LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 janvier 2016), que, par acte authentique reçu le 16 février 2010 par M. X...(le notaire), M. et Mme Y...ont acquis une maison d'habitation avec jardin située à Nice, par l'intermédiaire de M. Z...(l'agent immobilier) ; que, par décision du 28 octobre 2011, la commune de Nice a rejeté la demande de M. et Mme Y...d'autorisation préalable de travaux pour la construction d'une piscine, notamment en raison de la nécessité de laisser une bande de jardin aménagé de trois mètres par rapport à la voie publique en raison d'une servitude d'alignement ; que M. et Mme Y...ont assigné le notaire et l'agent immobilier en paiement de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. et Mme Y...font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées contre le notaire, alors, selon le moyen :
1°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que, dans leurs conclusions, M. et Mme Y..., d'une part, soutenaient que le notaire avait reconnu sa responsabilité dans un courrier de la MMA et, d'autre part, sollicitaient l'indemnisation de la perte de chance d'avoir pu obtenir une renégociation du prix aux regard de la perte de surface du terrain acquis ; que la cour d'appel, qui n'a pas répondu à leurs conclusions, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que la cour d'appel, qui n'a pas examiné le courrier de la MMA qui établissait que le notaire avait reconnu sa responsabilité, a, derechef, méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que la cour d'appel, qui a jugé que le notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil, alors que celui-ci n'avait pas expliqué à M. et Mme Y...les conséquences de la servitude d'alignement mentionnée dans le certificat d'urbanisme annexé à l'acte de vente, a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la condition suspensive relative à la note de renseignement d'urbanisme prévue à la promesse de vente précisait que le seul alignement n'était pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu'il ne rende l'immeuble impropre à sa destination, ce qui n'est pas le cas de l'impossibilité d'implantation d'une piscine d'une certaine taille, et que M. et Mme Y...avaient paraphé le certificat d'urbanisme du 10 février 2010 annexé à l'acte de vente, dans lequel était expressément mentionnée, au titre des prescriptions de voirie, la servitude d'alignement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen inopérant ni de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, en a justement déduit qu'aucune faute ne pouvait être retenue contre le notaire ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que M. et Mme Y...font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées contre l'agent immobilier, alors, selon le moyen :
1°/ que l'agent immobilier est tenu, en sa qualité de professionnel, de vérifier que l'immeuble vendu par ses soins est conforme à la description qui en a été faite aux acquéreurs ; que la cour d'appel, qui a écarté toute faute de l'agent immobilier, alors qu'il était établi qu'il n'avait pas vérifié le descriptif de l'annonce qu'il avait publiée, a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ que l'agent immobilier est redevable, en sa qualité de professionnel, d'une obligation d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur de l'immeuble vendu par ses soins ; que la cour d'appel, qui a jugé que l'agent immobilier n'était pas tenu d'informer M. et Mme Y...de la situation urbanistique du bien dont il assurait la vente, a violé, derechef, l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le mandat de recherche, l'offre d'achat, le « compromis » de vente et l'acte authentique ne faisaient pas mention de la possibilité de réaliser une piscine sur le terrain de la propriété, et relevé que la mention, dans l'annonce immobilière, de la possibilité d'implantation d'une piscine ne présumait pas de la taille, ni de l'implantation de celle-ci sur le terrain, et que l'impossibilité définitive de construire une piscine n'était pas établie, les plans d'implantation dressés révélant la possibilité matérielle de réaliser une piscine plus petite, la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité de l'agent immobilier ne pouvait être engagée ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. X...la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué infirmatif de ce chef d'AVOIR rejeté les demandes formées par Monsieur Nicolas Y...et Madame Alicia A... à l'encontre de Monsieur X...;
