LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 29 juin 2016), que, par acte du 24 août 1995, la commune de Rochefort, aux droits de laquelle se trouve la communauté d'agglomération Rochefort Océan (la communauté d'agglomération), a consenti à l'EARL Canal tropic un contrat de crédit-bail immobilier portant sur une serre horticole ; qu'à la suite de plusieurs avenants, le terme du contrat a été fixé au 31 décembre 2010 ; qu'une promesse de vente était consentie au crédit-preneur qui devait lever l'option au moyen d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception six mois au moins à l'avance ; que le crédit-preneur, qui n'a manifesté son intention que par lettre simple du 3 février 2011, a été placé en liquidation judiciaire le 6 juillet 2011 et s'est maintenu dans les lieux ; que, le 10 septembre 2013, la communauté d'agglomération a assigné Mme X..., prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de l'EARL Canal tropic, en restitution des clés et en paiement d'une indemnité d'occupation ;
Attendu que Mme X..., ès qualités, fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le crédit-preneur n'avait pas respecté les formes et délais contractuellement prévus pour la réalisation de la promesse de vente et retenu que, s'agissant d'une promesse unilatérale de vente, le transfert de propriété ne pouvait se réaliser qu'avec la levée de l'option avant le terme du bail et ne pouvait résulter de la seule décision prise par le crédit preneur de se maintenir dans les lieux à compter du 1er janvier 2011, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que les demandes de la communauté d'agglomération devaient être accueillies et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X..., ès qualités, et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la communauté d'agglomération Rochefort Océan ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné le mandataire liquidateur (Me X..., l'exposante) d'un crédit-preneur (la société Canal Tropic) à restituer les clés d'une serre objet d'un crédit-bail immobilier du 24 août 1995 modifié par avenant du 13 décembre suivant, ainsi qu'à payer au crédit-bailleur (la communauté d'agglomération Rochefort Océan), à titre d'indemnité d'occupation, une somme de 1 509 € par mois à compter du 3 mai 2013 jusqu'à libération des lieux ;
AUX MOTIFS, propres et éventuellement adoptés, QUE Me X... reconnaissait que la lettre portant la date du 3 février 2010, adressée par M. Y..., responsable de ladite société, au président de la communauté d'agglomération du Pays Rochefortais pour l'informer de son souhait d'acquérir la première serre, avait été reçue postérieurement au 31 décembre 2010, terme du contrat, et que ce courrier avait été envoyé par lettre simple ; qu'elle prétendait que le transfert de propriété avait eu lieu à compter du 1er janvier 2011, avec l'accord tacite de la communauté d'agglomération, aucun loyer n'ayant été réclamé à compter de cette date à la société Canal Tropic ; qu'il était précisé à l'article 14 du contrat de crédit-bail conclu le 24 août 1995 que la promesse de vente des biens immobiliers était consentie par le bailleur pour la durée du bail, que sa validité était liée à l'existence de celui-ci, qu'elle deviendrait nulle et non avenue après l'expiration du bail et que la demande de réalisation devait être formulée au moyen d'une lettre recommandée avec avis de réception adressée en mairie, six mois au moins à l'avance ; qu'il était constant que la société Canal Tropic n'avait pas respecté les formes et délais contractuellement prévus pour la réalisation de la promesse de vente et que l'expiration du bail était intervenue le 31 décembre 2010 ; qu'il n'était pas prétendu par Me X... que la société Canal Tropic avait reçu une réponse favorable à son courrier simple du 3 février 2011, daté du 3 février 2010 ; que, s'agissant d'une promesse unilatérale de vente, le transfert de propriété de la première serre à la société Canal Tropic ne pouvait se réaliser qu'avec la levée de l'option avant le terme du bail ; que le droit d'option étant devenu caduc avec l'expiration du bail et le courrier du 3 février 2011 étant resté sans réponse, la commune intention des parties ne pouvait résulter de la seule décision prise par cette société de se maintenir dans les lieux à compter du 1er janvier 2011 (arrêt attaqué, p. 5, dernier alinéa ; p. 6, alinéas 1 à 5) ; qu'il n'était pas discuté que l'offre de levée de l'option d'achat n'était pas intervenue dans le délai et selon les modalités déterminées par la convention de crédit-bail immobilier ; que l'article 14 de la convention stipulait que la demande de réalisation de la promesse de vente faite par le bailleur devait être formulée au moyen d'une lettre recommandée avec avis de réception adressée au bailleur en mairie, six mois au moins à l'avance ; que le contrat de crédit-bail, qui avait été conclu initialement pour une durée de huit ans, avait finalement expiré le 31 décembre 2010 de sorte que l'option d'achat devait être formalisée en juillet 2010 au plus tard ; que cette levée d'option était intervenue par lettre simple faussement datée du 3 février 2010, mais vraisemblablement créée le 3 février 2011 ; que, dans le contrat de crédit-bail immobilier, la levée de l'option d'achat constituait un élément essentiel de la convention qui pouvait être soumise à un formalisme particulier ; qu'il en résultait que si le droit d'option n'était pas exercé dans le délai contractuellement prévu, celui-ci était caduc ; que tel était bien le cas en l'espèce puisque aucune levée d'option n'était intervenue dans le délai prévu, rendant la convention caduque au 31 décembre 2010 (jugement entrepris, p. 4, alinéas 4 à 7, et alinéas 13 et 14 ; p. 5, alinéa 1) ;
ALORS QUE si le silence ne vaut pas à lui seul acceptation, il n'en est pas de même lorsque les circonstances permettent de lui donner la signification d'une acceptation ; qu'en déclarant que le courrier du 3 février 2011 emportant levée de l'option d'achat et transfert de propriété était resté sans réponse et que la commune intention des parties ne pouvait résulter de la seule décision prise par le preneur de se maintenir dans les lieux, sans vérifier, ainsi qu'elle y était invitée, si les crédits consentis au crédit-preneur en vue de favoriser l'accès à la propriété des horticulteurs de même que l'absence de toute réaction du crédit-bailleur qui avait attendu près de trois ans avant de réclamer la libération des lieux et le paiement d'une indemnité d'occupation étaient de nature à caractériser l'acceptation tacite par le crédit-bailleur du transfert de propriété opéré par la levée tardive de l'option d'achat consentie au crédit-preneur, la cour d'appel n'a pas conféré de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil.
