LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 11 septembre 2015), que, par acte authentique dressé le 23 novembre 2007, par M. X..., notaire, la société civile immobilière les Jardins du trait (la SCI) a vendu à M. et Mme Y...un appartement en l'état futur d'achèvement ; que, par acte du 15 juillet 2008, également dressé par M. X..., la SCI Esdée a acquis deux appartements dans les mêmes conditions ; qu'une garantie d'achèvement a été consentie par la société Banco Popular, devenue la société CIC Iberbanco (la société CIC) ; que les travaux de construction de l'ensemble immobilier n'ont pas débuté après démolition de l'existant et le permis de construire, dont la validité avait été prorogée jusqu'au 20 décembre 2009, est devenu caduc ; qu'un jugement du 4 novembre 2009 a placé la SCI en liquidation judiciaire ; que M. et Mme Y... et la SCI Esdée ont assigné la société CIC et M. X... en responsabilité ; Sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande de dommages-intérêts, l'arrêt retient qu'ayant appris que la société GBA, principale associée et gérante de la SCI, avait été placée en redressement judiciaire le 16 juillet 2008, la société Banco Popular a écrit au notaire, le 8 août 2008, en l'engageant à la prudence dans la signature de nouveaux actes de vente, que cette société a déposé plainte, le 25 juillet 2008, du chef de détournements de fonds qu'aurait commis le gérant de la société GBA, que, s'il apparaît que le garant n'a plus procédé à un suivi du projet entre l'été 2008 et l'été 2009, date à laquelle il a délivré à la SCI une sommation de reprendre les travaux, celui-ci n'en avait pas l'obligation et que, par ailleurs, aucune demande en paiement d'une situation de travaux ne lui ayant été présentée alors que le permis de construire était encore valable jusqu'au 20 décembre 2009, il n'incombait pas à la société CIC de ne pas le « laisser périmer », que cette société ne peut se voir reprocher aucune faute de négligence et que le défaut d'achèvement des travaux provient de causes étrangères au financement ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la société CIC n'avait pas connaissance de la défaillance de la SCI Les Jardins du trait avant la péremption du permis de construire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Sur le troisième moyen, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour rejeter les demandes formées à l'encontre de M. X..., l'arrêt retient que le notaire n'a pas à vérifier l'avancement des travaux ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire avait recueilli et transmis aux acquéreurs des informations suffisantes sur l'état d'avancement des travaux au jour de la signature de l'acte, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le troisième moyen, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour rejeter les demandes formées à l'encontre de M. X..., l'arrêt retient que les versements ayant été effectués contractuellement, les acquéreurs ne peuvent se prévaloir d'un préjudice indemnisable ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui se suffisent pas à exclure l'existence d'un préjudice indemnisable, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il n'y ait lieu de statuer sur le premier moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 septembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne les sociétés CIC Iberbanco et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demande des sociétés CIC Iberbanco et de M. X... et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Y... et à la SCI Esdée ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... et la société Esdée.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme Y... et la SCI Esdée de leurs demandes formées à l'encontre de la société CIC Iberbanco,
Aux motifs que « sur l'objet de la garantie d'achèvement, l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation dispose que la garantie d'achèvement peut prendre la forme « d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble » ; qu'il s'ensuit que l'objet de la garantie due par le garant d'achèvement est de payer les travaux d'achèvement et non d'achever ou de faire achever lesdits travaux ; que la garantie d'achèvement consiste en une garantie de financement qui oblige la caution à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble conformément aux prescriptions du permis de construire au regard duquel la garantie d'achèvement a été délivrée ; que si la construction ne peut être achevée pour une raison autre que financière, notamment du fait de la caducité du permis de construire, la banque qui a délivré une garantie financière d'achèvement s'en trouve déchargée ; qu'il ne résulte pas en l'espèce des termes de la convention de garantie d'achèvement conclue entre la Banco Popular et la SCI Les jardins du Trait (article 7 : " Si les travaux de construction étaient interrompus pendant plus d'un mois, la caution aurait, 8 jours après sommation infructueuse, la faculté de se substituer au vendeur et de faire poursuivre les travaux par toute personne qu'elle jugerait compétente, le tout aux frais, risques et périls du vendeur) l'obligation pour le garant de faire réaliser les travaux ; qu'il s'agit d'une faculté ; que M. et Mme Y... et la SCI Esdée soutiennent dès lors à tort que la Banco Popular aurait dû mettre en oeuvre les travaux avant que le permis de construire ne soit périmé ; que, par ailleurs, c'est à bon droit que la société CIC Iberbanco rappelle qu'elle ne s'est pas obligée à rembourser, in solidum avec le vendeur, les versements effectués par les acquéreurs en cas de résolution de la vente dans la mesure où la garantie consentie est une garantie extrinsèque d'achèvement et non une garantie de remboursement, et que la convention n'a pas prévu la faculté de demander une substitution de garantie » ;
