LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 4 février 2016 ), que, par acte sous seing privé, en date du 26 mai 2011, M. et Mme X... (les vendeurs) ont consenti à M. et Mme Y... (les acquéreurs) une promesse de vente portant sur leurs parts de la société civile immobilière Marava, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt au plus tard le 26 août 2011, stipulant le versement d'un dépôt de garantie entre les mains de la SCP notariale Chan-Villet ; que, soutenant avoir rempli leurs obligations relatives aux démarches nécessaires à l'obtention du prêt, qui leur a cependant été refusé, les acquéreurs ont assigné les vendeurs et le notaire en restitution du dépôt de garantie ;
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, alors, selon le moyen, que, dans le cas où le débiteur, obligé sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt immobilier, a sollicité un financement ne répondant pas aux caractéristiques prévues par la condition suspensive, notamment en ce qui concerne la durée de remboursement, la défaillance de la condition ne saurait pour cette seule raison être imputée à faute au débiteur, s'il est, par ailleurs, établi que le prêteur aurait mêmement refusé d'octroyer le prêt demandé, en l'état de l'insuffisance des capacités financières de l'emprunteur, lors même que la demande de prêt aurait été strictement conformes aux caractéristiques initialement annoncés ; qu'en se bornant à retenir que les acquéreurs n'avaient pas sollicité un prêt répondant aux caractéristiques définies dans l'acte du 26 mai 2011, pour en déduire immédiatement que la condition suspensive de l'obtention du prêt devait être réputée accomplie, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si en toute hypothèse, le prêt n'aurait pas été refusé, en raison des incertitudes affectant la situation administrative de M. Y... le montant de ses revenus futurs, peu important à cet égard la durée de remboursement, ce que démontrait notamment l'attestation émise par la banque de Tahiti le 29 août 2011, précisant qu'« après examens des données financières de M. et Mme Y... », la banque avait « émis un avis défavorable à cette demande de crédit, et ce quelle que soit la durée de remboursement », la cour d'appel prive son arrêt de base légale au regard de l'article 1178 du code civil ;
Mais attendu qu'après avoir relevé que les acquéreurs avaient sollicité un prêt d'une durée de dix ans au taux de 4 %, alors que la promesse de vente prévoyait un prêt remboursable en vingt ans au taux maximum de 4,5 %, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit que ceux-ci ne justifiaient pas d'une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte sous seing privé et que, conformément aux dispositions de l'article 1178 du code civil, la condition suspensive était réputée accomplie, de sorte que le dépôt de garantie ne pouvait pas leur être restitué ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le dépôt de garantie de 5.000.000 FCO séquestré entre les mains de la SCP Julien Chan – Jeanne Lollichon sera versé aux époux X..., à titre d'indemnité pénale et d'avoir débouté Monsieur Serge Y... et Madame Véronique Z... épouse Y... de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des dispositions de l'article 1134 du Code civil que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » ; qu'en l'espèce, aux termes du contrat signé entre les parties le 26 mai 2011, la cession des parts sociales de la SCI Marava a été conclue sous conditions suspensives, et notamment sous la condition d'obtention d'un prêt par le cessionnaire répondant aux caractéristiques suivantes : montant maximum de la somme empruntée : 55.000.000 FCP, durée minimum de remboursement : 20 ans, taux nominal d'intérêt maximum : 4,50 % l'an « hors assurances », prêteur : tous établissements de crédit ; qu'il y est aussi stipulé que le cessionnaire s'oblige à faire les démarches nécessaires à l'obtention du prêt et de l'assurance, dans un délai de 30 jours à compter du 1er juin 2011, la remise de ces offre et proposition devant intervenir au plus tard le 10 août 2011 et que, passé ce délai, sans que le cessionnaire ait justifié avoir obtenu son prêt et l'assurance correspondante, la condition sera censée défaillie ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté qu'à la date du 10 août 2011, les époux Y... n'avaient procédé à aucune remise d'offres ou de proposition de crédit, ni à aucune remise de propositions d'assurance ; qu'il résulte de la lecture des e-mails échangés entre Mme Y... et la banque de Tahiti qu'à la date du 1er juillet 2011, les offres de prêts émises par la banque de Tahiti n'avaient toujours pas été remises aux époux Y..., aucune attestation bancaire n'étant, par ailleurs, produite dans les délais fixés par le contrat ; qu'en conséquence, il convient de constater que la condition suspensive ne s'est pas réalisée ; qu'il résulte aussi du contrat susvisé liant les parties que, conformément à l'article 1178 du Code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, l'attestation émise par la banque de Tahiti le 29 août 2011 indique que les époux Y... ont bien effectué le 3 juin 2011 les démarches pour une demande de crédit de 52.000.000 FCP à rembourser sur 10 ans, au taux de 4 %, destiné à acquérir une propriété bâtie, sis à Punaauia, ce qui ne correspond pas aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ;
que les époux Y... ne rapportant pas la preuve qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, dans aucun établissement bancaire, sont à l'origine de la défaillance de la condition qui, en application de l'article 1178 du Code civil, doit être réputée accomplie, et, ce aussi, en application de la jurisprudence constante de la Cour de cassation sur le respect des conditions contractuelles liant les parties ; qu'en conséquence, le jugement du 29 avril 2013 rendu par le tribunal civil de première instance de Papeete sera infirmé, et les époux Y... déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie ; que le dépôt de garantie de 5.000.000 FCP, séquestré entre les mains de la SCP Julien Chan – Jeanne Lollichon sera versé aux époux X... à titre d'indemnité pénale ;
ALORS QUE dans le cas où le débiteur, obligé sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt immobilier, a sollicité un financement ne répondant pas aux caractéristiques prévues par la condition suspensive, notamment en ce qui concerne la durée de remboursement, la défaillance de la condition ne saurait pour cette seule raison être imputée à faute au débiteur, s'il est par ailleurs établi que le prêteur aurait mêmement refusé d'octroyer le prêt demandé, en l'état de l'insuffisance des capacités financières de l'emprunteur, lors même que la demande de prêt aurait été strictement conformes aux caractéristiques initialement annoncés; qu'en se bornant à retenir que les époux Y... n'avaient pas sollicité un prêt répondant aux caractéristiques définies dans l'acte du 26 mai 2011, pour en déduire immédiatement que la condition suspensive de l'obtention du prêt devait être réputée accomplie, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée (cf. notamment les écritures des époux Y... du 8 novembre 2013, pp. 8 et 9 ; V. aussi leurs écritures du 29 août 2014, spéc. p.6 et ss), si en toute hypothèse, le prêt n'aurait pas été refusé, en raison des incertitudes affectant la situation administrative de Monsieur Y... le montant de ses revenus futurs, peu important à cet égard la durée de remboursement, ce que démontrait notamment l'attestation émise par la banque de Tahiti le 29 août 2011, précisant qu'« après examens des données financières de Mr et Mme Y... », la banque avait « émis un avis défavorable à cette demande de crédit, et ce quelle que soit la durée de remboursement », la Cour prive son arrêt de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil.
