LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 16 mars 2016), qu'après résiliation du bail commercial consenti à la société Osmobio par Jean-Yves X..., aux droits duquel se trouvent son épouse et leurs enfants (les consorts X...), ces derniers ont assigné la société locataire en paiement de diverses sommes au titre notamment de réparations locatives ;
Attendu que, pour condamner la société Osmobio, l'arrêt retient que, par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a procédé à une analyse exacte de la situation et en a justement déduit, au vu des moyens des parties et par des réponses appropriées, les conséquences juridiques qui s'imposaient ;
Qu'en statuant ainsi, sans examiner, même succinctement, les nouvelles pièces versées en appel par la société Osmobio, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Osmobio à payer aux consorts X... la somme de 11 667,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2011 au titre des réparations locatives, l'arrêt rendu le 16 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... et les condamne à payer à la société Osmobio la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société Osmobio.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société Osmobio à payer aux consorts X... la somme de 11 667,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2011 au titre des réparations locatives ;
AUX MOTIFS QUE par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge à procéder à une analyse exacte de la situation et en a justement déduit, au vu des moyens des parties et par des réponses appropriées, les conséquences juridiques qui s'imposaient ; que la décision entreprise doit être confirmée en sa totalité ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; que selon l'article 1731 du même code, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; que l'article1755 du même code dispose qu'aucune des réparations locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; que, de son côté et par application de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; que ces textes n'étant pas d'ordre public, il peut y être dérogé par des conventions particulières ; qu'en l'espèce, le bail commercial conclu le 4 juin 2008 contient notamment les clauses suivantes : « A défaut d'état des lieux il (le locataire) sera réputé avoir reçu les locaux en bon état » (paragraphe 1, page 4), « il (le locataire) ne pourra exiger du bailleur pendant (toute la durée du bail), aucune mise en état ni réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit, sauf les grosses réparations telles que prévues à l'article 606 du code civil. Il aura à sa charge l'entretien des gouttières, chenaux, canalisations, descentes d'eaux pluviales, solins. Le locataire sera tenu d'effectuer dans les lieux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux d'entretien, le nettoyage et, en général, toute réfection ou remplacement s'avérant nécessaire, pour quelque cause que ce soit, notamment en ce qui concerne les ferrures des portes croisées, persiennes, volets roulants, appareils sanitaires, robinetterie, canalisations d'eau, de gaz, portes, vitres, sonnettes, éventuellement tuyaux de vidange etc., sans que cette énumération soit exhaustive. Il prendra également toutes précautions utiles pour éviter le gel de tous appareils, conduits et canalisations d'eau ou de gaz, de chauffage ou autre, il supportera les frais de réparations ou dégâts de toute espèce causés par l'inobservation des conditions ci-dessus et plus généralement tous dommages causés en cas de verglas, neige, gel et devra s'y assurer de manière que le bailleur ne puisse jamais être inquiété » (paragraphe 2, même page) ; qu'il résulte de ces stipulations, d'une part, que l'ensemble des réparations, autres que celles définies à l'article 606 du code civil, est mis à la charge du locataire et, d'autre part, que les parties n'ont pas entendu déroger aux dispositions précitées de l'article 1755 du code civil relatives à la vétusté dont les conséquences doivent être supportées par le bailleur ; que par ailleurs, il n'est pas contesté qu'aucun état des lieux n'a été établi lors de la prise de possession des locaux par la société Osmobio, de sorte que celle-ci est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives conformément à l'article 1731 susvisé, sauf preuve contraire ; que sur ce dernier point, la société Osmobio est mal fondée à soutenir que le bailleur s'était engagé en 2008 à effectuer un certain nombre de travaux dès lors qu'aucune obligation de cette nature n'est mentionnée dans le bail ou dans tout autre document contractuel ; que l'unique pièce qu'elle produit à l'appui de ses allégations, à savoir une lettre du 10 juin 2008 qu'elle a adressé au bailleur pour demander la réalisation de travaux est dépourvue de toute valeur probante, étant précisé en outre que nul ne peut se constituer une preuve à lui-même ; que de plus et contrairement à ce qu'elle affirme, les consorts X... contestent la réalité d'un tel engagement (page 4 de leurs conclusions), lequel est d'ailleurs contredit par les termes du bail selon lesquels « le locataire prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires ou