LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 23 octobre 2014) fixe le prix d'acquisition par la commune de Meaux des parcelles sur lesquelles Mme Marcelle X..., veuve Y..., M. Didier Y... et M. Francis Y... ont exercé leur droit de délaissement en application de l'article L. 123-17, devenu L. 152-2, du code de l'urbanisme ;
Attendu que, pour fixer à une certaine somme le prix des biens délaissés, l'arrêt retient qu'il convient de fixer l'indemnité principale au montant de 450 euros par mètre carré pour les terrains, à celui de 250 000 euros pour l'habitation principale et à 80 000 euros pour les constructions annexes ;
Qu'en statuant ainsi, par simple affirmation, sans préciser sur quelle méthode d'évaluation elle se fondait, ni se référer à aucun terme de comparaison cité par les parties, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne Mme Marcelle X..., épouse Y..., M. Didier Y... et M. Francis Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la commune de Meaux
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé le prix des terrains délaissés à la somme de 2.073.245 euros ;
AUX MOTIFS QUE le juge de l'expropriation a fixé le prix de l'acquisition pour les deux parcelles concernées à 1.344.530,48 euros, outre 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que les appelants sollicitent que le prix de la maison principale et son terrain soient fixées à 465.936 euros et celui de la seconde parcelle à 2.335.000 euros, celui des bâtiments annexes à 100.000 euros, l'indemnité de remploi à 291.093,60 euros outre 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que le commissaire du gouvernement propose pour sa part de fixer le prix à 1.668.408 euros soit 513.529,60 euros pour la maison principale et son terrain et 1.154.878 euros pour la seconde parcelle ; que la commune de Meaux sollicite que le prix soit fixé à 823.000 euros pour le principal outre 83.000 euros pour l'indemnité de remploi ; qu'il convient de préciser que l'offre initiale totale de la commune était de 998.080 euros ; que les deux parcelles concernées sont contiguës et forment un ensemble à usage unique pour les expropriés, l'une d'entre elles étant celle qui supportait leur résidence principale et l'autre celle qui en constituait le jardin et était construite en outre d'édifices de différentes qualités qui seront abordés plus bas ; qu'il convient d'évaluer l'ensemble de ces deux parcelles et non de fixer l'indemnité d'expropriation pour chacune de ces parcelles ; qu'en effet, ces parcelles constituent un ensemble cohérent, toujours utilisé par le passé de cette façon ; que compte tenu de la grande taille de cette parcelle, sa valeur au m² est inférieure à celle d'une parcelle plus petite ; que ces parcelles sont parfaitement bien situées à Meaux, très accessibles de Paris par autoroutes ; que la gare SNCF est proche ; qu'il est desservi par les autobus et à proximité du centre administratif ; que les commerces sont proches à 10 mn à pied comme le fait valoir l'exproprié sans être contredit ; que lesdites parcelles sont construites aux angles de six édifices ; qu'il n'est pas logique, comme le fait l'expropriant, qui a certes fait tout démolir, de minorer la valeur du terrain en raison de l'encombrement qu'elles constituent ; qu'il convient au contraire, ainsi que le demandent les expropriants et que le suggère le Commissaire du gouvernement d'évaluer ces constructions ; que l'indemnité d'expropriation est en effet destinée à indemniser l'entier préjudice subi par l'exproprié et ne doit pas être modulé en raison du coût de l'opération projetée par l'expropriant ; qu'il convient de préciser que ces bâtiments sont de qualité diverses mais toujours construits en dur ; que certains servent d'abri de jardin et d'entrepôt pour le matériel de jardinage et les plantes ; que d'autres servent de garage ; que l'une d'entre elle est à usage de logements pour deux contremaîtres ; qu'il s'agit d'édifices solides, simples mais parfaitement fonctionnels ; que l'habitation des expropriés est une maison solidement construite, confortable et vaste et qui ne nécessitait que des travaux de rafraîchissement de décoration ; qu'elle ne présentait aucun défaut majeur pouvant en affecter la valeur ; qu'il convient dès lors d'évaluer le montant du prix de la façon suivante, compte tenu de l'ensemble de ces considérations, des constatations figurant dans le procès-verbal du juge et des explications des parties ; terrains : indemnité principale : parcelles BI330 et BI 473 : 2571a + 880a = 3.451 m² ; 3451 m²x450 € = 1.552.950 € ; indemnité de remploi : 20%x5.000 = 1.000 € ; 15%x10.000 = 1.500 € ; 10%x1.537.950 = 153.795 € soit au total 153.795+1.500+100 = 156.295 € ; soit au total : 1.709.245 € ; constructions : indemnité principale : habitation principale : 250.000 € ; constructions annexes : 80.000 €, total : 330.000 € ; indemnité de remploi : 20%x5.000 = 1.000 € ; 15%x10.000 = 1.500 € ; 10%x315.000 € = 31.500 € soit au total : 34.000 € soit au total : 364.000 € que l'indemnité totale s'élèvera à 2.073.245 € ;
1°- ALORS QUE lorsque le bien exproprié est un terrain réservé par le plan d'occupation des sols, il doit être évalué en fonction de son usage effectif à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé ; que les deux parties étaient en désaccord quant à la date de référence à retenir, la commune soutenant (p. 5) qu'il fallait s'en tenir à la date du 8 avril 2004, date à laquelle avait été publié le PLU avait délimité la zone dans laquelle se trouvait le bien, tandis que les expropriés demandaient (p. 7)la confirmation du jugement qui avait retenu la date du 8 avril 2008, date de la dernière modification du PLU ; qu'en procédant à l'évaluation des biens litigieux, sans rechercher la date de référence à laquelle ils devaient être évalués, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation (ancien) ;
2°- ALORS QUE le jugement qui fixe l'indemnité revenant à l'exproprié doit être motivé ; qu'en décidant qu'il « convient » d'évaluer les terrains sur une base de 450 euros du m² et les constructions à 330.000 € sans préciser la méthode retenue ni se référer au moindre terme de comparaison, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
