que les avancées doivent être étanchées dans la mesure où elles constituent des toitures-terrasses accessibles ; qu'il ajoute que les planchers structurants continus débordent également des façades d'environ 80 cm sur les appartements sous-jacents ; que pour ces raisons pratiques, l'ensemble des terrasses doit donc être étanché à l'aide de la même technique ; qu'après divers sondages et essais, il en conclut que la cause des désordres relève essentiellement de la disparition des solvants contenus dans les produits bitumineux, et ce, en raison du vieillissement de la bâtisse, environ 50 ans ; qu'il estime que la rigidité des produits d'étanchéité ne permet plus de supporter les variations dimensionnelles de la chape et du carrelage sous l'effet des variations de température, ce qui provoque un cisaillement du complexe d'étanchéité aux droits des relevés ; qu'il relève également une absence de forme de pente ce qui explique que l'eau qui parvient dans la chape de pose du revêtement scellé trouve passage d'évacuation vers les zones cisaillées et les zones de relevé de hauteur insuffisante ainsi que celles n'ayant pas de relevés ; qu'en conclusion il expose que l'eau parvient sous l'étanchéité, sur le plancher structure et s'y répand ; qu'elle trouve ensuite des passages vers les parties habitables, mais également, finit par migrer à l'intérieur des planchers et autres ouvrages en béton armé ; qu'à cet égard, il précise que les armatures finissent par s'oxyder et que leur résistance mécanique diminue ainsi sans que personne ne s'en aperçoive ; qu'ainsi, s'agissant de la mission précise, il conclut que les venues d'eau en cueillies du séjour, la salle de bains, dans la chambre de l'appartement de Mme Nadine Z... ont pour principale cause le vieillissement des produits ayant constitué le complexe d'étanchéité associé au défaut de conception ou réalisation du traitement initial de la toiture-terrasse accessible ; qu'il relève également l'existence de causes secondaires au regard du support béton de garde-corps, du recueil des eaux de surface dans les gouttières et descentes ; que surtout, il ajoute que les dommages propres constatés dans les appartements de Mme Nadine Z... et M. Yves Y... présentent un caractère généralisé ; qu'ainsi, au regard de ce qu'il a pu constater dans les appartements de ces derniers, mais également de Mme Liliane A..., il en conclut que les revêtements du sol des terrasses et les techniques de mise en oeuvre ont été identiques et que dans ces conditions, les mêmes causes ont produit les mêmes effets ; qu'il estime qu'il est impératif de refaire ou réparer le revêtement des toitures-terrasses, les gardes corps et la collecte et évacuation des eaux ; qu'il doit être rappelé qu'au terme des dispositions légales, mais également du règlement de copropriété, la toiture et l'étanchéité sont des parties communes ; qu'en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; que les causes à l'origine des dommages constatés relèvent d'un défaut d'entretien des parties communes, mais également, à titre secondaire, d'un vice de construction dont le syndicat des copropriétaires est, de plein droit, responsable ; qu'à l'opposé, la responsabilité de Mme Liliane A... et M. Yves Y... ne sera donc pas retenue au regard du constat du siège des désordres et de leur caractère généralisé ; que, sur l'indemnisation des préjudices résultant des dommages, il doit être considéré que ces derniers ont été constatés dans un premier rapport d'expertise judiciaire suite à l'assignation en référé diligenté à la requête de Mme Nadine Z... en 1999 ; que le syndicat des copropriétaires invoque une prescription au motif que des désordres relatifs à des infiltrations étaient déjà apparus en 1969 et en 1982 ; que toutefois, il reste taisant sur les suites qui ont été données par lui-même aux éventuelles doléances des copropriétaires qui en auraient été victimes ; que surtout, il est établi par tous les rapports d'expertises qui se sont succédé que des désordres existent et qu'au regard de la dernière mesure d'instruction ordonnée, ces derniers relèvent pour l'essentiel d'un défaut d'entretien des parties communes ; que le moyen tiré de la prescription sera donc écarté ; que, sur les réclamations formulées par Mme Nadine Z..., concernant