LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le deuxième moyen :
Vu l'article L. 145-28 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 31 mai 2016), que,
le 13 décembre 1995, M. et Mme X... ont donné à bail à la société Le Pâtissier du Praz, aux droits de laquelle vient la société Y... Guy, un local commercial ; que, le 18 février 2011, la locataire a assigné les bailleurs en paiement des travaux et, à titre subsidiaire, en résiliation du bail à leurs torts exclusifs ; qu'en cours d'instance, invoquant des retards de paiement des loyers et la réalisation de travaux non autorisés, M. et Mme X... ont donné congé à la société Y... Guy à effet du 30 novembre 2013, date d'expiration du bail, avec refus de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction ; que la société locataire n'a pas contesté la validité du congé et a demandé le paiement d'une indemnité d'éviction ; que les bailleurs ont sollicité la résiliation du bail expiré ;
Attendu que, pour rejeter la demande en résiliation du bail formée par M. et Mme X..., l'arrêt retient que le congé a eu pour effet de mettre fin au bail au 30 novembre 2013 et que la demande des bailleurs n'indique pas la date à laquelle devrait être prononcée cette sanction, alors que cette demande n'a de sens que si la résiliation est prononcée à une date antérieure à la date d'effet du congé, le privant ainsi de ses effets, et que la société locataire a définitivement quitté les lieux le 15 octobre 2015 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la faute du locataire, qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction, peut être sanctionnée par la résiliation du bail et entraîner la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité, peu important que le preneur ait quitté les lieux en cours d'instance, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les premier et troisième moyens, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la société Y... Guy a droit au paiement d'une indemnité d'éviction et, avant dire droit sur le montant de cette indemnité, ordonné une mesure d'expertise aux fins de rechercher tous les éléments permettant de déterminer son montant, l'arrêt rendu le 31 mai 2016 entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne la société Y... Guy aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la demande subsidiaire de la société Y... Guy en reconnaissance de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction était recevable pour avoir été formulée dans ses dernières conclusions de 1ère instance, d'AVOIR dit que la société Y... Guy était recevable à contester les motifs du congé, d'AVOIR rejeté les fins de non-recevoir opposées par les époux X..., d'AVOIR dit que la société Y... Guy avait droit au paiement d'une indemnité d'éviction et, avant-dire droit sur le montant de cette indemnité, d'AVOIR ordonné une expertise aux fins de rechercher tous éléments permettant de déterminer ledit montant ;
AUX MOTIFS QUE « les parties sont liées par un bail commercial qui a été conclu entre les époux X... et la société Le Pâtissier du Praz en date du 13 décembre 1995. Par acte extrajudiciaire du 22 mai 2013, les époux X... ont fait signifier à la société Y... Guy un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans indemnité d'éviction, pour la date du 30 novembre 2013, rappelant les termes de l'article L. 145-9 du code de commerce en vertu duquel le preneur qui entend soit contester le congé soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Il n'est pas contesté par les parties que le bail initial a été renouvelé à compter du 1er décembre 2004, venant à expiration le 30 novembre 2013, de sorte que le congé donné au moins 6 mois avant le terme, a eu pour effet de mettre fin au bail, sous réserve des contestations éventuelles de sa validité. En l'espèce, la société Y... Guy n'a pas contesté la validité du congé dont elle n'a jamais invoqué la nullité. Et dans ses dernières conclusions, elle demande que soit, à titre subsidiaire, reconnu son droit au paiement d'une indemnité d'éviction en application de l'article L. 145-14 du code de commerce, demande recevable car elle avait été formulée à titre subsidiaire dans ses dernières conclusions soumises à l'appréciation du tribunal. Ainsi, le congé valable en la forme et ne faisant pas l'objet d'une contestation de principe, a eu pour effet de mettre fin au bail le 30 novembre 2013 (étant précisé que l'exercice ultérieur d'un droit de repentir est désormais impossible puisque la société locataire a définitivement quitté les lieux le 15 octobre 2015), et nonobstant l'existence d'une procédure contentieuse en cours suivant exploit introductif d'instance du 18 février 2011, par lequel la société locataire avait saisi le tribunal pour contraindre le bailleur à prendre en charge financièrement le coût des travaux de remise aux normes acoustiques et subsidiairement pour qu'il prononce la résiliation du bail » ;