Alors que suivant l'article R. 261-21, b du code de la construction et de l'habitation, la garantie d'achèvement prend la forme d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble ; que, suivant l'article R. 261-24 du même code, la garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble ; que, pour débouter les exposants de leurs demandes à l'encontre de la société CIC, la cour d'appel a énoncé que si la construction ne peut être achevée pour une raison autre que financière, notamment du fait de la caducité du permis de construire, la banque qui a délivré une garantie financière d'achèvement s'en trouve déchargée ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a statué par un motif inopérant dès lors que l'immeuble n'était pas achevé et a privé son arrêt de base légale au regard des dispositions susvisées.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme Y... et la SCI Esdée de leurs demandes formées à l'encontre de la société CIC Iberbanco,
Aux motifs que « sur les manquements allégués de la société CIC Iberbanco à ses obligations ; que les appelants reprochent au CIC son inaction et l'absence d'information des acquéreurs, tant lors de la réservation qu'après la signature de l'acte ; qu'en premier lieu, il n'existait pas de difficultés financières en 2007 lors de la réservation par M. et Mme Y... ; qu'il est produit un courrier de l'architecte à la Banco Popular en date du 19 novembre 2007, soit postérieurement à la signature de l'acte notarié, indiquant que les difficultés de bornage étaient réglées et qu'une reprise de chantier était prévue en janvier 2008 ; qu'en second lieu, aux termes de l'article 5 de la convention de garantie d'achèvement des travaux selon lequel : " Pour le cas où la caution le jugerait utile, un contrôle de l'avancement des travaux pourra être réalisé par un mandataire de son choix ", le suivi du chantier n'est qu'une faculté et non une obligation pour la caution ; qu'en l'espèce, la Banco Popular s'est enquis de l'état d'avancement du projet par différents mails adressés à la SCI Les Jardins du Trait durant le 1er semestre 2008 ; que la SCI Les jardins du Trait l'a informée de la démolition de l'existant et de la décontamination du sol et précisait que le réseau initialement choisi pour la commercialisation des ventes n'avait pas fonctionné, qu'un nouveau réseau avait été mis en place, qu'avant de relancer le chantier, elle attendait d'avoir acté 50 à 60 % des réservations, précisant prévoir une reprise de chantier en septembre 2008 ; qu'à la date de la signature de l'acte par la SCI Esdée le 15 juillet 2008, la Banco Popular avait donc reçu les informations suffisantes sur la poursuite possible du projet et il ne peut lui être reproché de ne pas avoir pris la mesure des difficultés à venir ; que la Banco Popular a ensuite appris que la société GBA, principale associée et gérante de la SCI Les Jardins du Trait, avait été placée en redressement judiciaire le 16 juillet 2008 ; qu'elle a alors écrit au notaire le 8 août 2008 en l'engageant à la prudence dans la signature de nouveaux actes de vente ; que la Banco Popular a porté plainte le 25 juillet 2008 devant le Procureur de la République de Bordeaux concernant les détournements de fonds commis par M. Z..., gérant de la société GBA, fonds remis par les acquéreurs et qui auraient dû être virés sur le compte de la Banco Popular en vertu du contrat de garantie d'achèvement et qui l'ont été sur un autre compte ; que s'il apparaît que la société CIC Iberbanco n'a plus procédé à un suivi du projet entre l'été 2008 et l'été 2009, date à laquelle elle a délivré à la SCI les Jardins du Trait une sommation de reprendre les travaux, il est rappelé qu'elle n'en avait pas l'obligation et que par ailleurs, aucune demande en paiement d'une situation de travaux ne lui a été présentée alors que le permis de construire était encore valable jusqu'au 20 décembre 2009 et qu'il n'incombait pas à la société CIC Iberbanco de ne pas " laisser périmer " le permis de construire, ce que le premier juge lui a reproché à tort ; que la preuve n'est donc pas rapportée d'un manquement de la société CIC à ses obligations contractuelles de garant d'achèvement et le jugement sera infirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de Met Mme Y... et de la SCI Esdée » ;
