LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 29 mars 2016), que, par acte du 16 avril 1991, Mme X...a acquis des parcelles de terre cédées par son compagnon, M. Y...; que, le 27 avril 2006, après leur séparation, elle a fait établir un compromis de vente des parcelles puis, le 26 mai 2008, la vente n'ayant pas été conclue, en a fait apport à une société civile immobilière qu'elle a constituée ; que, par acte du 9 janvier 2013, M. Y..., soutenant qu'il était preneur à bail, a saisi le tribunal de grande instance en déclaration de vente parfaite par exercice de son droit de préemption ; qu'une ordonnance du 19 septembre 2013 a déclaré le tribunal de grande instance incompétent au profit du tribunal paritaire des baux ruraux pour statuer sur l'existence d'un bail statutaire ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. Y...fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui a apprécié la valeur et la portée des éléments produits, a souverainement retenu, par une décision motivée, que les conditions dans lesquelles Mme X...avait acquis les parcelles, le faux établi à son préjudice, les hésitations de M. Y...sur la forme du bail allégué et l'imprécision des relations financières au sein du couple ne permettaient pas de relever qu'il y avait eu rencontre des consentements sur une mise à disposition à titre onéreux de parcelles à usage agricole ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. Y...fait le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le notaire chargé de préparer un projet de vente n'était pas en mesure de vérifier la sincérité des documents remis, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu retenir que la lettre que le notaire avait adressée à M. Y...était équivoque dans sa portée dès lors qu'elle avait été rédigée sous l'impulsion d'une croyance erronée, elle-même provoquée par son destinataire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, confirmant le jugement, il a décidé que Monsieur Y...n'établissait pas être ou avoir été titulaire d'un bail rural portant sur les parcelles de terres situées à ETIVAL LES LE MANS et SAINT GEORGES DU BOIS, et rejeté en conséquence les demandes de Monsieur Y...;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est, à l'énoncé de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, régie par le statut du fermage ; qu'il appartient à M. Y...qui en demande le bénéfice de justifier que les parcelles lui ont été données à bail rural par Mme X...; que M. Y...soutient que les mentions du compromis de vente des parcelles à la société Le Point du Jour du 27 avril 2006 emportent reconnaissance par Mme X...du bail rural consenti ; plus de cinq années s'étant écoulées depuis la plainte pour faux déposée le 3 novembre 2007, l'intimée est irrecevable à contester la validité du bail écrit ; la vérification d'écriture à laquelle le premier juge a procédé n'est pas probante en raison de l'évolution de la signature de l'intimée ; qu'il prétend justifier du paiement de fermages des années 2003 à 2006, produit des avis de taxe foncière et des avis de paiement de primes PAC ; que M. Y...prétendant exercer son droit de préemption sur des parcelles en raison du bénéfice d'un bail rural, l'action est de nature réelle immobilière et la prescription de l'article 2224 du code civil n'est pas applicable ; qu'il faut relever la fluctuation des prétentions de M. Y..., lequel s'est prévalu d'un bail verbal dans son assignation, se prévaut encore de la mention du compromis de vente du 27 avril 2006 " l'immeuble est actuellement loué à Monsieur Y..., en vertu d'un bail verbal en date du 16 avril 1991 », a demandé au premier juge de lui reconnaître un bail depuis le 1er mai 1991 en se prévalant d'un bail écrit de cette date et demande à la cour de le dire bénéficiaire d'un bail, verbal, depuis le 16 avril 1991 ; qu'il faut également constater que s'il allègue de modifications de la signature de Mme X...au cours du temps, il ne sollicite pas l'expertise graphologique du bail écrit du 1er mai 1991 reconnu faux par le premier juge au motif que la signature y figurant ne pouvait lui être attribuée alors qu'il l'avait remis à la MSA ; que suite à la plainte déposée par Mme X..., entendu le 20 novembre 2007 parla gendarmerie, M. Y...a déclaré, pièce intimée n° 5, " Après la vente, nous avons fait un papier le 1er mai 1991 qui faisait office de bail pour la location de ces 7 hectares de terre. J'ai rédigé le bail mais je ne m'en souviens pas. Vous me montrez le document je reconnais bien mon écriture, ma signature, mais je n'ai pas de copie de ce bail chez moi. " ; qu'à la question " Est-ce vous qui avez signé à la place de Mme X...sur ce bail ? ", il a répondu " Peut-être, mais c'est pour qu'elle le recopie de sa propre main. " ; que les conditions dans lesquelles Mme X...a fait l'acquisition des parcelles appartenant précédemment à M. Y...avec lequel elle entretenait des relations intimes, le faux établi