LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 27 juin 2014), que M. et Mme X...sont propriétaires d'une parcelle voisine de celle de M. et Mme Y..., sur laquelle ceux-ci ont fait édifier une construction ; qu'après annulation du permis de construire par la juridiction administrative pour excès de pouvoir, M. et Mme X... les ont assignés en réparation du préjudice et en démolition du mur de clôture Sud et Ouest, ainsi que du mur triangle Est ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en démolition ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que l'édification par M. et Mme Y... des murs litigieux n'avait causé à M. et Mme X... aucun préjudice, du fait de la violation minime du plan d'occupation des sols qu'elle réalisait, la cour d'appel, abstraction faite de motifs surabondants, a pu, sans contradiction, retenir qu'il n'y avait pas lieu d'en ordonner la démolition ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen unique du pourvoi principal et sur le premier moyen du pourvoi incident qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...,
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'en édifiant sur leur parcelle cadastrée 559 sise sur la commune de l'Etang-Salé une construction ne respectant pas les règles d'urbanisme, Nathalie B...épouse Y... et Jérémy Y... ont causé aux consorts X... un trouble anormal de voisinage dont ceux-ci sont fondés à obtenir réparation et d'avoir condamné solidairement les époux Y... à verser une somme de 50. 000 euros aux consorts X... à titre de dommages et intérêts ;
Aux motifs que « l'expert a déterminé que le non respect de la règle du prospect ajouté au non respect de la règle de hauteur de construction et de la règle de SHON a permis à Monsieur et Madame Y... de construire une maison beaucoup plus volumineuse que celle prévue par les textes, d'une hauteur 30 % plus grande et d'une SHON 170 % plus élevée, Il en découle un impact certain sur la jouissance du bien de Monsieur et Madame X... puisque la maison ancienne non agrandie de Monsieur et Madame Y... ne se voyait pas par la fenêtre de Monsieur et Madame X..., et que si la maison ancienne de Monsieur et Madame Y... avait été agrandie suivant les règles, elle aurait occupé un espace environ moitié moins large et un tiers moins haut que l'espace occupé par la maison actuelle, Ceci induit que la vue de Monsieur et Madame X... sur le lointain est bouchée environ 67 % de plus avec la maison nouvelle de Monsieur et Madame Y... qu'elle ne l'aurait été avec un agrandissement légal, et que le préjudice de perte de vue est important (67 %) alors que l'impact de la nouvelle maison de Monsieur et Madame Y... en terme de perte d'ensoleillement peut être évalué à 10 %.- sur le non-respect des règles d'implantation de l'épandage : L'expert a estimé que le non respect de la zone de protection de trois mètres autour des drains du système d'assainissement de Monsieur et Madame Y... pourrait occasionner des infiltrations anormales jusqu'à la maçonnerie de la fosse septique de Monsieur et Madame X... dont la cloison Est se situe en limite des deux propriétés, ces infiltrations pouvant endommager la dite maçonnerie ; que par contre, la maison de Monsieur et Madame X... implantée à plus de m de la limite séparative des deux propriétés et donc située largement hors zone de protection n'est pas en danger selon la législation, de sorte que le préjudice ne porte que sur la mise en danger de la solidité de la fosse septique de Monsieur et Madame X... et paraît faible. Le préjudice important de jouissance occasionné par la perte de vue, et la diminution de l'ensoleillement, ainsi que le risque de dommages sur la fosse septique des époux X... constituent un trouble anormal de voisinage, et ce trouble confère nécessairement à la maison d'habitation des appelants une moins-value conséquente en cas de revente de cet immeuble. Au vu de ces éléments il y a lieu d'allouer aux appelants une somme de 50. 000 euros à titre de dommages-intérêts. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point Cette réparation étant destinée à compenser entièrement les divers chefs de préjudices subis au titre du trouble anormal de voisinage, il n'y a pas lieu d'ordonner la démolition et le déplacement des parties de la construction non conformes au permis de construire. En effet la nouvelle construction des époux Y... est implantée pour sa majeure partie dans la zone de constructibilité autorisée par le plan d'occupation des sols (PLU), et selon l'expert la gêne provoquée par l'empiétement sur la zone non constructible est considérablement réduite du fait que tes ouvertures existantes limitent les vues sur les voisins » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « les permis de construire. initial puis modificatif, ont été accordés aux défendeurs au titre du paragraphe 11-4) de cet article, qui prévoit la possibilité d'une reconstruction d'un bâtiment détruit