LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 23 mai 2016), que les auteurs de M. X..., propriétaire de lots commerciaux dans un immeuble dénommé Arceaux-Lacombe, ont cédé à un promoteur le droit de surélévation ; qu'à la suite de l'édification, au-dessus de ces lots, d'un immeuble à usage d'habitation, dénommé résidence Atlantic, un règlement définissant les parties communes aux deux entités a été élaboré le 5 août 1957 ; que l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles a décidé, le 23 août 2011, de la réfection de l'étanchéité des terrasses du 7e étage, ainsi que de la participation des copropriétaires de l'immeuble Arceaux Lacombe à la dépense ; que M. X... et la SCI Compagnie des Arceaux, à laquelle il avait cédé ses lots avant que la vente soit annulée, ont sollicité l'annulation de la résolution de l'assemblée générale du 23 août 2011 ;
Attendu que M. X... et la SCI Compagnie des Arceaux font grief à l'arrêt de rejeter leur demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété du 5 août 1957, en ses pages 6 et 7, classait, dans les parties communes, la toiture de l'ensemble de l'immeuble et, dans les charges communes aux constructions existantes et à leur surélévation, l'entretien et les réparations de la toiture surmontant la construction nouvelle et constaté que, si le règlement de copropriété ne mentionnait pas le terme « terrasse-toiture », les coupes transversales produites par les parties et les photographies aériennes faisaient apparaître que la couverture de l'immeuble était assurée par la terrasse supérieure pour le septième étage et par les terrasses litigieuses, fussent-elles à usage privatif, pour les étages inférieurs, dont elles constituaient le point le plus élevé de protection et assuraient l'étanchéité, et retenu, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation que l'ambiguïté de ce règlement rendait nécessaire, que ces terrasses constituaient la toiture mentionnée en pages 6 et 7 de ce règlement, la cour d'appel, abstraction faite de motifs surabondants sur l'acceptation de M. X... de participer à la remise en état de ces terrasses et sur l'intention commune des parties, en a exactement déduit que l'entretien et la réfection de l'étanchéité de ces terrasses relevaient des charges communes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et la SCI Compagnie des Arceaux aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et la SCI Compagnie des Arceaux et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Atlantic-Arceaux Lacombe la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société Compagnie des Arceaux.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions - sauf à préciser que le terme « toiture-terrasse » qui y était employé correspondait à la terrasse située au 7ème étage -, en ce qu'il avait dit que les travaux relatifs à l'étanchéité de la toiture-terrasse relevaient des charges communes aux « Arceaux-Lacombe » et à la surélévation dénommée « résidence l'Atlantic » ;
AUX MOTIFS QUE le règlement de copropriété du 5 août 1957 rappelait en sa page 6 que la construction initiale (Arceaux Lacombe) et la surélévation (résidence Atlantic) formaient des parties entièrement indépendantes, le propriétaire de cette dernière ayant seulement acquis le droit de s'appuyer sur le gros-oeuvre des constructions existantes, mais définissait toutefois des parties communes aux deux entités, constituées limitativement, « à l'exclusion de toutes autres », du sol de construction et d'une partie de cour, de la terrasse ouest servant de couverture aux arceaux et de « la toiture de l'ensemble de l'immeuble » ; que ce même règlement de copropriété n'avait par ailleurs mentionné (page 7) comme seules « charges communes au constructions (existantes) et à leur surélévation » que le maintien en état de propreté de la cour et « l'entretien et réparations de la toiture surmontant la construction nouvelle et la terrasse ouest y compris la balustrade » ; que la résolution adoptée par l'assemblée générale du 18 août 2000 avait rappelé en outre que les copropriétaires des Arceaux Lacombe ne supporteraient leur quote-part des charges générales de copropriété qu'en ce qui concernait l'entretien des parties communes « mentionnées dans le règlement de copropriété en page 7 sous le paragraphe (cité ci-dessus) à l'exclusion de toutes autres charges et frais » ; qu'il