LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 11 décembre 2014), que M. et Mme X..., preneurs à bail de locaux commerciaux appartenant à M. Y..., l'ont assigné en réparation de divers désordres affectant les lieux ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir partiellement cette demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les locaux donnés à bail comportaient, au rez-de-chaussée, un magasin à usage de pâtisserie et, au premier étage, trois chambres, et souverainement retenu, au vu des éléments de preuve produits, que les locataires utilisaient ces chambres à titre d'habitation principale, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que le bailleur était tenu de leur délivrer un logement décent ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. Y... fait le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la réfection complète de la peinture du plafond de l'atelier était rendue nécessaire par l'absence d'étanchéité de la toiture-terrasse, la cour d'appel en a souverainement déduit que la reprise de ce désordre, qui affectait la structure de l'immeuble, constituait une grosse réparation à la charge du bailleur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les troisième, quatrième et cinquième branches du premier moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que Monsieur Serge Y... a manqué à son obligation de délivrer aux époux X... un logement décent, d'avoir condamné Monsieur Serge Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 4. 368, 08 euros au titre des travaux de reprise, d'avoir fixé à la somme de 120 euros par mois à compter de mars 2008 l'indemnisation du préjudice de jouissance des époux X..., d'avoir ordonné la déconsignation au profit des époux X... des sommes encore consignées sur le compte CARPA au titre des loyers de décembre 2010 à décembre 2011, soit la somme de 11. 025, 24 euros, d'avoir, après compensation entre créances réciproques au 10 juillet 2013, condamné Monsieur Serge Y... à payer aux époux X... les sommes de 184, 82 euros au titre du solde de leur créance, 2. 040 euros au titre des indemnités pour trouble de jouissance entre août 2013 et décembre 2014 et 1. 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Aux motifs que, sur la qualification du bail, le bail liant les parties, en date du 10 décembre 2002, est un bail mixte commercial et d'habitation dès lors qu'il a pour objet la mise à disposition au rez-de-chaussée d'un magasin de pâtisserie, d'une pièce servant d'arrière magasin, et au premier étage de trois chambres ; que ces pièces à usage d'habitation se trouvent rattachées à la location des locaux commerciaux car ils en constituent l'accessoire nécessaire à l'exploitation du fonds de commerce ; qu'au demeurant, il ressort de six attestations versées aux débats (pièces 20 à 25 des intimés) que le premier étage était déjà occupé à titre de logement d'habitation par les prédécesseurs des époux X..., les époux Z..., et auparavant par M. et Mme A...; que M. et Mme X... occupent eux-mêmes les lieux à titre d'habitation principale puisqu'ils y séjournent durant la semaine, du mardi au dimanche, pour éviter de multiplier les déplacements depuis leur maison de Saint-Caprais-de-Bordeaux située à 30 km d'Ambarès ; qu'ils justifient d'ailleurs que leurs enfants sont scolarisés à Ambarès ; que, sur les désordres dans la partie habitation, ainsi que les intimés le soutiennent à juste titre, il résulte des dispositions de l'article 1719-1° du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; que le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 énonce une liste de caractéristiques du logement décent, qui n'étaient pas remplies pour la partie habitation sur les points suivants, au vu des conclusions du rapport :- les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; qu'en l'espèce il existe une forte moisissure sur les murs sud et ouest de la chambre de l'angle nord-ouest, ainsi que dans la salle de bains, que l'expert impute à une absence de ventilation des pièces ; que l'expert a relevé que le fait que les lieux soient ou non habités ne change rien à ce phénomène, qui serait encore plus grave en cas d'inoccupation ou d'absence de chauffage ; qu'il est nécessaire d'installer une VMC pour mettre fin à ce désordre, avec installation de bouche dans les chambres, la salle de bains et les WC, pour un montant de 2. 