LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° E 16-23.551 et n° Z 16-23.569 ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Lyon, 5 juillet 2016) fixe les indemnités revenant à Mme X... par suite de l'expropriation, au profit de Société d'équipement du Rhône et de Lyon (la SERL), d'un lot de copropriété lui appartenant ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° E 16-23.551 de la SERL, ci-après annexé :
Attendu que la SERL fait grief à l'arrêt de fixer comme il l'a fait l'indemnité principale et l'indemnité de remploi ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que le centre commercial situé en face, à moins de 50 mètres, bâti à la même époque, était de même style, présentait les mêmes caractéristiques principales et comportait au rez-de-chaussée le même type de locaux commerciaux que l'immeuble exproprié et que la différence de valeur des deux immeubles ne s'expliquait autrement que par le projet de démolition du second, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que les termes de comparaison proposés par Mme X... étaient mieux appropriés que les accords intervenus entre l'expropriant et divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre de l'opération d'expropriation, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° Z 16-23.569 de Mme X..., ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de fixer comme il l'a fait l'indemnité pour la perte de ses loyers ;
Mais attendu qu'ayant souverainement apprécié la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu fixer à neuf mois de loyers le montant de l'indemnité devant revenir à Mme X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit, au pourvoi n° E 16-23.551, par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour la Société d'équipement du Rhône et de Lyon
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé les indemnités d'expropriation dues par la SERL à Mme Liliane Y..., épouse X..., aux sommes de 224.000 € à titre d'indemnité principale en valeur occupée et de 23.400 € à titre d'indemnité de remploi ;
AUX MOTIFS QU'il convient de tenir compte non seulement des éléments de comparaison concernant les biens vendus dans le centre commercial objet de la procédure d'expropriation, mais également des éléments de comparaisons produits par Mme X..., ainsi que par le commissaire du gouvernement, relatifs à des biens situés sur les parcelles situées en face, à moins de 50 mètres, cadastrées AO 468 et AO 182, au 60, 62 et 62 bis de l'avenue de l'Europe. En effet, cet immeuble bâti à la même époque est de même style, présente les mêmes caractéristiques principales et comporte au rez-de-chaussée le même type de locaux commerciaux. Il sera constaté que la moyenne des prix de vente pour les années 2012 à 2014, des locaux situés dans le bâtiment concerné par l'expropriation sont très inférieurs aux prix de vente constatés pour le bâtiment situé juste en face : - parcelle BH 121 (cessions de 2012 et 2014 réalisées au profit de l'autorité expropriante) lot 5 : 571 € (occupé) ; lot 15 : 606 € (occupé) ; lot 7 : 510 € (occupé) ; lot 6 : 341 € (libre) ; moyenne : 582 €/m² ; - parcelle AO 468 située en face ( ventes de 2011 et 2012) lot 18 : 1669 € (libre) ; lot 7 : 2392 € (libre) ; lot 107 : 2373 € (occupation partielle) ; lot 9 : 2699 € (occupé) ; moyenne : 2 283 € ; - parcelle AO 182, située en face : lot 1123 :1523 € (occupé) ; lot 409 : 1391 € (libre) ; lot 410 : 1265 € (libre) ; lot 1001 : 687 € (libre) ; lot 1062 : 431 € (occupé) local ; moyenne : 1059 €, moyenne des parcelles AO 468 et AO 182 : 1604 €. Cette différence des valeurs entre des immeubles situés à moins de 50m l'un de l'autre, ne peut s'expliquer autrement que par le projet d'expropriation en cours, la date de référence à cet égard étant le 5 août 2005 (conclusions du commissaire du gouvernement page 2). La vétusté au demeurant subjective des locaux est indifférente au consommateur qui recherche la qualité des produits aux services rendus. Les chiffres d'affaires des commerces sont d'ailleurs conséquents. D'autre part, l'indemnisation doit mettre l'exproprié en mesure de retrouver un bien équivalent. Il est évident que l'exproprié recherchera un local équivalent plutôt dans un bâtiment tel que celui cadastré AO 468 et AO 182, plutôt que dans un bâtiment grevé d'un projet de démolition en cours. Il convient de relever également que les deux locaux de Mme X... présentaient une rentabilité forte et que cette rentabilité était le critère essentiel de l'acquisition faite par Mme X... à titre de placement. Les éléments de comparaison concernant pour une grande part des biens occupés, il n'y a pas lieu à appliquer un coefficient de réduction pour occupation. Enfin, la supposé « vétusté » des locaux Mme X... n'est pas établie avec objectivité, alors d'une part, que le programme d'entretien de l'immeuble a certainement pâti du projet de démolition connu depuis 2005 et que d'autre part, les locaux eux-mêmes sont malgré tout restés en bon état d'entretien général. En conséquence, il convient d'évaluer les locaux de Mme X... au montant de la valeur moyenne des locaux situés sur les parcelles AO 468 et AO 182, à savoir 1604 € le m², dans l'immeuble en face, ces valeurs n'étant pas affectées par un projet de démolition. Ainsi, il sera fait droit à la demande principale à hauteur de : 1600 € X 140 m² = 224.000 €. Sur l'indemnité de remploi : Il convient de fixer l'indemnité de remploi de la manière suivante : 20% jusqu'à 5000 € = 1000 € ; 15% de 5000 à 15000 € = 1500 € ; 10% au dessus (224000-15000) X 10% = 20 900 € ; total : 23.400 € ;