ALORS QU'il appartient au locataire qui entend obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction de contester, dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé est donné, les motifs graves et légitimes mentionnés dans celui-ci ; qu'en l'espèce, il était constant que, dans ses conclusions de première instance, la société Y... Guy n'avait pas contesté les motifs graves et légitimes visés dans le congé délivré le 22 mai 2013 et appelé à prendre effet le 30 novembre 2013, mais qu'elle avait seulement sollicité le paiement d'une indemnité d'éviction comme conséquence indemnitaire de la résiliation du bail qu'elle sollicitait aux torts du bailleur (v. conclusions de première instance de la société p. 11 § 5) ; qu'en concluant à la recevabilité de l'action en contestation des motifs du congé dès lors qu'une indemnité d'éviction avait été demandée en première instance, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le fondement de cette demande était la remise en cause des motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur dans le congé délivré le 22 mai 2013, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-60 du code de commerce.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la société Y... Guy avait droit au paiement d'une indemnité d'éviction et, avant-dire droit sur le montant de cette indemnité, d'AVOIR ordonné une expertise aux fins de rechercher tous éléments permettant de déterminer ledit montant ;
AUX MOTIFS QUE « L'article L. 145-17 du code de commerce autorise le bailleur à refuser l'indemnité d'éviction en cas de motifs graves et légitimes à l'encontre du locataire sortant. Tout refus de renouvellement fondé sur l'inexécution d'une obligation par le locataire doit avoir été précédé d'une mise en demeure, prévue à l'article L. 145-17 du code de commerce, qui doit reproduire, à peine de nullité, l'article L. 145-17, I, 1° du code de commerce, et doit lui laisser un délai d'un mois pour y remédier. En l'espèce, par acte du 17 février 2011, les époux X... ont fait signifier un commandement de payer la somme de 10 817,40 euros correspondant à l'échéance du loyer du premier trimestre 2011, outre une pénalité de 10 % soit la somme totale de 11 899,14 euros ; cet acte visant la clause résolutoire a, par ailleurs, exprimé l'intention du bailleur de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction à défaut de régularisation des impayés dans le délai d'un mois, visant et rappelant les termes de l'article L. 145-17-1-1° du code de commerce ; mais il n'est pas contesté que les loyers ont été payés dans le délai d'un mois suivant la mise en demeure de sorte que le seul défaut de paiement des frais de l'acte d'huissier ne constitue pas un motif grave et légitime au sens de l'article précité. Par acte du 9 octobre 2012, ils ont fait signifier un commandement de payer la somme de 6 868,56 euros correspondant aux échéances de loyer d'août et septembre 2012, outre une pénalité de 10 % soit la somme totale de 7 555,41 euros ; cet acte précisait également valoir mise en demeure préalable à la signification d'un congé sans indemnité d'éviction ; mais il n'est pas contesté que ces loyers ont été payés dans le délai d'un mois suivant cette mise en demeure. Par acte extrajudiciaire du 18 mars 2013, les époux X... ont fait signifier une mise en demeure à la société Y... Guy d'avoir à mettre fin à plusieurs infractions au bail et à remettre les locaux en l'état initial dans le délai d'un mois : les bailleurs reprochent à la société locataire d'avoir muré une porte des combles et d'avoir ouvert une nouvelle porte en façade ouest, d'avoir en partie obturé un panneau vitré dans le fournil, d'avoir monté des cloisons dans l'ensemble des locaux, d'avoir réalisé en façade sud un avant-toit sur la longueur de la boutique et d'avoir construit un bac à fleurs en béton ; mais il est justifié que la création d'un auvent et la pose d'un bac à fleurs ont fait l'objet d'une autorisation administrative