LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 13 avril 2016), que, se plaignant d'infiltrations dans les parties privatives de son lot, M. X..., copropriétaire, a, après expertise, assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu (le syndicat) en exécution des travaux préconisés par l'expert et en indemnisation de son préjudice ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le second moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le déclarer entièrement responsable des désordres subis par M. X...;
Mais attendu qu'ayant constaté que les désordres, qui dérivaient naturellement de la configuration des lieux, avaient pour origine plusieurs causes dont l'enterrement de la paroi arrière et la migration d'eau dans la maçonnerie du mur, parties communes, la cour d'appel, qui n'a pas relevé l'existence d'autres causes du préjudice exonératoires, a pu retenir que la responsabilité du syndicat pour vice de construction était établie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen, pris en sa seconde branche, qui est recevable :
Vu la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;
Attendu que, pour remédier aux désordres, la cour d'appel a condamné le syndicat à creuser une tranchée le long de la ruelle en amont destinée à intercepter les eaux ;
Qu'en statuant ainsi, alors que ces travaux portaient sur le domaine public de la commune, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu, représenté par son syndic en exercice la S. A. R. L. Bastia Immobilier, à exécuter ou faire exécuter l'intégralité des travaux préconisés par l'expert, correspondant à la somme de seize mille deux cents euros (16 200 euros), dans les quatre mois suivant la date de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 50 euros par jour jusqu'à complet achèvement, lequel devra être constaté par l'expert judiciaire, M. Y..., l'arrêt rendu le 13 avril 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne M. X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a dit que l'action de M. X...n'était pas prescrite ;
Aux motifs qu'« Il convient de déterminer le point de départ de la prescription décennale ; que la cour constate, au vu des éléments versés aux débats, que le syndicat des copropriétaires situe la date de la manifestation des désordres allégués à la date d'acquisition de l'appartement par M. X..., soit le 05 février 1996, tandis que ce dernier la situe en 2007 ; que dès lors, il y a lieu de faire application des dispositions de l'ancien article 2271-1 du code civil, prévoyant une prescription de 10 ans, et non du nouvel article 2224 du même code qui réduit cette prescription à 5 ans, lequel est applicable à compter du 18 juin 2008, date d'entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile ; qu'il résulte de l'ancien article 2271-1 du code civil, que le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité extracontractuelle est la manifestation du dommage ou de son aggravation et non comme l'allègue, à tort, l'intimé, la date de l'existence de la cause de ce dommage ; que par ailleurs, la cour relève que l'appelant fonde son action en responsabilité, notamment et en premier, sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en vertu de l'alinéa 1er de l'article 14 précité, la responsabilité du syndicat ne peut être recherchée par les copropriétaires après un délai de dix ans à compter de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l'action ; qu'en l'espèce, au vu de l'acte introductif d'instance du 30 octobre 2009, les faits qui sont la cause génératrice de l'action de M. X..., sont les infiltrations dans son appartement, au travers des murs périphériques de l'immeuble et ces faits ont fait l'objet d'un procès-verbal de constat d'huissier du 18 décembre 2007 ; que l'acte notarié du 5 février 1996, titre de propriété de M. X..., d'une part, ne fait état à aucun moment des problèmes d'humidité ou d'infiltration et, d'autre part, la clause de non-garantie du vendeur stipulée page 8, dont se prévaut le syndicat de copropriété, est, comme le soutient à juste titre l'intimé, une clause de style ; que dès lors, ces éléments, de même que le montant du prix de la vente, ne permettent pas d'établir que l'appartement était à cette date déjà affecté par ces désordres, et donc que l'appelant en avait eu connaissance lors de son acquisition ; qu'en outre, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce démontrant que le dommage dont s'agit affectait déjà l'appartement à cette la date ; que par ailleurs, la cour relève qu'aux termes de la lettre de M. Mohamed Z..., du 26 octobre 2006, ce locataire écrit à M. X..., son propriétaire, que'l'appartement contient beaucoup d'humidité et ceci