LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 28 juin 2016), que, le 19 juillet 1993, la société Extension Hôtel Christiania a donné à bail à la société Hôtel Christiana des locaux à usage d'hôtel ; que, le 27 décembre 2011, la bailleresse a accepté la demande de la locataire de renouvellement du bail à compter du 1er février 2011, et a demandé une augmentation de loyer ; que chacune des parties a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du nouveau loyer ;
Attendu que la société Extension Hôtel Christiania fait grief à l'arrêt de fixer à un certain montant le loyer du bail renouvelé le 1er février 2011, dû à compter du 27 décembre 2011, et les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2013 sur la différence entre cette somme et les loyers déjà payés, avec capitalisation selon les dispositions de l'article 1154 du code civil ;
Mais attendu que, le nouveau loyer ayant été fixé à la baisse par rapport au précédent, la société Extension Hôtel Christiania est sans intérêt à critiquer l'arrêt en ce qu'il a fixé son point de départ à la date du 27 décembre 2011, par fausse application de l'article L. 145-11 du code de commerce, au lieu de la date du 1er février 2011 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas recevable ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la première branche du moyen unique qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Extension Hôtel Christiania aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Extension Hôtel Christiania et la condamne à payer à société Hôtel Christiana la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Extension Hôtel Christiania
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 145.207,77 € hors taxes et hors charges le loyer du bail renouvelé le 1er février 2011, dû à compter du 27 décembre 2011, et les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2013, sur la différence entre cette somme et les loyers déjà payés, avec capitalisation selon les dispositions de l'article 1154 du code civil,
AUX MOTIFS QU'
il convient de rectifier l'erreur matérielle affectant le jugement sur la date de renouvellement du bail, à savoir le 1er février 2011 au lieu du 1er février 2010 ;
que contrairement à ce que fait valoir la SARL hôtel Christiania, la méthode hôtelière s'applique également en vertu de l'article R 145-10 du code de commerce aux établissements ayant une activité saisonnière comme les résidences de tourisme ;
que la SARL hôtel Christiania fait encore valoir que la méthode hôtelière serait inappropriée en raison du fait que les locaux donnés à bail ne comprennent pas les locaux de service qui se trouvent dans l'autre partie de l'hôtel ;
que le premier juge a décidé à juste titre de majorer le coefficient d'affectation des recettes au loyer pour tenir compte de cette particularité qui n'est donc pas de nature à faire remettre en cause l'application de la méthode hôtelière ;
qu'il est constant que l'hôtel Christiania est fermé en dehors de la saison de ski, que selon le bailleur, cet état de fait résulterait d'un choix du preneur dont il n'aurait pas à subir les conséquences ;
qu'il résulte d'un graphique en page 5 du rapport de M. X... montrant le « taux de fréquentation globale du tourisme sur le territoire de la Tarentaise en 2012 » faisant apparaître que celle-ci est de 78 % en hiver, 20 % en été et 2 % au printemps et à l'automne ;
que l'opinion de M. X... selon laquelle l'exploitant aurait tort de délaisser environ 20 à 30 % de la clientèle annuelle ne peut être acceptée dans la mesure où cette saison creuse représente plus de la moitié de l'année, que la perte de clientèle est très conséquente à la fin du mois d'avril, de sorte que l'exploitant ne couvrirait pas ses charges fixes, alors au surplus que la clientèle d'été d'une grande station de ski comme Val d'Isère, essentiellement familiale, ne fréquente pas les hôtels de luxe, et qu'ainsi le choix du preneur de fermer l'hôtel en cette saison est pleinement justifié ;
enfin que selon M. Y..., pour les exploitations saisonnières, la recette théorique doit correspondre à la période effective de l'ouverture de l'hôtel afin d'établir une recette théorique annuelle, qu'il convient d'adopter cette opinion ;
que les premiers juges ont relevé à juste titre que les calculs de la recette théorique émanant de l'expert du preneur sont inexacts;
que l'expert du bailleur a établi un second rapport d'expertise pendant la procédure d'appel, qu'il a reconstitué la recette théorique à partir des tarifs de l'expert du preneur (sans préciser quelle année ils concernent), la grille tarifaire 2011 ne lui ayant pas été communiquée ;