par ce dernier en 1991 alors que ces relations perduraient et les hésitations de celui-ci sur la forme du bail ne permettent pas de dire que Mme X..., qui le nie, a consenti à la mise à disposition des parcelles au profit de M. Y...en vue d'une destination agricole ; que par ailleurs, M. Y..., lors de l'enquête précitée, a prétendu que le fermage convenu était de 4 quintaux de blé/ ha ; qu'en retenant ce prix, pour la détermination du fermage dû, il apparaît que lors de la dernière cotation des denrées au 1er janvier 1995, le fermage se serait élevé à cette date à 132, 86 euros (18, 98 x 7) et en 2003 à 149, 45 euros (21, 35 x 7), alors qu'il justifie de divers paiements prétendument faits à titre de fermages pour une moyenne annuelle de 783, 70 euros sur la période du mai 2003 au mai 2006, ne prétend pas avoir réglé la moindre somme de 1991 à 2003 et n'allègue pas la moindre réclamation de la part de Mme X..., laquelle soutient que les sommes versées constituent des remboursements de prêts ; que la discordance entre le montant du fermage prétendument convenu, et les sommes versées pendant trois années alors que le bail durait, selon M. Y..., depuis 1991 soit vingt-deux années, ne permet pas de retenir que la mise à disposition dont il se prévaut a un caractère onéreux et a été préalablement convenue ; que l'affiliation à la MSA et la perception de primes PAC n'étant pas de nature à conférer la qualification de bail rural à l'occupation de parcelles, c'est à raison que le premier juge a débouté M. Y...de l'ensemble de ses demandes » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « conformément à l'article 1315 du code civil, il appartient à Monsieur Guy Y...qui se prévaut de l'existence d'un bail rural d'en rapporter la preuve ; qu'aux termes de l'article 288 du Code de Procédure Civile il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint parties aux de produire tous documents de comparaison ou fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture ; qu'en l'espèce, après s'être prévalu d'un bail verbal dans le cadre de délivrée devant le tribunal de grande instance, Monsieur Guy Y...se prévaut désormais d'un bail rural écrit en se fondant sur la copie d'un document manuscrit communiqué par la SCP Z...en cours de procédure ; que ce document daté du 1er mai 1991 emporte bail rural consenti pour une durée de 9 années à compter du 1er mai 1991 par Madame Laurence X...à Monsieur Guy Y...concernant les deux parcelles litigieuses, suivi de deux signatures ; que la signature présente sur la partie gauche du verso du document est formellement contestée par Madame Laurence X...; qu'après comparaison de cette signature avec les échantillons réalisés à l'audience, ainsi que la signature portée sur les quatre documents officiels communiqués ou encore sur les actes notariés versés aux débats, force est de constater que la signature attribuée à Madame Laurence X...sur le document litigieux n'est manifestement pas la sienne ; qu'il est donc impossible de faux document se fonder sur ce pour constater l'existence d'un bail rural au profit de Monsieur Guy Y...; que sachant que Maître Yann Z... est entré en possession du document écrit précité et qu'il ne pouvait en juger l'authenticité, le seul fait qu'il ait invité Monsieur Guy Y...à renoncer à son droit de préemption sur les deux parcelles litigieuses par courrier en date du 5 mai 2006 est trop équivoque pour établir l'existence du bail rural revendiqué ; que la seule attestation de la MSA en date du 7 septembre 2006 selon laquelle Monsieur Guy Y...exploite depuis au moins deux années les parcelles litigieuses n'est pas suffisante non plus pour établir l'existence d'un bail rural au profit de l'intéressé, sachant qu'elle a pu être délivrée sur la seule déclaration du preneur ou encore au vu du document écrit examiné ci-dessus ; que de même, le seul paiement des droits à paiement unique liés aux parcelles ne suffit pas à établir la preuve du bail rural revendiqué ; qu'au surplus, la seule pièce produite en ce sens par Monsieur Guy Y...date du 1° décembre 2009 et ne comporte aucune référence aux deux parcelles litigieuses ; que Monsieur Guy Y...n'apporte aucune preuve de paiement d'un fermage avant l'année 2003 ; qu'il fournit en revanche la copie de plusieurs chèques, ainsi que les relevés bancaires correspondants pour démontrer le paiement de sommes en faveur de Madame Laurence X...; que toutefois, ces chèques sont de montants variables et établis à des dates également variables ; que rien ne permet d'établir qu'ils correspondent effectivement au paiement d'un fermage au titre des parcelles litigieuses, sachant que Monsieur Guy Y...et Madame Laurence X...ont entretenu une relation sentimentale durable et que les paiements constatés peuvent avoir une toute autre cause ; qu'en définitive, Monsieur Guy Y...échoue à rapporter la preuve d'un bail rural en sa faveur » ;