me pose un problème par rapport à mes enfants et surtout à mon bébé âgé de 10 mois'(lettre annexée au rapport d'expertise additif) ; que la cour déduit de ce courrier que l'appelant a eu connaissance de ces problèmes d'humidité à réception de la lettre de son locataire, soit depuis octobre 2006, dès lors, il convient de retenir que la prescription décennale, et non la prescription quinquennale, comme en fait état, à tort, le tribunal, court à compter de fin octobre 2006 ; qu'au vu des dates des assignations en référé et au fond susvisées (antérieures à 2016), l'action de M. P. à l'encontre du syndicat de copropriété, n'était donc pas prescrite ; qu'en conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à prescription » ;
Alors que le juge ne peut accueillir ou rejeter les demandes dont il est saisi sans examiner tous les éléments de preuve qui lui sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que le rapport d'expertise produit aux débats concluait que le préjudice de M. X...consistait en la présence chronique d'humidité, causée par la configuration des lieux ; qu'il résultait de ce rapport que le préjudice de M. X...était consubstantiel à la situation de l'immeuble et était subi continuellement, depuis l'acquisition de l'appartement, en conséquence de son caractère chronique ; qu'en jugeant néanmoins que l'intimé ne produisait aucune pièce démontrant que le dommage affectait déjà l'appartement à la date de son acquisition par M. X...le 5 février 1996, sans s'expliquer sur les conclusions de l'expert qui démontraient que le dommage était chronique, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu, représenté par son syndic en exercice la S. A. R. L. Bastia Immobilier, à exécuter ou faire exécuter l'intégralité des travaux préconisés par l'expert, correspondant à la somme de 16. 200 euros, dans les quatre mois suivant la date de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 50 euros par jour jusqu'à complet achèvement, lequel devra être constaté par l'expert judiciaire, M. Y...et d'avoir déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu entièrement responsable des désordres constatés par l'expert judiciaire ;
Aux motifs que, « la cour relève que selon l'expert, les causes principales des manifestations d'humidité'dérivent naturellement de la configuration des lieux et sont la conséquence d'infiltrations capillaires à travers la maçonnerie du mur (partie commune)'; qu'il souligne également que le dommage a son origine dans plusieurs causes, dont certaines concernent des parties communes (enterrement de la paroi arrière, migration dans la maçonnerie du mur) ; qu'au regard des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dont se prévaut l'appelant, le syndicat des copropriétaires est responsable des vices de construction, même s'ils ne sont pas de son fait ; que par ailleurs, au vice de construction est assimilé le'vice de conception'; qu'en outre, la clause de non-garantie des vices stipulée dans l'acte notarié du 5 février 1996, n'a d'effets qu'entre les parties à cet acte de vente, à savoir le vendeur et l'acquéreur, ainsi que leurs ayants droit, mais ne peut être valablement opposée par le syndicat de copropriété à M. X...; qu'au surplus, le rôle du syndicat de copropriété étant également de maintenir à l'immeuble son niveau de confort et d'entretien, l'obligeant ainsi à entretenir et réparer les parties communes, dès lors, la responsabilité de l'intimé pour défaut d'entretien, des parties communes doit être également retenue ; que dans ces conditions, et sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres fondements invoqués par l'appelant, il convient de dire que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Romieu est responsable de l'entier dommage subi par M. X...; qu'il convient, dans un premier temps, de constater que l'expert, à l'analyse de son rapport, n'a pas proposé deux remèdes comme l'a retenu le tribunal, mais une seule solution'la technique pour empêcher l'humidité d'atteindre le mur consiste à....', les deux étapes de cette technique ayant été considéré, à tort, par les premiers juges comme deux solutions distinctes ; que par ailleurs, le coût total des travaux comprend l'ensemble des travaux correspondant à ces deux étapes ; qu'en outre, au vu des différentes origines de ces désordres, mentionnées pages 6 du rapport d'expertise, les seuls travaux d'imperméabilisation de la paroi externe du mur ne permettront pas de supprimer pas les causes des dommages affectant l'appartement de M. X...; qu'il ne s'agit en aucun cas de deux possibilités pour mettre fin aux désordres constatés ; qu'en ce qui concerne la prise en charge des travaux à réaliser, au vu des pièces