LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Met hors de cause la société Allianz IARD ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 mai 2015), que, le 30 octobre 2006, la SCI Juliette a donné à bail à la société Léo un immeuble à usage d'hôtel, moyennant un loyer mensuel de 14 000 euros ; que, le 6 mars 2008, la SCI Juliette a vendu à Mme X...le bien immobilier et la société Léo a cédé le fonds de commerce à la société Jacqui B, en cours d'immatriculation, représentée par Mme X...; que, le 11 mars 2008, M. Y...a offert d'acheter l'immeuble à Mme X...qui, le 13 mars 2008, a accepté de lui vendre sous diverses conditions acceptées par lui ; que, le même jour, Mme X...a cédé à Mme Y...les parts de la société Jacqui B à laquelle elle a, par acte distinct, donné à bail les locaux moyennant un loyer mensuel de 30 000 euros HT ; que, le 5 décembre 2008, la société Jacqui B a assigné Mme X...en nullité du bail ; que, le 11 mai 2009, Mme X...a assigné la société Jacqui B et M. et Mme Y...en nullité de la cession de parts et du bail commercial, en paiement d'une indemnité d'occupation, et Mme A..., avocat rédacteur des actes, en paiement de dommages-intérêts ; que, le 25 novembre 2009, Mme A... a appelé en garantie sa compagnie d'assurances, Allianz IARD ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Jacqui B, Mme Z..., en qualité de liquidateur de la société Jacqui B, et M. et Mme Y...font grief à l'arrêt de déclarer valable le bail du 13 mars 2008 et de fixer à une certaine somme la créance de loyers de Mme X...à l'encontre de la société Jacqui B ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le bail du 13 mars 2008, qui ne faisait aucune référence au bail antérieur, n'en constituait ni un aménagement, ni un renouvellement, mais un acte autonome signé de chacune des parties, la cour d'appel a pu en déduire que la conclusion de ce contrat avait entraîné la résiliation amiable du précédent et que, s'agissant d'un nouveau bail et non d'un renouvellement, le loyer pouvait être librement fixé par les parties ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que ni l'offre d'achat de l'immeuble présentée par M. Y...à Mme X...ni le bail commercial consenti par Mme X...à la société Jacqui en la personne de Mme Y...ne comportaient de stipulation de nature à démontrer une interdépendance juridique entre les actes, quels que soient les motifs ayant conduit les parties à contracter, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour condamner M. Y...à payer à Mme X...une somme de 200 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que l'offre d'achat de M. Y...présentait pour Mme X...des perspectives de plus-value importante qui n'ont pas été réalisées et que la perte de chance subie s'évalue à vingt pour cent du montant escompté ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale des négociations n'est pas la cause du préjudice consistant dans la perte d'une chance de réaliser une plus-value en cas de réalisation de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. Y...à payer à Mme X...la somme de 200 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 15 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. Z...en qualité de liquidateur de la société Jacqui B, M. et Mme Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Jacqui B, Mme Z..., ès qualités et M. et Mme Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir fondée sur la clause compromissoire insérée dans le bail du 30 octobre 2006, dit valide le bail du 13 mars 2008 et fixé en conséquence la créance résiduelle de loyers de Mme X...à l'encontre de l'EURL Jacqui B à la somme de 1. 597. 423, 98 € TTC décembre 2014 inclus, avec intérêt légal à compter de chaque échéance et ce jusqu'au 13 novembre 2014 ;
AUX MOTIFS QUE l'immeuble situé ...acquis le 6 mars 2008 par Mme X...était grevé d'un bail au profit de la société Leo exploitant dans les lieux un fonds de commerce d'hôtel Le Mandala ; que ce bail venait à expiration le 6 octobre 2015 ; que ce fonds de commerce ainsi que le droit au bail pour le temps restant à courir a été vendu à l'EURL Jacqui B société en formation par acte du 6 mars 2008 dont la validité n'est pas mise en cause, de sorte que l'EURL Jacqui B dont il n'est pas démenti qu'elle a repris les actes faits en son nom est devenue titulaire du bail du 30 octobre 2006 ; que par acte du 13 mars 2008 Mme X...qui était titulaire de l'intégralité des parts sociales de l'EURL Jacqui B a cédé ses parts dans cette EURL à Mme Marie Laure Y...laquelle est devenue associé unique de cette société, la régularité de cette cession de parts n'est pas contestée ; que la société JACQUI B désormais représentée par Mme Marie-Laure Y...a signé avec Mme X...propriétaire des murs un bail commercial prenant effet le premier avril 2008 pour se terminer le 1er avril 2017 moyennant un loyer mensuel HT de 30. 