dans la limite de la SHON existante avant le sinistre ; que la juridiction administrative a annulé les permis en considérant que la maison qui préexistait sur la parcelle n'avait pas été détruite suite à un sinistre, mais plutôt volontairement démolie afin de laisser la place à la nouvelle construction ; qu'il résulte en outre des photographies (avant/ après) qui sont versées aux débats par les époux X... (pièce n° 2) que la SHON de la nouvelle maison excède largement celle de la construction précédemment implantée au même endroit ; que ce point n'est du reste pas contesté par Monsieur et Madame Y... ; Attendu que le tribunal administratif de Saint-Denis a également relevé qu'au vu des plans annexés aux permis de construire, la hauteur au faîtage de la construction autorisée, calculée à partir du terrain naturel existant avant et non après remblaiement, était supérieure à 7 m sur l'extrémité gauche de cette façade ; que cette juridiction en a déduit que le permis du 18 avril 2007 avait méconnu les dispositions de l'article NC 10 du POS ; Attendu que se trouvent ainsi caractérisées deux violations fautives des règles d'urbanisme qui ont été commises par les défendeurs ; Attendu que les époux X... font par ailleurs grief à leurs voisins, à l'appui de leur demande indemnitaire, de n'avoir pas respecté les permis de construire qui leur ont été délivrés ; qu'ils prétendent ainsi, en premier lieu, que la superficie construite dépasserait de beaucoup celle qui a été autorisée ; que cependant, ils ne versent aux débats aucun élément qui serait susceptible de rapporter la preuve d'une telle affirmation ; Attendu que de même, ils se contentent d'alléguer que la construction litigieuse aurait une hauteur totale de 13 mètres par rapport au terrain naturel, en raison de l'existence d'un vide sanitaire habitable de 2, 30 mètres, sans le démontrer par la production de la moindre mesure effectuée par un homme de l'art ; que l'huissier qu'ils ont mandaté le 27 septembre 2010 a lui-même évalué à quatre mètres la hauteur maximale au faîtage de cet immeuble (pièce n° 5 des demandeurs) ; que les hauteurs de 13 mètres, ou de 17 mètres à d'autres endroits de leurs écritures, qui sont alléguées ne résultent d'aucune pièce ; Attendu que les requérants soutiennent également que la construction litigieuse serait située à moins de 6 mètres de la limite séparative de propriété, en violation de l'article NC 7 du POS de la commune de l'Etang-Salé ; que le constat d'huissier qu'ils versent aux débats fait effectivement état d'une distance qui serait de 5, 82 m entre la clôture des parcelles et le voile le plus proche de la maison des consorts Y... ; que cependant, les demandeurs n'ont pas répliqué à l'explication avancée sur ce point par leurs adversaires, selon laquelle la clôture serait située 20 centimètres à l'intérieur de la parcelle AD 560 ; que la distance maximale de 6 mètres mentionnée au POS doit être prise à partir non de la clôture, mais de la ligne divisoire entre les fonds ; que ce grief ne se trouve donc pas démontré ; Attendu que les seules infractions, commises par les défendeurs, dont les époux X... peuvent se prévaloir à l'appui de leur demande indemnitaire sont donc celles qui ont été constatées par la juridiction administrative ; Attendu que, dès lors qu'ils ont entendu se situer sur le terrain du paragraphe II 4) de l'article NC1 du POS, Monsieur et Madame Y... devaient se contenter de reconstruire une maison dont la SHON était identique à celle de la construction qui préexistait sur leur parcelle ; que les époux X... pouvaient légitimement prétendre, dans ces conditions, compte tenu de la zone NC dans laquelle étaient situées les parcelles litigieuses, et de l'absence d'exploitation agricole sur le terrain contigu, laquelle aurait pu justifier des constructions dans des conditions plus larges, à ce que leur situation, en termes de vue, ne se trouve pas aggravée par les défendeurs ; Attendu qu'il est constant que ces derniers ont édifié une villa dont les dimensions sont bien supérieures à celles de la construction préexistante ; qu'il résulte sans aucune ambiguïté des photographies qui ont été prises par les demandeurs, au même endroit de leur habitation, avant et après la construction de la villa de leurs voisins, ainsi que de celles qui se trouvent annexées à leur constat d'huissier (pièces n° 2 et n° 5) que Monsieur et Madame X... bénéficiaient, avant les travaux, d'une vue complètement dégagée sur la côte et l'océan à un endroit de leur maison et que cette vue se trouve aujourd'hui totalement obstruée par la construction implantée sur le fonds AD 559 ; Attendu que l'argumentation exposée par les défendeurs sur ce point, selon laquelle la vue sur la mer dont bénéficie le fonds des demandeurs se situe au Sud et Sud-Ouest, alors que leur maison a été construite au Nord, est inopérante, puisque, bien que la parcelle AD 560 dispose certes encore d'une vue