versées aux débats, le principe de faire exécuter les travaux nécessaires pour résoudre les problèmes d'infiltration de l'immeuble a été adopté par la copropriété, et ce depuis 2011, sur la base d'une solution différente que celle proposée par l'expert ; qu'en effet, il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 31 mai 2011, que'M. X...a reproché au syndicat son inaction devant le préjudice qu'il subit, ce à quoi il lui est répondu que les solutions proposées par l'expert judiciaire M. Y...ne semblent pas apporter les sécurités concernant l'efficacité des remèdes proposés. Le syndic devra proposer au conseil syndical rapidement des propositions de maîtrise d'oeuvre concernant une étude de mise en oeuvre de produits d'étanchéité par injection de résines ou autres procédés moins destructifs et plus ciblés'; que la résolution suivante a été adoptée :'L'assemblée délègue au conseil syndical le choix du maître d'oeuvre, une nouvelle assemblée devra statuer sur les modalités de financement de cette étude. L'assemblée fixe un budget de principe concernant cette opération à la somme de 16 000 euros'; que M. X...a également voté pour cette résolution ; qu'en outre, au vu du procès-verbal d'assemblée générale du 3 mars 2009, la copropriété a délibéré sur l'examen du projet visant le drainage de la partie enterrée de l'immeuble et a décidé, notamment : d'envisager de rechercher les responsabilités de la mairie et d'éventuels autres concessionnaires pouvant être responsables de l'origine des infiltrations, d'engager une action de référé expertise afin de rechercher les responsabilités et déterminer les travaux à réaliser, d'envisagée une action amiable contre la commune ; que par ailleurs, il résulte de l'alinéa 4 de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat peut se retourner contre le véritable responsable ; que dès lors, comme celui-ci l'avait envisagé et décidé en assemblée générale, il appartenait au syndicat de la copropriété de mettre en cause la commune de Bastia, contre laquelle il peut, au demeurant, exercer un recours en vertu des dispositions légales sus-visées ; que dans ces conditions et en application des dispositions d'ordre public de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dont se prévaut M. X..., à défaut par la copropriété de réalisation des travaux envisagés et par son assemblée générale du 31 mai 2011, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à faire exécuter l'ensemble des travaux réclamés par l'appelant, sous astreinte comme il sera précisé au dispositif » ;
1/ Alors que le syndicat des copropriétaires ne peut être déclaré entièrement responsable de désordres affectant l'immeuble, dont la cause résulte pour partie de faits extérieurs ; que la cour d'appel a relevé que les désordres affectant l'immeuble résultaient de différentes causes identifiées par l'expert, parmi lesquelles l'existence d'une contre pente sur la voie publique dirigeant les eaux de ruissellement superficielles vers l'immeuble et l'étanchement superficiel du trottoir en bordure de l'immeuble ; qu'en jugeant cependant que le syndicat des copropriétaires devait être tenu pour seul responsable, quand elle constatait pourtant que les désordres résultaient pour partie de causes extérieures à un défaut de conception ou d'entretien de l'immeuble et que la seule imperméabilisation de la paroi externe du mur de l'immeuble ne permettrait pas de supprimer les causes des dommages, la cour d'appel a violé les articles 1384 alinéa 1er du code civil, en sa rédaction applicable en l'espèce, et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2/ Alors que l'autorité judiciaire ne saurait, sans s'immiscer dans les opérations administratives et empiéter ainsi sur la compétence du juge administratif, prescrire aucune mesure de nature à porter atteinte, sous quelque forme que ce soit, à l'intégrité ou au fonctionnement d'un ouvrage public ; qu'il n'en va autrement que dans l'hypothèse où la réalisation de l'ouvrage procède d'un acte qui est manifestement insusceptible de se rattacher à un pouvoir dont dispose l'autorité administrative et qu'aucune procédure de régularisation appropriée n'a été engagée ; qu'un syndicat de copropriétaires ne peut être ainsi condamné par le juge judiciaire, à la demande d'un copropriétaire, à effectuer des travaux sur la voie publique pour mettre fin à la cause de désordres affectant l'immeuble ; qu'en condamnant néanmoins le syndicat des copropriétaires sous astreinte à réaliser des travaux sur la voie publique pour mettre fin à la cause des désordres affectant l'immeuble et les parties privatives de M. X..., la cour d'appel a violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III.
