LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 809, alinéa 2, du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 mai 2015), rendu en référé, que, la société Adductor international, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à M. X..., a délivré à celui-ci un commandement visant la clause résolutoire de payer des loyers et charges, puis l'a assigné devant le juge des référés en acquisition de la clause et en paiement d'une indemnité d'occupation ;
Attendu que, pour condamner M. X... au paiement d'une indemnité d'occupation journalière de deux pour cent du montant du loyer trimestriel TTC, l'arrêt retient qu'il y a lieu de fixer cette indemnité conformément au contrat de bail jusqu'au départ définitif de M. X... des lieux ;
Qu'en statuant ainsi sur une demande d'indemnité d'occupation et non de provision, la cour d'appel, qui a excédé ses pouvoirs, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X... à verser à la société Adductor international une indemnité d'occupation journalière de deux pour cent du montant du loyer trimestriel TTC jusqu'à la libération effective des lieux, l'arrêt rendu le 28 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d' Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Adductor international aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. X...
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté que le bail était résolu à la date du 4 janvier 2014, en ce qu'elle a condamné M. Y... (et non Z... comme indiqué par erreur par la cour) Vaillant au paiement d'une indemnité d'occupation journalière de 2 % du montant du loyer trimestriel TTC, en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de M. Z... (en réalité Y...) Vaillant et de tous occupants de son chef et en ce qu'elle a condamné M. X... aux dépens y compris le cout du commandement de payer du 4 décembre 2013 ;
- AU MOTIF QUE M. Thierry X... soutient qu'il a toujours été à jour du paiement des loyers commerciaux et que le litige ne porte que sur les provisions sur charges. Il explique qu'il avait obtenu l'accord verbal du mandataire de la SARL Adductor International pour ne pas payer ses charges dans l'attente de la reddition des comptes, lesquelles se heurtaient à des difficultés ensuite de la carence du précédent gestionnaire de ce bail. La SARL Adductor International ne conteste pas qu'elle a eu des difficultés avec son précédent gestionnaire, que jusqu'en 2012 M. Thierry X... a été à jour du paiement des loyers. Mais elle fait valoir et justifie que, outre l'absence de paiement des provisions sur charges, lorsqu'elle a fait délivrer le commandement de payer le 4 décembre 2013, M. Thierry X... était aussi redevable de plusieurs loyers. En effet, il résulte du décompte qui était joint à ce commandement de payer que M. Thierry X... n'avait pas payé à cette date les deuxième, troisième et quatrième trimestres de 2013. Des pièces produites par M. Thierry X..., les deuxième et troisième trimestres ont été payés par chèques envoyés par courrier le 30 janvier 2014. La date du paiement du quatrième trimestre 2013 n'est pas précisée. Ces paiements sont donc intervenus postérieurement à l'expiration du délai d'un mois. Le litige qui oppose les parties est surtout celui des provisions sur charges. La SARL Adductor International explique que M. Thierry X... n'a plus payé de provisions sur charges depuis 2009 mais que contrairement à ce que soutient l'appelant, elle n'a jamais donné son accord à cette dispense de paiement. M. Thierry X... produit les nombreux courriers qu'il a envoyés à la bailleresse mais aucun de celle-ci. Or contrairement à ce qu'il allègue, le silence de la SARL Adductor International ne signifie pas qu'elle avait donné son accord. La SARL Adductor International sollicite le paiement des provisions sur charges à partir de 2012 et justifie avoir mis en demeure M. Thierry X... de les régler à compter de juin 2012, manifestant ainsi son désaccord avec le non-paiement des provisions sur charges imposé par M. Thierry X.... M. Thierry X... échoue donc dans sa démonstration de l'existence d'un quelconque accord sur le non-paiement des provisions sur charges. M. Thierry X... se défend en soutenant que la bailleresse n'a pas rempli ses obligations au regard du bail. Ce contrat stipule à l'article 18 que le preneur supportera toutes les charges, contributions, assurances, frais de gérance de l'immeuble, taxes et prestations énoncées dans le contrat, et remboursera au bailleur le montant de toutes les autres dépenses d'exploitation, de réparation et d'entretien afférent aux locaux et aux équipements de toute nature, relatifs aux lieux loués. Ce remboursement devait s'effectuer par appel d'une provision trimestrielle d'un montant de 5.600 € annuels, soit 1.400 € par trimestre d'après l'article 29. Ces deux articles prévoyaient aussi que le bailleur devait établir un décompte des charges réellement payées sur lequel seraient imputées les provisions versées et que la provision sur charges serait modifiée chaque année si besoin est en fonction du montant de la régularisation des charges de l'année précédente. En l'espèce, la SARL Adductor International produit les redditions de charges de 2009, 2010, et 2011 qui ne sont accompagnées d'aucun décompte et a fortiori d'aucun justificatif. Les redditions de charges au titre des années 2012 et 2013 sont accompagnées