LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 26 janvier 2016), rendu sur renvoi après cassation (Com., 4 novembre 2014, pourvoi n° 13-24.363), que la SCI Les Hauts de Cocraud a fait construire à La Flotte-en-Ré, un ensemble immobilier de quatre-vingt-douze pavillons destinés à être regroupés en résidence hôtelière avec bureau d'accueil, piscine, restaurant, lingerie et parc de stationnement ; qu'elle a vendu une partie des lots à diverses sociétés qui ont constitué, le 30 décembre 1993, une société en participation, dite SEP des Hauts de Cocraud, ayant pour objet l'exploitation du fonds de commerce de tourisme, par la mise à disposition des droits d'usage des biens mobiliers ou immobiliers des associés, moyennant une participation aux résultats de la SEP, et ce, pour une durée de dix ans, soit jusqu'au 31 décembre 2003, avec faculté de prorogation ; que la SCI Les Hauts de Cocraud, demeurée propriétaire de plusieurs lots, est devenue associée de la SEP le 31 octobre 1999 ; que, le 26 juillet 2000, la société Locarev-Maeva a été investie d'un mandat de gestion de l'ensemble hôtelier ; que, par décision du 17 janvier 2000, les associés ont adopté une modification des statuts tendant à la prorogation de la société au-delà de son terme initial du 31 décembre 2003, pour une nouvelle durée de dix ans ; que la SARL Les Hauts de Cocraud, venant aux droits de la SCI Les Hauts de Cocraud, ainsi que la société Maringe investissement, ont contesté judiciairement cette modification statutaire ; qu'un arrêt irrévocable du 2 février 2010 a déclaré inopposable à ces dernières la modification des statuts adoptée le 17 janvier 2000 ; que l'exploitation de l'ensemble des pavillons de la résidence hôtelière a été poursuivie à compter du 1er janvier 2004 par la société Locarev-Maeva, à laquelle a succédé la société Odalys le 1er janvier 2006 ; qu'en exécution de l'arrêt du 2 février 2010, cette dernière a restitué aux sociétés Les Hauts de Cocraud et Maringe investissement les clés des pavillons appartenant à chacune d'elles ; que, les 24 et 25 mars 2010, ces dernières ont assigné les sociétés Pitalugue, Ciel de Ré, Girarmer et le comité d'établissement Eurocopter, devenu le comité d'établissement Airbus Helicopters La Courneuve, afin d'obtenir leur condamnation à leur restituer les honoraires perçus par les sociétés gestionnaires Locarev-Maeva et Odalys pour la période du 1er janvier 2004 au 9 mars 2010, outre des dommages-intérêts pour perte de chance de réaliser une plus-value de cession, la société Les Hauts de Cocraud réclamant, en outre, le paiement d'une certaine somme au titre des revenus de l'année 2009 ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les sociétés Les Hauts de Cocraud et Maringe investissement font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que relève des dispositions des articles 1er, 6° et 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 le mandat par lequel les propriétaires d'un immeuble confient la location de chambres ou de maisons individuelles qui le composent à un mandataire, peu important que l'accomplissement de ce mandat comprenne également des prestations hôtelières ; qu'en affirmant que l'activité exercée successivement par les mandataires, la société Locarev-Maeva, puis la société Odalys, ne consistait pas en de simples opérations de location saisonnière, puisque le mandat portait sur la gestion d'un ensemble de prestations annexes telles que repas, fourniture de linge, nettoyage de locaux loués, etc..., cependant qu'il importait peu que l'accomplissement de ces mandats comprenait également des prestations hôtelières accessoires à la location saisonnière, la cour d'appel a violé les articles 1er, 6° et 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
2°/ que relève des dispositions des articles 1er, 6° et 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 le mandat par lequel les propriétaires d'un immeuble confient la location de chambres ou de maisons individuelles qui le composent à un mandataire, peu important que l'accomplissement de ce mandat confère au mandataire des pouvoirs de gestion technique, administrative, comptable et financière sur l'immeuble en cause ; qu'en affirmant que l'activité exercée successivement par les mandataires, la société Locarev-Maeva, puis la société Odalys, ne consistait pas en de simples opérations de location saisonnière, puisque le mandat en cause avait donné au mandataire des pouvoirs de gestion technique, administrative, comptable et financière sur l'immeuble en cause, quand il importait peu que l'accomplissement de ces mandats confère également de tels pouvoirs aux mandataires, la cour d'appel a violé les articles 1er, 6° et 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
