LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 avril 2015), que, par acte du 28 août 1992, la société civile immobilière (SCI) MACI Investissement, transformée, l'année suivante, en société d'attribution d'immeuble en jouissance à temps partagé, a acquis un immeuble ; que, selon jugement d'adjudication sur folle enchère du 11 mai 1998, la SCI DCCP, société civile d'attribution d'immeuble en jouissance partagée, est devenue propriétaire de l'immeuble ; que la propriété de l'immeuble a été transférée, le 7 mars 2000 à la SCI Pierre et Marie Curie puis, le 7 novembre 2003, à la SCI NSNR ; que la SCI NSNR a assigné la SCI DCCP et certains de ses associés (les consorts X...) en expulsion du bien litigieux ; que les consorts X...ont formé des demandes reconventionnelles en réintégration et en dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu que les consorts X...font grief à l'arrêt d'accueillir la demande d'expulsion ;
Mais attendu qu'ayant retenu qu'aucun des actes de cession de parts sociales ne portait une date correspondant à la période pendant laquelle la société DCCP avait été propriétaire de l'immeuble litigieux, que les seules dates mentionnées sur certains des actes faisaient état d'un enregistrement postérieur à l'acquisition de l'immeuble par la SCI Pierre et Marie Curie, que la qualité d'associé de la société DCCP, reconnue aux intervenants volontaires, droit opposable à la SCI NSNR, n'était d'aucun intérêt s'ils ne démontraient pas que cette société DCCP était, au moment de l'achat des parts, propriétaire du bien sur lequel devait s'exercer le droit de jouissance invoqué et que ni la société DCCP ni les intervenants ne justifiaient de l'existence d'un bail, la cour d'appel a pu, sans inverser la charge de la preuve, juger que ni la société DCCP ni ses associés ne justifiaient d'un droit actuel sur l'immeuble ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu que les consorts X...font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;
Mais attendu que, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société DCCP et certains de ses associés, les consorts X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille dix-sept.
Le conseiller referendaire rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société DCCP et certains de ses associés, les consorts X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement ayant constaté que les occupants au titre de la multipropriété sont occupants sans droit ni titre en vertu de leur qualité d'associés de la SCI DCCP et ayant ordonné l'expulsion de ces occupants,
AUX MOTIFS PROPRES QU'il n'est pas contesté que la société DCCP n'a été propriétaire de l'immeuble dont l'expulsion est demandée que pendant deux ans, entre le moment où elle l'a acquis sur folle enchère, le 11 mai 1998 et celui où il a été revendu sur nouvelle folle enchère, le 7 mars 2000, à la SCI Pierre et Marie Curie, laquelle l'a revendu à la SCI NSNR, le 7 novembre 2003 ; qu'aucun des actes de cession de parts sociales, dont les investisseurs italiens dans la cause se prévalent, ne portent une date correspondant à la période pendant laquelle la société DCCP a été propriétaire de l'immeuble litigieux ; que les seules dates mentionnées sur certains des actes font état d'un enregistrement des actes en mars ou avril 2003, soit après que la SCI Pierre et Marie Curie soit devenue propriétaire de l'immeuble ; que la qualité reconnue par le tribunal de grande instance de Bobigny aux intervenants volontaires d'associés de la société DCCP, droit opposable à la SCI NSNR, n'est d'aucun intérêt s'ils ne démontrent pas également que cette société DCCP était, au moment de l'achat des parts, propriétaire du bien sur lequel devait s'exercer le droit de jouissance invoqué ; que, par arrêt du 12 avril 2013, la cour d'appel de Paris a condamné M. Roberto Y..., de nationalité italienne, pour escroquerie envers de nombreux autres investisseurs italiens, dont certains des intervenants à cette procédure, les manoeuvres ayant consisté à établir des actes de cession mensongers entre la société Range et la société DCCP, indiquant que cette dernière était propriétaire de l'immeuble dont s'agit à Noisy le Grand, faisant l'objet du time share et ainsi, trompé des actionnaires italiens pour les déterminer à consentir un acte, en l'espèce la signature desdits actes de cession et par conséquent le paiement des charges de la copropriété ; que ces victimes ont obtenu à titre de dommages et intérêts les sommes qu'elles réclamaient, qui correspondaient, selon l'arrêt, au prix de leurs