LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Thionville, 4 avril 2016), rendu en dernier ressort, que la SCI Baglioni a donné à bail un logement à Mme X... qui, invoquant les frais excessifs qu'elle avait dû exposer pour chauffer les lieux, a sollicité la condamnation du bailleur au paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que, pour accueillir cette demande, le jugement retient que Mme X... règle des frais de chauffage inadaptés à la surface de l'appartement et que cette situation est sans doute due au mauvais état du logement ;
Qu'en statuant ainsi, la juridiction de proximité, qui s'est prononcée par des motifs dubitatifs, impropres à justifier la condamnation de la SCI Baglioni, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 4 avril 2016, entre les parties, par la juridiction de proximité de Thionville ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Metz ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Baglioni ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Baglioni
Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné une propriétaire (la SCI Baglioni) à régler à une locataire (Mme X...), la somme de 1 518 € de dommages-intérêts, outre intérêts ayant couru depuis le 19 janvier 2015 ;
AUX MOTIFS QUE la demande de Mme X... était formée sur le fondement des articles 1134, 1147 et 1153 du code civil qui précisent que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait mauvaise foi de sa part ; que Mme X... arguait avoir manqué des éléments utiles à sa décision avant de s'engager ; qu'à la lecture des pièces, il apparaissait que Mme X... réglait des frais de chauffage inadaptés par rapport à la surface de l'appartement, situation due sans doute au mauvais état du logement, en particulier l'isolation, la déperdition des fenêtres et des portes, révélée par le diagnostic DPE remis lors de la dernière audience et dont elle n'avait pas eu connaissance pour appréhender au mieux sa décision de louer ce bien ; que le juge constatait effectivement que le diagnostic DPE était très mauvais, mais surtout qu'il avait été caché à Mme X... ; que cette dernière avait pris sa décision sur des éléments trompeurs ; que le juge estimait la perte financière à 1 946 €, alors que tout au plus elle aurait dû ne régler que 1 440 € ; que la SCI Baglioni, représentée par M. Y..., devait régler, à titre de dommages-intérêts, faute d'avoir fourni les documents utiles au consentement de Mme X..., la somme de 506 € annuels x 3 années = 1 518 € que la SCI Baglioni devra lui régler, avec intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, soit depuis le 19 janvier 2015, M. Y... connaissant son bien et son état, même s'il laissait entendre qu'il avait contracté par le biais d'un professionnel de l'immobilier, mais sans en rapporter la preuve ; que le juge ne pouvait qu'engager la SCI Baglioni à mettre son bien aux normes en vigueur, sinon il s'exposait à ce que Mme X... ne contacte les services municipaux d'hygiène pour une enquête de salubrité, et à remettre tous documents utiles à l'éclaircissement de la situation locative ;
1°) ALORS QUE les juges ne peuvent appuyer leur décision sur des motifs dubitatifs ; qu'en énonçant que Mme X... payait des frais de chauffage inadaptés par rapport à la surface de l'appartement, « situation due sans doute au mauvais état du logement » (jugement, p. 2 in fine), le juge de proximité a appuyé sa décision sur une motivation dubitative, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE les juges ne peuvent méconnaître les termes du litige ; qu'en accordant une indemnité de 1 518 € à la locataire, quand, dans le dernier état de sa demande (courrier au juge de proximité du 2 janvier 2016), Mme X... énonçait clairement qu'elle ne demandait pas d'argent, le juge de proximité a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le locataire, qui se plaint d'une mauvaise isolation des lieux loués, ayant engendré des frais de chauffage excessif, doit démontrer la réalité de son préjudice ; qu'en ayant accordé à ce titre une indemnisation de 1 518 € à Mme X..., quand celle-ci n'avait pas démontré son préjudice, ni même chiffré sa demande, le juge de proximité a violé les articles 1147 et 1315 du code civil ;
4°) ALORS QUE les juges doivent motiver leur décision ; qu'en accordant une indemnisation de 1 518 € à Mme X..., sans expliciter en rien les éléments qui lui auraient permis de retenir un tel chiffrage, le juge de proximité a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes clairs et précis des actes versés aux débats ; qu'en énonçant que la SCI Baglioni n'avait pas établi être passée par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier pour louer son bien à Mme X..., quand le bail lui-même en faisait état, la cour d'appel a dénaturé ce bail du 2 juillet 2012, en violation de l'article 1134 du code civil ;
6°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent condamner un bailleur à indemniser un locataire au titre du mauvais état des lieux loués, sans caractériser ce mauvais état ; qu'en ayant invité la SCI Baglioni à procéder à des travaux de remise en état des lieux loués, faute de quoi la propriétaire s'exposerait à une enquête de salubrité, quand Mme X... avait reconnu, dans son courrier du 2 janvier 2016, que l'appartement était « beau », le juge de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
