LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1844-8 du code civil, ensemble l'article 808 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 14 janvier 2016), rendu en référé, que la société Kassandra, constituée entre M. X... et Mme Y... qui vivaient en concubinage, a, en 2004, acquis un immeuble à usage d'habitation, d'atelier et de cabinet médical ; qu'un jugement du 11 octobre 2012 a prononcé la dissolution de la société, désigné un liquidateur et autorisé, contre le paiement d'une indemnité d'occupation, Mme Y... à occuper les lieux jusqu'à la liquidation de la société ; que l'immeuble a été vendu par le liquidateur à la société Solea ; que cette dernière a assigné Mme Y... en expulsion devant le juge des référés ;
Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que Mme Y... ne peut se prévaloir de la possibilité de continuer à occuper les locaux en vertu du jugement du 11 octobre 2012 dès lors que la liquidation est, conformément à l'article 1844-8 du code civil, intervenue du fait de la dissolution de la société ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a interprété la portée de la disposition figurant dans le jugement prononçant la dissolution de la société, a excédé ses pouvoirs et a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 janvier 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne la société Solea aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Solea et la condamne à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, statuant en matière de référé, d'avoir ordonné l'expulsion de Madame Rosa Y..., ainsi que celle de tous les occupants de son chef, des locaux sis ... (Pyrénées-Orientales), propriété de la SCI SOLEA, et de l'avoir condamnée à payer celle-ci une indemnité d'occupation d'un montant de 800 euros par mois à compter du 23 septembre 2014 et jusqu'à libération complète des lieux ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur l'existence d'un bail commercial verbal, Madame Y..., qui exerce au sein de l'immeuble litigieux son activité de podologue, invoque également l'existence d'un bail verbal relevant du statut des baux commerciaux ; qu'il convient en préalable de remarquer que ce moyen ne peut venir qu'à l'appui d'une demande de maintien partiel dans les lieux cantonnée à son seul cabinet et sans effet aucun sur l'ancien logement familial qu'elle occupe toujours, sauf à considérer que celui-ci est un accessoire du local professionnel ; que dans cette optique, il y a lieu ensuite de rappeler que l'intéressée, qui exerce une activité libérale, n'est inscrite ni au registre du commerce, ni au répertoire des métiers, ce qui l'exclut du champ d'application du régime qu'elle revendique au titre des dispositions de l'article L 145-1 du Code du commerce ; qu'exerçant toutefois une activité professionnelle au sein de l'immeuble litigieux, elle semble fonder son argumentation sur l'article L 145-2-I, qui prévoit une extension de ce champ d'application en indiquant que les dispositions du présent chapitre s'appliquent également : ..... 7° Par dérogation à l'article 57-A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ... aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime ; qu'il résulte de ce texte que dans un tel cas, le locataire qui prétend profiter du statut protecteur des baux commerciaux n'en bénéficie pas automatiquement et qu'il doit donc justifier de la volonté expresse de son bailleur de soumettre la convention à ce type de régime ; que face à la contestation de son adversaire et en l'absence de toute convention écrite, Madame Y... ne rapporte la preuve, par aucun moyen, de l'existence d'une telle volonté de la part des parties ; que par ailleurs, si l'argumentation de l'intéressée, non précisée sur ce point, tendait à la protéger de tout risque d'expulsion tant du local professionnel que du logement, le second constituant l'accessoire du premier, le bail invoqué présenterait alors une nature mixte le faisant relever exclusivement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; que dès lors, il convient de confirmer l'ordonnance déférée qui, constatant l'occupation sans droit ni titre, a ordonné l'expulsion et fixé une indemnité d'occupation ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'en outre, le Tribunal de grande instance de