LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 mars 2014), rendu en référé, que Bernard X... et son épouse ont donné à bail à la SARL Cave X... des locaux à usage commercial, contigus aux locaux dans lesquels la société Le Rallye X..., ayant pour dirigeant M. Eric X..., exploite un restaurant ; que, le 28 mars 2012, M. Eric X..., devenu propriétaire de la partie à usage de réserve donnée à bail à la société Cave X..., lui a délivré, à effet du 1er octobre 2012, un congé sans renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que la société Cave X... a assigné en référé M. Eric X... et la société Le Rallye X... afin qu'il leur soit enjoint de lui remettre les clés lui permettant d'accéder à la réserve dont elle a la jouissance ; que M. Eric X... a demandé, reconventionnellement, la condamnation de la société Cave X... à lui verser directement une indemnité d'occupation pour la réserve à compter du mois d'octobre 2012 ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. Eric X... et la société Le Rallye X... font grief à l'arrêt de leur ordonner de cesser de refuser à la société Cave X... l'accès par la rue Daguerre au local de réserve ayant un accès par l'immeuble situé au n° 8 de cette rue, le matin entre 9 heures et 11 heures pour la manutention de palettes d'au moins 360 bouteilles ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le bail consenti à la société Cave X... conférait à celle-ci un droit d'accéder, par la rue, entre certaines heures, à la réserve qui lui était louée, la cour d'appel, qui n'a pas constaté qu'un tel accès impliquerait un droit de passage sur les locaux loués à la société Rallye X... et n'a pas mis à la charge de cette société une obligation contractée par son bailleur, a pu retenir que son refus et celui de M. X..., propriétaire du local, de permettre l'accès auquel avait droit la société Cave X... constituait un trouble manifestement illicite qu'il convenait de faire cesser ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Eric X... et la société Le Rallye X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Eric X... et de la société Le Rallye X... et les condamne à payer à la société Cave X... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. Eric X... et la société Le rallye X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, rendu en référé, d'avoir ordonné à M. Eric X... de remettre à la Sarl Cave X... une clé actionnant le rideau métallique permettant l'accès au local à usage de réserve situé rue Daguerre et d'avoir ordonné à celui-ci et à la société Le Rallye X... de cesser de refuser à la société Cave X... l'accès par la rue Daguerre au local à usage de réserve ayant un accès par l'immeuble situé au n° 8 de cette rue, le matin entre 9 heures et 11 heures pour la manutention de palettes d'au moins 360 bouteilles ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« aux termes de l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile, la juridiction des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; qu'en l'espèce, pour s'opposer à la demande de remise de clé permettant à la société Cave X... d'accéder au local à usage de réserve querellé, par la terrasse du restaurant située 8 rue Daguerre, les appelants soutiennent d'une part que la clause du bail, que celle-ci invoque pour revendiquer un tel accès, n'autorise nullement cet accès, d'autre part et en toute état de cause, que cette clause nécessite une interprétation qui ne relève pas du juge des référés, et enfin que le fait d'autoriser cet accès que le bail de la société Le Rallye X... n'autorise pas non plus constituerait « une voie de fait que la loi sanctionne » ; que le bail litigieux comporte sous la rubrique conditions générales-garantie, une clause 9 ainsi rédigée : « Le preneur s'engage à ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité ou à la jouissance paisible des voisins, tant à l'occasion des livraisons qu'à celle des déplacements du personnel. Le preneur déclare se soumettre aux obligations du règlement de copropriété et/ ou règlement intérieur qui s'imposeront à lui dans la mesure où elles ne sont pas contraires aux dispositions du présent bail. Notamment il devait faire en sorte de ne pas troubler sans cesse le locataire et la clientèle du Café, par des allées et venues répétées entre le magasin et la réserve. Cette traversée sera dorénavant autorisée avec des palettes d'au moins 360 bouteilles et de neuf heures à onze heures, les manutentions légères devant se faire depuis la porte arrière de la boutique jusqu'à la réserve à travers la cour, la porte donnant accès à la réserve étant commune avec le locataire voisin. En outre, aucune livraison n'est tolérée par le couloir de l'immeuble » ; que la rubrique désignation des locaux de ce bail indique « réserve derrière, autre réserve ayant accès sur l'entrée de l'immeuble » ; qu'au vu du plan des lieux fourni par les parties (pièces 3) et de ces dispositions, il résulte avec l'évidence requise en référé que le refus de tout accès à la réserve litigieuse par la rue Daguerre pourtant manifestement autorisé sous conditions au bail constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser au plus vite, dès lors en outre qu'il n'est pas utilement contesté que cet accès est le seul à