LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence,14 juin 2016), que M. X..., propriétaire de lots d'un même immeuble donnés à bail commercial, s'est rapproché de Mme Y..., en vue de les acquérir, ainsi que de son notaire, M. Z..., lequel a, le 28 juin 2011, établi une déclaration d'intention d'aliéner au prix de deux millions d'euros ; que, le 23 août 2011, la commune de Beausoleil (la commune) a exercé son droit de préemption ; que, contestant la préemption au motif qu'il n'y avait pas eu d'accord sur la chose et le prix, M. X... a assigné la commune, M. Z... et Mme Y..., aux fins de voir dire qu'il n'y avait pas eu vente entre celle-ci et lui-même et que la commune ne pouvait pas préempter ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, par courriel du 23 juin 2011, M. X... avait demandé à son notaire habituel de préparer la déclaration d'intention d'aliéner de l'immeuble litigieux, au vu du récapitulatif des loyers commerciaux adressé par pièce jointe, qu'en juillet 2011, il n'avait émis aucune contestation lorsque M. Z... lui avait envoyé, outre le projet de compromis de vente désignant le bien vendu et son prix, une demande de pièces complémentaires et une procuration pour vendre et que, le 12 septembre 2011, alors qu'il connaissait l'exercice par la commune de son droit de préemption, il avait adressé au notaire un ordre de règlement d'une somme à prélever sur le prix de la vente de l'immeuble à Mme Y..., et retenu souverainement que M. X... avait donné mandat à M. Z... de procéder aux formalités légales préalables à la vente, la cour d'appel a pu en déduire que la vente était parfaite entre M. X... et la commune ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Z... et celle de 3 000 euros à la commune de Beausoleil ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit qu'entre M. Patrice X... et Mme Ilana Y..., il y avait eu accord sur la chose et sur le prix, valant vente des biens cadastrés section AE 270 formant le volume n° 11 dans le Palais Joséphine à Beausoleil pour la somme de deux millions d'euros, D'AVOIR dit que M. François Z..., chargé de la régularisation de cette vente, avait valablement purgé le droit de préemption en établissant la déclaration d'intention d'aliéner au prix convenu de deux millions d'euros, D'AVOIR débouté en conséquence M. Patrice X... de ses demandes à l'encontre de M. François Z..., D'AVOIR dit qu'il existait une vente parfaite entre M. Patrice X... et la commune de Beausoleil, à la suite de l'exercice par cette dernière de son droit de préemption le 30 août 2011, au prix mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner, D'AVOIR dit que la prétendue existence d'une erreur sur le prix figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner n'aurait pas entaché la vente de nullité, D'AVOIR débouté M. Patrice X... de ses demandes à l'encontre de la commune de Beausoleil et de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la vente entre lui-même et la commune de Beausoleil, D'AVOIR condamné M. Patrice X... à payer à la commune de Beausoleil la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et D'AVOIR débouté M. Patrice X... de ses autres demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. X... est propriétaire de biens immobiliers composés de six locaux commerciaux à Beausoleil qu'il voulait vendre, Mme Y... ayant été son interlocutrice à l'époque des faits en litige. / Attendu que le 23 juin 2011, il a envoyé un mail à son notaire habituel, Me Z..., lui demandant de préparer la DIA au vu des loyers commerciaux dont un récapitulatif était mentionné comme étant une pièce jointe d'un autre mail du même jour. / Attendu que M. X... se prévaut du terme utilisé " préparer " pour prétendre qu'il ne demandait alors pas l'établissement et l'envoi de cette DIA. / Mais attendu que l'on ne saurait concevoir que l'on demande de préparer un tel document sans que le prix de vente n'ait été fixé et préalablement convenu avec l'acquéreur dans la mesure où le prix est, outre la désignation exacte du bien vendu, un élément essentiel de la DIA. / Attendu par ailleurs que M. X... fait vainement état : - de ce que seuls cinq baux auraient été joints ce qui démontrerait qu'il n'y avait pas d'accord sur la chose ; qu'en effet, si l'un des baux manquait effectivement, il n'est, en l'état, pas établi que cette omission était volontaire, ni que ce soit celui allégué du restaurant Thai garden, le notaire ayant demandé, en juillet, des pièces en complément notamment sur le bail " Aux pains d'Arnaud ", pièces qui lui ont été transmises et qu'il a pu communiquer à la commune ; - de ce qu'il y aurait eu des pactes de préférence au bénéfice de locataires, dès lors que de telles conventions ne sauraient être utilement invoquées comme susceptibles de tenir en échec le droit de préemption, qui est d'ordre public. / Attendu également qu'il n'est pas contesté que Mme Y... était alors son acquéreur et qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire de la société Publisol établi le 19 juin 2011, dont on relèvera qu'elle n'a au demeurant pour seul associé que Mme Y..., que la société avait bien l'intention d'acquérir le bien en se substituant à Mme Y..., (ce que celle-ci a ensuite expressément confirmé devant le tribunal administratif), cet acte mentionnant que la vente devait se faire moyennant le prix de 2 millions d'euros payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique à passer devant Me