la reprise des embellissements dans son logement, elle a produit un devis accepté par le consultant pour des travaux de reprise intérieure destinés à cacher l'existant par une fausse paroi et un faux plafond ; que la pertinence de ces travaux n'est pas contestée par le syndicat des copropriétaires qui, au demeurant, n'a pas conclu après le dépôt de la consultation ; qu'en l'état de cet examen, il doit être alloué à Mme Nadine Z... la somme de 5 800 euros telle que fixée par l'expert au titre du coût de la remise en état de sa salle à manger et de sa salle de bains ; que pareillement et pour les mêmes motifs, il doit être fait droit à sa demande au titre de la remise en état de sa chambre et du coût du nettoyage général du chantier ; que les sommes ainsi allouées seront actualisées sur l'indice BT01 en vigueur à la date d'arrêt outre les intérêts au taux légal ; que, sur le préjudice de jouissance de Mme Nadine Z..., celui-ci a été reconnu dans les différents rapports d'expertise et concerne essentiellement le salon salle à manger dont le précédent expert a pu relever qu'il concernait une surface représentant 27 % de l'appartement et qui n'était pas normalement vivable ainsi qu'en attestaient les photographies annexées à son rapport ; que sur la base d'une valeur locative mensuelle d'un appartement de ce standing chiffrée à la somme de 1 220 euros par mois en 2003, le préjudice de jouissance effectivement subie a pu être utilement fixé à la somme de 329,40 euros par mois à compter du 1er mars 1999 ; que le consultant a mis en évidence que le préjudice de jouissance, notamment dans la salle à manger, était toujours existant à la date de la consultation le 15 janvier 2013 ; que dans ces conditions, sur la base des indications précédentes, il doit être fait droit à sa demande en paiement au titre de son trouble de jouissance du 1er mars 1999 au jour du 1er rapport d'expertise judiciaire et pour la période du 1er septembre 2003 au mois de juin 2013 ; que toutefois, à défaut d'éléments permettant d'avoir la certitude que les travaux préconisés par l'expert n'ont pas été réalisés, il n'y a pas lieu de prévoir une prolongation de l'indemnisation au-delà de cette date ; que par ailleurs, en l'état de la demande formulée devant la cour, il sera fait application de l'article 1154 du code civil pour l'intégralité des sommes portées en condamnation ; qu'enfin, en l'état des conclusions du consultant qui ne sont pas utilement contredites et afin de supprimer les désordres ainsi constatés, il convient de faire droit aux demandes respectives de M. Yves Y... et Mme Nadine Z... de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire réaliser la reprise de l'étanchéité de la terrasse de M. Yves Y... située au-dessus de l'appartement de Mme Nadine Z..., mais également d'effectuer les travaux de reprise de descente des eaux pluviales conformément aux prescriptions de la consultation déposée le 15 janvier 2013 ; que toutefois, il n'y a pas lieu, à ce jour et à ce stade, d'assortir ces décisions de condamnation du prononcé d'une astreinte ;
1°) ALORS D'UNE PART QUE la persistance des désordres et le défaut d'entretien supposé des parties communes par le syndicat des copropriétaires ne sont pas des causes de suspension de prescription ; qu'ayant constaté qu'une copropriétaire se plaignait de désordres apparus en 1969 et 1982, en écartant l'exception de prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires aux motifs inopérants qu'il n'aurait pas justifié des suites données aux doléances des copropriétaires et que la réalité des désordres est établie par les différents rapports d'expertise, la cour d'appel a violé les articles 14, 4e alinéa, et 42, 1er alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
2°) ALORS D'AUTRE PART QUE les actions personnelles nées de l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par dix ans ; qu'en condamnant le syndicat des copropriétaires à remettre en état et à réparer les dommages causés par une contrepente, par le support béton de garde-corps et par le recueil des eaux de surface, vices de construction visibles et affectant une terrasse d'un bâtiment construit il y a « environ » cinquante ans, la cour d'appel a violé les articles 14, 4e alinéa, et 42, 1er alinéa, de la loi susvisée.
