LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 12 mai 2016), que, le 16 décembre 2008, la société civile immobilière Soleil (la SCI) a promis de vendre à MM. X... et Y...des locaux commerciaux sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 500 000 euros sur une durée maximum de vingt ans au taux de 6, 5 % ; que MM. X... et Y...ont refusé de signer l'acte de vente au motif qu'ils n'avaient pas obtenu de prêt bancaire ; que la SCI les a assignés en paiement de la clause pénale et en dommages-intérêts ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que MM. X... et Y...justifiaient avoir déposé, auprès du Crédit mutuel, une demande de prêt qui portait sur une somme de 500 000 euros et une durée de vingt ans et qui avait été rejetée le 23 décembre 2008, et que, selon cette banque, le taux du prêt n'avait pas été abordé, conformément à sa pratique, en raison du rejet de la demande, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que MM. X... et Y...rapportaient la preuve de l'accomplissement de leur obligation contractuelle de demande de prêt et que les demandes de la SCI devaient être rejetées ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Soleil aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière Soleil ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Soleil
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI Soleil de toutes ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE la cour rappellera qu'en droit la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé qui en a empêché l'accomplissement ; que le débiteur de la condition doit prouver qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ; que la cour rappellera que le compromis de vente en date du 16 décembre 2008 portant sur un immeuble à Gruissan pour le prix de 220. 000 euros a été conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le 31 mars 2009 d'un montant maximum de 500. 000 euros sur une durée de 20 ans au taux maximum de 6. 5 %, délai prorogé au 30 avril 2009 ; que la cour relève que Messieurs X... et Y...justifient avoir déposé une demande de prêt auprès du Crédit Mutuel, demande qui a été refusée le 23 décembre 2008 ; que cette demande portait bien sur une somme de 500. 000 euros et sur une durée de 20 ans pour financer l'acquisition de murs commerciaux situés sur la commune de Gruissan ; que par courrier en date du 30 août 2011 cette banque précise que le problème du taux n'a pas été abordé du fait du refus de la demande ; que selon sa pratique le problème du taux n'est abordé qu'en cas d'accord de la demande ; que la cour constate aussi que Messieurs X... et Y...ont présenté une nouvelle demande de prêt auprès de la BANQUE POPULAIRE DU SUD qui atteste de cette demande et de son refus ; que certes l'attestation ne reproduit pas les caractéristiques du prêt demandé ; que la cour constate surtout que Messieurs X... et Y...ont effectué une dernière demande de prêt auprès de la Caisse d'épargne ; que cette banque indique de manière claire et précise les caractéristiques des prêts demandés et qu'il est constant que ces demandes correspondent aux obligations contractuelles imposées à Messieurs X... et Y...dans le cadre du compromis de vente ; qu'il est aussi constant que cette demande s'est heurtée à un refus de la banque en date du 10 mars 2009 ; que la cour dira donc que Messieurs X... et Y...rapportent amplement la preuve de l'accomplissement régulière et complète de leur obligation de demande de prêt ; que la cour dira que la SCI SOLEIL ne peut venir reprocher à Messieurs X... et Y...la demande de prêt faite à la Caisse d'épargne à une date postérieure à la date limite contractuelle de dépôt des demandes dans la mesure où d'une part cette demande était dans les faits la 3ème présentée à un organisme bancaire après les refus du Crédit mutuel et de la BANQUE POPULAIRE et où d'autre part la demande a été faite et le refus opposé avant la date limite de réitération de l'acte par devant notaire ; qu'il est d'ailleurs constant que dans le cadre de son procès-verbal de carence en date du 7 juin 2010 le notaire a constaté le refus du Crédit mutuel et de la Caisse d'épargne ; que la cour relève aussi que la SCI SOLEIL n'a jamais mis en demeure Messieurs X... et Y...de produire les éléments concernant à la fois le dépôt des demandes et le refus opposé par les banques avant la rédaction du procès-verbal de carence en date du 7 juin 2010 ; la cour dira qu'elle ne saurait donc venir aujourd'hui arguer de ce défaut ou à tout le moins du retard dans la production des documents concernant les demandes de prêt ; qu'en conséquence la cour, infirmant la décision entreprise en toutes ses dispositions, dira que Messieurs X... et Y...rapportent la preuve de la demande de prêt dans les conditions contractuelles et du refus opposé par au moins deux banques à leur demande et cela dans le délai contractuel ; que la cour dira en conséquence que la condition suspensive ne s'étant pas réalisée dans les délais contractuels, Messieurs X... et Y...se trouvaient libérés de toute obligation contractuelle ;
1°) ALORS QU'en se fondant sur le moyen relevé d'office pris de ce que la SCI Soleil n'avait jamais mis en demeure MM. X... et Y...de produire les éléments concernant à la fois le dépôt des demandes et le refus opposé par les banques avant la rédaction du procès-verbal de carence en date du 7 juin 2010, sans inviter préalablement les parties à faire valoir leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en retenant que la SCI, faute d'avoir mis en demeure les acquéreurs, ne pouvait invoquer l'absence de justification du dépôt de ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de huit jours du présent compromis, quand l'acte stipulait que l'acquéreur s'obligeait à justifier au vendeur du dépôt de ses demandes de prêts au plus tard ce délai, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QU'il résultait du courrier de la Caisse d'épargne du 3 octobre 2011 qu'avaient été demandés un prêt de 210 000 € au taux proportionnel de 5, 55 % amortissable sur sept ans et prêt de 290 000 € au taux proportionnel de 5, 81 % amortissables sur 15 ans ; qu'en en retenant que ces prêts correspondaient aux obligations contractuelles imposées à MM. X... et Y...dans le cadre du compromis de vente qui, ainsi qu'elle le constatait, stipulait comme condition suspensive l'obtention d'un prêt avant le 31 mars 2009 d'un montant maximum de 500. 000 euros sur une durée de 20 ans au taux maximum de 6. 5 %, la cour d'appel a dénaturé la lettre de la Caisse d'épargne du 3 octobre 2011 en violation de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
4°) ALORS subsidiairement QUE l'exposante faisait valoir que les demandes de prêts formulés par consorts X...-Y..., portant sur des prêts de 7 et 15 ans moyennant des intérêts aux taux de 5, 55 % et 5, 81 %, étaient très différentes des conditions fixées dans le compromis de vente qui prévoyait une durée de 20 ans et un taux de 6, 50 % et que ces demandes étaient de nature à rendre plus difficile l'obtention du prêt ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS subsidiairement QU'en se fondant sur les refus des de prêt du Crédit mutuel et de la Banque populaire du Sud après avoir relevé qu'il n'était pas justifié que les consorts X...-Y...aient saisi le Crédit Mutuel d'une demande de prêt mentionnant le taux d'intérêt prévu par la promesse et que les caractéristiques du prêt refusé par la Banque populaire du Sud étaient inconnues, de sorte qu'aucune de ces demandes ne permettait de regarder les consorts X...-Y...comme ayant satisfait à l'obligation mise à leur charge par la promesse litigieuse, la cour d'appel violé l'article 1178 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
