LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que l'arrêt attaqué (Lyon, 12 mai 2016) fixe les indemnités revenant à la société CEMA 3 SC Particulière par suite de l'expropriation, au profit de la Société d'équipement du Rhône et de Lyon, d'un lot de copropriété lui appartenant ;
Attendu que la société CEMA 3 SC Particulière fait grief à l'arrêt de fixer l'indemnité principale et l'indemnité de remploi comme il l'a fait ;
Mais attendu qu'ayant retenu que le centre commercial se trouvant à proximité avait les mêmes caractéristiques principales que l'immeuble exproprié et que la différence de valeur des deux immeubles et l'état d'entretien du second s'expliquaient par le projet de démolition, la cour d'appel, qui a ainsi réfuté les motifs du jugement dont la société CEMA 3 SC Particulière demandait la confirmation et qui a procédé aux recherches prétendument omises, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société CEMA 3 SC Particulière aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour la Société d'équipement du Rhône et de Lyon
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé les indemnités d'expropriations dues par la Société d'Equipement du Rhône et de Lyon à la société CEMA aux sommes de 488.000 € à titre d'indemnité principale en valeur occupée et de 49.800 € à titre d'indemnité de remploi ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'indemnité principale, il convient de tenir compte des éléments de comparaison concernant les biens vendus dans le centre commercial objet de la procédure d'expropriation et également des éléments de comparaisons produits par la société Cema, ainsi que par le commissaire du gouvernement, relatifs à des biens situés sur les parcelles situées en face, à moins de 50 mètres, cadastrées AO 468 et AO 182, au 60, 62 et 62 bis de l'avenue de l'Europe. En effet, cet immeuble bâti à la même époque est de même style, présente les mêmes caractéristiques principales et comporte au rez-de-chaussée le même type de locaux commerciaux. Il sera constaté que la moyenne des prix de vente pour les années 2012 à 2014, des locaux situés dans le bâtiment concerné par l'expropriation sont très inférieurs aux prix de vente constatés pour le bâtiment situé juste en face :
- parcelle BH 121 (cessions de 2012 et 2014 réalisées au profit de l'autorité expropriante)
lot 5 : 571 € (occupé)
lot 15 : 606 € (occupé)
lot 7 : 510 € (occupé)
lot 6 : 641 €(libre)
moyenne: 582 €/m
- parcelle AO 468 située en face (ventes de 2011 et 2012)
lot 18 : 1669 € (libre)
lot 7 : 2392 € (libre)
lot 107 : 2373 € (occupation partielle)
lot 9 : 2699 € (occupé)
moyenne : 2 283€
- parcelle AO 182, située en face lot 1123 : 1523 € (occupé)
lot 409 : 1391 € (libre)
lot 410 : 1265 € (libre)
lot 1001 : 687 € (libre)
lot 1062 : 431 € (occupé) local moyenne : 1 059 €
moyenne des parcelles AO 468 et AO 182 : 1604 €.
Cette différence des valeurs entre des immeubles situés à moins de 50 m l'un de l'autre, ne peut s'expliquer autrement que par le projet d'expropriation en cours, la date de référence à cet égard étant le 5 août 2005 (conclusions du commissaire du gouvernement page 2). D'autre part, l'indemnisation doit mettre l'exproprié en mesure de retrouver un bien équivalent. L'exproprié recherchera un local équivalent plutôt dans un bâtiment tel que celui cadastré AO 468 et AO 182, plutôt que dans un bâtiment grevé d'un projet de démolition en cours. Il convient de relever également que les deux locaux de la société Cema 3 Sc présentaient une rentabilité forte du fait de la qualité de ses locataires, ce qui valorise au mieux les locaux de la société Cema 3 Sc. Les éléments de comparaison concernant pour une grande part des biens occupés, il n'y a pas lieu à appliquer un coefficient de réduction pour occupation. Enfin, la supposée « vétusté » des locaux de la société Cerna 3 SC n'est pas établie avec objectivité, alors d'une part que le programme d'entretien de l'immeuble exproprié a certainement pâti du projet de démolition connu depuis 2005, et que d'autre part, les locaux eux-mêmes sont malgré tout restés en bon état d'entretien général. En conséquence, il convient d'évaluer les locaux de la société CEMA 3 SC au montant de la valeur moyenne des locaux situés sur les parcelles AO 468 et AO 182, à savoir 1604 € le m² dans l'immeuble en face, ces valeurs n'étant pas affectées par un projet de démolition. Ainsi, il sera fait droit à la demande principale à hauteur de : 1600€ X 305 m². Sur l'indemnité de remploi, il convient de fixer l'indemnité de remploi de la manière suivante :
20% jusqu'à 5000 € = 1000 €
15% de 5000 à 15000 € =1500 €
10% au-dessus (488 000-15 000) X 10% = 47 300 €
Total : 49 800 €
1) ALORS, D'UNE PART, QUE la partie qui conclut à la confirmation d'un jugement est réputée s'en approprier les motifs ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, la société SERL, comme le commissaire du gouvernement, sollicitait la confirmation du jugement entrepris et reprenait expressément ses motifs selon lesquels : « les cessions effectuées dans le même centre commercial sont une source pertinente permettant en fonction de caractéristiques proches de déterminer la plus juste valeur du marché réel ; qu'en revanche, les cessions ou les références tirées du centre commercial situé en face de l'autre côté de l'avenue de l'Europe ne peuvent pas avoir la même pertinence dans la mesure où le centre est de construction beaucoup plus récente et moderne et où il a une attractivité particulière et plus importante compte tenu, de sa disposition, de son bien meilleur état général, du regroupement de commerces avec des habitations et autres locaux professionnels » (jugement, p. 5) ; que dès lors, en se bornant à affirmer que l'immeuble situé en face, « bâti à la même époque est de même style, présente les mêmes caractéristiques principales et comporte au rez-de-chaussée le même type de locaux commerciaux », sans réfuter les motifs du premier juge relevant que ledit immeuble, bien que situé à proximité du bien exproprié, avait une attractivité particulière et plus importante compte tenu, de sa disposition, de son bien meilleur état général et du regroupement de commerces avec des habitations et autres locaux professionnels, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS, D'AUTRE PART, QU'en se bornant à affirmer que la différence des valeurs des locaux entre des immeubles situés à moins de 50 mètres l'un de l'autre, ne pouvait s'expliquer autrement que par le projet d'expropriation en cours, la date de référence à cet égard étant le 5 août 2005, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette différence n'était pas due à ce que les deux immeubles n'avaient pas la même configuration ni le même état d'entretien, l'immeuble d'en face ayant une attractivité particulière et plus importante compte tenu, de sa disposition, de son bien meilleur état général et du regroupement de commerces avec des habitations et autres locaux professionnels, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 321-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation ;
3) ALORS, EN OUTRE, QU'en se bornant à affirmer que « la supposée «vétusté » des locaux de la société CEMA 3 » n'est pas établie avec objectivité, sans tenir compte de l'état général de vétusté du centre commercial dans lequel se trouvent lesdits locaux, pourtant expressément constaté par le juge de l'expropriation lors de son transport sur les lieux, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard des articles L. 321-1 suivants du code de l'expropriation.