parts et aux charges acquittées ; qu'en tout état de cause eu égard au grand nombre de propriétaires de l'immeuble en cause, qui se sont succédé, la qualité d'associé de la société DCCP, certes opposable à la SCI NSNR, qui a été reconnue aux intervenants par le jugement rectifié précité du tribunal de grande instance de Bobigny, dont seul le dispositif a autorité de la chose jugée, ne suffit pas à leur faire reconnaître un droit de jouissance sur l'immeuble sis à Noisy le Grand ; que sur le moyen subsidiaire de l'existence d'un bail, les intervenants sont recevables à invoquer tout nouveau moyen au soutien de la demande, qui était celle de la société DCCP en première instance, consistant à ne pas être expulsée de l'immeuble ; qu'il est par conséquent recevable ; que toutefois ni la société DCCP ni les intervenants ne justifient de l'existence des éléments caractérisant un bail, en particulier d'un loyer payé au propriétaire de l'immeuble, la société DCCP n'ayant d'ailleurs eu cette qualité, comme indiqué précédemment, que pendant deux ans ; que dans ces conditions la société DCCP et les intervenants volontaires ne rapportent pas la preuve qu'ils disposent d'un quelconque droit actuel sur l'immeuble dont s'agit, de nature à faire obstacle à leur expulsion ; qu'en conséquence, le jugement du tribunal d'instance du Raincy doit être confirmé,
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les occupants de l'immeuble situé au 19 bld Foch et du 11 rue Marx Dormoy 93160 Noisy le Grand ne justifient d'aucun titre les autorisant à s'installer dans les lieux ni à l'occasion de leurs contacts avec l'huissier, ni a fortiori à l'audience ; que par jugement en date du 15 décembre 2011, le tribunal de grande instance de Bobigny a décidé que les associés de la société civile DCCP le Relais de Noisy et du Plessis n'étaient pas détenteurs de parts leur donnant droit à la jouissance à temps partagé de l'immeuble en cause, les sociétés Maci Investissement, la société Range Investissement Limited et la SCI NSNR n'étaient pas ou n'étaient plus propriétaires de cet immeuble, de telle sorte que ces derniers n'ont en réalité, aucun titre leur conférant un tel droit ; qu'à nouveau, le défendeur revendique des droits de jouissance par l'effet d'un usucapion ; qu'or par la même décision, le TGI a décidé que la société DCCP n'avait pas acquis de fait par l'usucapion abrégé le droit d'usage car l'usucapion suppose un acte translatif de propriété consenti par celui qui n'est pas le véritable propriétaire à celui qui aurait agi par usucapion, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les associés ne justifiant pas d'un tel acte au profit de la SCI DCCP ; que l'expulsion des associés de la SCI DCCP sera par conséquent ordonnée,
1- ALORS QU'il appartient au demandeur à l'expulsion de démontrer que les occupants de l'immeuble sont sans droit ni titre ; qu'en reprochant dès lors aux exposants de ne pas rapporter la preuve de ce qu'ils disposaient d'un droit actuel sur l'immeuble de nature à faire obstacle à leur expulsion, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, violant ainsi l'article 1315 du code civil.
2- ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, le jugement du 15 décembre 2011 avait clairement et précisément jugé que 82 investisseurs, dont les 69 exposants, avaient la qualité « d'associés de la SCI DCCP », leur donnant « droit à la jouissance à temps partagé d'un lot de l'immeuble en cause » ; qu'en jugeant pourtant, par motifs éventuellement adoptés, que ce jugement du 15 décembre 2011 aurait jugé que les exposants n'avaient aucun droit à la jouissance à temps partagé de l'immeuble en cause, la cour d'appel a dénaturé le jugement du 15 décembre 2011, violant ainsi l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause.
3- ALORS QUE le juge ne peut pas méconnaître la chose antérieurement jugée ; qu'en l'espèce, saisi par les investisseurs pour faire reconnaître leur droit de jouissance sur l'immeuble, le jugement du 15 décembre 2011, rectifié par le jugement du 20 septembre 2012, avait expressément reconnu que les exposants avaient la qualité d'associés de la SCI DCCP et que cette qualité était opposable à la SCI NSNR, les motifs éclairant la portée de ce dispositif ayant ajouté qu'en cette qualité, les exposants avaient « droit à la jouissance à temps partagé d'un lot de l'immeuble en cause » ; qu'en jugeant pourtant que ce droit de jouissance des exposants n'était pas démontré, la cour d'appel, qui a méconnu la chose antérieurement jugée, a violé l'article 1351 du code civil.