3°/ que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux actes litigieux, sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en affirmant que les missions confiés aux sociétés Locarev-Maeva et Odalys ne relevaient pas non plus de la gestion immobilière, puisque le mandat était défini dans les contrats comme un mandat de gestion de fonds de commerce, après avoir relevé que le mandat confié à ces sociétés incluait clairement la gestion technique, administrative, comptable et financière de l'ensemble immobilier en cause, sans rechercher effectivement si les mandats litigieux, en raison de leurs caractéristiques ou de leurs conditions d'exécution, ne portaient pas sur la gestion immobilière, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
4°/ que la restitution des honoraires ainsi versés peut être sollicitée du mandant au profit duquel ils ont tourné, et qui, par sa faute, a obligé un tiers à les acquitter ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a relevé la faute des associés de la SEP consistant à avoir fait gérer sans droit les biens des appelantes par les sociétés Locarev-Maeva et Odalys à compter du 1er janvier 2004 ; qu'en affirmant que la restitution des honoraires en cause ne pouvait être demandée qu'aux gestionnaires du site, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 1er, 6° et 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
5°/ que la circonstance que le tiers, qui sollicite la restitution des honoraires versés à tort à un mandataire, aurait perçu une partie des fruits de cette gestion ne s'oppose pas au principe même de cette restitution, dès lors qu'il revient au juge, dans l'exercice de son office, de déterminer les sommes devant revenir au demandeur ; qu'en déboutant les appelantes de leur demande en restitution d'honoraires, au prétexte qu'elles ne pouvaient la solliciter dès lors qu'elles conservaient les dividendes de la gestion de l'ensemble immobilier par les mandataires, quand il lui revenait de déterminer la part devant leur revenir, de sorte qu'elle a méconnu son office, en violation de l'article 4 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le mandat confié successivement aux sociétés Locarev-Maeva et Odalys ne consistait pas en de simples locations saisonnières mais portait également sur des prestations telles que repas, fourniture de linge, nettoyage des locaux loués, etc..., et constaté que ce mandat était défini comme un mandat de gestion de fonds de commerce, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 était inapplicable ;
Et attendu qu'ayant retenu que le préjudice des sociétés Les Hauts de Cocraud et Maringe investissement n'était pas établi, la cour d'appel n'a pas méconnu son office en retenant que leur demande de restitution d'honoraires était infondée ;
D'où il suit que le moyen, inopérant en sa quatrième branche, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le second moyen :
Attendu que les sociétés Les Hauts de Cocraud et Maringe investissement font grief à l'arrêt de rejeter la demande en paiement formée par la première, au titre des revenus de l'année 2009, alors, selon le moyen, que le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à lui-même est inapplicable à la preuve des faits juridiques ; qu'en retenant que la lettre de mise en demeure adressée par le conseil de la SARL Les Hauts de Cocraud du « 4 janvier 2010 » (portant la date du 5 janvier 2010) à celui de la société Odalys ne pouvait justifier de la créance alléguée par la première, au prétexte que nul ne peut s'administrer de preuve à soi-même, cependant que, s'agissant de la preuve d'un fait juridique, à savoir la distribution de sommes aux associés, la preuve pouvait en résulter d'un document émanant de celui qui se prétendait créancier, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'à l'appui de sa demande, la société Les Hauts de Cocraud communiquait seulement la lettre de mise en demeure adressée par son avocat à la société Odalys le 4 janvier 2010, mais ne produisait pas la réponse ni ne justifiait de la distribution d'un dividende de 550 000 euros aux associés, qu'elle se contentait d'alléguer, disant en avoir eu connaissance sans préciser par quel procédé, la cour d'appel a estimé, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation de la valeur et de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la preuve de la créance alléguée n'était pas rapportée ; que le moyen, qui critique un motif erroné mais surabondant, ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés Les Hauts de Cocraud et EURL Maringe investissement aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour les sociétés Les Hauts de Cocraud et EURL Maringe investissement