qu'en cause d'appel, le preneur communique la grille tarifaire de la saison 2010/2011 avec le calcul de la recette théorique maximum et un taux d'occupation de 59 % (pièces nº 27 et 28) ;
qu'il parvient à une recette théorique de 792 396 euros, qu'il convient en conséquence de retenir le chiffre de 1 343 044,07 euros avant application du taux d'occupation (792 396/0,57) ;
que le taux de remplissage de 74 % est contesté par la SARL Hôtel Christiania, laquelle estime qu'il ne saurait excéder 59 % ;
que l'expert du bailleur expose dans son second rapport d'expertise que le taux d'occupation de 74 % retenu par les premiers juges lui paraît tout à fait pertinent, qu'il en veut pour preuve les données émanant de l'observatoire Savoie mont Blanc pour la fréquentation des hôtels 4 et 5 *, alors que le preneur produit le tableau de bord économique d'activité des hôtels 4* et 5*de Val-d'Isère/Comète faisant apparaître en 2011 un taux d'occupation de 59 % ;
que d'une part, ce taux d'occupation de 74 % avait été proposé par l'expert du preneur, que d'autre part, celui du bailleur fait valoir à juste titre que l'hôtel présente des caractéristiques exceptionnelles par son emplacement et par la qualité de ses prestations, telles que le taux d'occupation est plus élevé que celui d'autres établissements de Val d'Isère de la même catégorie ;
en conséquence que le chiffre d'affaires théorique avant rabais doit être chiffré à 993 852,61 euros, soit 949 129,24 euros hors taxes avec la TVA au taux de 5,5 % ;
en effet que le premier juge a raisonné de manière erronée en appliquant un taux de TVA de 7 % au motif que celui-ci est en vigueur depuis 1er janvier 2012, alors qu'il convient de faire application du taux de 5,5 % en vigueur au moment du renouvellement du bail, ce qui au surplus n'est pas discuté par la société preneuse ;
que le preneur voudrait voir appliquer un taux de remise de 12,67 % au motif qu'il serait contraint de pratiquer des remises conséquentes pour maintenir le taux d'occupation ;
cependant que le taux de remise de 10 % était proposé par son expert,(pièce nº 8 page 14), qu'il convient donc de le retenir , ce qui conduit à ramener le chiffre d'affaires théorique après ristournes à 854 216,32 euros ;
que les deux experts s'accordent pour retenir le « taux d'effort » de 17 %, ce qui conduit à retenir une valeur locative annuelle de 145 216,77 euros ;
que la société Hôtel Christiania voudrait voir fixer au 27 décembre 2011 la date d'exigibilité du nouveau loyer, qu'elle invoque ainsi les dispositions de l'article L 145-11 du code de commerce selon lesquelles le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement ;
que cette prétention est bien fondée, qu'il convient d'y faire droit,
ALORS QUE le juge est tenu de répondre aux moyens des parties de nature à influer sur la solution du litige ; que la SCI Extension Hôtel Christiania, bailleur, faisait valoir que la commune de Val d'Isère est particulièrement attractive en été et présente un taux d'occupation notamment dans les hôtels 4 et 5 étoiles (57 % en été / 68 % en hiver) et que le choix personnel de la SARL Hôtel Christiania, preneur, de ne pratiquer qu'une ouverture partielle de l'établissement 5 étoiles idéalement situé à Val d'Isère, limitée à la saison hivernale, ne devait pas influencer le calcul du chiffre d'affaires théorique (conclusions n° 3, pp. 11-12) ; qu'en disant que le choix du preneur de fermer l'hôtel était justifié sans répondre à ce moyen, après avoir simplement constaté que la saison creuse représente plus de la moitié de l'année et que la perte de clientèle est très conséquente à la fin du mois d'avril, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
ALORS QU'en vertu de l'article L. 145-11 du code de commerce, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement ; que l'article L. 145-11 du code de commerce ne visant que la modification du prix sollicitée par le bailleur, le nouveau loyer ne peut prendre effet à compter de la date de la réponse du bailleur si c'est le preneur qui a saisi le juge en fixation du loyer en renouvellement ; qu'en l'espèce, il est constant que l'action introduite par voie d'assignation après la procédure préalable de mémoire a été engagée par la S.A.R.L Hôtel Christiania, preneur, qui avait signifié le 26 janvier 2011 une demande de renouvellement du bail à la SCI Extension Hôtel Christiania, bailleur; qu'en décidant néanmoins de fixer la date d'exigibilité du nouveau loyer à la date à laquelle le bailleur a fait délivrer au preneur un acte d'acceptation du principe du renouvellement du bail commercial mais avec augmentation de loyer quand c'est le preneur qui avait saisi le juge en fixation du loyer de renouvellement, la cour d'appel a violé par fausse application l'article L. 145-11 du code de commerce.
