LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 février 2016), que Georges et Léa X..., propriétaires d'un immeuble, l'ont placé sous le régime de la copropriété et ont réparti les lots entre leurs enfants ; que, le 13 mars 1992, ceux-ci ou leurs héritiers ont conclu un pacte selon lequel celui qui envisagerait de vendre son lot s'obligerait à en informer les autres tant qu'il resterait dans la copropriété au moins deux héritiers de Georges et Léa X... ; que, par acte des 17, 19 avril et 15 mai 2013, Mme Y..., copropriétaire et petite-fille de Georges et de Léa X..., a assigné Mmes Z... et X..., héritières de ces derniers, la société civile immobilière Anjou Saint-Honoré (la SCI) constituée par celles-ci, propriétaire de lots, ainsi que M. Alain X..., qui avait été partie à l'acte, aux fins d'en constater la caducité ;
Attendu que Mmes Z... et X... ainsi que la SCI font grief à l'arrêt de dire que l'acte, caduc, ne peut produire aucun effet ;
Attendu que l'arrêt relève que, dès 1993, M. Henri X... a vendu son lot à un tiers sans avoir fait connaître son intention d'aliéner aux autres signataires et que ces derniers l'ont laissé s'affranchir de cette obligation à l'occasion de cette aliénation ; que la cour d'appel, par une interprétation du pacte de préférence que les stipulations équivoques de cet acte rendaient nécessaire, en a souverainement déduit que cette vente, irrégulièrement conclue avec un tiers, avait rendu le pacte caduc ; que le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mmes X... et Z... et la société Anjou Saint-Honoré aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Anjou Saint-Honoré, Mme Agnès X... et de Mme Z...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que l'acte sous seing privé dénommé pacte de préférence en date du 13 mars 1992 portant sur les lots de la copropriété de l'immeuble sis ... est caduc et ne peut produire aucun effet ;
AUX MOTIFS QUE les lots de copropriété sont aujourd'hui ainsi répartis : - 1,2 et 3 ) la SCI Anjou Saint-Honoré, - 4 à Mme Martine A... veuve Y..., - 6 à Mme Agnès X..., - 8 à M. Alain X... ; que Mme A... veuve Y... soutient que le pacte de préférence n'a jamais été appliqué et que certains de ses signataires étant décédés et d'autres ayant vendu ou apporté à titre onéreux leurs lots à des tiers, sa cause initiale qui était de maintenir le caractère familial de l'immeuble a disparu ; qu'elle demande à la cour de le dire en conséquence caduc ; que les intimés répliquent qu'aucune cause de caducité n'affecte le pacte qui demeure en vigueur et engage ses signataires ou leurs ayants-droit propriétaires de lots dans l'immeuble ; qu'ils demandent donc à la cour de dire qu'il se poursuivra entre les héritiers de ses signataires et tant qu'il restera dans l'immeuble au moins deux copropriétaires héritiers de Georges et Léa X... et que la SCI et ses associés sont bénéficiaires de ses stipulations et obligés par celles-ci ; que le pacte a été conclu le 13 mars 1992, dans le but « de maintenir autant que faire se peut le caractère familial du dit immeuble » ; que force est de constater que, dès 1993, M. Henri X... a vendu son lot (n° 7) à un tiers sans qu'il soit établi, ni même soutenu, qu'il ait, en application du pacte, fait connaître son intention d'aliéner aux autres signataires de celui-ci ; que les intimés ne peuvent prétendre que le pacte lierait encore ses signataires qui, manifestant ainsi peu d'intérêt pour le maintien du caractère familial de l'immeuble, ont laissé l'un d'eux s'affranchir de ses obligations à l'occasion de la seule aliénation à titre onéreux intervenue après sa signature ; que l'appelante est fondée à invoquer la caducité du pacte, acquise dès cette vente ; que le jugement sera en conséquence infirmé (arrêt attaqué, p. 4-5) ;
1°) ALORS, d'une part, QUE la dénaturation par omission est caractérisée lorsque les juges du fond font abstraction d'une clause ou d'une partie de document auquel ils se sont référés, alors qu'ils ont le devoir de prendre en considération l'acte dans son ensemble ; qu'au cas présent, il ressortait des termes clairs et précis du pacte de préférence du 13 mars 1992 que le pacte avait pour but « de maintenir autant que faire se peut le caractère familial dudit immeuble », celui-ci se poursuivant « sans discontinuer avec les héritiers des signataires tant qu'il restera dans l'immeuble au moins deux copropriétaires héritiers de Georges et Léa X... », ce dont il résultait que le caractère familial de l'immeuble était maintenu tant qu'il y avait au moins deux copropriétaires héritiers des époux X... dans l'immeuble ;
qu'après avoir constaté que les lots de l'immeuble appartenaient à plus de deux héritiers des époux X... (arrêt attaqué, p. 4 dernier §), la cour a néanmoins prononcé la caducité du pacte de préférence, considérant que le caractère familial de l'immeuble aurait disparu en raison du seul fait que Monsieur Henri X... avait vendu son lot n° 7 à un tiers sans faire connaître son intention d'aliéner aux autres copropriétaires, signataires du pacte (arrêt attaqué, p. 5 § 4) ; qu'en faisant abstraction de la clause du pacte qui indiquait que le pacte se poursuivrait « tant qu'il restera dans l'immeuble au moins deux copropriétaires héritiers de Georges et Léa X... », ce qui suffisait à justifier le maintien du caractère familial de l'immeuble au sens de ce pacte malgré la vente du lot n° 7 à un tiers , la cour a dénaturé par omission le pacte de préférence en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS, d'autre part, QUE le juge ne peut prononcer la caducité d'un acte pour disparition de sa cause sans caractériser la perte de cette cause ; qu'au cas présent, pour prononcer la caducité du pacte de préférence du 13 mars 1992, la cour d'appel a estimé, après avoir relevé que Monsieur Henri X... avait vendu son lot n° 7 à un tiers sans faire connaître son intention d'aliéner aux autres signataires du pacte, que ces derniers auraient manifesté peu d'intérêt pour le maintien du caractère familial de l'immeuble en laissant l'un d'eux s'affranchir de ses obligations à l'occasion de la seule aliénation à titre onéreux après la signature du pacte (arrêt attaqué, p. 5 § 4 et 5) ; qu'en déduisant la perte du caractère familial de l'immeuble du fait que les copropriétaires signataires auraient laissé l'un d'eux vendre son lot à un tiers sans en informer les autres, cependant que ceux-ci ignoraient tout de ce projet d'aliénation ainsi que le juge d'appel l'avait constaté (arrêt attaqué, p. 5 § 4), la cour a tiré des conséquences d'un fait que ses constatations rendaient impossible ; que ce faisant, elle n'a pas caractérisé la disparition de la cause du pacte qui était de maintenir le caractère familial de l'immeuble, méconnaissant par là les articles 1108, 1131 et 1134 du code civil.