Z.... / Attendu, encore, - que devant le maire, lors de l'exercice du recours gracieux, puis devant le juge administratif, qui a été saisi en référé et au fond des contestations relatives à l'exercice du droit de préemption, aucune des parties n'a soutenu qu'il n'y avait pas eu d'accord sur la chose et notamment sur sa consistance quant aux divers lots donnés à bail ou sur le prix ; qu'il résulte même des pièces versées à ce sujet que c'est Mme Y..., qui aux côtés de la société Publisol, a introduit la procédure en se prévalant de sa qualité d'acquéreur évincé et en précisant aussi qu'elle est signataire d'un compromis de vente ; attendu enfin que M. X... s'est volontairement joint à son action, sans jamais apporter de contestation ni sur la qualité de la société Publisol, ni sur la vente, écrivant dans son mémoire : " Patrice X... intervient dans l'instance initiée par son acquéreur tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de Beausoleil du 23 août 2011 décidant d'exercer le droit de préemption urbain sur la volume numéro 11 lui appartenant dans l'immeuble le palais Joséphine…, au prix figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner soit 2 millions d'euros. Bien que la commune préempte au prix de l'acte, il a néanmoins intérêt à agi au soutien de l'action engagée par son acquéreur…" et abordant précisément la consistance du bien vendu en y citant les six locaux commerciaux sans contestation ; - que lorsque le notaire, au mois de juillet 2011, lui a adressé par mails le projet de compromis de vente à compléter prévoyant clairement à la fois la désignation des biens vendus et leur prix à 2 millions d'euros, lui a demandé, en outre, des pièces complémentaires relatives aux diagnostics nécessaires à la vente et aux baux commerciaux, lui a envoyé une procuration à l'effet de vendre, M. X... n'a jamais émis la moindre contestation en arguant, par exemple, que ces formalités étaient prématurées car les parties n'en seraient qu'au stade de pourparlers et n'auraient donc pas trouvé d'accord ; - que le 12 septembre 2011, alors que M. X... connaît l'exercice du droit de préemption par la commune dont il ne conteste pas qu'il lui a été notifié dès le 23 août 2011, il établit à l'intention du notaire un ordre de règlement à M. A... pour une somme de 150 000 euros en précisant expressément que cette somme est à régler dans le cadre de la vente au profit de Mme Y... relativement aux biens et droits immobiliers situés Palais Joséphine à Beausoleil et qu'elle est à prélever sur le prix de la vente, M. X... n'ayant par ailleurs jamais contesté la teneur de cet acte, ni la signature y apposée ; - qu'enfin, le notaire fait exactement remarquer que la société Publisol n'aurait pas fait aboutir sa demande de prêt qui correspond à un financement total de 2 120 000 euros et qui vise bien l'opération pour l'acquisition de six locaux commerciaux dépendant d'un ensemble immobilier nommé Palais Joséphine à Beausoleil, ni fait établir le cautionnement correspondant à ce prêt, si les parties n'en avaient été qu'au stade des pourparlers. / Attendu, par suite, que l'ensemble de ces éléments sera jugé comme caractérisant suffisamment à la date de l'établissement de la DIA, l'accord des parties sur la chose et le prix avec la volonté commune de vendre et d'acheter le lot 11 sis à Beausoleil, Palais Joséphine, ainsi que le mandat donné au notaire de vendre et de procéder aux formalités nécessaires à cette vente, et enfin l'absence d'erreurs substantielles sur la déclaration d'intention d'aliéner. / Attendu qu'il en résulte : - d'une part, que la commune a pu valablement exercer son droit de préemption sur une DIA qui a été régulièrement établie, même si elle n'est pas signée par le propriétaire ; - d'autre part, qu'aucune faute ne peut être reprochée au notaire ; - et que par suite, la vente entre M. X... et la commune de Beausoleil à la suite de l'exercice par celle-ci de son droit de préemption le 23 août 2011 est parfaite. / Attendu, en dernier lieu, qu'il sera observé : - que les conditions de la rencontre du notaire avec M. B... et les explications données par le notaire dans la sommation interpellative ainsi que dans ses écritures successives sont sans emport sur l'appréciation ainsi retenue au regard des observations ci-dessus développées ; - que M. X... n'a jamais justifié de ce que les parties auraient envisagé un autre prix, la seule citation de Mme Y... de ce chef (page 9 de ses conclusions) n'y suffisant pas ; - et que le fait que le prix de 2 millions d'euros soit inférieur à l'évaluation des domaines est indifférent alors que l'on ignore les conditions d'appréciation du bien ainsi faite, dont il est précisé que le service en a été saisi par une mettre de la commune du 16 août 2011, reçue le 18 août 2011, et que l'avis a été aussitôt établi à la date du 22 août 2011, sur " une description sommaire " de l'immeuble. / Attendu que le jugement sera donc confirmé et que l'appelant sera débouté de toutes les fins de son recours » (cf., arrêt attaqué, p. 4 à 6) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « sur les demandes à l'encontre du notaire : Monsieur Patrice X... est propriétaire d'un ensemble de droits immobiliers formant le lot de volume n° 11 dans le Palais Joséphine à Beausoleil. / Ce lot est constitué de six locaux commerciaux donnés à bail. / Ce dernier, désireux de vendre ces biens, s'est rapproché de Madame Y... et il en a informé son notaire habituel, Maître Z.... / Il