LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que MM. Joël, Thierry et Eric X...
Y...et Mme X...
Y...(les consorts X...
Y...) font grief à l'arrêt attaqué (Montpellier, 15 mars 2016), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 25 mars 2014, pourvoi n° 13-11. 959) de fixer à une certaine somme les indemnités qui leur sont dues par la société Citadis à la suite de l'expropriation de la parcelle AP 155 ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la parcelle expropriée, située à environ 800 mètres du centre du village, en limite d'une zone d'habitat pavillonnaire et au sein d'une des dernières zones d'urbanisation de la commune, couverte par un plan de prévention des risques d'inondation, bénéficiait d'une situation privilégiée lui conférant une plus-value et constaté, d'une part, qu'à la différence des éléments de référence portant sur des biens présentant les mêmes caractéristiques et qui concernaient des terrains plats, elle était située dans une zone collinaire et exposée à des nuisances sonores provenant de la ligne de chemin de fer et de l'autoroute et, d'autre part, qu'elle ne bénéficiait d'aucun accès direct au lotissement ou à une voie publique, la cour d'appel, qui a choisi les termes de comparaison lui étant apparus les mieux appropriés, a, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la vocation future de cette parcelle, souverainement apprécié le montant de l'indemnité en tenant compte de ses caractéristiques ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X...
Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X...
Y... et les condamne à payer à la société Citadis la somme globale de 1 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé les indemnités dues par la SAEM Citadis aux consorts X...
Y... pour l'expropriation de la parcelle sise à Bédarrides cadastrée section AP 155 d'une superficie de 20. 464 m2 à la somme totale de 631. 291 euros seulement ;
Alors que les délibérations des juges sont secrètes ; qu'il résulte des mentions de l'arrêt attaqué que les débats ont eu lieu à l'audience publique du 19 janvier 2016 où l'affaire a été mise en délibéré « à l'audience publique du 15 mars 2016 » ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 448 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé les indemnités dues par la SAEM Citadis aux consorts X...
Y... pour l'expropriation de la parcelle sise à Bédarrides cadastrée section AP 155 d'une superficie de 20. 464 m2 à la somme totale de 631. 291 euros seulement ;
Aux motifs que les indemnités allouées par le juge de l'expropriation doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que s'agissant d'une opération d'urbanisation d'ensemble mais qui ne porte pas sur une très grande superficie, il convient dans un premier temps de fixer une valeur pour l'ensemble des parcelles concernées et par la suite de tenir compte pour chacune d'elles, des contraintes spécifiques liées à leur positionnement ; que les parcelles constituent un grand terrain en nature de vignes AOC Côtes du Rhônes Village situées dans la ZAC des Garrigues, elles sont situées à environ 800 m du centre du village, ce qui permet un accès aux commerces et établissements publics à pied ou à vélo, en limite d'une zone d'habitat pavillonnaire et au sein d'une des dernières zones d'urbanisation sur la commune, couverte par un plan de prévention risque inondation ; quelles bénéficient donc d'une situation privilégiée facteur de plus-value ; que la société Citadis ne conteste pas avoir fait des offres amiables pour un prix de 35 euros/ m2, elle ne peut être considérée comme tenue par ces offres qui s'inscrivaient dans une tentative de transaction qui n'a pas abouti, toutefois le montant de ces offres qui n'est pas très supérieur à la dernière offre faite dans son dernier mémoire, conforte le fait que les parcelles concernées par l'opération d'aménagement sont dans une situation privilégiée ; qu'il n'entre pas dans les attributions du juge de l'expropriation de porter une appréciation sur les finalités et sur les modalités d'une opération reconnue d'utilité publique, dont le contentieux ressort de la compétence de la juridiction administrative ; qu'il en résulte que le moyen soulevé par les consorts X...