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de La Rochelle en date du 31 août 2012 en ce qu'il avait dit les demandes des sociétés Les Hauts de Cocraud et Malinge investissement mal fondées et les en avaient déboutées et condamné celles-ci à payer à chacune des quatre parties défenderesses la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et d'AVOIR condamné solidairement ces deux sociétés à payer, sur le même fondement, la somme de 2 500 euros à chacune des sociétés Pitalugue, Ciel de Ré et Girarmer ainsi qu'au Comité d'Entreprise Airbus Helicopters La Courneuve ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les appelantes font valoir, qu'en application combinée des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, d'ordre public, les personnes qui, de manière habituelle, prêtent leur concours à des opérations portant sur le bien d'autrui et relative notamment à l'achat, la vente, l'échange la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, ne pourraient percevoir une rémunération qu'après avoir été investies d'un mandat écrit contenant l'engagement des parties. Elles en déduisent que n'ayant investi les sociétés MAEVA et ODALYS d'aucun mandat, les honoraires perçus par ces dernières sont illicites, et donc restituables. L'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisé dispose : "Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à : 1° - l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; (...) 6 ° - la gestion immobilière." L'article 6 de la loi précitée prévoit quant à lui que dans les conventions conclues dans les conditions ci-dessus définies par l'article 1er, l'absence de mandat écrit interdit la perception de toute commission. Cependant l'activité exercée successivement par les sociétés MAEVA et ODALYS dépasse le champ d'application de ces dispositions, en ce qu'elle ne consiste pas en de simples opérations de location saisonnière, puisque le mandat portait sur la gestion d'un ensemble de prestations annexes, repas, fourniture de linge, nettoyage des locaux loués (etc...). En effet le mandat confié aux sociétés MAEVA puis ODALYS comprenait l'exploitation générale de l'ensemble hôtelier, ceci étant clairement visé à l'article 3 des contrats de mandat comme la gestion technique, administrative, comptable et financière. Il ne s'agit pas non plus de gestion immobilière puisque que le mandat était défini dans les contrats comme un mandat de gestion de fonds de commerce. Les dispositions invoquées par les appelantes ne peuvent pas servir de fondement à leur demande de restitution, n'étant pas applicables à l'espèce. La gestion fautive des biens des appelantes par les mandataires de la SEP à partir de 2004 étant retenue par la cour, seul le fondement de la responsabilité délictuelle des associés en participation tenus solidairement aux termes de l'article 1872-1, 2ème alinéa du code civil peut dès lors être invoqué. Il incombe aux appelantes de rapporter la preuve du préjudice résultant pour elles de la gestion fautive, préjudice susceptible d'indemnisation et de fonder leur demande en restitution des honoraires perçus par les sociétés gestionnaires qu'ils sollicitent au titre de leur droit à réparation intégrale. Il n'est pas contesté que les sociétés LES HAUTS DE COCRAUD et MARINGE INVESTISSEMENTS ont perçu durant toute la période courant du 1er janvier 2004 à la date de restitution des clés en 2010, les revenus de l'exploitation hôtelière de leurs pavillons. Ces revenus ont été procurés par la gestion de leurs biens, même sans droit, par les sociétés gestionnaires qui ont pour ce faire exécuté les prestations inhérentes à leur mandat de gestion générale confié par la SEP, dont les appelantes ont profité fût-ce contre leur volonté. Ainsi leur préjudice n'est pas établi, faire droit à leur demande de restitution des honoraires perçus pour des prestations exécutées dont elle ont bénéficié équivaudrait à leur octroyer un enrichissement sans cause, la gestion fautive établie ne pouvant être considérée à elle seule la cause de l'enrichissement. Il n'est pas prétendu