fait valoir qu'il envisageait la vente de ces biens pour une somme de trois millions d'euros et qu'il n'en était qu'au stade des pourparlers. / Toutefois ces assertions sont contredites par les éléments suivants : - un procès-verbal d'assemblée générale de la Sarl Publisol a été pris le 19 juin 2011, donnant tous pouvoirs à Monsieur C... pour signer tout avant-contrat et la vente des biens cadastrés section AE 270 formant le volume n° 11, moyennant le prix de deux millions d'euros ; - un courriel de Monsieur X... au notaire le 23 juin 2011, lui demandant de préparer la DIA sur la base des loyers ci-joint, - un accord de prêt de la caisse d'épargne du 30 août 2011, d'un montant de 1 700 000 €, précisant que la Sarl apporte la somme de 420 000 € de fonds propres, le total de ces deux sommes étant de 2 120 000 €, et non pas 3 000 000 € ; - un acte de cautionnement solidaire de Monsieur Gilbert C... le 7 septembre 2011 pour garantir le prêt à hauteur de 2 210 000 € ; - la transmission du procès-verbal de l'assemblée générale de la Sarl Publisol, par Monsieur C... à Maître Z... le 8 septembre 2011 ; - un compromis de vente, établi par Maître Z..., pour la somme de deux millions d'euros, compromis qu'il a envoyé par courriel à Monsieur Patrice X... le 19 juillet 2011, sans aucune observation de ce dernier quant aux prix indiqué ; - les recours gracieux, puis contentieux, exercés tant par Monsieur X... que par Madame Y..., contre la décision de préemption de la commune et le référé-suspension intenté ; - le fait que seul l'acquéreur évincé a qualité pour agir en nullité de la préemption qui lui cause un grief et que s'il n'y avait pas eu accord sur la chose et sur le prix valant vente, Madame Y... n'aurait eu aucune qualité pour agir. / Il s'évince de ce que qui précède que si les parties n'étaient qu'au stade des pourparlers, Madame Y... et la Sarl Publisol n'auraient pas pu former de recours, que Monsieur Patrice X... n'aurait pas saisi le notaire et ne lui aurait pas donné pour instruction de préparer la déclaration d'intention d'aliéner, laquelle ne peut être préparée que s'il y a accord sur la chose et sur le prix en vue de purger le droit de préemption pour permettre ensuite l'établissement de l'acte authentique de vente, que l'acquéreur n'aurait pas prix de délibération, ni déposé et formalisé un dossier de prêt. / En conséquence il y avait bien accord sur la chose et le prix de deux millions d'euros dès le 23 juin 2011. / Monsieur Patrice X... soutient que Maître Z... n'avait pas reçu de mandat exprès et écrit de sa part. / Toutefois le notaire est investi d'une fonction d'officier ministériel qu'il exerce par délégation de l'autorité publique. / Ce n'est pas dans le cadre d'un mandat que le notaire est amené à instrumenter une vente immobilière, mais dans le cadre de son monopole d'officier ministériel. / Pour remplir sa mission d'authentification d'un acte de vente immobilière, le notaire est tenu de purger les éventuels droits de préemption, cette purge étant le préalable nécessaire à la validité de l'acte. / Monsieur Patrice X... ne conteste pas avoir chargé Maître Z... de ce dossier de vente (le notaire ne pouvant pas s'auto-saisir). / Maître Z... a en outre attendu d'avoir obtenu les pièces du dossier et notamment la copie des baux commerciaux avant d'établir la DIA, tout en précisant que le courriel que lui a adressé Monsieur X... le 23 juin 2011 lui demande expressément de préparer cette déclaration. / Monsieur Patrice X... ne peut se prévaloir de son absence de consentement à la vente ou de l'absence de mandat exprès donné au notaire pour adresser la déclaration d'intention d'aliéner en son nom, alors que la notification d'une déclaration d'intention d'aliéner emporte offre de vente et que son acceptation dans les deux mois rend la vente parfaite. / En outre, le notaire doit nécessairement être regardé comme le mandataire du propriétaire vendeur du bien préempté. / En conséquence Monsieur Patrice X... sera débouté de ses demandes à l'encontre de Maître François Z.... / […] Sur les demandes à l'encontre de la commune : Maître Z... a adressé à la commune de Beausoleil, le 23 juin 2011, une déclaration d'intention d'aliéner, en application des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme. / Par arrêté du 30 août 2011, la commune a exercé son droit de préemption au prix mentionné dans la DIA soit la somme de deux millions d'euros. /En cas d'accord sur le prix demandé par le propriétaire ou sur le prix offert par le titulaire du droit de préemption, la vente est parfaite et toute renonciation du vendeur ou rétractation du préempteur est impossible. / L'acte authentique doit alors être dressé dans les trois mois à compter de cet accord pour constater le transfert de propriété. / En l'espèce dès lors que la commune de Beausoleil, titulaire du droit de préemption, a préempté aux conditions de la déclaration d'intention d'aliéner, la déclaration d'intention d'aliéner a emporté offre de vente et son acceptation dans les deux mois a rendu la vente parfaite. / Monsieur Patrice X... allègue qu'il y aurait eu une erreur sur le prix mentionné dans la DIA. / Mais à supposer que cette erreur soit démontrée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, une erreur matérielle n'a pas pour effet de rendre illégale la décision de préemption prise au vu de cette déclaration. / En effet, dans la mesure où la DIA s'analyse en une offre de contracter et qu'elle est acceptée par le titulaire du droit de préemption, son auteur est lié et ne peut plus retirer son offre, l'erreur étant inopposable à la commune. / En l'espèce, l'accord sur la chose et sur le prix a été réalisé et la vente est considérée parfaite entre les parties en application des dispositions de l'article 1583 du code civil. / La résistance de Monsieur Patrice X... à l'égard de la commune de Beausoleil procède de la mauvaise foi en conséquence, il convient de faire droit à sa demande de dommages et intérêts et de lui allouer la somme de 20 000 € » (cf., jugement entrepris, p. 4 à 6) ;