d'un décompte particulièrement succinct. Les provisions sur charges sollicitées de 2009 à 2013 ont été respectivement en 2009 de 8.898,64€, soit par trimestre 2.224,66 €, et de 2010 à 2013 de 7.433 €, soit par trimestre 1.858,25 €, sans explication par rapport à la provision sur charges contenue au contrat de bail. D'évidence, le bailleur n'a pas rempli ses obligations en matière de reddition des charges et le montant des charges dues par M. Thierry X... nécessite indéniablement une discussion au fond. Nonobstant l'erreur pouvant entacher le décompte joint au commandement de payer, la clause résolutoire a été acquise au 4 janvier 2014 du seul chef des loyers. M. Thierry X... sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement au motif qu'il serait à jour du paiement des loyers. Cependant, il résulte des écritures même de l'appelant qu'il n'est pas à jour de ce paiement puisqu'il demande qui lui soit donné acte qu'il règle à la barre, le 31 mars 2015 donc, par la remise d'un chèque, le premier trimestre 2015, lequel devait être payé le 1er janvier 2015 selon l'article 19 du contrat. M. Thierry X... ne peut donc soutenir être de bonne foi et ne peut prétendre bénéficier d'une suspension des effets de la clause résolutoire. En conséquence, le bail a été résilié à la date du 4 janvier 2014. En ce qui concerne la provision, outre la contestation sérieuse relative aux charges, M. Thierry X... justifie que le décompte produit par la SARL Adductor International n'est pas exact. En effet, il apparaît sur le décompte de la bailleresse des honoraires de 377,38€ du 25 novembre 2005 qui sont dus par le précédent preneur, les taxes foncières payées directement par M. Thierry X... au Trésor public, ayant reçu des avis à tiers détenteur, l'application de la TVA sur les taxes foncières ce qui n'a pas lieu d'être, et sur l'appel de paiement du loyer du quatrième trimestre 2013, est ajoutée une somme de 100,27 € à titre de dépôt de garantie non expliquée. Enfin, le dernier décompte produit par la SARL Adductor International arrêté au 28 avril 2014 ne correspond pas à sa demande, et M. Thierry X... justifie avoir payé diverses sommes en exécution de l'ordonnance déférée qui ne sont donc pas mentionnées. En l'absence de décompte précis et récent, la cour n'est pas en mesure d'apprécier le montant de la dette locative actuelle et non sérieusement contestable de M. Thierry X.... La SARL Adductor International sera donc déboutée de sa demande de provision. En ce qui concerne l'indemnité d'occupation, conformément à l'article 22 du contrat de bail, elle sera fixée par jour, à 2 % du montant du loyer trimestriel TTC, conformément à la demande de la bailleresse.
- ALORS QUE D'UNE PART la clause résolutoire de plein droit assortissant un bail commercial est tenue en échec par la mauvaise foi du bailleur ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour que le commandement de payer visant la clause résolutoire intégrait des charges que la cour d'appel a elle-même reconnu contestables, ce qui faisait obstacle à ce que l'acquisition de la clause résolutoire fut constatée par le juge des référés ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 809 du code de procédure civile ;
- ALORS QUE D'AUTRE PART en refusant de suspendre les effets de la clause résolutoire d'un bail au motif que nonobstant l'erreur pouvant entacher le décompte joint au commandement de payer, la clause résolutoire a été acquise au 4 janvier 2014 du seul chef des loyers et que le locataire n'était pas de bonne foi dès lors qu'il ne se trouvait pas à jour du paiement des loyers à la date d'exigibilité dudit loyer contractuellement prévu tout en constatant qu'à la date où elle statuait le locataire avait remis à la barre le 31 mars 2015 le montant du loyer du premier trimestre 2015, la cour d'appel, qui avait le pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant elle-même des délais dès lors que la résiliation du bail n'avait pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée, a violé l'article L 145-41 du code de commerce ;
- ALORS QUE DE TROISIEME PART en refusant de suspendre les effets de la clause résolutoire d'un bail au motif que nonobstant l'erreur pouvant entacher le décompte joint au commandement de payer, la clause résolutoire a été acquise au 4 janvier 2014 du seul chef des loyers et que le locataire n'était pas de bonne foi dès lors qu'il ne se trouvait pas à jour du paiement des loyers à la date d'exigibilité dudit loyer contractuellement prévu tout en constatant qu'en l'absence de décompte précis et récent, elle n'était pas en mesure d'apprécier le montant de la dette locative actuelle et non sérieusement contestable de M. Thierry X..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article L 145-41 du code de commerce ;
- ALORS QUE ENFIN si dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés a le pouvoir d'allouer une provision, il ne peut en revanche, sauf à excéder ses pouvoirs, prononcer une condamnation à réparation ; qu'il s'ensuit qu'en condamnant Monsieur X... non point au paiement d'une simple provision à valoir sur l'indemnité d'occupation susceptible d'être due à la société Adductor International mais au paiement d'une indemnité d'occupation journalière de 2 % du montant du loyer trimestriel TTC, la cour a excédé ses pouvoirs en violation de l'article 809 du code de procédure civile.
