LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges,8 juin 2016), que la société civile immobilière Ciceros Chatenet (la SCI) a vendu des locaux professionnels à M. et Mme X..., sous la condition suspensive de l'obtention par ceux-ci d'un ou plusieurs prêts bancaires ; que, la vente n'ayant pas été conclue à la date prévue, la SCI a assigné les acquéreurs en paiement de la clause pénale ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu qu'ayant constaté que M. et Mme X... avaient été mis en demeure de procéder à la signature de l'acte authentique de vente et retenu, par un motif non critiqué, qu'ils ne démontraient pas avoir formulé une quelconque demande de prêt correspondant aux caractéristiques définies par la promesse de vente et qu'ils avaient empêché la réalisation de la condition suspensive qui, de ce fait, était réputée accomplie, la cour d'appel en a exactement déduit que la clause pénale était due ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer à la SCI Ciceros Chatenet la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir condamné solidairement M. et Mme X... à payer à la SCI Ciceros Chatenet la somme de 63.000 euros au titre de la clause pénale,
Aux motifs qu'aux termes du compromis de vente du 28 février 2013 signé entre la SCI Ciceros Chatenet et les époux X..., qui prévoyait que l'acquéreur serait propriétaire du bien à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique (p. 4), formellement soumise, si elle se réalisait, au paiement par l'acquéreur, au plus tard au moment de l'acte authentique de vente, de l'intégralité du prix payable comptant et des frais de réalisation (p. 5), la vente du bien immobilier était subordonnée, sous peine d'entraîner sa caducité, à la réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un ou plusieurs prêts (p. 3, 5 et 6) ; que le compromis précisait, en outre, qu'en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées, la signature de l'acte authentique de vente aurait lieu au plus le tard le 31 mai 2013 moyennant versement du prix payable comptant et des frais par virement (p. 14) ; qu'en l'occurrence, la condition suspensive stipulée, tenant précisément à l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 712.660 euros d'une durée maximum de 15 années au taux d'intérêt maximum de 3,2 %, n'avait pas été réalisée, aucune vente n'ayant, dès lors, pu être effectivement conclue et constatée dans un acte contenant l'engagement des parties ; que les époux X... n'avaient en outre, pas respecté les obligations auxquelles ils s'étaient obligés dans le compromis de vente (§ I, p. 6), de déposer leurs demandes de prêts au plus tard dans le délai de huit jours du compromis et à justifier au vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles, lettre ou attestation, ainsi que d'informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, laquelle devait être réalisée au plus tard le 31 mars 2013 ; que, du reste, les époux X... ne démontraient pas même avoir formulé auprès d'un quelconque établissement bancaire une demande de prêt en leur nom correspondant aux caractéristiques définies dans le compromis de vente, c'est-à-dire d'un montant de 712.660 euros, sur une durée maximum de 15 ans et au taux maximum de 3,2 % ; qu'à cet égard si, au titre de la « réalisation de la conditions suspensive », la promesse de vente prévoyait que l'acquéreur devait justifier au vendeur de l'acceptation ou du refus du prêt, par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai fixé au 31 mars 2013 (p, 6), et qu'en cas de défaut d'envoi dans le délai prévu de la lettre recommandée ci-dessus, le vendeur pouvait mettre en demeure l'acquéreur, avec toutes les conséquences y attachées, de lui produire une lettre d'accord (p. 7), il ne résultait pas des termes de cet acte que l'envoi d'une lettre recommandée par le vendeur, qui n'était qu'une simple faculté, était nécessaire pour faire partir le délai dans lequel l'acquéreur devait justifier des diligences accomplies pour l'obtention d'un prêt, de sorte que les époux X... ne sauraient utilement faire grief à la SCI de s'être abstenue de recourir à une telle formalité ; qu'en leur qualité d'acheteurs de locaux destinés à un usage exclusivement professionnel, les époux X... ne sauraient, non plus, pertinemment invoquer une prétendue violation des dispositions de l'article L. 311-16, en réalité L. 312-16, du code de la consommation, alors en vigueur, qui, au regard de l'article L. 312-3, 2° du même code, ne leur étaient, en l'espèce, pas applicables ; que les époux X... devaient donc être condamnés à réparer le préjudice que leurs manquements fautifs, qui leur étaient entièrement imputables et qui avaient empêché la réalisation de la condition suspensive, Pourvoi n° R 16-21.744 avaient occasionné à la SCI ; qu'à ce titre, le compromis de vente comportait, en pages 7 et 8, une clause pénale ainsi rédigée : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de soixante-trois mille euros (63.000,00 EUR) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. / Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. / La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente » ; qu'en conséquence la SCI se trouvait bien fondée à solliciter le bénéfice de la clause pénale précitée, d'un montant de 63.000 euros, dont les conditions de mise en oeuvre, spécialement celles prévues en son alinéa 2, étaient en l'espèce remplies ; que le montant de cette clause pénale, qui avait été stipulé en considération du prix de 630.000 euros convenu pour la vente immobilière, n'apparaissait nullement excessif au regard du préjudice effectivement subi par le vendeur, dont celui-ci justifiait (cf. pièces de la SCI n° 3 et 5), de sorte qu'il n'y avait pas lieu d'accueillir la demande de modération qui était sollicitée à titre subsidiaire par les époux X...,
Alors qu'une clause pénale, qui a seulement pour objet d'assurer l'exécution de l'obligation contractée, ne peut recevoir application pour assurer la mise en oeuvre des conditions suspensives prévues par la promesse synallagmatique de vente qui la contient ; qu'en l'espèce, la clause pénale, reproduite ci-dessus, s'applique à deux situations distinctes précises, d'une part à la régularisation de l'acte authentique après la levée des conditions suspensives (aléa 1) et d'autre part à l'inexécution de la vente elle-même (alinéa 2) ; que, la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt n'ayant pas été levée faute pour les acquéreurs d'avoir pu obtenir les crédits sollicités, la vente ne pouvait être exécutée dans aucune de ses obligations, relatives au paiement et à la remise de la chose, de sorte que la situation prévue par le second alinéa de la clause pénale n'était pas caractérisée et ne pouvait justifier l'application de ladite clause en son alinéa 2 ; qu'en faisant néanmoins application de ces stipulations, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