ALORS QUE, de première part, sous l'empire du droit antérieur à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause, la preuve d'un contrat de vente, pour un prix supérieur à la somme de 1 500 euros, est soumise aux exigences des articles 1341 et suivants du code civil et, donc, ne peut être rapportée que par un écrit, sauf à ce que soient caractérisées les circonstances dans lesquelles il est dérogé à une telle exigence ; qu'en disant, dès lors, qu'entre M. Patrice X... et Mme Ilana Y..., il y avait eu accord sur la chose et sur le prix, valant vente des biens cadastrés section AE 270 formant le volume n° 11 dans le Palais Joséphine à Beausoleil pour la somme de deux millions d'euros et en statuant en conséquence comme elle l'a fait, sans relever l'existence d'un écrit par lequel M. Patrice X... et Mme Ilana Y... auraient donné leur accord sur les choses vendues et sur le prix de deux millions d'euros, ni caractériser les circonstances dans lesquelles il est dérogé à l'exigence que la preuve d'un contrat de vente, pour un prix supérieur à la somme de 1 500 euros, soit rapportée par un écrit, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1341 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
ALORS QUE, de deuxième part, en disant qu'entre M. Patrice X... et Mme Ilana Y..., il y avait eu accord sur la chose et sur le prix, valant vente des biens cadastrés section AE 270 formant le volume n° 11 dans le Palais Joséphine à Beausoleil pour la somme de deux millions d'euros et en statuant en conséquence comme elle l'a fait, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par M. Patrice X..., si Mme Ilana Y... n'avait pas indiqué que, comme le soutenait M. Patrice X..., il n'y avait jamais eu d'accord entre elle et M. Patrice X... sur le prix de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1583 du code civil ;
ALORS QUE, de troisième part, en énonçant, pour dire qu'entre M. Patrice X... et Mme Ilana Y..., il y avait eu accord sur la chose et sur le prix, valant vente des biens cadastrés section AE 270 formant le volume n° 11 dans le Palais Joséphine à Beausoleil pour la somme de deux millions d'euros et pour statuer en conséquence comme elle l'a fait, que l'on ne saurait concevoir que l'on demande de préparer une déclaration d'intention d'aliéner sans que le prix de la vente n'ait été fixé et préalablement convenu avec l'acquéreur dans la mesure où le prix est, outre la désignation exacte du bien vendu, un élément essentiel de la déclaration d'intention d'aliéner et que si les parties n'étaient qu'au stade des pourparlers, M. Patrice X... n'aurait pas saisi le notaire et ne lui aurait pas donné pour instruction de préparer la déclaration d'intention d'aliéner, qui ne peut être préparée que s'il y accord sur la chose et sur le prix en vue de purger le droit de préemption pour permettre ensuite l'établissement de l'acte authentique de vente, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs hypothétiques et a violé, en conséquence, les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, de quatrième part, c'est à celui qui se prévaut d'un contrat qu'il appartient d'en établir l'existence ; qu'en énonçant, par conséquent, pour dire qu'entre M. Patrice X... et Mme Ilana Y..., il y avait eu accord sur la chose et sur le prix, valant vente des biens cadastrés section AE 270 formant le volume n° 11 dans le Palais Joséphine à Beausoleil pour la somme de deux millions d'euros et pour statuer en conséquence comme elle l'a fait, en réponse au moyen tiré de ce que seulement cinq des six baux qui avaient été conclus relativement aux locaux appartenant à M. Patrice X... étaient mentionnés dans la note jointe au courrier électronique qu'il a envoyé à M. François Z... le 23 juin 2011 et de ce que cette circonstance établissait qu'il n'y avait pas d'accord sur les choses vendues, que si l'un des baux manquait effectivement, il n'était, en l'état, pas établi que cette omission était volontaire, quand il appartenait aux parties défenderesses d'apporter la preuve de l'existence d'un accord entre M. Patrice X... et Mme Ilana Y... sur les choses vendues et sur le prix, et, donc, d'établir que cette omission était involontaire, et non à M. Patrice X... d'établir qu'elle était volontaire, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé, en conséquence, les dispositions de l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