Alors 1°) qu'engage sa responsabilité envers l'acquéreur garanti le garant d'achèvement qui refuse de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement dès qu'il a eu connaissance de la défaillance du vendeur ; que la cour d'appel a constaté que la société CIC avait écrit au notaire le 8 août 2008 en l'engageant à la prudence compte tenu de la situation de la SCI Les Jardins du Trait, sa principale associée et gérante, la société GBA ayant été placée en redressement judiciaire le 16 juillet 2008 converti en liquidation judiciaire le 3 septembre 2008 ; qu'elle constatait encore que le permis de construire était valable jusqu'au 20 décembre 2009 ; qu'il s'évinçait de ces constatations que dès le 8 août 2008, la société CIC, qui avait connaissance de la défaillance du vendeur, devait mettre en oeuvre la garantie d'achèvement ; qu'en écartant cependant sa responsabilité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Alors 2°) qu'engage sa responsabilité envers l'acquéreur garanti le garant d'achèvement qui refuse de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement dès qu'il a eu connaissance de la défaillance du vendeur ; que, dans leurs écritures d'appel (concl., p. 6-7), les exposants ont rapporté que par courrier du 20 novembre 2008, les époux Y... ont mis en demeure la société CIC d'intervenir au titre de sa garantie financière d'achèvement et de tout mettre en oeuvre pour assurer la bonne fin de cette opération de construction, puis que, la SCI Esdée, par courriers des 2 décembre 2008 et le 6 janvier 2009 a également mis en demeure le garant, et que ces mises en demeure, réitérées les 10 et 12 février 2009, en l'absence de réponse de sa part, sont demeurées sans effet ; qu'il ressort des propres constatations que le permis de construire était encore valable jusqu'au 20 décembre 2009 ; qu'en énonçant cependant qu'il n'incombait pas à la société CIC de ne pas " laisser périmer " le permis de construire, sans rechercher si la société CIC n'avait pas commis une faute en s'abstenant de se manifester auprès des acquéreurs avant la péremption du permis de construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Alors 3°) et en toute hypothèse qu'engage sa responsabilité envers l'acquéreur garanti le garant d'achèvement qui refuse de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement ; que, dans leurs écritures d'appel (concl., p. 14), les exposants ont fait valoir que la société CIC, tenue à la garantie d'achèvement d'un autre programme à Cenon, avait a pris la décision de poursuivre le chantier, le promoteur de ce programme étant la SCI Montesquieu, dont le gérant était M. Z..., également gérant de la SCI Les Jardins du Trait ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher si le refus de la société CIC de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement à la suite de la défaillance de la SCI Les Jardins du Trait n'était pas fautive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Alors 4°) et en toute hypothèse qu'engage sa responsabilité envers l'acquéreur garanti le garant d'achèvement qui refuse de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement dès qu'il a connaissance de la défaillance du vendeur ; que, dans leurs écritures d'appel (concl., p. 15), les exposants ont fait valoir qu'à la fin de l'année 2007, les bâtiments devant être reconstruits n'avaient toujours pas été détruits et qu'à la date de la première vente réalisée lors de l'été 2007, point de départ de la garantie d'achèvement souscrite par la société CIC, les travaux souffraient déjà d'une interruption depuis plus d'un mois, délai qui devait conduire le garant à sommer le promoteur de s'exécuter, la société CIC ne prouvant qu'elle avait sommé le promoteur de s'exécuter et ni accompli aucune démarche en vue de l'achèvement de l'immeuble ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur cette carence fautive du garant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Alors 5°) et en toute hypothèse que commet une faute le garant d'achèvement qui ayant connaissance de la défaillance du vendeur n'en informe pas le réservataire ; que, dans leurs écritures d'appel (concl., p. 16), les exposants ont fait valoir que si la société CIC avait mis en oeuvre la garantie d'achèvement dès le jour de la signature des premiers actes de vente, durant l'été 2007, ils auraient été informés lors de la réitération des contrats de réservation des difficultés du vendeur, l'inaction du garant les ayant ainsi conduits à s'engager irrémédiablement dans une opération immobilière dont ils ignoraient le fort risque de compromission ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur ce défaut d'information, propre à établir la faute de la société CIC, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Alors 6°) et en toute hypothèse que commet une faute le garant d'achèvement qui perçoit des paiements de l'acquéreur sans vérifier s'ils correspondent à l'état d'avancement des travaux ; que, dans leurs écritures d'appel (concl., p. 17), les exposants ont fait valoir que la société CIC avait perçu les fonds appelés par le notaire à hauteur de 30 %, sans qu'elle n'ait contrôlé l'avancement des travaux, inexistant, cependant qu'elle était informée de la déconfiture de la SCI venderesse ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur ces éléments, propres à établir la faute de la société CIC, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme Y... et la SCI Esdée de leurs demandes à l'encontre de Me X..., notaire,