PERPIGNAN avait donné à Madame Y... la possibilité de continuer à occuper les locaux jusqu'à la liquidation qui est intervenue du fait de la dissolution de la SCI KASSANDRA prononcée par jugement du 11 octobre 2012, et ce conformément à l'article 1844-8 du Code civil ; que Mme Y... se saurait prétendre prolonger son maintien dans les lieux durant la clôture des opérations alors que sa présence constitue un obstacle pour y procéder et alors qu'elle n'a plus aucune qualité pour rester en place au-delà de la dissolution de la SCI ;qu'au regard de ces constatations, il apparaît que Madame Y... occupe l'immeuble sans qu'elle justifie d'un bail conclu avec la SCI KASSANDRA concernant cette occupation et donc d'un titre d'occupation de ce logement ; qu'elle ne peut sérieusement prétendre bénéficier d'un bail quelconque, a fortiori au titre du statut des baux commerciaux, occupant désormais les locaux de façon irrégulière et de mauvaise foi ; que l'arrêt confirmatif de la Cour en date du 18 février 2014 est de ce point de vue parfaitement clair ; que l'exercice de voies de recours nouvelles ne répond qu'à une intention dilatoire ; que l'occupation sans droit ni titre d'un local constitue bien un trouble manifestement illicite au sens de l'article 809 du Code de procédure civile ; qu'au surplus, il peut être mis fin à cette occupation même en présence d'une contestation sérieuse ; que ce n'est en conséquence que vainement que Madame Y... soutient que la demande d'expulsion se heurterait à une contestation sérieuse ; que dans ces conditions, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame Y... sans délai, ainsi que de tous occupants de son chef des locaux litigieux ;
1°) ALORS QUE, lorsque le contrat de bail conclu entre les parties n'est pas soumis de plein droit au statut des baux commerciaux, les parties peuvent se soumettre volontairement à ce statut ; que cette soumission volontaire du contrat de bail au statut des baux commerciaux doit résulter d'une volonté non équivoque du bailleur, qui peut être exprimée tacitement ou expressément ; qu'en décidant néanmoins que la soumission volontaire du bail au statut des baux commerciaux ne peut résulter que d'une volonté expresse du bailleur de soumettre la convention à ce type de régime, excluant ainsi qu'elle puisse résulter d'une volonté tacite non équivoque, pour en déduire que Madame Y... n'établissait pas bénéficier du statut des baux commerciaux, la Cour d'appel a violé l'article L.145-1 du Code de commerce, ensemble l'article 808 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; qu'en revanche, excède ses pouvoirs, le juge des référés qui, pour ordonner une mesure, tranche une contestation sérieuse ; que tranche une contestation sérieuse, le juge qui interprète la volonté des parties, afin de déterminer le sens, la teneur et la portée de leurs conventions ; qu'en décidant que Madame Y..., dont elle a constaté qu'elle exerçait son activité professionnelle dans des lieux loués et qu'elle avait débuté cette activité avec l'accord du propriétaire initial des lieux, ne pouvait se prévaloir d'un bail commercial, dès lors que n'était pas établie la volonté expresse du bailleur de soumettre la convention à ce type de régime, la Cour d'appel, qui statuant en référé, a tranché une contestation sérieuse, a excédé ses pouvoirs, en violation de l'article 808 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE la dissolution de la société entraîne sa liquidation, à laquelle il doit être procédé dans un délai de trois ans ; que la clôture de la liquidation doit être publiée ; qu'il en résulte que si la dissolution entraîne l'ouverture des opérations de liquidation, elle se distingue de celle-ci ; qu'en décidant que Madame Y... ne pouvait se prévaloir, pour se maintenir dans les lieux, du jugement du Tribunal de grande instance de Perpignan du 11 octobre 2012, qui l'avait autorisée à occuper les lieux jusqu'à la liquidation, motif pris que la liquidation était intervenue du fait de la dissolution de la SCI KASSANDRA, bien que la dissolution ait uniquement entraîné l'ouverture des opérations de liquidation et non leur clôture, jusqu'à laquelle Madame Y... pouvait se maintenir dans les lieux, la cour d'appel a violé l'article 1844-8 du Code civil, ensemble l'article 808 du Code de procédure civile.