AUX MOTIFS QUE « par acte authentique reçu le 16 février 2010, par Monsieur Jean-Luc X..., notaire, Monsieur et Madame B...ont vendu à Monsieur Nicolas Y...et Madame Alicia A..., une maison avec jardin située à Nice dont les parties avaient respectivement confié la vente et la recherche à Monsieur Florent Z..., agent immobilier ; que par décision du 28 octobre 2011, la commune a rejeté leur demande d'autorisation préalable de travaux pour la construction d'une piscine, notamment en raison de la nécessité de laisser une bande de jardin aménagé de trois mètres minimum par rapport à la voie publique ; qu'agissant sur le fondement des articles 1602, 1134, 1147, 1992 et 1382 et suivants du code civil, les époux Y...réclament la condamnation du notaire et de l'agent immobilier à leur payer la somme de 80 000 €, à titre de dommage et intérêts ; qu'ils exposent que la décision de refus de l'autorisation de travaux pour la construction d'une piscine est directement liée à l'existence d'une servitude d'alignement grevant une bande de terrain de 124 m2 sur laquelle, selon eux, aucun aménagement n'est envisageable : qu'ils estiment avoir été irrémédiablement dépossédés de la jouissance d'une partie de leur terrain et ajoutent que l'emplacement réservé à la servitude d'alignement est déduit de la surface totale de la parcelle réduisant d'autant le calcul des droits à bâtir restant à leur disposition, compte tenu du pourcentage d'espaces verts de 50 % de l'unité foncière défini par le plan local d'urbanisme et que l'impossibilité de construire la piscine est donc indifférente de son positionnement ; qu'ils considèrent que le certification d'urbanisme faisant mention d'une servitude, celle-ci devait être mentionnée dans l'acte ; qu'ils soutiennent que le notaire est tenu d'un devoir d'explication à l'égard des clients peu expérimentées et qu'il devait, en l'espèce, informer de façon claire les acquéreurs de la portée des incidences du certification d'urbanisme joint à l'acte ; que le devoir de conseil du notaire consiste à fournir aux parties les informations nécessaires pour qu'elles soient en mesure de prendre en toute connaissance de cause la décision la plus appropriée, en fonction du but de l'opération tel qu'il a été contractuellement défini ; qu'il est limité à l'objet de la convention instrumentée et ne peut être étendu à des intentions ou des projets que les parties n'ont pas fait connaître ; qu'ainsi, il ne peut être exigé du notaire de vérifier la possibilité de réaliser une construction, un agrandissement, ou un aménagement particulier qui n'était pas mentionné dans l'acte et dont il n'a pas été préalablement avisé, à moins qu'il n'ait pu raisonnablement l'ignorer ;
qu'en l'espèce le mandat avec recherche donné à l'agence Europe Immobilier portait sur une villa d'environ 170 m2 avec terrain, sans préciser la possibilité de construire une piscine ; que cette possibilité n'est mentionnée, ni dans l'offre d'achat, ni dans le compromis de vente ; que la condition suspensive relative à la note de renseignements d'urbanisme incluse dans cette dernière convention stipule qu'elle ne devait révéler aucune servitude rendant l'immeuble impropre à sa destination modifiant la configuration des lieux ou, dépréciant gravement l'immeuble ; qu'elle précise que le seul alignement n'est donc pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu'il ne rende l'immeuble impropre à sa destination ; que tel n'est pas le cas de l'implantation d'une piscine ; qu'il apparaît ainsi que les époux Y...ne justifient pas avoir expressément précisé que la construction d'une piscine d'une certaine taille était un élément déterminant de leur consentement ; que le défaut de conformité ne peut donc être invoqué ; que les époux Y...ont paraphé le certificat d'urbanisme du 10 février 2010 annexé à l'acte de vente, dans lequel est expressément mentionnée, au titre des prescriptions de voirie, la servitude d'alignement à 10 mètres de la route de Saint-Antoine ; qu'il appartenait aux acquéreurs de réclamer l'insertion d'une condition suspensive relative à la possibilité de construire une piscine et à l'obtention, auprès de la mairie, d'un permis de travaux de construction, d'une piscine pour une taille et un emplacement précisément déterminés ; que dans ces conditions, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir rempli son obligation de conseil et d'information ;
qu'aucune faute ne peut donc être retenue à son encontre ; que l'impossibilité définitive de construire une piscine y compris de taille inférieure à 32 m2 comme ils le souhaitaient n'est pas établie, alors que des plans d'implantation ont été dressés révèlent la possibilité matérielle de réaliser une piscine plus petite ; que le descriptif du bien vendu, tant dans le compromis que l'acte authentique, ne permet pas aux acquéreurs de faire valoir un préjudice de jouissance du terrain dans son affectation première ; que le dommage allégué est indépendant de l'intervention du notaire et de la faute prétendue ; que le notaire ne peut être tenu d'indemniser les acheteurs de l'impossibilité de réaliser un projet immobilier, dès lors que celle-ci résulte de l'existence d'une servitude sur laquelle l'officier ministériel n'avait aucune influence ; que le lien de causalité n'est donc pas établi ; que les demandes formées à rencontre de Monsieur Jean-Luc X...sont, en conséquence, rejetées » ;