ALORS QUE, de cinquième part, c'est à celui qui se prévaut d'un contrat qu'il appartient d'en établir l'existence ; qu'en énonçant, par conséquent, pour dire qu'entre M. Patrice X... et Mme Ilana Y..., il y avait eu accord sur la chose et sur le prix, valant vente des biens cadastrés section AE 270 formant le volume n° 11 dans le Palais Joséphine à Beausoleil pour la somme de deux millions d'euros et pour statuer en conséquence comme elle l'a fait, en réponse au moyen tiré de ce que seulement cinq des six baux qui avaient été conclus relativement aux locaux appartenant à M. Patrice X... étaient mentionnées dans la note jointe au courrier électronique qu'il a envoyé à M. François Z... le 23 juin 2011 et de ce que cette circonstance établissait qu'il n'y avait pas d'accord sur les choses vendues, que si l'un des baux manquait effectivement, il n'était, en l'état, pas établi que ce bail était celui allégué du restaurant Thai garden, quand il appartenait aux parties défenderesses d'apporter la preuve de l'existence d'un accord entre M. Patrice X... et Mme Ilana Y... sur les choses vendues et sur le prix, et, donc, d'établir que, même s'il n'était pas mentionné dans la note jointe au courrier électronique du 23 juin 2011, le local dans lequel se situait le restaurant Thai garden faisait partie des choses vendues, et non à M. Patrice X... d'établir que le bail qui n'était pas mentionné dans la note jointe au courrier électronique du 23 juin 2011 était celui du local dans lequel se situait le restaurant Thai garden, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé, en conséquence, les dispositions de l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
ALORS QUE, de sixième part, la vente n'est parfaite que si les parties sont convenues de la chose vendue et du prix ; qu'en énonçant, dès lors, pour dire qu'entre M. Patrice X... et Mme Ilana Y..., il y avait eu accord sur la chose et sur le prix, valant vente des biens cadastrés section AE 270 formant le volume n° 11 dans le Palais Joséphine à Beausoleil pour la somme de deux millions d'euros et pour statuer en conséquence comme elle l'a fait, en réponse au moyen tiré de ce que seulement cinq des six baux qui avaient été conclus relativement aux locaux appartenant à M. Patrice X... étaient mentionnés dans la note jointe au courrier électronique qu'il a envoyé à M. François Z... le 23 juin 2011 et de ce que cette circonstance établissait qu'il n'y avait pas d'accord sur les choses vendues, que si l'un des baux manquait effectivement, il n'était, en l'état, pas établi que ce bail était celui allégué du restaurant Thai garden, quand cette circonstance était indifférente, en l'état de la constatation que l'un des baux qui avaient été conclus relativement aux locaux appartenant à M. Patrice X... n'était pas mentionné dans la note jointe au courrier électronique du 23 juin 2011, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a violé, en conséquence, les dispositions de l'article 1583 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que M. François Z..., chargé de la régularisation de cette vente, avait valablement purgé le droit de préemption en établissant la déclaration d'intention d'aliéner au prix convenu de deux millions d'euros, D'AVOIR débouté en conséquence M. Patrice X... de ses demandes à l'encontre de M. François Z..., D'AVOIR dit qu'il existait une vente parfaite entre M. Patrice X... et la commune de Beausoleil, à la suite de l'exercice par cette dernière de son droit de préemption le 30 août 2011, au prix mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner, D'AVOIR dit que la prétendue existence d'une erreur sur le prix figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner n'aurait pas entaché la vente de nullité, D'AVOIR débouté M. Patrice X... de ses demandes à l'encontre de la commune de Beausoleil et de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la vente entre lui-même et la commune de Beausoleil, D'AVOIR condamné M. Patrice X... à payer à la commune de Beausoleil la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et D'AVOIR débouté M. Patrice X... de ses autres demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. X... est propriétaire de biens immobiliers composés de six locaux commerciaux à Beausoleil qu'il voulait vendre, Mme Y... ayant été son interlocutrice à l'époque des faits en litige. / Attendu que le 23 juin 2011, il a envoyé un mail à son notaire habituel, Me Z..., lui demandant de préparer la DIA au vu des loyers commerciaux dont un récapitulatif était mentionné comme étant une pièce jointe d'un autre mail du même jour. / Attendu que M. X... se prévaut du terme utilisé " préparer " pour prétendre qu'il ne demandait alors pas l'établissement et l'envoi de cette DIA. / Mais attendu que l'on ne saurait concevoir que l'on demande de préparer un tel document sans que le prix de vente n'ait été fixé et préalablement convenu avec l'acquéreur dans la mesure où le prix est, outre la désignation exacte du bien vendu, un élément essentiel de la DIA. / Attendu par ailleurs que M. X... fait vainement état : - de ce que seuls cinq baux auraient été joints ce qui démontrerait qu'il n'y avait pas d'accord sur la chose ; qu'en effet, si l'un des baux manquait effectivement, il n'est, en l'état, pas établi que cette omission était volontaire, ni que ce soit celui allégué du restaurant Thai garden, le notaire ayant demandé, en juillet, des pièces en complément notamment sur le bail " Aux pains d'Arnaud ", pièces qui lui ont été transmises et qu'il a pu communiquer à la commune ; - de ce qu'il y aurait eu des pactes de préférence au bénéfice de locataires, dès lors que de telles conventions ne sauraient être utilement invoquées comme susceptibles de tenir en échec le droit de préemption, qui est d'ordre public. / Attendu également qu'il n'est pas contesté que Mme Y... était alors son acquéreur et qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire de la société Publisol établi le 19 juin 2011, dont on relèvera qu'elle n'a au demeurant pour seul associé que Mme Y..., que la société avait bien l'intention d'acquérir le bien en se substituant à Mme Y..., (ce que celle-ci a ensuite expressément confirmé devant le tribunal administratif), cet acte mentionnant que la vente devait se faire moyennant le prix de 2 millions d'euros payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique à passer devant Me Z.... / Attendu, encore, - que devant le maire, lors de l'exercice du recours gracieux, puis devant le juge administratif, qui a été saisi en référé et au fond des contestations relatives à l'exercice du droit de préemption, aucune des parties n'a soutenu qu'il n'y avait pas eu d'accord sur la chose et notamment sur sa consistance quant aux divers lots donnés à bail ou sur le prix ; qu'il résulte même des pièces versées à ce sujet que c'est Mme Y..., qui aux côtés de la société Publisol, a introduit la procédure en se prévalant de sa qualité d'acquéreur évincé et en précisant aussi qu'elle est signataire d'un compromis de vente ; attendu enfin que M. X... s'est volontairement joint à son action, sans jamais apporter de contestation ni sur la qualité de la société Publisol, ni sur la vente, écrivant dans son mémoire : " Patrice X... intervient dans l'instance initiée par son acquéreur tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de Beausoleil du 23 août 2011 décidant d'exercer le droit de préemption urbain sur la volume numéro 11 lui appartenant dans l'immeuble le palais Joséphine…, au prix figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner soit 2 millions d'euros. Bien que la commune préempte au prix de l'acte, il a néanmoins intérêt à agi au soutien de l'action engagée par son acquéreur…" et abordant précisément la consistance du bien vendu en y citant les six locaux commerciaux sans contestation ; - que lorsque le notaire, au mois de juillet 2011, lui a adressé par mails le projet de compromis de vente à compléter prévoyant clairement à la fois la désignation des biens vendus et leur prix à 2 millions d'euros, lui a demandé, en outre, des pièces complémentaires relatives aux diagnostics nécessaires à la vente et aux baux commerciaux, lui a envoyé une procuration à l'effet de vendre, M. X... n'a jamais émis la moindre contestation en arguant, par exemple, que ces formalités étaient prématurées car les parties n'en seraient qu'au stade de pourparlers et n'auraient donc pas trouvé d'accord ; - que le 12 septembre 2011, alors que M. X... connaît l'exercice du droit de préemption par la commune dont il ne conteste pas qu'il lui a été notifié dès le 23 août 2011, il établit à l'intention du notaire un ordre de règlement à M. A... pour une somme de 150 000 euros en précisant expressément que cette somme est à régler dans le cadre de la vente au profit de Mme Y... relativement aux biens et droits immobiliers situés Palais Joséphine à Beausoleil et qu'elle est à prélever sur le prix de la vente, M. X... n'ayant par ailleurs jamais contesté la teneur de cet acte, ni la signature y apposée ; - qu'enfin, le notaire fait exactement remarquer que la société Publisol n'aurait pas fait aboutir sa demande de prêt qui correspond à un financement total de 2 120 000 euros et qui vise bien l'opération pour l'acquisition de six locaux commerciaux dépendant d'un ensemble immobilier nommé Palais Joséphine à Beausoleil, ni fait établir le cautionnement correspondant à ce prêt, si les parties n'en avaient été qu'au stade des pourparlers. / Attendu, par suite, que l'ensemble de ces éléments sera jugé comme caractérisant suffisamment à la date de l'établissement de la DIA, l'accord des parties sur la chose et le prix avec la volonté commune de vendre et d'acheter le lot 11 sis à Beausoleil, Palais Joséphine, ainsi que le mandat donné au notaire de vendre et de procéder aux formalités nécessaires à cette vente, et enfin l'absence d'erreurs substantielles sur la déclaration d'intention d'aliéner. / Attendu qu'il en résulte : - d'une part, que la commune a pu valablement exercer son droit de préemption sur une DIA qui a été régulièrement établie, même si elle n'est pas signée par le propriétaire ; - d'autre part, qu'aucune faute ne peut être reprochée au notaire ; - et que par suite, la vente entre M. X... et la commune de Beausoleil à la suite de l'exercice par celle-ci de son droit de préemption le 23 août 2011 est parfaite. / Attendu, en dernier lieu, qu'il sera observé : - que les conditions de la rencontre du notaire avec M. B... et les explications données par le notaire dans la sommation interpellative ainsi que dans ses écritures successives sont sans emport sur l'appréciation ainsi retenue au regard des observations ci-dessus développées ; - que M. X... n'a jamais justifié de ce que les parties auraient envisagé un autre prix, la seule citation de Mme Y... de ce chef (page 9 de ses conclusions) n'y suffisant pas ; - et que le fait que le prix de 2 millions d'euros soit inférieur à l'évaluation des domaines est indifférent alors que l'on ignore les conditions d'appréciation du bien ainsi faite, dont il est précisé que le service en a été saisi par une mettre de la commune du 16 août 2011, reçue le 18 août 2011, et que l'avis a été aussitôt établi à la date du 22 août 2011, sur " une description sommaire " de l'immeuble. / Attendu que le jugement sera donc confirmé et que l'appelant sera débouté de toutes les fins de