4- ALORS QUE le défendeur à une instance doit, dès cette première procédure, présenter l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à faire échec à la demande de son adversaire ; qu'en l'espèce, les exposants se prévalaient expressément de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 15 décembre 2011, par lequel le tribunal de grande instance de Bobigny avait statué sur les droits dont ils soutenaient disposer sur l'immeuble ; qu'en jugeant pourtant le liquidateur de la SCI NSNR recevable à faire juger que les exposants étaient sans droit ni titre et à réclamer leur expulsion, bien qu'il n'eut pas invoqué de tels moyens dans l'instance ayant débouché sur ce jugement du 15 décembre 2011, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil.
5- ALORS QUE le droit de jouissance conféré par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 aux associés d'une société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé n'est pas nécessairement subordonné au fait que cette société soit propriétaire de l'immeuble ; qu'en jugeant pourtant que la qualité d'associé de la SCI DCCP n'avait un intérêt, pour établir le droit de jouissance des exposants, que si la SCI DCCP était propriétaire de l'immeuble à la date d'achats des parts de cette société, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986.
6- ALORS QUE le tiers de bonne foi, qui a agi sous l'empire d'une erreur légitime en acquérant un droit apparent, est investi de ce droit par la loi ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que les investisseurs avaient été trompés, lors de l'acquisition de leurs parts de la SCI DCCP, cette SCI DCCP ayant été présentée faussement comme le propriétaire de l'immeuble, les investisseurs étant manifestement des victimes de cette tromperie ; qu'en s'abstenant d'en déduire que les exposants avaient été investis du droit de jouissance prévu par leurs actes d'acquisition, sur le fondement de la théorie de l'apparence, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, au regard de l'article 1134 du code civil.
7- ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer les contrats produits par les parties ; qu'en l'espèce, au moins un investisseur, Mme Z..., avait produit son contrat d'acquisition des parts de la SCI DCCP, daté du 30 septembre 1999 ; qu'en jugeant pourtant qu'aucun des contrats produits ne portait une date correspondant à la période comprise entre le 11 mai 1998 et le 7 mars 2000, pendant laquelle la SCI DCCP avait été propriétaire du bien, la cour d'appel a dénaturé le contrat conclu par Madame Z..., violant ainsi l'article 1134 du code civil.
8- ALORS QUE la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen, lorsque ce bail a reçu un début d'exécution ; qu'en se bornant, pour exclure l'existence de tout bail verbal, à relever qu'il n'était pas justifié d'un loyer payé au propriétaire, sans examiner les éléments par lesquels les exposants soutenaient avoir payé des sommes à échéances régulières ayant profité au propriétaire, et donc une contrepartie à la mise à disposition de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1709 et 1714 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société DCCP et les intervenants de l'ensemble de leurs demandes, en particulier de leur demande de réintégration et de dommages-intérêts,
AUX MOTIFS QUE l'expulsion des occupants de l'immeuble ayant déjà eu lieu, au moment où la cour statue, la demande de délais est devenue sans objet ; que, compte tenu de ce qui a été jugé ci-dessus, la société DCCP et les intervenants doivent être déboutés de leur demande de réintégration dans l'immeuble, dont on ignore d'ailleurs s'il est toujours la propriété de la société NSNR, ce qui est douteux, le mandataire liquidateur ayant précisément obtenu l'expulsion de ses occupants pour le revendre ; que les appelants doivent également être déboutés de leurs demandes relatives à des travaux de remise en état des lieux ; qu'eu égard aux caractéristiques particulières de cette affaire où les intervenants sont manifestement des victimes, il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu'elles ont supportés,
1- ALORS QUE pour débouter les exposants de leur demande de réintégration et de dommages-intérêts, la cour d'appel s'est référée à « ce qui a été jugé ci-dessus » relatif à la demande d'expulsion ; que cependant, le premier moyen a montré que c'était à tort qu'il avait été fait droit à la demande d'expulsion des exposants ; que par conséquent, la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen justifie la cassation du chef de dispositif attaqué par le présent moyen, par application de l'article 624 du code de procédure civile.
2- ALORS QUE le juge ne peut pas statuer par des motifs dubitatifs ou hypothétiques ; qu'en jugeant dès lors qu'il ne pouvait être fait droit à la demande de réintégration des exposants dans l'immeuble dès lors qu'elle « ignorait » si cet immeuble était toujours la propriété de la société NSNR, ce qui était « douteux », la cour d'appel, qui s'est déterminée par un motif dubitatif, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