ALORS QUE, dans le cadre d'un compromis de vente, conclu entre Madame X...et la SCI LE POINT DU JOUR, ayant la forme d'un acte sous seing privé et signé par Madame X..., il avait été stipulé, sous la rubrique « situation locative » que : « L'immeuble est actuellement loué à Monsieur Y...en vertu d'un bail verbal en date du 16 avril 1991, soumis au statut du fermage. L'acquéreur fera son affaire personnelle sans recours contre le vendeur des baux et locations passés avant ce jour, ainsi que de toutes réclamations, demandes de la part des locataires. Il déclare connaître exactement l'état des locations en cours et être en possession des renseignements utiles à cet égard » ; que cette stipulation emportait reconnaissance expresse de l'existence d'un bail au profit de Monsieur Y...; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur l'existence de cette stipulation et ses effets, les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de réponse à conclusions et violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, confirmant le jugement, il a décidé que Monsieur Y...n'établissait pas être ou avoir été titulaire d'un bail rural portant sur les parcelles de terres situées à ETIVAL LES LE MANS et SAINT GEORGES DU BOIS, et rejeté en conséquence les demandes de Monsieur Y...;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est, à l'énoncé de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, régie par le statut du fermage ; qu'il appartient à M. Y...qui en demande le bénéfice de justifier que les parcelles lui ont été données à bail rural par Mme X...; que M. Y...soutient que les mentions du compromis de vente des parcelles à la société Le Point du Jour du 27 avril 2006 emportent reconnaissance par Mme X...du bail rural consenti ; plus de cinq années s'étant écoulées depuis la plainte pour faux déposée le 3 novembre 2007, l'intimée est irrecevable à contester la validité du bail écrit ; la vérification d'écriture à laquelle le premier juge a procédé n'est pas probante en raison de l'évolution de la signature de l'intimée ; qu'il prétend justifier du paiement de fermages des années 2003 à 2006, produit des avis de taxe foncière et des avis de paiement de primes PAC ; que M. Y...prétendant exercer son droit de préemption sur des parcelles en raison du bénéfice d'un bail rural, l'action est de nature réelle immobilière et la prescription de l'article 2224 du code civil n'est pas applicable ; qu'il faut relever la fluctuation des prétentions de M. Y..., lequel s'est prévalu d'un bail verbal dans son assignation, se prévaut encore de la mention du compromis de vente du 27 avril 2006 " l'immeuble est actuellement loué à Monsieur Y..., en vertu d'un bail verbal en date du 16 avril 1991 », a demandé au premier juge de lui reconnaître un bail depuis le 1er mai 1991 en se prévalant d'un bail écrit de cette date et demande à la cour de le dire bénéficiaire d'un bail, verbal, depuis le 16 avril 1991 ; qu'il faut également constater que s'il allègue de modifications de la signature de Mme X...au cours du temps, il ne sollicite pas l'expertise graphologique du bail écrit du 1er mai 1991 reconnu faux par le premier juge au motif que la signature y figurant ne pouvait lui être attribuée alors qu'il l'avait remis à la MSA ; que suite à la plainte déposée par Mme X..., entendu le 20 novembre 2007 parla gendarmerie, M. Y...a déclaré, pièce intimée n° 5, " Après la vente, nous avons fait un papier le 1er mai 1991 qui faisait office de bail pour la location de ces 7 hectares de terre. J'ai rédigé le bail mais je ne m'en souviens pas. Vous me montrez le document je reconnais bien mon écriture, ma signature, mais je n'ai pas de copie de ce bail chez moi. " ; qu'à la question " Est-ce vous qui avez signé à la place de Mme X...sur ce bail ? ", il a répondu " Peut-être, mais c'est pour qu'elle le recopie de sa propre main. " ; que les conditions dans lesquelles Mme X...a fait l'acquisition des parcelles appartenant précédemment à M. Y...avec lequel elle entretenait des relations intimes, le faux établi par ce dernier en 1991 alors que ces relations perduraient et les hésitations de celui-ci sur la forme du bail ne permettent pas de dire que Mme X..., qui le nie, a consenti à la mise à disposition des parcelles au profit de M. Y...en vue d'une destination agricole ; que par ailleurs, M. Y..., lors de l'enquête précitée, a prétendu que le fermage convenu était de 4 quintaux de blé/ ha ; qu'en retenant ce prix, pour la détermination du fermage dû, il apparaît que lors de la dernière cotation des denrées au 1er janvier 1995, le fermage se serait élevé à cette date à 132, 86 euros (18, 98 x 7) et en 2003 à 149, 45 euros (21, 35 x 7), alors qu'il justifie de divers paiements prétendument faits à titre de fermages pour une moyenne annuelle de 783, 70 euros sur la période du mai 2003 au mai 2006, ne prétend pas avoir réglé la moindre somme de 1991 à 2003 et n'allègue pas la moindre réclamation de la part de Mme X..., laquelle soutient que les sommes