son recours » (cf., arrêt attaqué, p. 4 à 6) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « sur les demandes à l'encontre du notaire : Monsieur Patrice X... est propriétaire d'un ensemble de droits immobiliers formant le lot de volume n° 11 dans le Palais Joséphine à Beausoleil. / Ce lot est constitué de six locaux commerciaux donnés à bail. / Ce dernier, désireux de vendre ces biens, s'est rapproché de Madame Y... et il en a informé son notaire habituel, Maître Z.... / Il fait valoir qu'il envisageait la vente de ces biens pour une somme de trois millions d'euros et qu'il n'en était qu'au stade des pourparlers. / Toutefois ces assertions sont contredites par les éléments suivants : - un procès-verbal d'assemblée générale de la Sarl Publisol a été pris le 19 juin 2011, donnant tous pouvoirs à Monsieur C... pour signer tout avant-contrat et la vente des biens cadastrés section AE 270 formant le volume n° 11, moyennant le prix de deux millions d'euros ; - un courriel de Monsieur X... au notaire le 23 juin 2011, lui demandant de préparer la DIA sur la base des loyers ci-joint, - un accord de prêt de la caisse d'épargne du 30 août 2011, d'un montant de 1 700 000 €, précisant que la Sarl apporte la somme de 420 000 € de fonds propres, le total de ces deux sommes étant de 2 120 000 €, et non pas 3 000 000 € ; - un acte de cautionnement solidaire de Monsieur Gilbert C... le 7 septembre 2011 pour garantir le prêt à hauteur de 2 210 000 € ; - la transmission du procès-verbal de l'assemblée générale de la Sarl Publisol, par Monsieur C... à Maître Z... le 8 septembre 2011 ; - un compromis de vente, établi par Maître Z..., pour la somme de deux millions d'euros, compromis qu'il a envoyé par courriel à Monsieur Patrice X... le 19 juillet 2011, sans aucune observation de ce dernier quant aux prix indiqué ; - les recours gracieux, puis contentieux, exercés tant par Monsieur X... que par Madame Y..., contre la décision de préemption de la commune et le référé-suspension intenté ; - le fait que seul l'acquéreur évincé a qualité pour agir en nullité de la préemption qui lui cause un grief et que s'il n'y avait pas eu accord sur la chose et sur le prix valant vente, Madame Y... n'aurait eu aucune qualité pour agir. / Il s'évince de ce que qui précède que si les parties n'étaient qu'au stade des pourparlers, Madame Y... et la Sarl Publisol n'auraient pas pu former de recours, que Monsieur Patrice X... n'aurait pas saisi le notaire et ne lui aurait pas donné pour instruction de préparer la déclaration d'intention d'aliéner, laquelle ne peut être préparée que s'il y a accord sur la chose et sur le prix en vue de purger le droit de préemption pour permettre ensuite l'établissement de l'acte authentique de vente, que l'acquéreur n'aurait pas prix de délibération, ni déposé et formalisé un dossier de prêt. / En conséquence il y avait bien accord sur la chose et le prix de deux millions d'euros dès le 23 juin 2011. / Monsieur Patrice X... soutient que Maître Z... n'avait pas reçu de mandat exprès et écrit de sa part. / […] Pour remplir sa mission d'authentification d'un acte de vente immobilière, le notaire est tenu de purger les éventuels droits de préemption, cette purge étant le préalable nécessaire à la validité de l'acte. / Monsieur Patrice X... ne conteste pas avoir chargé Maître Z... de ce dossier de vente (le notaire ne pouvant pas s'auto-saisir). / Maître Z... a en outre attendu d'avoir obtenu les pièces du dossier et notamment la copie des baux commerciaux avant d'établir la DIA, tout en précisant que le courriel que lui a adressé Monsieur X... le 23 juin 2011 lui demande expressément de préparer cette déclaration. / Monsieur Patrice X... ne peut se prévaloir de son absence de consentement à la vente ou de l'absence de mandat exprès donné au notaire pour adresser la déclaration d'intention d'aliéner en son nom, alors que la notification d'une déclaration d'intention d'aliéner emporte offre de vente et que son acceptation dans les deux mois rend la vente parfaite. / En outre, le notaire doit nécessairement être regardé comme le mandataire du propriétaire vendeur du bien préempté. / En conséquence Monsieur Patrice X... sera débouté de ses demandes à l'encontre de Maître François Z.... / […] Sur les demandes à l'encontre de la commune : Maître Z... a adressé à la commune de Beausoleil, le 23 juin 2011, une déclaration d'intention d'aliéner, en application des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme. / Par arrêté du 30 août 2011, la commune a exercé son droit de préemption au prix mentionné dans la DIA soit la somme de deux millions d'euros. /En cas d'accord sur le prix demandé par le propriétaire ou sur le prix offert par le titulaire du droit de préemption, la vente est parfaite et toute renonciation du vendeur ou rétractation du préempteur est impossible. / L'acte authentique doit alors être dressé dans les trois mois à compter de cet accord pour constater le transfert de propriété. / En l'espèce dès lors que la commune de Beausoleil, titulaire du droit de préemption, a préempté aux conditions de la déclaration d'intention d'aliéner, la déclaration d'intention d'aliéner a emporté offre de vente et son acceptation dans les deux mois a rendu la vente parfaite. / Monsieur Patrice X... allègue qu'il y aurait eu une erreur sur le prix mentionné dans la DIA. / Mais à supposer que cette erreur soit démontrée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, une erreur matérielle n'a pas pour effet de rendre illégale la décision de préemption prise au vu de cette déclaration. / En effet, dans la mesure où la DIA s'analyse en une offre de contracter et qu'elle est acceptée par le titulaire du droit de préemption, son auteur est lié et ne peut plus retirer son offre, l'erreur étant inopposable à la commune. / En l'espèce, l'accord sur la chose et sur le prix a été réalisé et la vente est considérée parfaite entre les parties en application des dispositions de l'article 1583 du code civil. / La résistance de Monsieur Patrice X... à l'égard de la commune de Beausoleil procède de la mauvaise foi en conséquence, il convient de faire droit à sa demande de dommages et intérêts et de lui allouer la somme de 20 000 € » (cf., jugement entrepris, p. 4 à 6) ;
