LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 31 mars 2016), que, le 21 septembre 1996, la Société civile de construction vente Amarante (la SCCV) a vendu à Mme X... des lots de copropriété dans un immeuble en construction ; qu'un jugement du 6 juin 1996, confirmé par un arrêt du 14 mai 1998, a annulé le permis de construire ; que les consorts Y..., qui avaient obtenu le prononcé de la démolition des constructions par un jugement du 6 janvier 1998, ont renoncé à son bénéfice et se sont désistés de leurs demandes tendant à la démolition de l'immeuble ; que, le 18 mars 2013, Mme X... a assigné le mandataire liquidateur de la SCCV en résolution de la vente ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que le permis de construire avait été annulé par une décision du 14 mai 1998, relevé qu'aucune action en démolition n'était en cours et retenu qu'en application des dispositions de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme et des décisions des juridictions administratives, toute action en démolition, qui devait être intentée dans les deux ans de la décision d'annulation du permis de construire, était prescrite, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs qu'en l'absence de risque réel de démolition de l'immeuble la demande en résolution de la vente devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour Mme X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de ses demandes en résolution de la vente consentie par la SCCV Amarante et en fixation d'une créance de 126 610 euros à titre de dommages et intérêts au passif de la SCCV Amarante ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, en application des dispositions de l'article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ; que, dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit ; que la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ; qu'en l'espèce, il est constant que la société Amarante, en vendant des lots d'une résidence pour la construction de laquelle le permis avait été annulé par la juridiction administrative, a manqué, pour le moins, à son obligation d'information, ainsi qu'à son obligation de délivrer un bien conforme aux conditions du contrat et aux exigences administratives ; que toutefois, il convient d'apprécier si la gravité du manquement contractuel justifie la résolution de la vente avec restitution du bien et du prix de vente, ou s'il peut être suffisamment réparé par la condamnation à des dommages et intérêts ; qu'au soutien de sa demande de résolution de la vente et d'une somme de 126 610 euros à titre de dommages et intérêts, Mme X... invoque le risque d'une démolition de l'immeuble, soit à la demande d'autres riverains que les consorts Y..., soit à la demande de la direction départementale des territoires et de la mer, laquelle écrivait, en 2012, au syndic de copropriété, l'interrogeant sur « le renforcement du brise-lames construit, sans autorisation, sur le domaine public maritime » ; qu'il résulte toutefois des dispositions de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, modifié par l'ordonnance du 22 octobre 2015, que, lorsqu'un ouvrage a été réalisé en exécution d'un permis de construire, l'action en démolition doit être précédée d'une décision d'annulation du permis de construire et doit être engagée dans les deux ans de cette décision d'annulation ; qu'en conséquence de ces dispositions et au regard des décisions des juridictions administratives précédemment rappelées, toute action en démolition est désormais prescrite ; qu'aucune action à cette fin n'étant en cours à ce jour, ce risque n'est plus réel ; qu'il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme X... de sa demande en résolution de la vente et de dommages et intérêts, l'appelante ne caractérisant ni la réalité ni la valeur du préjudice qu'elle invoque ; qu'en application de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ; qu'aux termes des articles 1625 et 1626 du code civil, la garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires ; que le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ; qu'en l'espèce, il a été précédemment rappelé qu'aucune action en démolition de l'ouvrage n'est en cours et ne peut être valablement engagée ; qu'à cette absence de risque d'éviction, Mme X... ne démontre pas davantage l'existence d'un quelconque préjudice résultant d'une atteinte à son droit de propriété sur l'immeuble ; que les ventes d'appartements réalisées dans la même résidence au cours des dernières années n'attestent pas plus d'une dépréciation de la valeur des biens concernés, leur prix de négociation n'étant pas rapporté, mais témoignent de leur possibilité récente de commercialisation ; qu'il convient de confirmer le jugement sur ce point également ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE, en premier lieu, l'article 1184 du code civil dispose que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement » ; que l'information sur l'annulation du permis de construire, bien que ne constituant pas l'obligation principale du contrat de vente, était une obligation à laquelle la SCCV Amarante était tenue en sa qualité de vendeur ; que, pour autant, il appartient à la juridiction d'apprécier au jour où elle statue si ce manquement est de nature à légitimer la résolution du contrat de vente ; qu'or, dès lors qu'il n'est pas établi que l'annulation du permis de construire en 1996 soit 18 ans plus tôt, ait donné lieu à l'introduction d'une autre procédure en démolition distincte de celle dont le demandeur s'est désisté, il convient de considérer que Mme X... ne justifie d'aucune atteinte dans la jouissance de son bien ni même d'un quelconque risque sérieux ; qu'en conséquence, la résiliation de la vente à la date du jugement serait disproportionnée par rapport au manquement ; qu'il convient donc de débouter Mlle X... de sa demande sur le fondement de l'article 1184 du code civil ; que l'article 1626 du code civil dispose que « Quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente » ; qu'or, l'action en garantie auquel est tenu le vendeur requiert l'existence d'un trouble actuel ; que la seule éventualité d'un trouble à venir est insuffisante sauf situation de la juste crainte requérant l'engagement d'une procédure ; qu'en l'espèce, Mlle X... qui supporte la charge de la preuve n'établit nullement qu'une quelconque action serait actuellement en cours de nature à troubler son droit de propriété ; qu'il convient donc de débouter Mlle X... de sa demande sur le fondement de l'article 1626 du code civil ;
1°) ALORS QUE la résolution d'une convention pour inexécution n'est pas subordonnée à l'existence d'un préjudice ; que la cour d'appel a rejeté la demande de résolution de la vente de l'immeuble dont le permis de construire avait été annulé aux motifs que l'action en démolition était désormais prescrite, de sorte que l'acquéreur n'établissait pas l'existence d'un préjudice ; qu'en subordonnant ainsi l'action en résolution du contrat à l'existence d'un préjudice, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, l'action en démolition des ouvrages irrégulièrement implantés sur le domaine public est imprescriptible ; que la cour d'appel a constaté que la direction départementale des territoires et de la mer avait écrit en 2012 au syndic de copropriété pour l'interroger au sujet du « renforcement du brise-lames construit, sans autorisation, sur le domaine public maritime » (arrêt, p. 4, in fine) ; qu'en affirmant qu'aucune action en démolition de l'ouvrage ne pouvait désormais être valablement engagée, tandis que l'action en démolition de certains ouvrages de l'immeuble, en l'occurrence un brise lames protégeant la résidence, irrégulièrement implanté sur le domaine public, n'est soumise à aucun délai, la cour d'appel a violé l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme par fausse application et l'article L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques par refus d'application.