215, 50 euros TTC ; que les frais de nettoyage de toutes les parties moisies à l'eau de Javel, pour un montant de 2 x 147, 70 euros = 295, 40 euros TTC, ainsi que les frais de réfection du carrelage pour un montant justifié de 1. 092, 56 euros TTC selon facture MAPLO du 15 août 2011 sur plages et façades de la baignoire et mur au-dessus doivent être supportés par le bailleur dès lors qu'ils sont la conséquence de l'absence de dispositif de ventilation ; […] ;- La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; que tel n'est pas le cas dans les toilettes, dans (sic) le panneau d'aggloméré servant de revêtement de sol est pourri et constitue en conséquence un support trop faible et non étanche ; qu'il est nécessaire de mettre en oeuvre une chape en ciment au sol avec dépose et repose de la cuvette pour un montant total de 158, 25 euros TTC, à la charge du bailleur ;- Les dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses accès tels que garde corps des fenêtres, escaliers, loggia et balcons doivent être dans un état conforme à leur usage ; qu'or, il existe en l'espèce un risque de chute de personnes au travers du skydome en verre situé sur le toit terrasse situé au-dessus des locaux loués, servant d'espace fumeurs au clients du bar mitoyen ; que la pose d'une grille de protection au-dessus du skydome incombe incontestablement au bailleur, pour un montant de 606, 37 euros TTC ; […] qu'en définitive, il convient donc d'infirmer le jugement, sur le montant des travaux mis à la charge du bailleur pour la partie habitation, et de condamner ce dernier à payer aux époux X... la somme de 4. 368 euros TTC ; que, concernant le préjudice de jouissance, les locataires ont subi de manière incontestable un préjudice de jouissance du fait du caractère non décent de la partie habitation, en particulier en raison de l'humidité excessive par manque de ventilation, rendant les lieux insalubres selon le rapport de l'expert (page 25) ; qu'il y a lieu d'infirmer sur ce point la décision du Tribunal et de condamner le bailleur à payer aux locataires, à titre de dommages-intérêts, la somme de 120 euros par mois à compter du mois de mars 2008 (date de mise en demeure) ; […] que, sur le compte entre les parties, il convient d'effectuer un compte entre les parties à la date du 10 juillet 2013, date du dernier décompte de loyers ; qu'au vu du relevé établi par l'agence Bedin immobilier, mandataire du bailleur, la créance de loyers s'élevait à cette date à la somme de 13. 664, 19 euros (déduction faite de la somme de 8. 268, 93 euros réglée par chèque CARPA le 18 janvier 2013 à la suite de la déconsignation des loyers postérieurs au dépôt du rapport de l'expert) ; que la créance des locataires s'élevait à la date du 10 juillet 2013 à :-6. 049, 01 euros TTC au titre des travaux,-65 x 120 = 7. 800 euros au titre du préjudice de jouissance, soit un total de 13. 849, 01 euros ; que cette créance doit être partiellement compensée avec la somme de 11. 025, 24 euros restée consignée sur le compte CARPA au titre des loyers de décembre 2010 à décembre 2011, de sorte qu'il subsiste en faveur des locataires un solde de créance de 2. 823, 77 euros ; que, par application des articles 1289 et 1290 du Code civil, la créance du bailleur, ramenée à 13. 664, 19 – 11. 025, 24 = 2. 638, 95 euros, doit venir en compensation avec la créance résiduelle des locataires, soit 2. 823, 77 euros ; qu'en définitive, il subsistait au 10 juillet 2013 un solde de 2. 823, 77 – 2. 638, 95 = 184, 82 euros en faveur des locataires ; qu'une somme de 120 x 17 = 2. 040 euros est due par M. Y... au titre des indemnités pour trouble de jouissance entre août 2013 et décembre 2014 ;
Alors, de première part, que la nature d'un bail doit être déterminée d'après la commune intention des parties quant à la destination des locaux loués et ne peut l'être par rapport à leur désignation dans le bail ou à l'usage que le preneur en a fait ; qu'en qualifiant le bail conclu par Monsieur Y... de bail mixte, commercial et d'habitation, aux motifs que le bail mentionnait « trois chambres » dans la désignation des locaux loués et qu'ils auraient été utilisés partiellement comme habitation par les époux X... ainsi que par leurs prédécesseurs, les époux Z... et A..., la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors, subsidiairement, de deuxième part, que l'exigence de délivrance d'un logement décent s'impose à condition que le logement concerné soit l'habitation principale du