permettre l'acheminement jusqu'à cette réserve, nécessaire à l'activité commerciale de la société Cave X..., des palettes d'au moins 360 bouteilles que cette activité requiert ; qu'il s'ensuit que l'injonction aux appelants de cesser de refuser l'accès ainsi manifestement autorisé ne saurait constituer la voie de fait qu'ils allèguent dès lors que cette injonction est précisément de nature à faire cesser le trouble manifestement illicite occasionné à la société Cave X... dans la jouissance des locaux commerciaux qui lui ont été donnés à bail, sans préjudice du recours éventuel des appelants contre le bailleur de la société Le Rallye X... qui n'aurait pas réservé cet accès dans le bail consenti à celle-ci ; que l'ordonnance entreprise a ordonné à M. Eric X... de remettre à la société Cave X... la clé du rideau métallique permettant l'accès par la rue Daguerre à la réserve ; que la société Cave X... indique qu'il s'est exécuté ; que cependant, il résulte du procès-verbal de constat du 12 juin 2013 que la société Cave X... est privée de l'accès à la réserve par ladite rue en raison de la présence d'une porte avec serrure située devant ce rideau métallique et dont elle n'a pas la clé ; qu'elle en demande donc la remise sous astreinte ; qu'il y a lieu, dans ces circonstances, d'enjoindre aux appelants, sous astreinte, dans les conditions prévues au dispositif de l'arrêt, de cesser de refuser à la société Cave X... l'accès à la réserve manifestement autorisé au bail de celle-ci et, à cette fin, de leur enjoindre de remettre à la société Cave X... toute clé donnant accès à la réserve litigieuse par la rue Daguerre » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le contrat de bail renouvelé au bénéfice de la société Cave X... met à la disposition de cette dernière la jouissance d'une partie de la réserve donnant sur la rue Daguerre, et qu'aucune clause de ce bail n'interdit à la locataire d'y accéder par son accès naturel qu'est la rue Daguerre ; que la société Cave X... indique que la clause de ce bail, selon laquelle le preneur « devra faire en sorte de ne pas troubler sans cesse le locataire et la clientèle du Café, par des allées et venues répétées entre le magasin et la réserve. Cette traversée sera dorénavant autorisée avec des palettes d'au moins 360 bouteilles et de neuf heures à onze heures, les manutentions légères devant se faire depuis la porte arrière de la boutique jusqu'à la réserve à travers la cour, la porte donnant accès à la réserve étant commune avec le locataire voisin. En outre, aucune livraison n'est tolérée par le couloir de l'immeuble » a trait à cette réserve et restreint son droit d'accès, de 9 heures à 11 heures, et pour des palettes de 360 bouteilles ; que dans ces conditions, l'atteinte résultant de ce que la société Cave X... ne peut, depuis plusieurs mois, accéder à cette réserve par la rue Daguerre est constitutive d'un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser ; que la société Le-9-
Rallye X..., qui, selon les explications concordantes des parties sur ce point, bénéficie d'un droit de jouissance similaire sur ce local à usage de réserve à celui de la société Cave X..., dispose pour sa part d'une clé actionnant le rideau métallique apposé à l'entrée de ce local ; que la société Cave X... justifie dès lors d'un intérêt légitime à disposer également d'une clé afin de pouvoir jouir de la partie de la réserve qui lui a été donnée à bail, aux heures autorisées et pour des palettes de la contenance prévue au bail » ;
ALORS QUE les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'elles ne nuisent point aux tiers ; que le preneur ne peut être tenu personnellement d'une obligation contractée par son bailleur à l'égard de tiers ; qu'en l'espèce, en application d'un acte notarié du 28 février 1994, la société Le Rallye X... est locataire de locaux situés dans un immeuble sis 6, rue Daguerre, 75014 Paris, dont partie d'une réserve, pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 1994, à destination de « café, restaurant, brasserie », et ne prévoyant aucun droit de passage ou droit d'accès aux locaux loués au profit de l'autre locataire de l'immeuble, la société Cave X..., pour accéder à la réserve dont cette dernière était également locataire ; qu'en conséquence, le droit de passage ultérieurement consenti par M. Bernard X... dans l'acte de renouvellement du bail de la société Cave X... en date du 8 décembre 2003 était inopposable à la société Le Rallye X... ; que la Cour d'appel ne pouvait, sous couvert de faire cesser un trouble manifestement illicite, imposer à la société Le Rallye X... le respect d'un prétendu droit de passage qui aurait été stipulé dans l'acte de renouvellement du bail conclu entre M. Bernard X... et la société Cave X..., auquel M. Eric X... et la société Le Rallye X... n'étaient pas partie ; qu'en ordonnant néanmoins de cesser de refuser à la société Cave X... l'accès par le local situé rue Daguerre au local à usage de réserve, la Cour d'appel a violé l'article 809 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, rendu en référé, d'avoir dit n'y avoir lieu à statuer en référé sur la demande en paiement, entre les mains de M. Eric X..., d'une indemnité provisionnelle d'occupation de la réserve de 9. 