LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 septembre 2015), que, le 17 septembre 2007, Mme X... a donné à bail commercial à la société Auto Casse (la société AC) un terrain avec hangar, à destination de négoce de pièces automobiles et tous métaux, prestations de réparations automobiles, chantier de démolition de véhicules, transport, gardiennage, dépannage et toutes activités similaires ; que, dans la nuit du 13 au 14 décembre 2007, un incendie a détruit le hangar ; que la société locataire a assigné la bailleresse en reconstruction du hangar et en diminution du montant du loyer ; que, Mme X... a sollicité la résiliation du bail aux torts de la société AC ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le troisième moyen du pourvoi principal, qui est préalable :
Vu l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles R. 543-161 et R. 543-162 du code de l'environnement ;
Attendu que, pour prononcer la résiliation du bail aux torts de la société locataire, l'arrêt retient que la nature exacte de l'activité réellement exercée dans les lieux par la société AC est indifférente puisque l'autorisation dont il s'agit est nécessairement préalable au démarrage de cette activité prévue au bail et qu'elle impose la création, sur place, d'une réserve d'eau de 60 m³ en raison notamment des opérations de découpage des véhicules au chalumeau, de présence de liquide inflammable et de dépôts de pneumatiques ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la société AC exerçait effectivement la seule activité prévue au bail qui nécessitait une autorisation administrative d'exploiter, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le deuxième moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 1722 du code civil ;
Attendu que l'arrêt fixe le montant du loyer diminué à compter du mois de janvier 2009 et condamne Mme X... à verser à la société AC une certaine somme arrêtée au mois de février 2015 en remboursement de la part indue ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que l'incendie qui avait détruit partiellement les lieux loués était survenu fortuitement dans la nuit du 13 au 14 décembre 2007, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts de la société AC, ordonné la réduction du montant du loyer de 60 % à compter du mois de janvier 2009 jusqu'à la libération des lieux et condamné, en conséquence Mme X... à restituer à la société AC la somme de 124 320 euros arrêtée à février 2015, l'arrêt rendu le 8 septembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer la somme de 3 500 euros à la société Auto Casse ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Auto Casse, demanderesse au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SARL Auto Casse de sa demande de condamnation de la bailleresse à la reconstruction du hangar ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« aux termes de l'article 1722 du Code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ; qu'il en résulte que le locataire ne peut demander la reconstruction du hangar détruit, le jugement étant réformé de ce chef ; que la diminution du prix sollicitée par la SARL A.C. s'inscrit dans les dispositions ci-dessus visées concernant l'absence de destruction totale des lieux, le locataire pouvant en outre, sur le fondement de ce même texte, prétendre à une diminution de loyer alors qu'il a procédé à ses frais à la remise en état des lieux loués ; que le loyer annuel prévu par le bail s'établit à la somme de 33.600 euros, soit 2.800 euros par mois ; que la SARL A.C. n'ayant pu exercer qu'une partie de son activité telle que prévue au bail, il y a lieu de réduire le montant du loyer de 60 % à compter du mois de janvier 2009 jusqu'à la libération des lieux, et de condamner Madame X... à restituer à la SARL A.C. la somme de 124.320 euros arrêtée à février 2015 ;