1) ALORS QUE la décision de première instance, dont la SERL sollicitait la confirmation, avait retenu que le centre commercial où était situé le lot de Mme Liliane Y..., épouse X..., présentait des caractéristiques différentes de celui situé en face de l'autre côté de l'avenue de l'Europe ; que le premier juge a, en effet, retenu que le centre commercial, situé en face de l'autre côté de l'avenue de l'Europe, est de construction beaucoup plus récente et moderne et a une attractivité particulière et plus importante en raison de sa disposition, de son bien meilleur état général et du regroupement de commerce avec des habitations et autres locaux professionnels ; qu'en se bornant à affirmer, pour écarter les éléments de comparaison produits par la SERL et retenir ceux produits par Mme Liliane Y..., épouse X..., relatifs à des cessions intervenues dans le centre commercial situé en face de l'autre côté de l'avenue de l'Europe, que « cet immeuble bâti à la même époque est de même style, présente les mêmes caractéristiques principales et comporte au rez-de-chaussée le même type de locaux commerciaux », la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile, violant ainsi ledit article ;
2) ALORS QU'en énonçant également que « la vétusté au demeurant subjective des locaux est indifférente au consommateur qui recherche la qualité des produits ou des services rendus », la cour d'appel s'est déterminée par un motif d'ordre général et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3) ALORS QUE le juge de l'expropriation doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique ; qu'en l'espèce, pour retenir les éléments de comparaison produits par Mme Liliane Y..., épouse X... ,relatifs à des cessions intervenues dans le centre commercial situé en face de l'autre côté de l'avenue de l'Europe, et écarter les accords amiables produits par la SERL, la cour d'appel a considéré que « la différence des valeurs entre des immeubles situés à moins de 50 m l'un de l'autre, ne peut s'expliquer autrement que par le projet d'expropriation en cours, la date de référence à cet égard étant le 5 août 2005 » ; qu'en se déterminant par un motif inopérant, sans préciser en quoi le lot de Mme Liliane Y..., épouse X... présentait des caractéristiques différentes des lots ayant fait l'objet des accords amiables, qui étaient situés dans le même centre commercial et faisaient partie de la même opération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.13-15 I et L. 13-16 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, devenus les articles L. 322-2 et L. 322-8.
Moyen produit, au pourvoi n° Z 16-23.569, par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 24.036,75 € l'indemnité pour perte de loyers ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « c'est à juste titre que le premier juge a retenu une perte de loyers de 9 mois » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Mme X..., qui n'a pas d'obligation de faire par avance l'acquisition d'un nouveau bien équivalent pour le louer avec des fonds dont elle ne dispose pas encore puisqu'ils doivent provenir de l'expropriation, subit bien un préjudice pour le temps prévisible lui permettant d'acquérir ce nouveau bien, et sur la base d'un loyer annuel de 17.349 € pour le salon de coiffure, et de 14.700 € pour le restaurant, montant sur lesquels la SERL n'élève pas de contestation ; qu'il lui sera alloué à ce titre une indemnité correspondant à neuf mois de loyers, soit la somme de 24.036,75 € [(17.349 € + 14.700 €) x 9/12)] » ;
1°/ ALORS QUE, les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même sommairement, les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, Mme X... invoquait expressément, dans ses conclusions d'appel (cf. pp. 18 et 19), le rapport amiable de M. Z..., expert, aux termes duquel celui-ci soulignait le taux exceptionnel de rendement de ses locaux commerciaux, de l'ordre de 11,5 %, indiquait que la recherche de locaux équivalents serait « très incertaine, compliquée et prendra du temps, dans la mesure où il y a peu de locaux aussi bien placés, sur Rillieux-la-Pape, dans ces budgets », et concluait que « le délai de 9 mois est trop court, il n'intègre pas le temps de recherche et le temps de négociation » ; qu'il estimait en conséquence à 18 mois le délai minimum nécessaire pour trouver un nouveau local se rapprochant de celui de Mme X... ; qu'en lui allouant une indemnité correspondant à 9 mois de loyers, sans analyser, même sommairement, ce rapport d'expertise régulièrement produit aux débats, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QUE, tout jugement doit être motivé ; que les juges du fond ne peuvent statuer par voie de simple affirmation sans viser ni analyser, même sommairement, les éléments sur lesquels ils fondent leur décision ; qu'en allouant à Mme X... une indemnité limitée à 9 mois de loyers par voie de simple affirmation, sans viser ni analyser, même sommairement, les éléments sur lesquels elle se fondait, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
