LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 15 septembre 2016), que, le 25 janvier 2008, Mme Nadine X... et ses enfants, Laure et Alexandre X... (consorts X...) ont vendu une maison à M. Y... ; qu'au cours de l'été 2008, celui-ci a constaté l'apparition de micro-fissures localisées et de faible importance sur les murs extérieurs de la construction, qui se sont propagées et aggravées en 2010 ; qu'après expertise, M. Y... a assigné les consorts X... en restitution partielle du prix et en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que les désordres constatés par l'expert, qui provenaient d'un mouvement de tassements différentiels des fondations, traduisaient une atteinte à la solidité de l'ouvrage, mais que leur origine n'avait été déterminée qu'à l'issue de l'expertise judiciaire, réalisée après une reconnaissance technique des sols confiée à un bureau d'études spécialisé, et souverainement retenu qu'il n'était pas établi que les vendeurs avaient eu conscience, au moment de la vente, de l'incidence sur la solidité de l'ouvrage des fissures apparues après la sécheresse de 2003 et reprises en 2004, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, en a exactement déduit que les vendeurs pouvaient se prévaloir de la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à Mme Nadine X..., Mme Laure X..., épouse Z... et M. Alexandre X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. Y....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Y... de ses demandes tendant à voir condamner solidairement M. et Mme X... à lui payer la somme de 125 429,80 euros au titre de la restitution partielle du prix et la somme de 4 300 euros à titre de dommages-intérêts ;
Aux motifs que conformément à l'article 1643 du code civil le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que postérieurement à l'acquisition de son bien intervenue le 25 janvier 2008, M. Y... constatait en juin/juillet 2008 l'apparition de micro-fissures sur les façades extérieures ; que tout d'abord localisées et de faible importance, elles se sont aggravées notamment au cours de l'été 2010 ; que selon les conclusions de l'expert judicaire, ces désordres qui traduisent une atteinte à la solidité de l'ouvrage, proviennent d'une cause préexistante à la vente, à savoir, sur une construction identifiée en 1984/85 sans étude du sol préalable, un mouvement de tassements différentiels des fondations, le phénomène fluctuant avec plus ou moins d'importance au fil des années au gré des cycles hydriques ; que selon l'avis de ce technicien, en l'état des réparations effectuées et de l'absence totale d'information sur l'existence de difficultés de ce type, l'acquéreur néophyte ne pouvait, au moment de la vente constater ou imaginer que le bien immobilier comportait un tel défaut ; que dans des écritures auxquelles la cour renvoie expressément pour un exposé complet des moyens invoqués, l'acheteur sollicite d'être indemnisé par ses cocontractants sur la base de la garantie des vices cachés ; que les consorts X... dans des écritures auxquelles la cour renvoie expressément pour un exposé complet des moyens invoqués, s'y opposent en arguant de la clause d'exclusion de garantie figurant dans l'acte authentique qui a lieu de jouer en l'absence de démonstration de toute mauvaise foi de leur part ; qu'or la bonne foi étant toujours présumée, il convient de considérer qu'il est insuffisamment établi dans le rapport de M. A... qu'au-delà de la connaissance qu'avait Mme X... du problème récurrent que constitue l'apparition de fissures et des réparations dont elle avait dû faire l'objet, cette dernière aurait eu, au moment de la vente, conscience de l'incidence de ce désordre en termes de solidité de l'ouvrage et pas seulement sur un plan esthétique alors que les dernières reprises dataient de 2014 ; qu'en l'état des éléments du dossier, l'origine du problème un moment corrélée à la croissance d'un pin, n'a été précisément déterminée qu'à l'issue de l'expertise judiciaire elle-même réalisée après une reconnaissance technique des sols confiée à un bureau d'études spécialisé (TEMSOL) et que de 2004 à 2008, aucun nouveau stigmate n'est apparu à l'exception d'une fissure non ouverte située au niveau de la porte d'entrée et d'ailleurs signalée à l'acheteur par l'agent immobilier ; que dès lors les intimés sont fondés à se prévaloir de la clause de non-garantie ;
Alors 1°) que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente est valable, mais ne peut recevoir application si le vendeur est de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il a connu, au moment de la vente, le vice affectant la chose et a omis d'en avertir son cocontractant ; qu'il en résulte que la connaissance du vice suffit à caractériser la mauvaise foi du vendeur sans qu'il soit besoin de constater qu'il ait eu conscience de son étendue ou de ses conséquences ; qu'en décidant néanmoins que Mme X... était de bonne foi dès lors qu'elle n'avait connaissance que de l'appariation récurrente des fissures, qui avaient fait l'objet de réparations, et non des conséquences de ces fissures sur la solidité de l'ouvrage, la cour d'appel qui a ajouté à la loi une condition, a violé l'article 1643 du code civil ;
Alors 2°) et subsidiairement que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis, sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que M. Y... produisait, en pièce n°4, le rapport de M. B... selon lequel « la reprise de ces désordres par un simple maquillage ne pouvait absolument pas mettre fin à la gravité de ces désordres et leur importance ne pouvait pas échapper à Mme X... » ; qu'en se bornant à affirmer qu'il est insuffisamment établi dans le rapport de M. A... qu'au-delà de la connaissance qu'avait Mme X... du problème récurrent que constitue l'apparition de fissures et des réparations dont elles avaient dû faire l'objet, cette dernière aurait eu, au moment de la vente, conscience de l'incidence de ce désordre en termes de solidité, sans examiner ni même viser le rapport de M. B... invoqué par M. Y..., selon lequel Mme X... connaissait nécessairement l'importance des désordres, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