1°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée ; qu'en déboutant la société Auto Casse de sa demande tendant à la condamnation de la bailleresse à reconstruire le hangar loué, endommagé par un incendie, après avoir constaté que le sinistre n'était pas imputable à la preneuse, la Cour d'appel a violé l'article 1719 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en se fondant sur la circonstance que le bien loué aurait fait l'objet d'une perte totale ou d'une perte partielle pour justifier sa décision de refuser d'ordonner la reconstruction du hangar au bailleur, bien que ce dernier n'ait pas soutenu que l'incendie du hangar lui aurait permis d'échapper à ses obligations contractuelles, et notamment à son obligation de délivrance, sans inviter les parties à faire valoir leurs observations sur ce moyen soulevé d'office, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE l'article 1722 du Code civil dispose que si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et que si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail, dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ; qu'en jugeant qu'il résulte de l'article 1722 du Code civil que « le locataire ne peut demander la reconstruction du hangar détruit » (arrêt p. 7 al. 2), la Cour d'appel a violé l'article 1722 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné la réduction du montant du loyer à 60 % à compter du mois de janvier 2009 seulement et jusqu'à la libération des lieux et d'AVOIR condamné en conséquence Madame X... à restituer à la SARL A.C. la seule somme de 124.300 euros arrêtée à février 2015 et d'AVOIR écarté le surplus des demandes de la société Auto Casse ;
AUX MOTIFS QUE aux termes de l'article 1722 du Code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ; qu'il en résulte que le locataire ne peut demander la reconstruction du hangar détruit, le jugement étant réformé de ce chef ; que la diminution du prix sollicitée par la SARL A.C. s'inscrit dans les dispositions ci-dessus visées concernant l'absence de destruction totale des lieux, le locataire pouvant en outre, sur le fondement de ce même texte, prétendre à une diminution de loyer alors qu'il a procédé à ses frais à la remise en état des lieux loués ; que le loyer annuel prévu par le bail s'établit à la somme de 33.600 euros, soit 2.800 euros par mois ; que la SARL A.C. n'ayant pu exercer qu'une partie de son activité telle que prévue au bail, il y a lieu de réduire le montant du loyer de 60 % à compter du mois de janvier 2009 jusqu'à la libération des lieux, et de condamner Madame X... à restituer à la SARL A.C. la somme de 124.320 euros arrêtée à février 2015 ;
1°) ALORS QUE si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que l'incendie est survenu « dans la nuit du 13 au 14 décembre 2007 » (arrêt p. 3, al. 2) et que « par arrêté en date du 7 mars 2008, le Maire de la Ville de Nice a interdit l'accès notamment à la parcelle constituant les lieux loués au regard du risque d'effondrement de l'entrepôt » (arrêt p. 3, al. 4) ; qu'en jugeant que la réduction de loyer était admise « à compter du mois de janvier 2009 jusqu'à la libération des lieux » et qu'en conséquence Mme X... devait être condamnée à restituer à la SARL A.C. la seule somme de 124.320 euros arrêtée à février 2015 (arrêt p. 7, al. 5), la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1722 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que l'incendie est survenu « dans la nuit du 13 au 14 décembre 2007 » (arrêt p. 3, al. 2) et que « par arrêté en date du 7 mars 2008, le Maire de la Ville de Nice a interdit l'accès notamment à la parcelle constituant les lieux loués au regard du risque d'effondrement de l'entrepôt » (arrêt p. 3, al. 4) ; qu'en jugeant que la réduction de loyer était admise « à compter du mois de janvier 2009 jusqu'à la libération des lieux » et qu'en conséquence Mme X... devait être condamnée à restituer à la SARL A.C. la seule somme de 124.320 euros arrêtée à février 2015 (arrêt p. 7, al. 5), sans s'en expliquer , la Cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail aux torts de la SARL A.C., et d'AVOIR débouté la SARL A.C. de sa demande de condamnation de la bailleresse à la reconstruction du hangar ;
AUX MOTIFS QUE « Madame X... sollicite le prononcé de la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1184 du Code civil en invoquant diverses fautes commises par le locataire.
Concernant la non-justification d'une assurance, il est constant que l'expertise s'est déroulée au contradictoire de la société Thelem, assureur de la locataire, laquelle si besoin était, en justifie par la production de son contrat d'assurance.
Les constructions illicites sans autorisation du bailleur alléguées par Mme X... qui ne produit aucun justificatif de leur existence, seraient constituées par la présence d'Algécos si l'on se réfère à son mémoire déposé devant le tribunal administratif à l'appui d'une requête dont elle s'est par suite désistée.