travaux quelconques » (paragraphe état des lieux, page 3) ; qu'au regard de ces éléments, il convient de statuer comme suit sur les prétentions des consorts X..., étant observé que le montant total des travaux décrits par ceux-ci représente une somme de 14 357,57 euros et non de 14 596,44 euros ; que sur le démontage des appentis et le nettoyage, la société Osmobio soutient, sans en justifier, que le bailleur avait exprimé le souhait de conserver les appentis et s'était dit satisfait du nettoyage réalisé ; que l'attestation qu'elle verse au débat et qui émane de l'un de ses salariés, M. Y..., est insuffisante contenu de l'existence de ce lien de subordination, pour corroborer ses allégations ; que s'agissant des frais de nettoyage engagés, la facture produite porte uniquement sur une location de matériel de lavage et ne permet pas de contredire utilement les constatations effectuées le 19 mai 2011 par l'huissier de justice, lequel a relevé, notamment, la présence de taches sur le sol du bâtiment et de déchets ; que la somme de 508,30 euros, correspondant à la facture d'enlèvement des appentis et de nettoyage de l'entrepôt, sera mis à la charge de la société ; que sur la remise en état des murs du petit bureau la société Osmobio ne démontre pas que les traces de moisissures constatées sur les murs du petit bureau (photo n° 38 du procès-verbal de constat) préexistaient à son entrée dans les lieux et sont imputables à la vétusté ainsi qu'elle l'affirme ; que l'attestation de sa salariée, Mme Z..., ne constitue pas un élément de preuve suffisant, pour les motifs énoncés précédemment ; que la demande en paiement d'une indemnité de 49,99 euros pour mise en peinture dont le montant est justifié par un devis du 4 juillet 2011 sera retenu ; que sur la reprise de l'électricité et le remplacement des sanitaires, les consorts X... produisent un devis du 16 juillet 2011 portant sur des travaux d'électricité pour 3 180 euros HT et de plomberie pour 271,80 euros HT ; que l'état des lieux de sortie du 19 mai 2011 fait mention de trois rampes de néons cassées et fixées à la toiture par des ficelles ainsi que d'une armoire électrique hors d'usage ; que dès lors le coût des prestations de remise en état des néons et de l'armoire est justifiée à hauteur de 240 euros HT pour les néons (étant observé que le devis porte sur quatre réglettes alors que, selon le procès de constat, seuls 3 néons été dégradés) et de 390 euros HT pour l'armoire électrique ; qu'en revanche en l'absence de mention sur l'état des lieux confirmant la réalité de dégradations ou défauts d'entretien, la demande concernant les autres postes figurant sur le devis doit être rejetée (pose d'un projecteur, interdifférentiel, dépose d'installations existantes, alimentation convecteur bureau) ; que la somme de 664,65 euros TTC (630 euros plus TVA) sera mis à la charge de la société Osmobio au titre des travaux d'électricité ; que, par ailleurs, il résulte de l'état des lieux de sortie que le lavabo était sale et incrusté par un produit ayant l'apparence de la rouille et que les WC étaient également sales avec une cuvette pleine ; que la société Osmobio ne rapporte pas la preuve que ces éléments d'équipement étaient déjà dégradés lors de la prise de possession des lieux ; qu'en outre et alors que contrairement à ce qu'elle soutient le bailleur ne s'était pas engagé à effectuer des travaux pour mettre les canalisations hors gel et qu'à l'inverse, aux termes du bail, il appartenait au preneur de prendre toutes précautions utiles afin d'éviter le gel des installations, la société Osmobio est mal fondée à contester sa responsabilité au motif que l'état des sanitaires et consécutifs au gel des canalisations survenu en janvier 2010 ; qu'au surplus, elle ne démontre pas l'existence d'un lien de causalité entre cet événement et le mauvais état des sanitaires, étant rappelé que l'huissier a procédé à ses constatations plus d'un an après, au mois de mai 2011 ; que la somme de 271,80 euros HT, soit 286,75 euros TTC, sera retenue ; que le coût des travaux d'électricité et de plomberie supporté par la société Osmobio sera ainsi fixé à la somme de 951,40 euros ; que sur la reprise de la structure du bâtiment et le remplacement des tôles, la somme de 10 157,63 euros réclamée à ce titre par les consorts X... correspond, selon le devis de la société SCAM du 7 septembre 2011, au nettoyage et à la mise en peinture de la charpente en pignon côté bureau, au remplacement de 12 tôles de bardage en bac acier et à la réparation d'un portail ; que pour s'opposer à la demande, la société Osmobio fait valoir que la présence de rouille sur la charpente est consécutive à l'ancienneté du bâtiment, âgé de plus de 40 ans et qu'en outre, la toiture présentait un défaut d'étanchéité qui explique la dégradation de la charpente et des éléments de bardage par la rouille ; que le mauvais état des éléments de structure et de bardage ainsi que du portail est confirmé par le procès-verbal de constat du 19 mai 2011 et n'est pas sérieusement contesté ; que la société Osmobio ne démontre pas que cette dégradation par la rouille est imputable à la vétusté ou un défaut de la couverture de sorte que les travaux de remise