dégagée vers le Sud et le Sud-Ouest, une partie de la vue dont ils pouvaient jouir auparavant, donnant partiellement sur l'océan, du côté Sud-Est, a été obstruée, comme cela résulte des photographies versées aux débats ; que les demandeurs sont fondés en conséquence à obtenir réparation du préjudice spécial et personnel consistant en une perte de vue qu'il subissent du fait de l'édification d'une maison dont les dimensions excèdent celles de la construction préexistante ainsi que la hauteur maximale de 7 mètres au faîtage définie à l'article NC 10 du POS ; Attendu que les mêmes causes entraînent de toute évidence une perte d'ensoleillement le matin pour le fonds AD 560, puisque la construction litigieuse est située plein Est par rapport à cette propriété ; que le constat d'huissier du 8 juin 2010 produit par les défendeurs (pièce 9), qui se contente d'indiquer que le soleil se reflète sur le véhicule des époux X... à 9H15, ne saurait remettre en cause une telle perte, qui se déduit naturellement de la configuration des lieux, des hauteurs des constructions respectives ainsi que de la distance qui sépare celles-ci ; qu'en outre, bien que ce dommage soit minime, il ne peut qu'être constaté que les infractions commises diminuent nécessairement la circulation d'air en direction du fonds AD 560 ; Attendu que la perte d'une partie de la vue et de l'ensoleillement dont la parcelle des requérants bénéficiait aboutit nécessairement à une diminution de sa valeur vénale ; qu'il sera relevé cependant que les époux X... ne produisent aucun élément susceptible de déterminer la valeur de leur fonds avant et après l'édification de la maison de leurs voisins ; qu'aucune expertise ne saurait être ordonnée, une telle mesure ne pouvant avoir pour objet de suppléer leur carence dans l'administration d'une preuve dont la charge leur incombe ; Attendu que les requérants excipent également de troubles qu'ils auraient subis pendant la construction, laquelle aurait été à l'origine de l'émission de tonnes de poussières de ciment ; qu'ils produisent des photographies du chantier ; que cependant, ils ne font état d'aucun élément susceptible de démontrer que les nuisances causées par les travaux entrepris par leurs voisins auraient excédé les inconvénients normaux du voisinage ni que ces nuisances auraient été moins importantes en cas de respect des règles d'urbanisme ; Attendu que les époux X... se plaignent également, à l'appui de leur demande indemnitaire, de troubles de voisinage qui seraient caractérisés par la construction de murs de plus de 5 mètres par leur voisin, de la plantation d'arbres de haute tige à moins de 2, 5 mètres de la limite séparative, en violation des dispositions des articles 671 et suivants du code civil, et de l'implantation d'une fosse septique à moins de 3, 5 mètres de la ligne divisoire, ce qui serait interdit par le schéma et le règlement de l'assainissement non collectif ; qu'ils n'allèguent ni ne prouvent cependant le moindre préjudice qui leur serait causé par de telles violations des règles d'urbanisme, à supposer même que celles-ci soient établies, ce qui n'est nullement le cas ; Attendu que les demandeurs ne sauraient donc être suivis dans leur argumentation de ces chefs » ;
Alors que, d'une part, en vertu du principe de la réparation intégrale, les juges doivent se fonder sur l'importance du préjudice réellement subi par la victime sans pouvoir lui allouer une somme supérieure à celui-ci ; qu'en estimant, cependant, en l'espèce, que la perte de vue et la diminution de l'ensoleillement, ainsi que le risque de dommages sur la fosses sceptique des époux X... constituent un trouble anormal de voisinage, conférant nécessairement à la maison d'habitation des appelants une moins value conséquente, tout en constatant par motifs adoptés que les époux X... ne produisent aucun élément susceptible de déterminer la valeur de leur fonds avant et après l'édification de la maison de leurs voisins (jugement, p. 5, § 4), la cour d'appel, qui a augmenté le montant de l'indemnisation sans tirer les conséquences légales de ses constatations, a violé le principe de la réparation intégrale, ensemble le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;
Alors que, d'autre part, l'application de la théorie des troubles anormaux de voisinage suppose que soit établie l'existence d'un trouble certain, actuel et excessif causé personnellement à un voisin ; qu'en jugeant, en l'espèce, que le risque de dommage sur la fosse septique suffisait à caractériser un trouble anormal de voisinage, sans relever que ce trouble était indéniable, la cour d'appel a violé le principe suivant lequel nul ne doit causer à autrui de trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné solidairement Mme Nathalie B... épouse Y... et M. Jérémy Y... à verser à M. Dominique X... et Mme Anne Méry Nelcie B... épouse X... la somme de 50 000 euros seulement à titre de dommages et intérêts.