Aux motifs propres que « sur la responsabilité de Me X..., notaire, les appelants reprochent au notaire de ne pas les avoir informés de ce que la garantie d'achèvement ne comprenait pas une garantie de remboursement des sommes versées ; qu'il résulte de l'acte notarié que le notaire a rappelé les dispositions de l'article L 261-11 sur l'obligation d'une garantie d'achèvement, garantie dont les acquéreurs ont eu connaissance ; que, par ailleurs, il n'appartient pas au notaire d'informer ces derniers de la portée de chacune des deux garanties, de sorte qu'aucune faute ne peut lui être reprochée à cet égard ; que, s'agissant du versement de 30 % à la signature de l'acte, Me X... fait valoir à juste titre qu'il n'a pas été contrevenu à l'interdiction de percevoir plus de 35 % du prix à l'achèvement des fondations, étant observé que la réponse ministérielle en date du 1er mars 2011 (soit postérieurement aux actes de vente) produite par les appelants n'a pas de valeur en soi ; qu'il est en outre ajouté que le notaire n'a pas à vérifier l'avancement des travaux ; qu'en l'absence de faute du notaire, et au surplus en l'absence d'un préjudice indemnisable pour les acquéreurs, les versements ayant été effectués contractuellement, il y a lieu de débouter ces derniers de leurs demandes à l'encontre du notaire » ;
Et aux motifs adoptés que « sur l'action en responsabilité formée à l'encontre du notaire rédacteur de l'acte de vente, si le notaire aux termes de ses obligations contractuelles, est tenu de veiller à l'efficacité des actes qu'il établit et d'éclairer les parties sur leurs conséquences, il ne saurait être reproché à l'officier ministériel, d'une part d'avoir appelé à l'acte 30 % du montant global de l'opération immobilière, d'autre part, de ne pas avoir attiré l'attention de l'acquéreur sur l'étendue de ses droits à l'égard de l'organisme garant, alors qu'à la date de signature de l'acte authentique, les travaux de démolition de l'existant avaient été effectués et que les études et plans d'exécution étaient en cours et qu'il est constant aux débats que la garantie d'achèvement a été signée le 25 avril 2007 et l'acte de vente reçu par le notaire les 23 novembre 2007 et 15 juillet 2008 ; qu'il est donc établi qu'aucun manquement à son devoir d'information ne saurait être reproché au notaire quant à son devoir d'information sur l'état d'avancement des travaux ; qu'en outre, il est avéré que la garantie d'achèvement avait été signée antérieurement à l'intervention du notaire et donc que le devoir de conseil du notaire quant aux effets de cette convention, ne pouvait plus être donné, sa seule obligation à ce titre ayant été de vérifier que la garantie extrinsèque avait été souscrite par le vendeur, ce qui n'est pas contesté en l'espèce ; qu'en conséquence, en l'absence de faute démontrée du notaire à l'origine du préjudice subi, convient-il de débouter les époux Y... et à la SCI Esdée de leur action à l'encontre de Me X... » ;
Alors 1°) que, suivant l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total 35 % du prix à l'achèvement des fondations ; qu'il en résulte que si les travaux de construction n'ont pas débuté, aucun paiement ou dépôt ne peut être exigé de l'acquéreur ; que, dans leurs écritures d'appel (concl., p. 18 s.), les exposants ont fait valoir que le notaire avait commis une faute en appelant 30 % du prix de vente, sans que les travaux n'aient été entamés ; qu'en énonçant cependant, pour exonérer le notaire de sa responsabilité, qu'il n'a pas été contrevenu à l'interdiction de percevoir plus de 35 % du prix à l'achèvement des fondations, sans rechercher, comme elle y avait été invitée si à la date de la passation des actes notariés les travaux avaient débuté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Alors 2°) et en toute hypothèse que les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; que, pour exécuter leur devoir de conseil, les notaires sont tenus de procéder à toute vérification utile ; que, pour exonérer le notaire de sa responsabilité, la cour d'appel a énoncé que s'agissant du versement de 30 % à la signature de l'acte, Me X... fait valoir à juste titre qu'il n'a pas été contrevenu à l'interdiction de percevoir plus de 35 % du prix à l'achèvement des fondations ; qu'en statuant ainsi, sans même vérifier que les fondations de l'immeuble avaient été achevées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Alors 3°) que les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; que, pour exécuter leur devoir de conseil, les notaires sont tenus de procéder à toute vérification utile ; que, pour exonérer le notaire de sa responsabilité, la cour d'appel a énoncé que le notaire n'a pas à vérifier l'avancement des travaux ; qu'en statuant ainsi, quand le notaire appelait une partie du prix de vente dépendant de l'état d'avancement des travaux et qui était excessive par rapport à celui-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Alors 4°) que les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; que, pour exonérer le notaire de sa responsabilité, la cour d'appel a relevé l'absence d'un préjudice indemnisable pour les acquéreurs, les versements ayant été effectués contractuellement ; qu'en statuant ainsi, après avoir pourtant constaté la défaillance du vendeur, la péremption du permis de construire, et décidé que la société CIC n'avait pas à mettre en oeuvre la garantie d'achèvement, de sorte que le paiement par les acquéreurs d'une partie du prix de vente leur avait nécessairement causé un préjudice, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