Si la SARL A.C. justifie de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés en janvier 2008, par contre elle ne justifie pas d'une autorisation préfectorale d'exploitation concernant les installations classées pour la protection de l'environnement, autorisation dont bénéficiait son prédécesseur dans les lieux.
La SARL A.C. soutient qu'elle ne constitue pas une installation classée nécessitant une telle autorisation, contrairement aux indications de l'expert, en ce qu'elle n'a exercé dans les lieux qu'une activité de remisage de véhicules à moteur et non de démolition de véhicules, circonstance indifférente, l'autorisation dont s'agit étant nécessairement préalable au démarrage de cette activité prévue au bail et qui comporte un certain nombre d'exigence dont la nécessité de créer sur place une réserve d'eau de 60 m³ en raison notamment des opérations de découpage des véhicules au chalumeau, de présence de liquide inflammable et de dépôts de pneumatiques.
La SARL A.C. indique avoir, dans une lettre datée du 13 décembre 2007 produite à l'expert, adressée au service des installations classées de la préfecture des Alpes Maritimes en vue de la reprise de l'agrément de démolition automobile, précisé que l'absence d'une réserve d'eau de 60 m3 était compensée par une citerne de capacité équivalente qu'elle indique n'avoir pas eu le temps de mettre en place.
L'expert indique que dans l'attestation de conformité réalisée par la société ECOPASS le 21 novembre 2007, la SARL A.C. avait l'obligation, dans le cadre de son exploitation commerciale, de détenir une réserve d'eau pour compenser l'absence de points d'eau à proximité immédiate du site.
Il n'est justifié à ce jour ni de l'autorisation préfectorale, ni de la présence de cette citerne.
Dans la mesure où la réserve d'eau est expressément exigée au regard de la nature de l'activité commerciale exercée par le locataire, celui-ci, dont le bail indique qu'il « devra satisfaire à toutes les charges de ville, règlement sanitaire, de voirie, d'hygiène, de salubrité ou de police, ainsi qu'à celles qui pourraient être imposées par tout plan d'urbanisme ou d'aménagement », ne peut considérer qu'il s'agit d'une obligation incombant au bailleur au titre de son obligation de délivrance.
Enfin, il est constant que la SARL A.C. a poursuivi son activité dans les lieux au mépris d'une interdiction administrative notifiée par arrêté du 7 mars 2008 ainsi que son gérant l'a indiqué à l'expert.
Ces derniers éléments constituent un manquement de la locataire aux conditions du bail, manquement justifiant que soit prononcée la résiliation du bail en application de l'article 1184 du code civil » ;
1°) ALORS QUE les demandes reconventionnelles ne sont recevables en appel qu'à condition qu'elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ; qu'en faisant, en l'espèce, droit à la demande reconventionnelle formée par Mme X..., pour la première fois en cause d'appel, tendant à la résiliation du bail aux torts de la preneuse, sans constater que cette demande se rattachait par un lien suffisant à la demande originaire, ce qui était expressément contesté par l'exposante, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 70 et 567 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, les règles subordonnant l'exercice d'une activité à l'obtention d'une autorisation ne s'appliquent qu'à l'exercice effectif de l'activité soumise à autorisation ; qu'en jugeant que la nature exacte de l'activité exercée par la société Auto Casse dans les lieux loués aurait été « indifférente » dès lors que « l'autorisation dont s'agit [serait] nécessairement préalable au démarrage de cette activité prévue au bail » (arrêt p. 6, al. 2), la Cour d'appel a violé l'arrêté du 23 décembre 2008 relatif aux prescriptions générales applicables aux entrepôts couverts relevant du régime de la déclaration au titre de la rubrique n° 1510 de la nomenclature des installations classées pour la protection de l'environnement ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge est tenu de préciser le fondement juridique de sa décision ; qu'en jugeant que la société Auto Casse avait manqué à ses obligations et que cela justifiait la résiliation du bail au motif que « la réserve d'eau est expressément