preneur ; qu'en se bornant à affirmer que « M. et Mme X... occupent eux-mêmes les lieux à titre d'habitation principale puisqu'ils y séjournent durant la semaine, du mardi au dimanche, pour éviter de multiplier les déplacements depuis leur maison de Saint-Caprais-de-Bordeaux située à 30 km d'Ambarès. Ils justifient d'ailleurs que leurs enfants sont scolarisés à Ambarès » (arrêt, p. 5 § 1), sans préciser sur quelles pièces elle se fondait, alors que ce point était contesté par Monsieur Y..., la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors, très subsidiairement, de troisième part, que, dans leurs conclusions d'appel, les époux X... demandaient, pour le nettoyage à l'eau de javel des parties moisies de la salle de bain, le paiement de la seule somme de 147, 70 euros TTC (p. 13) ; qu'en condamnant de ce chef Monsieur Y... au paiement de la somme de deux fois 147, 70 euros, soit 295, 40 euros TTC, (arrêt, p. 5 § 9), la Cour d'appel a violé l'article 5 du Code de procédure civile ;
Alors, très subsidiairement aussi, de quatrième part, que, pour qu'un logement soit décent, la nature et l'état de conservation et d'entretien des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; qu'en estimant que tel n'était pas le cas dans les toilettes, dont le panneau d'aggloméré servant de revêtement de sol était pourri et constituait en conséquence un support trop faible et non étanche, pour dire que les locaux loués par Monsieur Y... n'auraient pas été décents, sans caractériser l'existence de risques manifestes pour la santé et la sécurité des époux X... en résultant, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1er et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;
Alors, très subsidiairement également, de cinquième part, qu'après avoir rappelé qu'en vertu du décret du 30 janvier 2002 les dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses accès tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggia et balcons doivent être dans un état conforme à leur usage, la Cour d'appel a cru pouvoir affirmer qu': « Or, il existe en l'espèce un risque de chute de personnes au travers du skydome en verre situé sur le toit terrasse situé au-dessus des locaux loués, servant d'espace fumeurs au (sic) clients du bar mitoyen. La pose d'une grille de protection au-dessus du skydome incombe incontestablement au bailleur, pour un montant de 606, 37 euros TTC » (arrêt, p. 6 § 2 et 3), sans préciser sur quelles pièces soumises au débat contradictoire elle fondait cette affirmation, méconnaissant ainsi les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Serge Y... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 1. 680, 93 euros TTC au titre des travaux déjà réglés par eux (réfection complète du plafond dans la partie professionnelle), avec intérêt au taux légal à compter du 6 avril 2012, d'avoir ordonné la déconsignation au profit des époux X... des sommes encore consignées sur le compte CARPA au titre des loyers de décembre 2010 à décembre 2011, soit la somme de 11. 025, 24 euros, d'avoir, après compensation entre créances réciproques au 10 juillet 2013, condamné Monsieur Serge Y... à payer aux époux X... la somme de 184, 82 euros au titre du solde de leur créance et d'avoir condamné Monsieur Serge Y... à payer aux époux X... la somme de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Aux motifs propres que, sur les désordres dans la partie professionnelle, les dispositions du décret précité ne sont pas applicables dans la partie professionnelle des locaux donnés à bail ; que les dispositions de l'article 1720 du Code civil n'étant pas d'ordre public, les parties ont pu valablement convenir que le preneur devrait exécuter toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieurs loués, à l'exception des grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil, restant à la charge du bailleur ; que ces grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil, sont celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ; […] que, […], la vétusté est à l'origine du défaut d'étanchéité du regard des eaux pluviales et eaux usées devant l'entrée sud est du laboratoire, source d'insalubrité ; que les frais de remise en état pour 208, 50 euros incombent au bailleur, qui les a du reste réglés par facture du 12 septembre 2011 ; qu'en outre, l'absence d'étanchéité de la toiture terrasse située au-dessus du laboratoire a entraîné des infiltrations d'eau pluviale ; que les travaux de réfection complète de la peinture du plafond n'ont été rendus nécessaires que du fait de la carence du bailleur à assurer la mise hors d'eau du local loué ; que le locataire qui (sic) en a fait l'avance, sans intervention de son assureur, et il doit donc être remboursé pour un montant justifié de 1. 