000 euros et comportant une clause d'indexation sur l'indice national du cout de la construction ; que les parties ont en outre établi le 16 avril 2008 un document intitulé annexe au bail commercial du 13 mars 2008 ainsi rédigé « en raison des travaux importants réalisés par le preneur dans l'hôtel le Mandala, le bailleur consent un abandon des loyers jusqu'au 31 août 2008. En contrepartie le preneur s'oblige à verser un complément de garantie des loyers de 110. 000 euros afin de porter celle-ci à 150. 000 euros » ; que le bail du 13 mars 2008 est un bail sous seing privé, qui ne fait aucune référence au bail antérieur, dont il ne constitue pas un aménagement, ni un renouvellement, contrairement aux affirmations des intimés, il est conclu pour une durée de 9 ans, il constitue donc un acte autonome qu'aucune disposition légale ou contractuelle n'imposait de dresser en la forme authentique, les stipulations du bail de 2006 n'étant pas applicable s'agissant d'un acte distinct ; que le fait que cet acte sous-seing privé comporte des mentions manuscrites ne contrevient à aucune règle concernant l'établissement des actes sous seing privé ; que le document produit comporte sur chaque page le paraphe des parties, l'existence d'un accord sur ces stipulations est donc établi ; que Maître Z...es qualité et les époux Y...qui ne produisent aucun élément de nature à suspecter l'authenticité des énonciations figurant dans cet acte et ne se prévalent pas d'une autre version de cet acte ne saurait en contester la portée, d'autant plus qu'ils se prévalent eux même de l'annexe à ce bail à tout le moins pour bénéficier de la franchise de loyer qui y est stipulée ; que c'est en vain que pour contester la portée obligatoire à son égard de ce bail, l'EURL Jacqui B fait état de l'échec du projet d'achat immobilier présenté par M. Y..., alors que M. Y...n'est pas associé de l'EURL Jacqui B, et que ni sa proposition, ni le bail litigieux ne comportent de stipulation de nature à démontrer une interdépendance juridique entre les actes, quelque soit les motifs ayant conduit les parties à contracter ; que s'agissant d'un nouveau bail, et non d'un renouvellement le loyer pouvait être librement fixé par les parties, les dispositions de l'article L. 145-33 du Code du commerce sont inapplicables ; qu'en conséquence le premier juge a écarté à juste titre les moyens de nullité du bail du 13 mars 2008 ; […] ; que sur le quantum de la dette résiduelle ; […] ; que par courriel du 11 mars 2008, M. François Y...écrivait : « Je fais suite à notre entretien téléphonique relatif à la vente de l'hôtel le Mandala et ce dans les conditions suivantes prix 11. 200. 000 euros. Cette offre est faite en considération des éléments suivants :- la présente offre est valable jusqu'au 14 mars 2008 à 18 heures. Si cette offre est acceptée nous serons à votre disposition pour régulariser un compromis de vente au profit de l'une de nos sociétés en vous précisant qu'il n'est pas nécessaire de prévoir une condition suspensive d'obtention de financement. Ce compromis de vente devra cependant prévoir le délai habituel jusqu'au 30 mars 2010 comme convenu pour mener les opérations habituelles d'audit juridique fiscal et technique » ; qu'en retour Mme Annette A...mandataire de Mme Jacqueline X...a confirmé son accord pour vendre l'hôtel à diverses conditions exactement relatées par le premier juge et notamment :- la signature de la cession des parts de l'EURL pour un montant symbolique de 1 euros, avec Mme Y...ou M. Y...porteur d'une procuration ;- le virement à faire le lundi 17 mars de la somme de 500. 000 € sur un compte bancaire à l'étranger représentant le compte courant du fonds de commerce outre 5 mois de loyers HT ;- la signature avec Mme Jacqueline X...d'une promesse de vente pour un montant de 11. 000. 000 € dont 500. 000 en liquide ;- paiement d'un loyer de 30. 000 € HT à compter du 1er avril avec prise de possession anticipée dès que le montant de 500. 000 € sera crédité sur le compte qui sera indiqué la signature de l'acte définitif devant intervenir le 1er avril 2009 ; que le mail de Mme Annette A...est contresigné par M. Y...; que la confrontation de ces écrits montre un rapprochement des parties sur le prix de la vente envisagée et la signature de M. Y...apposée sans aucune réserve sur la contre-offre de Mme Jacqueline X...permet de déduire en l'absence de toute autre proposition d'explication de son auteur que les contre offres de Mme X...étaient acceptées ; […] ; qu'en l'espèce, après la signature de la cession de parts qui constituait l'un des préalables de la vente et la conclusion du nouveau bail du 13 mars 2008, M. Y...est resté totalement taisant...
