LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu la connexité, joint les pourvois n° M 15-26.888 et S 16-10.498 ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 octobre 2015), que, le 1er avril 2006, Mme X... a donné à bail professionnel à M. Y... un local vide à usage de cabinet de kinésithérapeute ; que la bailleresse a autorisé le locataire à réaliser les aménagements nécessaires à l'exercice de sa profession ; que, le 5 novembre 2012, se plaignant, après la réalisation de ces travaux, de problèmes de condensation et d'humidité, M. Y... a assigné Mme X... en résiliation du bail pour manquement à son obligation de délivrance ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le local avait été livré en bon état, que le locataire l'avait aménagé en créant trois cabines de soins dont une équipée d'une douche, une salle d'attente, une salle de kinésithérapie, un coin stérilisation avec lavabo et en installant quatre climatiseurs et retenu que les phénomènes de condensation apparus par la suite étaient dus à l'absence de détalonnage des portes, de mise en place d'une ventilation mécanique contrôlée et de pose d'appareils extracteurs, ces travaux étant rendus nécessaires par la transformation des lieux, la cour d'appel en a déduit exactement que, les désordres constatés étant imputables à l'inachèvement des travaux réalisés par le locataire, la bailleresse n'avait pas manqué à son obligation de délivrance ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit aux pourvois n° M 15-26.888 et S 16-10.498 par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait prononcé la résiliation du contrat de bail du 26 avril 2006 aux torts de Mme X... et condamné cette dernière à payer à M. Y... la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance outre celle de 876,07 euros et d'AVOIR rejeté toute autre demande ;
AUX MOTIFS QU'en application de l'article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée […] 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle est louées ; 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail […] » ; par ailleurs et en application de l'article 1720 du même code : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » ; qu'il en résulte que lorsque le bailleur ne remplit pas son obligation le preneur peut demander la résiliation du bail ; qu'à titre préliminaire, il sera observé que l'annonce de location, telle que produite aux débats « pour profess. libér. 100 m², 3 vitrines, ss sol, park. Idéal architecte, médec, kiné… etc Loyer 1.200 € » ne portait manifestement pas sur un local professionnel prêt à l'usage mais seulement sur une surface locative susceptible d'accueillir diverses professions libérales ; que les parties sont liées par un contrat de location de locaux professionnels à destination de la profession de « kinésithérapeutes et toutes professions médicales et para médicales » prenant effet au 1er avril 2006, pour une durée de 6 ans renouvelable par tacite reconduction sauf préavis de 6 mois, décrit comme « local vide d'environ 100 m², WC, lave-main, trois vitrines, grilles de sécurité » ; qu'il sera encore observé que le constat d'état des lieux à la prise de possession, daté du 15 juin 2006, mentionne dans la rubrique « installation électrique : Remise aux normes et réparation + installation climatisation réversible réalisée par propriétaire » tout en précisant le bon état des différentes pièces, s'agissant d'une salle d'attente, de trois cabines, d'un coin cuisine et d'un WC, la présence de 4 « appareil clim » étant signalée ; qu'il s'en déduit que la bailleresse n'a pas mis à disposition du locataire des locaux spécifiquement aménagés par elle pour l'exercice de la profession de kinésithérapeute, mais que c'est le locataire qui a aménagé les lieux pour y exercer son activité professionnelle, le bail précisant à cet égard qu'il ne pourra demander aucun dédommagement pour les aménagements qu'il aura effectués, observation devant être faite qu'il n'est pas contesté que la bailleresse a accepté de prendre à sa charge le coût de l'achat et de l'installation de 5 postes de climatisation, selon devis transmis par son locataire qui s'est chargé de l'exécution des travaux (pièce 6) ; qu'il en résulte que la bailleresse a livré un local en bon état dont l'aménagement ultérieur a été réalisé par le locataire pour l'exercice de la profession qu'il entendait y exercer et qu'il a créée pour ce faire des cloisons pour cabines, douche, kitchenette et salle d'attente ; que, s'il est constant que le litige porte sur la survenance d'importants phénomènes de condensation à l'origine de moisissures apparues sur les murs, il ne résulte d'aucune des pièces produites, s'agissant d'un local de 100 m², équipé de deux fenêtres outre un fenestron dans les toilettes, que de tels phénomènes de condensation existaient avant l'édification des différentes cloisons aménagées par M. Y... pour la création de trois cabines de soins, dont une équipée d'une douche, d'une salle d'attente avec réception, d'une salle de kiné et d'un coin stérilisation équipé d'un lavabo ; qu'ainsi, si l'expert mandaté dans le cadre de la protection juridique de M. Y..., préconise la mise en place de ventilations mécaniques, déclarées nécessaires, outre détalonnage de toutes les portes et mise en place d'appareil d'extraction dans la kitchenette et le WC, Mme X... est fondée à soutenir que ces travaux, qui auraient dû être envisagés dès la transformation des lieux par le locataire, ne lui incombent pas ; que si l'expert affirme dans le paragraphe « identification du responsable : pour les phénomènes de condensation, le bailleur de toute évidence […] » il sera relevé qu'il fonde cette conclusion, au visa de l'arrêté du 24 mars 1982 modifié par celui du 28 octobre 1983, au motif que « la publicité dans le quotidien local indiquait en toutes lettres la profession de kinésithérapeute » (cf. rapport du 29 septembre 2008) ; que, toutefois, et comme il a été dit, il est constant que cet aménagement est le fait du locataire de sorte qu'il n'est pas fondé à entendre en déclarer responsable la bailleresse ; que faute de caractériser un manquement imputable à cette dernière, et sans qu'il soit besoin de statuer quant au caractère opposable des rapports d'expertises produits, il n'est pas fondé à entendre prononcer la résiliation du bail aux torts de celle-ci ; que le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef, tout comme par voie de conséquence, au titre de la somme de 876,07 € réclamée au titre de travaux d'embellissement consécutivement à l'apparition de moisissures, ainsi qu'au titre des dommages et intérêts alloués du chef de troubles de jouissance ;
1) ALORS QUE l'accord du locataire pour prendre en charge des aménagements nécessaires à l'exercice de l'activité visée au contrat ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrer un bien conforme à sa destination contractuelle ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le contrat de location conclu entre les parties portait sur des locaux professionnels à destination de la profession de « kinésithérapeutes et toutes professions médicales et para médicales » ; qu'en affirmant qu'il incombait au locataire, M. Y..., de prendre en charge les travaux complémentaires nécessaires pour faire cesser les problèmes d'humidité apparus après les aménagements qu'il avait réalisés pour l'exercice de sa profession de kinésithérapeute, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE seule une faute du preneur constituant la cause exclusive des désordres rendant le bien impropre à l'usage pour lequel il a été loué exonère le bailleur de sa responsabilité contractuelle ; qu'en se bornant à relever que les agencements effectués à l'intérieur du local étaient le fait du locataire, pour en déduire que les travaux complémentaires nécessaires pour mettre un terme aux problèmes d'humidité n'incombaient pas au bailleur, quand il ressortait de ses propres constatations que ces agencements avaient été réalisés avec l'accord du bailleur afin de rendre le bien conforme à sa destination contractuelle, ce qui excluait tout fait fautif du locataire, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil.