en état incomberaient au bailleur ; qu'il convient de rappeler qu'à défaut de preuve contraire, le preneur est présumé avoir reçu le bien loué en bon état ; qu'il sera observé que la détérioration des biens loués par la rouille (ou par un produit présentant une apparence similaire) n'est pas seulement localisée sur la structure de la toiture mais a également été relevée par l'huissier de justice à de multiples endroits sur le sol, à l'intérieur et à l'extérieur du hangar, et jusque dans les sanitaires, comme indiqué ci-dessus ; qu'il n'est pas inutile de souligner que dans le cadre de son activité, la société Osmobio manipulait des produits entreposés dans des cuves qui devaient être nettoyées ou rincées (pages 3,6 et 21 du procès-verbal) ; que dans ces conditions, il convient de faire droit la demande en paiement de la somme de 10 157,63 euros ;
ALORS, 1°) QUE les juges du second degré, tenus de motiver leur décision, ne peuvent se borner à adopter les motifs du jugement, sans répondre aux conclusions de l'appelant faisant valoir des moyens nouveaux présentés pour la première fois devant eux ou sans examiner des éléments de preuve produits pour la première fois en appel ; qu'à l'appui son appel, la société Osmobio faisait valoir que la présence de tâches de rouille sur le sol, de moisissures sur les murs du petit bureau, de rouille sur la charpente et la nécessité de procéder au remplacement de tôles était due à la vétusté du bâtiment et au défaut d'exécution, par le bailleur, de travaux assurant l'étanchéité du bâtiment, de sorte qu'elle ne pouvait être condamnée à supporter le coût des travaux de remise en état de ces dégâts ; qu'à l'appui de ce moyen, la société Osmobio produisait notamment, pour la première fois en appel, une lettre du 22 juillet 2009 par laquelle elle avait pris acte de l'accord des bailleurs de ne pas augmenter le loyer pour tenir compte des contraintes qu'elle continuait de supporter en raison notamment des arrivées intempestives d'eau de pluie dans le hangar ; qu'en se bornant, pour confirmer le jugement, à en adopter les motifs, sans examiner ne serait-ce que succinctement la lettre du 22 juillet 2009, produite pour la première fois en cause d'appel et sans rechercher s'il ne ressortait pas de ce courrier l'existence d'inondations fréquentes des lieux loués susceptibles d'avoir occasionné les dégâts en cause, la cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du code de procédure civile ;
ALORS, 2°), QU'en ne s'expliquant pas sur l'attestation de Mme A... confirmant la pénétration d'importantes quantités d'eau dans le bâtiment par temps de pluie et vent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, 3°), QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la présence de traces de rouille sur le sol et celles de moisissures sur les murs du petit bureau n'était pas due au défaut d'étanchéité des portails dont découlait, en cas de précipitations, l'inondation du hangar, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 606 et 1732 du code civil ;
ALORS, 4°), QU'au sens de l'article 606 du code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ; qu'en mettant à la charge de la société Osmobio les travaux de reprise de la structure du bâtiment et le remplacement de tôles après avoir relevé que ces travaux tendaient au remplacement d'un portail et étaient rendus nécessaires par le mauvais état des éléments de structure et de bardage du bâtiment de sorte que les travaux incombaient aux propriétaires et donc constituaient des grosses réparations touchant l'immeuble dans sa structure, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 606 et 1732 du code civil ;
ALORS, 5°), QU'en refusant de prendre en compte les attestations, produites par la société Osmobio, de M. Y... et de Mme Z... au seul motif que l'un et l'autre étaient les salariés de la société, cependant que, sauf preuve contraire, cette seule circonstance n'était pas de nature à en affecter la teneur, la cour d'appel a violé les articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile ;
ALORS, 6°), QUE les juges du second degré, tenus de motiver leur décision, ne peuvent se borner à adopter les motifs du jugement, sans répondre aux conclusions de l'appelant faisant valoir des moyens nouveaux présentés pour la première fois devant eux ou sans examiner des éléments de preuve produits pour la première fois en appel ; qu'en se bornant, s'agissant des demandes relatives aux travaux de démontage des deux appentis, à adopter les motifs du jugement ayant retenu que la société Osmobio ne justifiait pas que le bailleur ait exprimé le souhait de conserver les appentis dès lors que l'attestation qu'elle versait aux débats, émanant de l'un de ses salariés, était insuffisante pour corroborer ses allégations, sans répondre au moyen de la société Osmobio, soulevé pour la première fois en appel, selon lequel l'attestation de M. Y... était corroborée par le procès-verbal d'état des lieux de sortie du 19 mai 2011 qui ne faisait aucune mention des appentis, ce qui corroborait le fait que le bailleur n'avait pas souhaité les voir retirer, la cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du code de procédure civile.