ALORS, D'UNE PART, QUE la résiliation du bail commercial qui emporte pour son titulaire renonciation au droit au plafonnement du prix du loyer ne peut résulter que d'actes clairs manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel constate que le bail du 13 mars 2008, conclu avec la nouvelle gérante de la société titulaire du bail antérieur du 30 octobre 2006 conclu pour un prix de loyer de 14. 000 € HT, ne fait aucune référence au bail du 30 octobre 2006 et porte le prix du loyer à 30. 000 € HT ; qu'en décidant néanmoins, dans les circonstances ainsi constatées, que la signature du nouveau bail suffisait à entraîner la résiliation du précédent et la renonciation du preneur au prix du loyer, l'arrêt attaqué a violé les articles 1134 du Code civil et 145-34 du Code de commerce ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE lorsqu'un contrat s'inscrit dans un ensemble indivisible, il appartient au juge du fond de rechercher si la non conclusion d'un des contrats prévus dans cet ensemble n'est pas de nature à rompre l'économie global de l'accord et à le rendre en conséquence caduque ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé expressément que « la conclusion du nouveau bail du 13 mars 2008 » « constituait l'un des préalables de la vente » et qu'il résultait du courriel de Mme A... contresigné par M. Y...qu'une des conditions à la vente de l'hôtel au profit « d'une des sociétés appartenant à M. ou Mme Y...» était le « paiement d'un loyer de 30. 000 € HT à compter du 1er avril avec prise de possession anticipée dès que le montant de 500. 000 € sera crédité sur le compte qui sera indiqué la signature de l'acte définitif devant intervenir le 1er avril 2009 » ; qu'il en résultait une interdépendance manifeste entre le contrat de bail du 13 mars 2008 prévoyant un loyer exorbitant et la vente de l'immeuble qui avait échoué, peu important que ni le contrat de bail, ni le courrier originel de M. Y...ne la mentionne expressément ; qu'en ne tirant pas les conséquences légales de ses constatations, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1218 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Mme X...et M. François Y...étaient en l'état d'un avant contrat portant sur l'acquisition de l'immeuble situé ..., dit que M. Y...avait manqué à ses obligations en découlant et de l'avoir condamné en conséquence à payer à Mme X...la somme de 200. 000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE Mme Jacqueline X...se fonde sur la notion d'avant contrat pour demander l'indemnisation du préjudice découlant de l'absence de réalisation de cette vente ; que l'avant contrat se distingue de la promesse de contrat par laquelle les parties sont définitivement liées, il a pour finalité de définir le cadre juridique d'un accord et met à la charge de la partie qui s'engage l'obligation de poursuivre loyalement les négociations sur les éléments essentiels du contrat à conclure ; que par courriel du 11 mars 2008, M. François Y...écrivait : « Je fais suite à notre entretien téléphonique relatif à la vente de l'hôtel le Mandala et ce dans les conditions suivantes prix 11. 200. 000 euros. Cette offre est faite en considération des éléments suivants :- la présente offre est valable jusqu'au 14 mars 2008 à 18 heures. Si cette offre est acceptée nous serons à votre disposition pour régulariser un compromis de vente au profit de l'une de nos sociétés en vous précisant qu'il n'est pas nécessaire de prévoir une condition suspensive d'obtention de financement. Ce compromis de vente devra cependant prévoir le délai habituel jusqu'au 30 mars 2010 comme convenu pour mener les opérations habituelles d'audit juridique fiscal et technique » ; qu'en retour Mme Annette A...mandataire de Mme Jacqueline X...a confirmé son accord pour vendre l'hôtel à diverses conditions exactement relatées par le premier juge et notamment :- la signature de la cession des parts de l'EURL pour un montant symbolique de 1 euros, avec Mme Y...ou M. Y...porteur d'une procuration ;- le virement à faire le lundi 17 mars de la somme de 500. 