AUX MOTIFS QUE sur le non-respect des règles d'urbanisme, l'expert a déterminé que le non respect de la règle du prospect ajouté au non respect de la règle de hauteur de construction et de la règle de SHON a permis à M. et Mme Y... de construire une maison beaucoup plus volumineuse que celle prévue par les textes, d'une hauteur 30 % plus grande et d'une SHON 170 % plus élevée ; qu'il en découle un impact certain sur la jouissance du bien de M. et Mme X... puisque la maison ancienne non agrandie de M. et Mme Y... ne se voyait pas par la fenêtre de M. et Mme X..., et que si la maison ancienne de M. et Mme Y... avait été agrandie suivant les règles, elle aurait occupé un espace environ moitié moins large et un tiers moins haut que l'espace occupé par la maison actuelle ; que ceci induit que la vue de M. et Mme X... sur le lointain est bouchée environ 67 % de plus avec la maison nouvelle de M. et Mme Y... qu'elle ne l'aurait été avec un agrandissement légal, et que le préjudice de perte de vue est important (67 %) alors que l'impact de la nouvelle maison de M. et Mme Y... en terme de perte d'ensoleillement peut être évalue a 10 % ; que le préjudice important de jouissance occasionné par la perte de vue, et la diminution de l'ensoleillement, ainsi que le risque de dommages sur la fosse septique des époux X... constituent un trouble anormal de voisinage, et ce trouble confère nécessairement à la maison d'habitation des appelants une moins-value conséquente en cas de revente de cet immeuble ; qu'au vu de ces éléments il y a lieu d'allouer aux appelants une somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts.
ALORS QUE la réparation du dommage doit être intégrale ; que, dans leurs écritures d'appel récapitulatives (p. 8), les époux X... s'étaient prévalus des conclusions de l'expert judiciaire selon lesquelles le non-respect par les époux Y... des règles d'urbanisme avait entraîné, outre une perte de vue et d'ensoleillement, une perte de luminosité qui pouvait être évaluée de façon similaire à celui de la perte de vue sur le lointain, à savoir 67 % ; qu'en se contentant de relever que le préjudice important de jouissance occasionné par la perte de vue et la diminution de l'ensoleillement constituait un trouble anormal de voisinage et en fixant le montant des dommages et intérêts alloués aux époux X..., au titre du non-respect par les époux Y... des règles d'urbanisme, en considération de la seule perte de vue et d'ensoleillement sans s'expliquer, comme elle y avait été invitée, sur le chef de préjudice retenu par l'expert judiciaire tenant à la perte de luminosité qu'avait également entraînée le non-respect par les époux Y... de ces règles d'urbanisme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande tendant à ce que les époux Y... soient condamnés à démolir les murs-clôtures Sud et Ouest et à les remplacer par un mur bahut de 0, 80 m de hauteur maximum surmonté d'un grillage ainsi qu'à démolir, en totalité, le mur triangle Est (8m2) qui empiète sur la voie de desserte de la parcelle AO n° 558 appartenant à Mme X... épouse D....
AUX MOTIFS PROPRES QUE le préjudice important de jouissance occasionné par la perte de vue, et la diminution de l'ensoleillement, ainsi que le risque de dommages sur la fosse septique des époux X... constituent un trouble anormal de voisinage, et ce trouble confère nécessairement à la maison d'habitation des appelants une moins-value conséquente en cas de revente de cet immeuble ; qu'au vu de ces éléments il y a lieu d'allouer aux appelants une somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts ; que le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point ; que cette réparation étant destinée à compenser entièrement les divers chefs de préjudices subis au titre du trouble anormal de voisinage, il n'y a pas lieu d'ordonner la démolition et le déplacement des parties de la construction non conformes au permis de construire ; qu'en effet la nouvelle construction des époux Y... est implantée pour sa majeure partie dans la zone de constructibilité autorisée par le plan d'occupation des sols (PLU), et selon l'expert la gêne provoquée par l'empiétement sur la zone non constructible est considérablement réduite du fait que les ouvertures existantes limitent les vues sur les voisins.