Y... savoir le fait que la société Citadis propose un prix délibérément minoré, car elle accepte de prendre à sa charge financière les équipements publics prévus dans le cadre du projet d'aménagement est inopérant pour asseoir une décision relative à l'évaluation des parcelles ; qu'il convient de déterminer la valeur vénale des parcelles, c'est-à-dire celle qui peut être obtenue par le jeu de l'offre et de la demande, à la date de la décision de première instance, soit le 8 novembre 2011 et pour cela, de rechercher les prix pratiqués dans le secteur sur des biens situés dans des zones d'urbanisme comparables ; que le compromis de vente non suivi d'effet, les estimations ou les termes de comparaison postérieurs au jugement de première instance ne peuvent pas constituer des éléments d'évaluation pertinents ; qu'en effet seules doivent être retenues des mutations effectives antérieures au 8 novembre 2011 et portant sur des biens qui présentent les mêmes caractéristiques ; que ne seront donc pas retenus comme des termes de comparaison valables :- le compte rendu du conseil municipal du 25 juin 2009 qui ne se réfère à aucune transaction,- la délibération du conseil municipal du 23 septembre 2010 qui porte sur une parcelle comportant un immeuble bâti en bordure de la Sorgue,- la délibération du conseil municipal du 29 octobre 2010, qui porte sur une parcelle de 240m2 sur les berges de la Sorgues, qui correspond à un jardin d'agrément d'une propriété bâtie,- la délibération du conseil municipal du 28 avril 2011 qui porte sur une parcelle de 7m2,- les avant-contrats et promesses de vente dont il est fait état dans l'attestation du notaire M. Z...et les mutations mentionnées dans le rapport d'expertise de Mme A...qui portent sur des terrains à bâtir,- les mutations en date du 24 juin 2005 (propriété sise à Sorgue) et du 5 avril 2007 (propriété sise à Loriol-du-Comtat), les surfaces et les caractéristiques des terrains vendus n'étant pas précisées,- l'avis de France domaine du Gard du 23 novembre 2010,- la vente conclue le 20 décembre 2007 qui porte sur les parcelles AP 145, 146, 200 et 207 et celle conclue le 9 novembre 2007 qui porte sur les parcelles AP 196, 198 et 2002 les parcelles étant des terrains à bâtir,- la vente du 18 avril 2008 qui porte sur un terrain à bâtir cadastré section ...,- l'avis de France domaine du 10 mai 2012 concernant la ZAC de Villeneuve les Avignon,- la vente conclue le 27 septembre 2011 de la parcelle cadastrée AA42 sur la commune de Bédarrides, dans une zone AU mais fermée à l'urbanisation,- la mutation du 27 janvier 2012 postérieure au jugement de première instance,- l'arrêt du 19 janvier 2009 qui a fixé une valeur du mètre carré à 12 euros sur la base de nombreux accords amiables conclus au sein de la ZAC concernée,- la vente de la parcelle sise commune de Bédarrides, cadastrée AY 198 qui se trouve en zone UE 13, qui interdit la construction de maison d'habitation,- la décision du juge de l'expropriation du département du Vaucluse du 8 novembre 2011 qui a fixé le prix d'indemnisation de la parcelle cadastrée AP 102 à 17 euros/ m2, s'agissant d'une toute petite parcelle de 183 m2 ; Que peuvent être retenus comme éléments de comparaison :- la décision du juge de l'expropriation d'Avignon du 31 août 2011 qui concerne les parcelles sises sur la commune de Vedene qui est une agglomération comparable située à 8 km de Bédarrides, cadastrées AD n° 16, 15, 12, 11p et 4p, en nature de vignes et prairies, en zone Nad, d'urbanisation à court terme à vocation principale d'habitat à proximité immédiate des réseaux dans une commune où les biens disponibles sont rares, au prix de 31, 50 euros le mètre carré,- la vente du 11 mars 2011 des parcelles de terre en nature de landes, plantées d'oliviers sur la commune de Bédarrides zone 3AUe, zone d'urbanisation future non équipée, cadastrées section BA 67, 98 et 100 au prix de 32, 93 euros le mètre carré ; que la moyenne de ces deux termes de comparaison donne un prix de 32, 21 euros par mètre carré ; que les évaluations retenues par la Cour d'appel de Nîmes dans ses décisions définitives du 19 novembre 2012, reprises dans les conclusions de la société Citadis n'ont pas été contestées à l'audience ; que la Cour d'appel de Nîmes a fixé le prix du mètre carré de la