000 € sur un compte bancaire à l'étranger représentant le compte courant du fonds de commerce outre 5 mois de loyers HT ;- la signature avec Mme Jacqueline X...d'une promesse de vente pour un montant de 11. 000. 000 € dont 500. 000 en liquide ;- paiement d'un loyer de 30. 000 € HT à compter du 1er avril avec prise de possession anticipée dès que le montant de 500. 000 € sera crédité sur le compte qui sera indiqué la signature de l'acte définitif devant intervenir le 1er avril 2009 ; que le mail de Mme Annette A...est contresigné par M. Y...; que la confrontation de ces écrits montre un rapprochement des parties sur le prix de la vente envisagée et la signature de M. Y...apposée sans aucune réserve sur la contre-offre de Mme Jacqueline X...permet de déduire en l'absence de toute autre proposition d'explication de son auteur que les contre offres de Mme X...étaient acceptées ; qu'il n'en demeure pas moins que M. Y...envisageait une vente au profit " de l'une de nos sociétés " et ne se présentait pas comme acquéreur lui-même, et qu'il précisait que la signature de la vente devait être précédée des opérations habituelles d'audit juridique fiscal et technique, ce qui démontre que des investigations plus précises étaient envisagées avant de finaliser l'acquisition, et plus encore que certains aspects de l'opération restaient encore à définir ; qu'il résulte donc qu'un accord de principe était intervenu sur la vente son objet et son prix, le surplus des clauses du contrat restant encore à définir, de sorte que l'existence d'un avant contrat telle que revendiquée par Mme X...est ainsi démontrée ; que si l'avant contrat, qui n'est pas une promesse de contrat ne constitue pas un engagement ferme, il emporte toutefois l'engagement de poursuivre de bonne foi les négociations entreprises et son inexécution est sanctionné par l'allocation de dommages-intérêts de nature contractuelle ; qu'en l'espèce, après la signature de la cession de parts qui constituait l'un des préalables de la vente, et la conclusion du nouveau bail du 13 mars 2008, M. Y...est resté totalement taisant et n'a apporté aucune réponse aux deux mises en demeure qui lui ont été adressées les 20 et 28 octobre 2008 ; que cette interruption totale inexpliquée et injustifiée des négociations pour parvenir à la vente constitue une faute de M. Y...au regard de l'obligation de loyauté dont il était tenu, et ce d'autant plus que l'entrée en jouissance anticipée avait bien eu lieu ; que la faute et le préjudice doivent s'analyser au regard de l'obligation transgressée, de sorte que M. Y...qui n'était tenu au titre de l'avant contrat que d'une obligation de bonne foi et non d'une obligation d'acquérir, ne saurait être tenu du préjudice résultant de l'absence de vente mais seulement du préjudice lié à la perte de chance de conclure le contrat ; […] ; que l'offre de vente de M. Y...aurait eu pour conséquence de ne pas laisser le bien immobilier se pérenniser dans le patrimoine de Mme X...et présentait des perspectives de plus-value conséquentes évaluées à un montant net de 976. 000 € par Mme X...qui n'ont pas réalisées ; que compte tenu des circonstances de la cause, du fait que l'accord s'était fait sur un simple échange de mail, en dehors de toute vérification préalable approfondie de la faisabilité de l'opération qui devait être finalisée à une échéance de plus d'un an, la perte de chance subie par Mme X...s'évalue à 20 % et le dédommagement dû à Mme X...toutes causes confondues sera fixé à la somme de 200. 000 euros que M. Y...sera condamné à payer ;
ALORS QUE la Cour d'appel constate que M. Y...n'était pas tenu d'acquérir l'immeuble ; que dès lors, les éventuelles circonstances constitutives d'une faute qu'il aurait commise dans l'exercice de son droit de rupture unilatérale des négociations, ne peuvent être directement la cause, même partielle, du préjudice résultant de la non-conclusion du contrat ; qu'en conséquence, en condamnant M. Y...à indemniser Mme X...à hauteur de 20 % de la plus-value qu'elle aurait perçue en cas de réalisation de la vente, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du Code civil.