le 8 octobre 1996, avec un plan faisant apparaître le panneau vitré en partie obturé, un habillage en bois à l'endroit où se trouvait la porte permettant d'accéder aux combles, avec le double accord du propriétaire et de la copropriété. La société locataire expose alors avoir créé la nouvelle porte en façade ouest pour permettre l'accès aux combles. Il s'agit donc de travaux très anciens faits en accord avec le propriétaire qui est mal fondé à en exiger la remise en état en cours du bail, de sorte que l'absence de réponse à la mise en demeure ne constitue pas un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, et cela d'autant plus que le bail a déjà, postérieurement à ces prétendues infractions, été renouvelé. Dans l'acte de congé du 22 mai 2013, les bailleurs invoquent en outre « l'occupation illicite avec effraction de la porte d'entrée des combles », mais ce motif imprécis n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure préalable au congé, et la preuve d'une effraction imputable à la société locataire n'est pas rapportée. En effet, les constatations de l‘huissier du 18 mars 2013 ne suffisent pas à incriminer la société locataire dans la disparition de la porte, et il ne résulte d'aucune constatation que les planches de bois et les pneus se trouvant à l'intérieur des combles pourraient lui appartenir. Aucune preuve n'est rapportée de la modification prétendue du local par l'édification de nouvelles cloisons. Il résulte des constatations qui précèdent que les bailleurs ne justifiant pas de motifs graves et légitimes se rapportant à des infractions au bail non régularisées après mise en demeure, n'étaient pas fondés à refuser le paiement d'une indemnité d'éviction ; à l'inverse, la société Y... Guy est fondée en sa demande, formée à titre subsidiaire, de paiement d'une telle indemnité. Pour s'opposer subsidiairement à l'obligation de paiement d'une indemnité d'éviction, les bailleurs demandent à la cour de résilier le bail au motif que la société locataire ne respecterait pas les charges et conditions du bail expiré dans le cadre de l'exercice de son droit au maintien dans les lieux ; mais, d'une part, cette demande n'indique pas à quelle date devrait être prononcée la résiliation, alors que cette demande n'a de sens que si la résiliation était prononcée à une date antérieure à la date d'effet du congé, privant ainsi celui-ci de ses effets ; et, d'autre part, il n'est pas contesté que la société locataire a définitivement quitté les lieux le 15 octobre 2015 et ne prétend plus exercer son droit au maintien dans les lieux. Il en résulte que le bail est expiré et que le droit au paiement d'une indemnité d'éviction est définitivement acquis » ;
1°) ALORS QUE, tenu de respecter le principe du contradictoire, les juges ne peuvent soulever d'office un moyen sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, afin de s'opposer à la demande tendant à la voir dire privée de tout droit à perception d'une indemnité d'éviction, la société Y... Guy se bornait à soutenir que l'indemnité d'occupation était distincte du loyer auquel elle se substituait et qu'en l'absence de fixation du montant de cette indemnité, le locataire ne pouvait être déclaré fautif s'il ne s'en acquittait pas ; qu'en soulevant d'office le moyen pris de l'impossibilité de résilier au cours de la période de maintien dans les lieux un contrat de bail déjà éteint du fait du congé préalablement délivré ainsi que le moyen pris de l'impossibilité de déchoir la société locataire de son droit à l'indemnité d'éviction après qu'elle avait quitté les lieux le 15 octobre 2015, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE la faute du locataire, qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction, peut être sanctionnée par la résiliation du bail et entraîner la déchéance de son droit au maintien dans les lieux et de son droit au paiement de l'indemnité d'éviction ; que le seul fait que le preneur ait quitté les lieux en cours de procédure ne prive pas le bailleur de son droit de voir prononcer la déchéance du droit à indemnité d'éviction ; qu'en considérant que, déplorant à compter du 1er décembre 2013, date d'effet du congé, le règlement par le preneur d'une indemnité d'occupation dont le montant correspondait à 80 % seulement du loyer jusqu'alors pratiqué, M. et Mme X... n'étaient pas fondés à solliciter la résiliation du bail et la déchéance du droit au maintien dans les lieux et du droit à indemnité d'éviction par cela seul que nulle résiliation ne peut survenir après la prise d'effet du congé et que la société locataire avait définitivement quitté les lieux le 15 octobre 2015 et ne prétendait ainsi plus exercer son droit au maintien dans les lieux, la cour d'appel a violé l'article L. 145-28 du code de commerce.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande de dommages-intérêts pour la remise en état des locaux ;