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur les démolitions sollicitées, que les requérants sollicitent la démolition des murs de plus de 5 mètres de hauteur édifiés par les époux Y..., notamment les 8m2 situés dans le triangle Est, au motif que ceux-ci auraient pour conséquence l'enclave de la parcelle AD 558 dont ils ont conservé l'usufruit après avoir fait donation de la nue-propriété à l'une de leurs filles ; que cependant, l'huissier qu'ils ont mandaté a indiqué que lesdits murs avaient une hauteur « oscillant entre 3 et 5 mètres » et non supérieure ; que situés à l'extrémité Sud-Est du fonds AD 560, ils ne sont pas visibles depuis la maison des époux X... ; que par ailleurs il résulte du constat établi par Me E...et des photographies qui s'y trouvent annexées que le fonds AD 558 ne se trouve nullement enclavé ; que l'huissier n'a fait que reprendre les dires de ses clients sur ce point sans pouvoir les corroborer ; que M. X... a expliqué à l'huissier qu'il avait été contraint de modifier le tracé de la servitude de passage à cause de la présence des 8 m2 de mur situés dans le triangle Est ; qu'il ne démontre nullement avoir effectué une telle modification ni que celle-ci lui aurait causé un quelconque préjudice ; qu'au vu des photographies n° 6 et n° 9, il est peu probable que le mur litigieux ait été pris sur la voie bétonnée, relativement large, qui dessert le fonds AD 558, puisque celle-ci semble avoir la même largeur partout ; que M. et Mme X... demandent également que soit ordonnée la démolition des murs de clôture au motif qu'ils ne seraient pas conformes au POS, qui impose, en son article NC il, un mur bahut d'une hauteur maximale de 0, 60 mètres surmonté d'un grillage déployé ; que si cette non-conformité aux règles d'urbanisme se trouve caractérisée par le constat d'huissier qu'ils versent aux débats, il n'est pas établi que la hauteur des murs de clôture des époux Y... dépasse une hauteur de 0, 60 mètres, aucune mesure n'ayant été faite sur ce point ; que surtout, les demandeurs n'expliquent nullement en quoi cette violation minime du POS pourrait leur causer le moindre préjudice ; qu'en conséquence, les requérants ne pourront qu'être déboutés de leurs demandes de démolition ;
1) ALORS QU'en application de l'article L 480-13 du code de l'urbanisme, la démolition d'un ouvrage édifié en méconnaissance des règles d'urbanisme doit être ordonnée à la demande d'un tiers lésé lorsque, préalablement, le permis de construire a été annulé pour excès de pouvoir par le tribunal administratif ; qu'il en est ainsi même si cette mesure paraît disproportionnée par rapport au trouble causé à ce dernier, l'importance du préjudice personnel directement causé au tiers lésé par l'infraction étant indifférente ; qu'en l'espèce, les permis de construire délivrés aux époux Y... ont été annulés par le tribunal administratif de Saint-Denis le 27 août 2009 pour excès de pouvoir ; qu'en décidant néanmoins qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner la démolition et le déplacement de certaines parties de la construction des époux Y... bien qu'elle ait constaté qu'il y avait empiètement des parties de cette construction sur la zone non constructible du plan d'occupation des sols de la commune de l'Etang Salé, la cour d'appel a violé l'article L 480-13 du code de l'urbanisme.
2) ALORS QU'en toute hypothèse, aux termes de l'article 1143 du code civil, l'article 1143 du Code civil, le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit ; qu'en déboutant les époux X... de leur demande de démolition et de déplacement des parties de la construction des époux Y... non conformes au permis de construire quand elle avait relevé un empiètement de la construction de ces derniers sur la zone non constructible du plan d'occupation des sols et que cet empiètement, qui avait ainsi été réalisé en violation d'une règle d'urbanisme, causait une gêne aux époux X..., fût-elle réduite, la cour d'appel a violé l'article 1143 du code civil.
3) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel ne pouvait, par motifs adoptés du jugement, à la fois relever que la non-conformité des murs de clôture des époux Y... au Pos qui impose, en son article NC 11, un mur bahut d'une hauteur maximale de 0, 60 m surmonté d'un grillage déployé, se trouve caractérisée par le constat d'huissier versé aux débats par les époux X... et retenir qu'il n'est pas établi que la hauteur des murs de clôture des époux Y... dépasse une hauteur de 0, 60 m, aucune mesure n'ayant été faite sur ce point ; qu'en entachant ainsi sa décision d'une contradiction de motifs, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