680, 93 euros TTC, selon facture du 21 juillet 2010 ; […] que le jugement sera […] confirmé, en ce qu'il a condamné le bailleur à payer à M. et Mme X... la somme de 1. 680, 93 euros TTC au titre des travaux déjà pris en charge par ces derniers dans la partie professionnelle ; […] que, sur le compte entre les parties, il convient d'effectuer un compte entre les parties à la date du 10 juillet 2013, date du dernier décompte de loyers ; qu'au vu du relevé établi par l'agence Bedin immobilier, mandataire du bailleur, la créance de loyers s'élevait à cette date à la somme de 13. 664, 19 euros (déduction faite de la somme de 8. 268, 93 euros réglée par chèque CARPA le 18 janvier 2013 à la suite de la déconsignation des loyers postérieurs au dépôt du rapport de l'expert) ; que la créance des locataires s'élevait à la date du 10 juillet 2013 à :-6. 049, 01 euros TTC au titre des travaux,-65 x 120 = 7. 800 euros au titre du préjudice de jouissance, soit un total de 13. 849, 01 euros ; que cette créance doit être partiellement compensée avec la somme de 11. 025, 24 euros restée consignée sur le compte CARPA au titre des loyers de décembre 2010 à décembre 201l, de sorte qu'il subsiste en faveur des locataires un solde de créance de 2. 823, 77 euros ; que, par application des articles 1289 et 1290 du Code civil, la créance du bailleur, ramenée à 13. 664, 19 – 11. 025, 24 = 2. 638, 95 euros, doit venir en compensation avec la créance résiduelle des locataires, soit 2. 823, 77 euros ; qu'en définitive, il subsistait au 10 juillet 2013 un solde de 2. 823, 77 – 2. 638, 95 = 184, 82 euros en faveur des locataires ;
Et aux motifs, supposés adoptés, des premiers juges que le bail initial qui fait la loi des parties, ainsi que le prévoit l'article 1134 du Code civil, dispose notamment qu'il appartient au locataire « d'entretenir constamment les lieux loués pendant toute la durée du bail. De convention expresse entre les parties, le preneur s'engage à exécuter toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, à l'exception toutefois des grosses réparations telles que définies à l'article 606 du Code civil, qui seules restent à la charge du bailleur, le loyer ayant été fixé en conséquence. Le preneur s'oblige à prévenir le bailleur sans aucun retard de tous sinistres et de toutes réparations dont le bailleur a la charge et qui deviendraient nécessaires pendant le cours du bail. Il sera également tenu de l'entretien ou du remplacement le cas échéant de tous les appareils et installations sanitaires. En cas de détérioration, obstruction, etc … des canalisations communes et des wc communs, ainsi que de toute partie commune, tous les usagers en sont responsables solidairement et à leur frais » ; que l'article 606 du Code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ; que toutes les autres réparations sont d'entretien ; que ces grosses réparations à la charge du bailleur intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ; que, dès lors que les dommages trouveront leur source dans une défaillance de la structure de l'immeuble, les réparations seront à la charge du bailleur ; qu'en l'espèce, […] sont des réparations affectant la structure de l'immeuble les travaux suivants, qui devront en conséquence être pris en charge par le bailleur : […]- la réfection complète de la peinture du plafond du laboratoire, conséquence d'une défaillance de la structure de l'immeuble, à savoir un problème d'étanchéité du toit terrasse, pour un montant de 1. 405, 46 euros HT, soit 1. 680, 93 euros TTC, déjà pris en charge par le preneur qui devra donc en être remboursé ;
Alors que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, et celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, énumération limitative, qui inclut donc seulement des réparations intéressant l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ; qu'en mettant à la charge de Monsieur Y..., bailleur, au titre des grosses réparations les travaux de réfection complète de la peinture du plafond du laboratoire situé sous la toiture terrasse, la Cour d'appel a violé l'article 606 du Code civil ;