AUX MOTIFS QUE « les époux X... demandant la condamnation de la société locataire à leur payer la somme de 50 000 euros en réparation d'un préjudice subi en raison de dégradations du local, qui auraient été constatées lors de la remise des clés le 15 octobre 2015, suivant le procès-verbal d'état des lieux contradictoire. Maître Jean-Paul Z..., requis par la société Y... Guy, indique avoir procédé à ces constatations en présence des époux X... ; il décrit les pièces en faisant état de diverses dégradations, traces d'usure ou de saleté. Cela est illustré par 132 photographies. L'huissier précise qu'une fois l'état des lieux terminé, M. X... a déclaré accepter de les reprendre en l'état, ayant seulement demandé à M. Y... que celui-ci remplace la vitre de la fenêtre du grand fournil, obstrue les conduits de cheminée en plafond du grand fournil au moyen d'une plaque de contreplaqué, obstrue les trous dans le mur derrière le ballon d'eau chaude avec de la mousse expansée et retire les consoles métalliques qui supportent le compresseur dans le local de stockage des farines ; ce dernier s'est engagé à réaliser ces travaux le jour même et à rendre les clés au plus tard le 16 octobre 2015 ce qui était accepté par le bailleur. Les époux X... ne prétendent pas que les travaux qu'ils ont ainsi réclamés n'ont pas été exécutés et d'ailleurs, ils n'ont formé à cet égard aucune réclamation écrite. Ils ne produisent aucun devis de réparation, ni aucune facture. En conséquence, ayant accepté la reprise des lieux en l'état, et sans faire la démonstration d'aucun préjudice, ils ne sont pas fondés en leur demande de dommages-intérêts » ;
1°) ALORS QUE, tenu de respecter le principe du contradictoire, le juge ne peut soulever d'office un moyen sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, afin de s'opposer à la demande indemnitaire de M. et Mme X... au titre de la remise en état des locaux, la société Y... Guy se bornait à soutenir qu'il n'était pas établi que les locaux avaient été restitués dans un état plus défavorable que lorsqu'ils avaient été donnés à bail et qu'elle n'était pas tenue de remédier à l'état de vétusté avancé desdits locaux ; qu'en soulevant d'office le moyen pris de ce que M. et Mme X..., le 16 octobre 2015, avaient accepté la remise des clés après que Me Z... avait constaté, lors de l'état des lieux contradictoire du 15 octobre 2015, l'état déplorable des locaux ainsi que le moyen pris de l'absence de production d'un devis ou d'une facture de réparation, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ces points, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE l'acceptation des clés sans réserve n'emporte pas renonciation certaine et non équivoque du bailleur à réclamer au preneur une remise en état des lieux ; qu'en rejetant la demande de remise en état des locaux par cela seul que M. et Mme X... avaient accepté la remise des clés à l'issue de l'état des lieux contradictoire et de la réalisation de quelques travaux, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147, 1730 et 1731 du code civil ;
3°) ALORS QUE l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations ; qu'en retenant que M. et Mme X... ne produisaient aucun devis de réparation ni aucune facture, pour en déduire qu'ils ne justifiaient pas d'un préjudice, la cour d'appel a de nouveau violé les articles 1134, 1147, 1730 et 1731 du code civil ;
4°) ALORS en tout état de cause QUE le juge doit respecter les termes clairs et précis des écritures des parties ; que, dans leurs écritures (p. 12, §§ 11 et 12), M. et Mme X... mentionnaient que la lecture du procès-verbal d'état des lieux dressé contradictoirement entre les parties le 15 octobre 2015 permettait de constater qu'ils avaient été restitués dans un état déplorable (état inadmissible des sols, murs en partie arrachés et comportant de nombreuses inscriptions) ; qu'en affirmant cependant que M. et Mme X... ne faisaient pas la démonstration d'un préjudice, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civil.