ALORS, DE PREMIERE PART, QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que dans leurs conclusions, les époux Y..., d'une part, soutenaient que Me X...avait reconnu sa responsabilité dans un courrier de la MMA et, d'autre part, sollicitaient l'indemnisation de la perte de chance d'avoir pu obtenir une renégociation du prix aux regard de la perte de surface du terrain acquis ; que la cour d'appel, qui n'a pas répondu à leurs conclusions, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que la cour d'appel, qui n'a pas examiné le courrier de la MMA qui établissait que Me X...avait reconnu sa responsabilité a derechef méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que la cour d'appel, qui a jugé que Me X...n'avait pas manqué à son devoir de conseil, alors que celui-ci n'avait pas expliqué aux époux Y...les conséquences de la servitude d'alignement mentionnée dans le certificat d'urbanisme annexé à l'acte de vente, a violé l'article 1382 du code civil ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes formées par Monsieur Nicolas Y...et Madame Alicia A... à l'encontre de Monsieur Z...;
AUX MOTIFS QUE « Monsieur et Madame Y...soulignent que l'agent immobilier a fait paraître une annonce précisant que le terrain pouvait accueillir une piscine, sans s'informer de la possibilité juridique de cette construction, au regard des règles d'urbanisme et estiment qu'il a commis une faute en omettant de communiquer toutes les informations dont il disposait sur l'existence d'une servitude d'alignement ; que la mention de la possibilité d'implantation d'une piscine dans une annonce immobilière ne présume pas de la taille., ni de l'implantation de celle-ci sur le terrain ; que la publicité diffusée par un agent immobilier ne peut créer à sa charge aucune obligation, sauf à ce que l'acquéreur potentiel démontre que le contenu de l'annonce a été une condition déterminante à son consentement ; que tel n'est pas le cas en l'espèce, le mandat de recherche, l'offre d'achat, le compromis et l'acte authentique de vente de faisant pas mention de la possibilité de réaliser une piscine sur le terrain de la propriété ; qu'à la différence de notaire, l'agent immobilier n'est pas tenu de fournir le détail des renseignements d'urbanisme au stade de la signature du compromis, notamment en ce qui concerne les servitudes ; que le certificat d'urbanisme n'a été établi, dans le cadre de la vente en cause que peu de temps avant la signature de l'acte authentique ; que la responsabilité de l'agent immobilier, en sa qualité de mandataire, ne peut donc être engagée, dans le cadre de la transaction litigieuse » ;
ET AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, QU'« il est constant que selon mandat exclusif de vente en date du 29 septembre 2009, Mme B...a confié à l'agence Europe Immobilier la mission de trouver un acquéreur de son bien ; que cependant, l'annonce publicitaire diffusée par l'agence immobilière n'a pas de valeur contractuelle, qu'il s'agit d'une simple publication mettant en valeur un bien à la vente ; que de plus l'agent immobilier ne peut se substituer au notaire en informant ses clients sur l'existence ou non de servitudes et en procédant à un contrôle rigoureux de la situation d'urbanisme de l'immeuble ; qu'il s'agit d'un négociateur qui doit s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, mais qui n'a aucune obligation de détailler dans le compromis de vente la situation d'urbanisme de l'immeuble vendu ; que l'agence Europe Immobilier a transmis au notaire le projet de compromis, sans qu'aucune observation de soit faite par ce dernier rédacteur de l'acte authentique ; qu'il convient donc de débouter Monsieur Nicolas Y...et Madame Alicia A..., épouse Y..., de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de Monsieur Z...exerçant sous l'enseigne Europe Immobilier » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE l'agent immobilier est tenu, en sa qualité de professionnel, de vérifier que l'immeuble vendu par ses soins est conforme à la description qui en a été faite aux acquéreurs ; que la cour d'appel, qui a écarté toute faute de M. Z..., alors qu'il était établi qu'il n'avait pas vérifié le descriptif de l'annonce qu'il avait publiée, a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'agent immobilier est redevable, en sa qualité de professionnel, d'une obligation d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur de l'immeuble vendu par ses soins ; que la cour d'appel qui a jugé que M. Z...n'était pas tenu d'informer les époux Y...de la situation urbanistique du bien dont il assurait la vente, a violé derechef l'article 1382 du code civil.