568 € pour la période d'octobre 2012 à janvier 2014 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« en application des dispositions de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ; qu'en l'espèce, la société Le Rallye X... et M. Eric X... demandent l'infirmation du chef de l'ordonnance entreprise relatif à l'indemnité d'occupation prétendument due au titre de la réserve dont M. Eric X... est devenu propriétaire par l'effet d'une donation consentie le 8 février 2010 (pièce 2 des appelants), et pour laquelle il a fait délivrer le 28 mars 2012 à la société Cave X... un congé partiel sans offre de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction d'un euro, à effet du 1er octobre 2012 (pièce 4 des appelants) ; qu'ils soutiennent qu'à la suite de cette donation et de ce congé, c'est à M. Eric X... qu'est due cette indemnité d'occupation et non à Mme Y..., sa soeur, qui est propriétaire du reste des locaux initialement loués à la société Cave X... et à qui cette société paye un loyer qui ne l'inclue pas ; que M. Eric X... demande à ce titre une somme provisionnelle de 9. 568 € pour la période d'octobre 2012 à janvier 2014 ; que cette demande requiert l'appréciation de l'incidence de la donation litigieuse sur la part respective de loyer revenant à chacun des deux propriétaires des locaux loués à la société Cave X... suivant acte notarié du 8 décembre 2003 que cette donation a substitué au propriétaire initial, étant observé qu'il est acquis aux débats que le montant de ce loyer est resté le même (conclusions des appelants, p. 10) ; que la société Cave X... conteste la validité du congé partiel qui lui a été délivré à effet du 1er octobre 2012 et sur lequel se fonde la demande en paiement d'une indemnité d'occupation de la réserve ; qu'il s'ensuit que la créance alléguée par M. Eric X... au titre de l'indemnité d'occupation de la réserve n'apparaît pas établie avec l'évidence requise en référé et qu'il appartient donc au juge du fond d'en apprécier le bien-fondé ; qu'il n'y a donc pas lieu de statuer en référé sur cette demande » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ; que la société Cave X... justifie se conformer à la demande qui lui a été faite le 10 février 2010, à la suite de la donation du 8 février 2010, par Me Z..., notaire, et payer les sommes dont elle est redevable en contrepartie des locaux qu'elle occupe en vertu du bail à elle consenti, entre les mains de Mme Y..., soeur de M. Eric X..., devenu copropriétaire des locaux qu'elle occupe, à l'exception du local à usage de réserve, par l'effet de la donation précitée ; que la prétention de M. Eric X... est ainsi sérieusement contestable » ;
1°/ ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que dans ses conclusions d'appel (cf. p. 9), M. Eric X... sollicitait le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 598 euros pour la partie des locaux dont il était devenu propriétaire à la suite d'une donation en date du 8 février 2010, et pour lesquels il avait délivré congé à la société Cave X... à effet du 30 septembre 2012 ; que dans ses conclusions d'appel (cf. p. 9), la société Cave X... se bornait à faire valoir qu'elle réglait l'intégralité du loyer prévu contractuellement à Mme Y..., en vertu du bail qui lui avait été consenti par M. et Mme Bernard X... ; que pour débouter M. Eric X... de sa demande, la Cour d'appel a retenu l'existence d'une contestation sérieuse résultant de ce que cette demande requérait « l'appréciation de l'incidence de la donation litigieuse sur la part respective de loyer revenant à chacun des deux propriétaires des locaux loués à la société Cave X... » ; qu'en relevant d'office ce moyen, sans inviter les parties à présenter préalablement leurs observations, la Cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire et a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE l'indivisibilité du bail cessant à son expiration, le congé donné par l'acquéreur d'un des lots résultant du démembrement du bien initialement donné à bail et ayant fait l'objet d'une vente distincte est valable ; qu'en l'espèce, par exploit du 28 mars 2012, M. Eric X... a fait délivrer à la société Cave X... un congé avec refus de renouvellement à effet du 30 septembre 2012, pour la partie des lieux loués dont il était devenu propriétaire par donation du 8 février 2010 ; qu'il résultait de ce congé partiel que le bail avait pris fin pour cette partie lui appartenant, de sorte que depuis le 1er octobre 2012, la société Cave X... devait à M. Eric X... pour cette partie, non pas un loyer mais une indemnité d'occupation à laquelle les termes du courrier du notaire du 8 février 2010 n'avaient plus vocation à s'appliquer ; que dans ses conclusions d'appel (cf. p. 10), la société Cave X... a sollicité de se voir donner acte de ce qu'elle contestait la validité du congé partiel qui lui avait été délivré, en raison de l'indivisibilité du bail qui lui avait été consenti ; qu'en se bornant à relever que la société Cave X... contestait la validité du congé partiel qui lui avait été délivré à effet du 1er octobre 2012 et sur lequel se fondait la demande en paiement d'une indemnité d'occupation de la réserve, sans se prononcer sur le sérieux de cette contestation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile.