versées constituent des remboursements de prêts ; que la discordance entre le montant du fermage prétendument convenu, et les sommes versées pendant trois années alors que le bail durait, selon M. Y..., depuis 1991 soit vingt-deux années, ne permet pas de retenir que la mise à disposition dont il se prévaut a un caractère onéreux et a été préalablement convenue ; que l'affiliation à la MSA et la perception de primes PAC n'étant pas de nature à conférer la qualification de bail rural à l'occupation de parcelles, c'est à raison que le premier juge a débouté M. Y...de l'ensemble de ses demandes » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « conformément à l'article 1315 du code civil, il appartient à Monsieur Guy Y...qui se prévaut de l'existence d'un bail rural d'en rapporter la preuve ; qu'aux termes de l'article 288 du Code de Procédure Civile il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint parties aux de produire tous documents de comparaison ou fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture ; qu'en l'espèce, après s'être prévalu d'un bail verbal dans le cadre de délivrée devant le tribunal de grande instance, Monsieur Guy Y...se prévaut désormais d'un bail rural écrit en se fondant sur la copie d'un document manuscrit communiqué par la SCP Z...en cours de procédure ; que ce document daté du 1er mai 1991 emporte bail rural consenti pour une durée de 9 années à compter du 1er mai 1991 par Madame Laurence X...à Monsieur Guy Y...concernant les deux parcelles litigieuses, suivi de deux signatures ; que la signature présente sur la partie gauche du verso du document est formellement contestée par Madame Laurence X...; qu'après comparaison de cette signature avec les échantillons réalisés à l'audience, ainsi que la signature portée sur les quatre documents officiels communiqués ou encore sur les actes notariés versés aux débats, force est de constater que la signature attribuée à Madame Laurence X...sur le document litigieux n'est manifestement pas la sienne ; qu'il est donc impossible de faux document se fonder sur ce pour constater l'existence d'un bail rural au profit de Monsieur Guy Y...; que sachant que Maître Yann Z... est entré en possession du document écrit précité et qu'il ne pouvait en juger l'authenticité, le seul fait qu'il ait invité Monsieur Guy Y...à renoncer à son droit de préemption sur les deux parcelles litigieuses par courrier en date du 5 mai 2006 est trop équivoque pour établir l'existence du bail rural revendiqué ; que la seule attestation de la MSA en date du 7 septembre 2006 selon laquelle Monsieur Guy Y...exploite depuis au moins deux années les parcelles litigieuses n'est pas suffisante non plus pour établir l'existence d'un bail rural au profit de l'intéressé, sachant qu'elle a pu être délivrée sur la seule déclaration du preneur ou encore au vu du document écrit examiné ci-dessus ; que de même, le seul paiement des droits à paiement unique liés aux parcelles ne suffit pas à établir la preuve du bail rural revendiqué ; qu'au surplus, la seule pièce produite en ce sens par Monsieur Guy Y...date du 1° ‘ décembre 2009 et ne comporte aucune référence aux deux parcelles litigieuses ; que Monsieur Guy Y...n'apporte aucune preuve de paiement d'un fermage avant l'année 2003 ; qu'il fournit en revanche la copie de plusieurs chèques, ainsi que les relevés bancaires correspondants pour démontrer le paiement de sommes en faveur de Madame Laurence X...; que toutefois, ces chèques sont de montants variables et établis à des dates également variables ; que rien ne permet d'établir qu'ils correspondent effectivement au paiement d'un fermage au titre des parcelles litigieuses, sachant que Monsieur Guy Y...et Madame Laurence X...ont entretenu une relation sentimentale durable et que les paiements constatés peuvent avoir une toute autre cause ; qu'en définitive, Monsieur Guy Y...échoue à rapporter la preuve d'un bail rural en sa faveur » ;
ALORS QUE, premièrement, aux termes de sa lettre du 5 mai 2006, Maître Z..., notaire de Madame X..., écrivait à Monsieur Y...: « Je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint un courrier pour renoncer à votre droit de préemption concernant les parcelles de terres sises à ETIVAL LES LE MANS et SAINT GEORGES DU BOIS que vous loue Madame X...… » ; que le texte était clair et précis ; qu'en le tenant pour équivoque à l'effet de pouvoir l'interpréter et l'écarter, les juges du fond ont violé l'article 1134 du code civil, et la règle suivant laquelle le juge ne peut considérer comme équivoque ou obscure un texte clair ;
ALORS QUE, deuxièmement, faute d'avoir constaté que le notaire avait agi sans mandat, et que dès lors sa demande de renonciation à droit de préemption ne pouvait être invoquée à l'encontre de Madame X..., les juges du fond n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard de l'article 1134 du code civil et de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime.