exigée au regard de la nature de l'activité commerciale exercée par la locataire » (arrêt p. 6, al. 6), sans préciser par quelles dispositions légales ou réglementaires une telle réserve d'eau aurait été exigée au regard de l'activité exercée par l'exposante, la Cour d'appel n'a pas précisé le fondement juridique de sa décision et a violé l'article 12 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le bailleur est obligé par la nature du contrat de délivrer au preneur la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'il a notamment l'obligation de mettre à la disposition du locataire un local répondant aux prescriptions administratives ; qu'en jugeant que « dans la mesure où la réserve d'eau est expressément exigée au regard de la nature de l'activité commerciale exercée par le locataire, celui-ci, dont le bail indique qu'il « devra satisfaire à toutes les charges de ville, règlement sanitaire, de voirie, d'hygiène, de salubrité ou de police, ainsi qu'à celles qui pourraient être imposées par tout plan d'urbanisme ou d'aménagement », ne peut considérer qu'il s'agit d'une obligation incombant au bailleur au titre de son obligation de délivrance » (arrêt, p. 6, antépénultième al.), la Cour d'appel a violé l'article 1719 du Code civil.
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour Mme X..., demanderesse au pourvoi incident
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la réduction du montant du loyer de 60 % à compter du mois de janvier 2009 jusqu'à la libération des lieux et d'avoir condamné en conséquence Mme Monique X... à restituer à la société Auto Casse la somme de 124.320 € arrêtée à février 2015 ;
AUX MOTIFS QU' aux termes de l'article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; que si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; que dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ; qu'il en résulte que le locataire ne peut demander la reconstruction du hangar détruit, le jugement étant réformé de ce chef ; que la diminution du prix sollicitée par la société Auto Casse s'inscrit dans les dispositions ci-dessus visées concernant l'absence de destruction totale des lieux, le locataire pouvant en outre, sur le fondement de ce même texte, prétendre à une diminution de loyer alors qu'il a procédé à ses frais à la remise en état des lieux loués ; que le loyer annuel prévu par le bail s'établit à la somme de 33.600 €, soit 2.800 € par mois ; que la société Auto Casse n'ayant pu exercer qu'une partie de son activité telle que prévue au bail, il y a lieu de réduire le montant du loyer de 60 % à compter du mois de janvier 2009 jusqu'à la libération des lieux, et de condamner Mme X... à restituer à la société Auto Casse la somme de 124.320 € arrêtée à février 2015 ;
ALORS, D'UNE PART, QU' en cas de destruction partielle de la chose donnée à bail par cas fortuit, le preneur a le choix entre demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail ; que lorsque la demande porte sur une diminution du loyer, le juge doit rechercher si les locaux subsistants ne permettent plus qu'une exploitation partielle des lieux loués ; qu'en affirmant que la société Auto Casse n'avait pu exercer, après la destruction du hangar, « qu'une partie de son activité telle que prévue au bail », de sorte qu'il y avait lieu « de réduire le montant du loyer de 60 % à compter du mois de janvier 2009 jusqu'à la libération des lieux, et de condamner Madame X... à restituer à la SARL A.C. la somme de 124 320 euros arrêtée à février 2015 » (arrêt attaqué, p. 7, alinéa 5), sans justifier cette affirmation et sans justifier la période retenue pour la mise en oeuvre de la réduction de loyers qu'elle ordonnait, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU' après la résiliation du bail à ses torts, le locataire se trouve occupant sans droit ni titre et qu'un occupant sans droit ni titre ne saurait invoquer une diminution de l'indemnité d'occupation dont il est redevable sur le fondement de l'article 1722 du code civil ; qu'en mettant dès lors en oeuvre la réduction de loyers qu'elle ordonnait pour la période comprise entre la date de résiliation du bail et la libération effective des lieux par la société Auto Casse, la cour d'appel a violé ce texte par fausse application.
