LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique , ci-après annexé :
Attendu , selon l'arrêt attaqué (Lyon, 10 mai 2016), que, par acte du 1er février 2010, la société Sirr Ingenierie, aux droits de laquelle se trouve la société SNC Lavalin, titulaire d'un bail d'une durée de neuf années à compter du 1er août 2003, a donné congé, à effet du 30 septembre 2010, sur le fondement de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, à la société SCPI France Investipierre, propriétaire des locaux ; que la bailleresse a assigné la locataire en annulation du congé et paiement de l'arriéré locatif dû jusqu'à l'issue de la période triennale en cours ;
Attendu que la SCPI France Investipierre fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il n'était pas démontré que le preneur ait réalisé des actes de commerce tels que la fourniture de matériel ou de personnel ou accompli des actes relevant d'une activité commerciale d'agence d'affaires et retenu que la prise de participation dans toutes entités juridiques, qui n'était pas une activité commerciale par nature, ne pouvait suffire à exclure la qualification d'activité professionnelle et que, s'agissant d'un acte isolé, elle n'avait pas été exercée dans des conditions susceptibles d'entraîner une qualification commerciale, la cour d'appel en a exactement déduit que le congé avait été valablement délivré conformément aux dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 régissant les baux professionnels ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société France Investipierre aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société France Investipierre et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Lavalin ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société France investipierre
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCPI France Investipierre de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « s'agissant d'un bail du 4 juillet 2003 conclu antérieurement à la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, la soumission volontaire des parties au statut des baux commerciaux ne peut avoir pour effet d'évincer, lorsqu'elles sont applicables, les dispositions d'ordre public de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ; qu'il ressort de l'article 57 A que la faculté de délivrer congé à tout moment, moyennant le respect d'un préavis de six mois, n'est ouverte qu'au preneur à bail d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel ; que les dispositions de l'article 57 A peuvent s'appliquer à une société ayant une forme commerciale, ce qui est le cas en l'espèce ; que le bail conclu entre la SCPI Immobilière Privée–France Pierre et la société Sirr Ingenierie stipule que la société preneuse s'est engagée « à n'utiliser les lieux loués que pour l'exercice de son activité définie sur l'extrait Kbis de son inscription au registre du commerce, soit : Prise de participation dans toutes entités juridiques. Etablissement de plans, études de devis de construction. Préparation de projet de marché, diriger et surveiller les travaux » ; qu'il en résulte qu'aux termes du bail, les seules activités autorisées étaient de nature professionnelle, s'agissant d'une activité de bureau d'étude et de maîtrise d'oeuvre d'ingénierie, relevant de prestations de nature intellectuelle jusqu'à la surveillance et la réception des travaux ; qu'il n'est pas davantage établi en appel par la SCPI France Investipierre que le preneur ait affecté les locaux à des actes de commerce tels que la fourniture de matériel ou de personnel, ou qu'il ait accompli des actes relevant d'une activité commerciale d'agence d'affaires ; que le fait que la société preneuse exerce sous une forme commerciale et à but lucratif, le nombre de ses salariés ou le montant de son chiffre d'affaires ne suffisent pas à conférer à son activité une nature commerciale ; qu'en effet, le recours à la sous-traitance invoqué par la bailleresse, qui représente 17 % du chiffre d'affaires de la société preneuse selon la pièce 11 de l'appelante, ne prouve pas que la société Sirr Ingénierie devenue Snc Lavalin ait fourni du personnel ou vendu des prestations payées à des tiers alors que la sous-traitance du travail d'études pour le refacturer à un client dans le cadre d'une activité professionnelle de nature intellectuelle telle celle exercée à titre de bureau d'études ou de profession libérale ne confère pas un caractère commercial à l'activité exercée ; que c'est également à juste titre que les premiers juges ont retenu que l'affectation contractuelle des locaux à la prise de participation dans toutes entités juridiques, qui n'est pas une activité commerciale par nature, ne pouvait suffire à exclure la qualification d'activité professionnelle ; qu'en outre, la Snc Lavalin démontre que cette activité n'a pas été exercée dans des conditions susceptibles d'entraîner une qualification de bail commercial, s'agissant d'un acte isolé de prise de participation majoritaire dans une entreprise d'ingénierie ensuite absorbée ne traduisant pas en soi l'exercice d'une activité commerciale ; qu'il ressort de cette analyse que les dispositions d'ordre public du statut des baux professionnels étaient applicables au congé qui a été valablement délivré par la société Sirr Ingenierie par acte extrajudiciaire le 1er février 2010 pour la date d'effet du 30 septembre 2010 ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCPI France Investipierre de sa demande en paiement au titre des loyers et charges échus postérieurement au 30 septembre 2010 » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « en application de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans ; que chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois ; que le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois ; que pour les baux conclus antérieurement à la loi du 4 août 2008, la soumission volontaire des parties au statut des baux commerciaux ne peut avoir pour effet d'évincer, lorsqu'elles sont applicables, les dispositions d'ordre public de l'article 57 A susvisé ; qu'afin de déterminer si un contrat de location doit être soumis au statut des baux professionnels, il convient de tenir compte de l'affectation contractuelle que les parties ont donné aux lieux loués ; que toutefois, lorsque les parties ont contractuellement affecté les locaux à une activité civile, et se sont volontairement soumises au statut des baux commerciaux, il convient de rechercher , afin de déterminer si le preneur peut se prévaloir des dispositions d'ordre public de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, s'il a effectivement limité son usage des locaux à l'activité civile contractuellement prévue ; qu'en l'espèce, la SCPI Immobilière privée–France Pierre et la société Sirr Ingenierie, ont conclu le 4 juillet 2003 un contrat de bail commercial aux termes duquel la société preneuse s'est engagée « à n'utiliser les lieux loués que pour l'exercice de son activité définie sur l'extrait Kbis de son inscription au registre du commerce, soit : prise de participation dans toutes entités juridiques. Etablissement de plans, études de devis de construction. Préparation de projet de marché, diriger et surveiller les travaux » ; qu'il s'agit donc d'une activité de bureau d'étude, de conseil aux entreprises et de maîtrise d'oeuvre, de nature intellectuelle et qui entre dans la catégorie des activités civiles ; que la SCPI France Investipierre ne démontre pas que le preneur a réalisé des actes de commerce tels que la fourniture de matériel ou de personnel, ou qu'il a accompli des actes relevant d'une activité commerciale d'agence d'affaires ; qu'en outre, la prise de participation dans toutes entités juridiques n'est pas une activité commerciale par nature, et la Snc Lavalin démontre que cette activité n'a pas été exercée dans des conditions susceptibles d'entraîner une qualification commerciale ; que dès lors, les dispositions d'ordre public du statut des baux professionnels étaient applicables, et le congé délivré le 1er février 2010 par la société Sirr Ingenierie au visa de l'article 57 A précité est valable ; que les demandes en paiement formées par la SCPI France Investipierre au titre des loyers et charges postérieurs au 30 septembre 2010 ne sont donc pas fondées » ;
1°/ ALORS QUE l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, selon lequel le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois, s'applique au contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel ; que la destination des lieux résulte, non de l'usage qui en est fait, mais de l'affectation contractuelle que les parties leur ont donnée ; qu'en l'espèce, les parties ont conclu un bail commercial pour une durée de neuf années, à destination de « prise de participations dans toutes entités juridiques. Etablissement de plans, études de devis de construction. Préparation de projet de marché, diriger et surveiller les travaux » ; que la loi répute acte de commerce toute entreprise de fournitures, d'agence, bureaux d'affaires ; qu'en conséquence, le bail consenti à la SNC Lavalin avait pour objet la fourniture à autrui de services de tiers ; qu'en retenant qu'aux termes du bail, les seules activités autorisées étaient de nature professionnelle, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil et L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce, ensemble l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ;
2°/ ALORS QUE constitue un acte de commerce la prise de participation qui a pour objet ou pour effet d'assurer aux acquéreurs le contrôle de la société dont les titres sont cédés ; qu'en l'espèce, la société France Investipierre faisait valoir, dans ses conclusions d'appel (cf. p. 14) que la société Sirr Ingenierie avait entièrement absorbé la société Reussirr en 2006, ainsi que la société ICR Ingenierie en 2007 ; qu'en décidant que les dispositions d'ordre public du statut des baux professionnels étaient applicables au congé délivré par la société Sirr Ingenierie par acte extrajudiciaire le 1er février 2010 pour la date d'effet du 30 septembre 2010, après avoir expressément retenu que la société locataire avait pris une participation majoritaire dans une entreprise d'ingénierie ensuite absorbée, peu important qu'il se soit agi d'un acte isolé, la Cour d'appel a violé les articles L. 110-1, L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce, ensemble 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ;
3°/ ALORS SUBSIDAIREMENT QUE la prise de participation qui a pour objet ou pour effet d'assurer aux acquéreurs le contrôle de la société dont les titres sont cédés ne saurait en toute hypothèse constituer un acte professionnel ; qu'en se bornant à retenir que la SNC Lavalin aurait exercé un acte isolé de participation majoritaire dans une entreprise d'ingenierie ensuite absorbée, ne traduisant pas en soi l'exercice d'une activité commerciale, pour en déduire que le statut des baux professionnels était applicable, sans s'expliquer, comme elle y était invitée par la société France investipierre dans ses écritures d'appel (cf. p. 15 et 16), sur la qualification d'acte civil, exclusive de toute qualification de bail professionnel, qui devait alors être donnée à cette prise de participation si elle n'était pas qualifiée d'acte de commerce, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1737 du Code civil, ensemble l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.