que les associés de la SEP aient perçu les honoraires dont il est demandé la restitution. La société ODALYS contre laquelle pourrait être dirigée cette demande n'est pas dans la cause, les intimés ne sauraient être tenus à la restitution sollicitée, il appartient aux sociétés LES HAUTS DE COCRAUD et MARINGE INVESTISSEMENTS d'engager toute action qu'elles estiment utile à cet égard contre le gestionnaire de la SEP, ce qu'elles indiquent d'ailleurs avoir fait, l'instance étant pendante d'après leurs dires devant une autre juridiction de fond. Les sociétés LES HAUTS DE COCRAUD et MARINGE INVESTISSEMENTS seront en conséquence déboutées de leur demande infondée de restitution d'honoraires dirigées à l'encontre de l'ensemble des intimées » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU' « en demandant la restitution des commissions perçues par l'exploitant au titre de sa gestion de la résidence hôtelière sans restituer pour autant les dividendes reçus par elles au titre de l'exploitation de leurs biens, les demanderesses prétendent à un enrichissement sans cause ; le Tribunal ne saurait suivre les demanderesses dans cette voie contraire aux termes de l'arrêt de la Chambre des requêtes du 15 juin 1892 (Boudier contre Patureau D. 1892.596) (…) ; c'est à tort que les demanderesses réclament aux défendeurs un ensemble de sommes en raison de l'absence mandat écrit ; cette requête ne peut concerner que les gestionnaires du site ; en conséquence, si les demanderesses prétendent à la restitution de l'indu, elles doivent le faire auprès de ceux qui auraient perçu ledit indu ; en l'espèce, tel n'est pas le cas des associés de la SEP
1. ALORS QUE relève des dispositions des articles 1er, 6° et 6, I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 le mandat par lequel les propriétaires d'un immeuble confient la location de chambres ou de maisons individuelles qui le composent à un mandataire, peu important que l'accomplissement de ce mandat comprenne également des prestations hôtelières ; qu'en affirmant que l'activité exercée successivement par les mandataires, la société Locarev-Maeva, puis la société Odalys, ne consistait pas en de simples opérations de location saisonnière, puisque le mandat portait sur la gestion d'un ensemble de prestations annexes telles que repas, fourniture de linge, nettoyage de locaux loués, etc..., cependant qu'il importait peu que l'accomplissement de ces mandats comprenait également des prestations hôtelières accessoires à la location saisonnière, la cour d'appel a violé les articles 1er, 6° et 6, I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
2. ALORS QUE relève des dispositions des articles 1er, 6° et 6, I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 le mandat par lequel les propriétaires d'un immeuble confient la location de chambres ou de maisons individuelles qui le composent à un mandataire, peu important que l'accomplissement de ce mandat confère au mandataire des pouvoirs de gestion technique, administrative, comptable et financière sur l'immeuble en cause ; qu'en affirmant que l'activité exercée successivement par les mandataires, la société Locarev-Maeva, puis la société Odalys, ne consistait pas en de simples opérations de location saisonnière, puisque le mandats en cause avait donné au mandataire des pouvoirs de gestion technique, administrative, comptable et financière sur l'immeuble en cause, quand il importait peu que l'accomplissement de ces mandats confère également de tels pouvoirs aux mandataires, la cour d'appel a violé les articles 1er, 6° et 6, I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
3. ALORS QUE le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux actes litigieux, sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en affirmant que les missions confiés aux sociétés Locarec-Maeva et Odalys ne relevaient pas non plus de la gestion immobilière, puisque le mandat était défini dans les contrats comme un mandat de gestion de fonds de commerce, après avoir relevé que le mandat confié à ces sociétés incluait clairement la gestion technique, administrative, comptable et financière de l'ensemble immobilier en cause, sans rechercher effectivement si les mandats litigieux, en raison de leurs caractéristiques ou de leurs conditions d'exécution, ne portaient pas sur la gestion immobilière, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