parcelle cadastrée AP 156 (GFA Font de Micheles) d'une superficie de 1632 m2 et de la parcelle cadastrée AP 158 (C...) d'une superficie de 2375m2 au prix de 18 euros le mètre carré et a fixé à la somme de 30 euros le mètre carré le prix des parcelles cadastrées AP99 (D...) d'une superficie de 3740m2, AP 101 (E...) d'une superficie de 708m2, AP 93 (B...Léonard) d'une superficie de 2263m2 et AP 211 (B... Christian) d'une superficie de 1179m2 ; qu'il n'a pas été contesté que la valeur des parcelles AP 156 et AP 158 a été minorée à 18 euros/ m2 du fait des caractéristiques particulières de ces 2 parcelles qui sont constituées de terrains en nature de bois de type garrigue, soit des espaces boisées classés ; qu'il peut donc être déduit de ces décisions que la Cour a retenu une valeur de base pour l'ensemble des parcelles concernées de 30 euros/ m2 ; que les deux premiers éléments de référence (la décision du juge de l'expropriation d'Avignon du 31 août 2011 et la vente du 11 mars 2011) qui font apparaitre une moyenne de 32, 21 euros/ m2 concernent des terrains plats dont l'aménagement est de ce fait plus facile que celui des terrains constituant la ZAC des Garrigues qui sont situés dans une zone collinaire générant plus de contraintes pour la réalisation des travaux de viabilisation et par conséquent des coûts plus élevés ; que les nuisances sonores provenant de la ligne de chemin de fer et de l'autoroute A7 Paris Lyon Marseille, qui se situent à l'ouest de la ZAC, existent mais sont peu importantes ; que le fait qu'il n'existe à ce jour aucun axe de circulation traversant la ZAC ne peut être retenu comme un élément de moins-value ; que par conséquent il convient de retenir, eu égard aux deux éléments de moins-value (zone collinaire et légère nuisance sonore) le prix de 30 euros le mètre carré comme évaluation de base de la totalité des parcelles qui font partie de la ZAC ; que la parcelle AP 155 est entièrement exploitée en vigne, parfaitement entretenue, elle n'est reliée à la voie publique que par un chemin de terre des Casers auquel elle est reliée par un simple sentier piéton qui passe sur la parcelle AP 159, elle ne bénéficie donc d'aucun accès direct au lotissement ou à une voie publique, cet élément justifie une réduction de la valeur de base, la valeur de la parcelle sera donc fixée à la somme de 28 euros/ m2, le jugement sera infirmé de ce chef ;
1°- Alors qu'en appliquant à la moyenne de prix résultant des éléments de comparaison qu'elle avait retenus, une première moins-value pour fixer le prix de base de l'ensemble des parcelles concernées par l'opération en ce que la ZAC des Garrigues est située dans une zone collinaire générant plus de contraintes pour la réalisation des travaux de viabilisation et par conséquent des coûts plus élevés et en raison de nuisances sonores provenant de la ligne de chemin de fer et de l'autoroute A7 Paris Lyon Marseille, qui se situent à l'ouest de la ZAC, puis en appliquant une deuxième moins-value à ce prix déjà minoré, pour fixer le prix de la parcelle des consorts X...
Y... qui ne bénéficierait d'aucun accès direct au lotissement ou à une voie publique, sans préciser en quoi une telle évaluation largement minorée par rapport aux termes de comparaison retenus, prendrait néanmoins en considération la situation privilégiée de la parcelle expropriée qu'elle avait pourtant expressément reconnue, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-15 du code de l'expropriation ;
2°- Alors que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, que toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions du II du présent article, sera seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 11-1 ou, dans le cas visé à l'article L. 11-3, un an avant la déclaration d'utilité publique ; qu'en se fondant, pour décider que les parcelles expropriées devraient subir une moins-value par rapport aux éléments de comparaison retenus, sur les contraintes résultant de la situation de ces parcelles dans une zone collinaire, pour la réalisation des travaux de viabilisation envisagés par l'expropriant dont le coût sera plus élevé, et en appréciant ainsi la valeur des parcelles expropriées au regard de leur vocation future, la Cour d'appel a violé l'article L 13-15 I du code de l'expropriation.