ALORS QUE, de première part, s'il s'agit d'aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès ; qu'en énonçant, par conséquent, pour dire que M. François Z..., chargé de la régularisation de la vente des biens cadastrés section AE 270 formant le volume n° 11 dans le Palais Joséphine à Beausoleil pour la somme de deux millions d'euros, avait valablement purgé le droit de préemption en établissant la déclaration d'intention d'aliéner au prix convenu de deux millions d'euros, et pour, en conséquence, dire qu'il existait une vente parfaite entre M. Patrice X... et la commune de Beausoleil, à la suite de l'exercice par cette dernière de son droit de préemption le 30 août 2011, au prix mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner, débouter M. Patrice X... de ses demandes et condamner M. Patrice X... à payer des dommages et intérêts à la commune de Beausoleil, que l'ensemble des éléments qu'elle relevait caractérisait suffisamment, à la date de l'établissement de la déclaration d'intention d'aliéner, le mandat donné par M. Patrice X... à M. François Z... de vendre, quand elle ne relevait l'existence d'aucun mandat exprès de vendre les biens litigieux donné par M. Patrice X... à M. François Z..., la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1988, alinéa 2, du code civil ;
ALORS QUE, de deuxième part, s'il s'agit d'aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès ; qu'il en résulte que, compte tenu des effets qu'il comporte, le mandat d'adresser à la commune la déclaration d'intention d'aliéner doit être exprès ; qu'en énonçant, par conséquent, pour dire que M. François Z..., chargé de la régularisation de la vente des biens cadastrés section AE 270 formant le volume n° 11 dans le Palais Joséphine à Beausoleil pour la somme de deux millions d'euros, avait valablement purgé le droit de préemption en établissant la déclaration d'intention d'aliéner au prix convenu de deux millions d'euros, et pour, en conséquence, dire qu'il existait une vente parfaite entre M. Patrice X... et la commune de Beausoleil, à la suite de l'exercice par cette dernière de son droit de préemption le 30 août 2011, au prix mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner, débouter M. Patrice X... de ses demandes et condamner M. Patrice X... à payer des dommages et intérêts à la commune de Beausoleil, que l'ensemble des éléments qu'elle relevait caractérisait suffisamment, à la date de l'établissement de la déclaration d'intention d'aliéner, le mandat donné par M. Patrice X... à M. François Z... de procéder aux formalités nécessaires à la vente, quand elle ne relevait l'existence d'aucun mandat exprès d'adresser à la commune de Beausoleil la déclaration d'intention d'aliéner donné par M. Patrice X... à M. François Z..., la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1988, alinéa 2, du code civil ;
ALORS QUE, de troisième part, en énonçant, pour dire que M. François Z..., chargé de la régularisation de la vente des biens cadastrés section AE 270 formant le volume n° 11 dans le Palais Joséphine à Beausoleil pour la somme de deux millions d'euros, avait valablement purgé le droit de préemption en établissant la déclaration d'intention d'aliéner au prix convenu de deux millions d'euros, et pour, en conséquence, dire qu'il existait une vente parfaite entre M. Patrice X... et la commune de Beausoleil, à la suite de l'exercice par cette dernière de son droit de préemption le 30 août 2011, au prix mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner, débouter M. Patrice X... de ses demandes et condamner M. Patrice X... à payer des dommages et intérêts à la commune de Beausoleil, que l'ensemble des éléments qu'elle relevait caractérisait suffisamment, à la date de l'établissement de la déclaration d'intention d'aliéner, le mandat donné par M. Patrice X... à M. François Z... de vendre et de procéder aux formalités nécessaires à cette vente, quand, dans le courrier électronique qu'il a adressé le 23 juin 2011 à M. François Z..., qui était la seule pièce dont elle relevait l'existence par lequel M. Patrice X... avait donné un mandat à M. François Z..., M. Patrice X... s'était borné à demander à M. François Z... de « préparer » la déclaration d'intention d'aliéner et, donc, ne lui avait demandé, par ce courrier électronique, ni d'adresser la déclaration d'intention d'aliéner à la commune de Beausoleil, ni de procéder aux formalités nécessaires à la vente, ni encore moins de vendre les biens litigieux, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du courrier électronique adressé le 23 juin 2011 par M. Patrice X... à M. François Z... et a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.