4. ALORS QUE la restitution des honoraires ainsi versés peut être sollicitée du mandant au profit duquel ils ont tourné, et qui, par sa faute, a obligé un tiers à les acquitter ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a relevé la faute des associés de la SEP consistant à avoir fait gérer sans droit les biens des appelantes par les sociétés Locarev-Maeva et Odalys à compter du 1er janvier 2004 ; qu'en affirmant que la restitution des honoraires en cause ne pouvait être demandée qu'aux gestionnaires du site, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 1er, 6° et 6, I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
5. ALORS QUE la circonstance que le tiers, qui sollicite la restitution des honoraires versés à tort à un mandataire, aurait perçu une partie des fruits de cette gestion ne s'oppose pas au principe même de cette restitution, dès lors qu'il revient au juge, dans l'exercice de son office, de déterminer les sommes devant revenir au demandeur ; qu'en déboutant les appelantes de leur demande en restitution d'honoraires, au prétexte qu'elles ne pouvaient la solliciter dès lors qu'elles conservaient les dividendes de la gestion de l'ensemble immobilier par les mandataires, quand il lui revenait de déterminer la part devant leur revenir, de sorte qu'elle a méconnu son office, en violation de l'article 4 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les sociétés Les Hauts de Cocraud et Malinge investissement de leurs demandes tendant à voir condamner les intimés à payer la somme de 95 209,04 euros à la société Les Hauts de Cocraud au titre de l'exploitation de la SEP en 2009 d'AVOIR condamné solidairement ces deux sociétés à payer, sur le même fondement, la somme de 2 500 euros à chacune des sociétés Pitalugue, Ciel de Ré et Girarmer ainsi qu'au Comité d'Entreprise Airbus Helicopters La Courneuve ;
AUX MOTIFS QUE « la SARL les HAUTS de COCRAUD indiquant n'avoir pas été destinataire de sa quote part de résultats pour l'exercice 2009 qu'elle qualifié de dividendes, en réclame le remboursement aux intimés pour un montant de 95.209,04 €. Néanmoins n'étant plus associée de la SEP depuis le 1er janvier 2004, ce qu'elle revendique et qui sous-tend l'ensemble de ses réclamations, elle ne peut prétendre au paiement de "dividendes", réservés aux seuls associés. Sa demande ne peut être fondée que sur la conservation indue , par la SEP ou par la société ODALYS pour son compte (laquelle n'est pas dans la cause), des fonds procurés par l'exploitation hôtelière des pavillons appartenant à l'appelante, ce qui constitueraient un enrichissement sans cause. Il lui appartient en application des articles 1315 alinéa 1er du Code Civil et 9 du Code de Procédure Civile, de rapporter la preuve de la créance qu'elle invoque. Au soutien de cette demande elle produit seulement la lettre de mise en demeure adressée par son avocat le 4 janvier 2010 à celui de la société ODALYS dans les termes suivants : "la société les HAUTS de COCRAUD a pu une nouvelle fois apprendre que la société ODALYS avait procédé à des distributions de dividendes sur la base d'un acompte global de 550.000 euros, et ce depuis le 1er décembre 2009. Pourtant, la société les HAUTS de COCRAUD n'a pas été destinataire de cette somme d'argent ni même informée de la distribution de dividendes. La société les HAUTS de COCRAUD est propriétaire de 766 droits sur 4.425. La société les HAUTS de COCRAUD ayant une dette envers la société ODALYS de 6.000 euros, la société ODALYS aurait donc dû lui reverser la somme de 86.209,03 €". Elle ne produit ni la réponse apportée à cette lettre par la société ODALYS , ni ne justifie de la distribution d'un dividende de 550.000 € aux associés qu'elle se contente d'alléguer disant en avoir appris l'existence, sans dire par quel biais. Nul ne pouvant s'administrer de preuve à soi-même, elle ne justifie pas de la créance alléguée de sorte qu'elle sera déboutée de cette demande » ;
ALORS QUE le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à lui-même est inapplicable à la preuve des faits juridiques ; qu'en retenant que la lettre de mise en demeure adressée par le conseil de la SARL Les Hauts de Cocraud du « 4 janvier 2010 » (portant la date du 5 janvier 2010) à celui de la société Odalys ne pouvait justifier de la créance alléguée par la première, au prétexte que nul ne peut s'administrer de preuve à soi-même, cependant que, s'agissant de la preuve d'un fait juridique, à savoir la distribution de sommes aux associés, la preuve pouvait en résulter d'un document émanant de celui qui se prétendait créancier, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