ressortait de ces dispositions que les copropriétaires de l'immeuble « Arceaux Lacombe » ne pouvaient se voir imposer que les seules charges visées ci-dessus ; qu'en conséquence, ils n'étaient tenus de participer aux travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses du 7ème étage votés par l'assemblée générale du 23 août 2011 que si ces terrasses constituaient ou pouvaient être considérées comme la toiture mentionnée en pages 6 et 7 du règlement de copropriété ; que le règlement de copropriété prenait en compte la toiture de « l'ensemble de l'immeuble » ; que si ce document ne mentionnait nulle part le terme de « toiture-terrasse », les coupes transversales produites par les parties et les photographies aériennes faisaient bien apparaître que la couverture de l'immeuble était assurée par la terrasse supérieure pour le 7ème étage, mais par les terrasses litigieuses – fussent-elles à usage privatif – pour les étages inférieurs, dont elles constituaient le point le plus élevé de protection et assuraient l'étanchéité, ainsi que cela ressortait du courriel d'explication adressé par l'architecte en charge des travaux de réfection ; que l'appellation de « toiture-terrasse » et les obligations qui se rattachaient à cette dernière avaient été précédemment acceptées par M. X... lui-même, puisque lors de l'assemblée générale du 17 août 2001, il avait approuvé la résolution n° 7 portant sur « les réfections de l'étanchéité en toiture-terrasse de la surélévation Atlantic… » ; que l'intention initiale de faire participer les copropriétaires de l'immeuble « Arceaux Lacombe » à l'entretien et aux réparations de tout ce qui pouvait participer à la couverture des constructions était en outre démontrée par le fait qu'était associée dans la même phrase la terrasse ouest ;
1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les clauses claires et précises d'un règlement de copropriété ; qu'en ayant jugé qu'il résultait du règlement de copropriété que « l'ensemble de la toiture de l'immeuble » devait s'entendre de toutes les couvertures de la Résidence Altantic assurant l'étanchéité de l'immeuble, de sorte que les terrasses du 7ème étage en faisaient partie, puisqu'elles assuraient le couvert et l'étanchéité des niveaux inférieurs de la surélévation, quand il résultait des clauses de ce règlement de copropriété (p. 6, 7, 17, 18, 19 et 24), que la toiture de l'immeuble ne pouvait s'entendre que de celle surmontant l'immeuble, au-dessus du 8ème étage, la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété, en violation de l'article 1192 (ex 1134) du code civil ;
2°) ALORS QUE les juges ne peuvent contraindre des copropriétaires à régler des charges que, selon le règlement de copropriété, ils n'ont pas à assumer ; qu'en ayant mis à la charge des exposants le coût de la réfection des terrasses du 7ème étage, au motif inopérant que M. X... avait approuvé la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 23 août 2011 portant sur « les réfections de l'étanchéité en toiture-terrasse de la surélévation Atlantic… » (arrêt, p. 7 in fine), quand un tel accord ne signifiait rien, relativement à la réfection des terrasses litigieuses, puisqu'ainsi que M. X... l'avait justement fait valoir, dans ses conclusions (p. 12), la SCI Compagnie des Arceaux, en acceptant de contribuer au financement des travaux en cause, n'avait fait que remplir ses obligations, en participant à la reprise de l'escalier d'accès à la toiture du 8ème niveau, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1103 (ex 1134) du code civil ;
3°) ALORS QUE les copropriétaires n'ont à régler que la quote-part des charges de copropriété qui sont mises à leur charge par le règlement de copropriété ; qu'en jugeant que les exposants devaient contribuer au coût de la réfection des terrasses du 7ème étage, au motif inopérant que l'intention initiale de faire participer les copropriétaires de l'immeuble « Arceaux Lacombe » à l'entretien et aux réparations de tout ce qui pouvait participer à la couverture des constructions était démontrée par le fait qu'était associée, dans le règlement de copropriété (p. 7), dans la même phrase la terrasse ouest (arrêt, p. 8 § 1), quand cette terrasse ouest constituait précisément la couverture de la partie ancienne appartenant aux exposants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 (ex 1134) du code civil.
