LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 25 juin 2015), que, par acte authentique, dressé par M. X..., notaire, membre de la société civile professionnelle X...- B...-C...-D...(la SCP), M. et Mme Y...ont vendu un bien immobilier à M. Z...; que, se prévalant d'une erreur sur la consistance du bien vendu, M. et Mme Y... ont assigné M. Z..., qui a appelé en cause la SCP en nullité de la vente et en indemnisation de leur préjudice ;
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. et Mme Y... n'avaient pas remis à M. X..., qui les avait pourtant régulièrement reçus, le projet de division de la SCP A..., traçant une ligne conforme à ce qu'ils disaient avoir voulu vendre, et n'avaient pas appelé l'attention du notaire sur l'inutilité de dresser un nouveau plan, qu'ils avaient signé, dix jours après la date apposée sur le projet de la SCP A..., le « compromis » stipulant que la parcelle serait définie après un arpentage à effectuer à leurs frais, que Mme Y... avait eu connaissance, avant la vente, du plan d'arpentage, annexé au contrat de vente de M. Z..., incluant l'entier garage dans la propriété vendue, et que l'opération consistant à vendre, non pas en l'état existant, mais en rattachant l'entier bâtiment de garage à la maison vendue, n'était pas illogique puisqu'elle produisait un meilleur prix et individualisait les deux lots selon la réalité de la mitoyenneté de ce bâtiment, la cour d'appel, qui a pu, sans inverser la charge de la preuve ni être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, écarter l'existence de l'erreur des vendeurs sur l'objet de la vente et rejeter la demande formée contre le notaire, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... et les condamne à payer la somme de 2 000 euros à M. Z... et la somme de 1 000 euros à la SCP B...-C...-D...-E... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme Y... de leurs demandes en nullité de la vente et en indemnisation de leur préjudice et d'AVOIR condamné M. et Mme Y... à payer à M. Z... la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
AUX MOTIFS QUE s'agissant de la demande de nullité de la vente pour erreur, il existait au moment de la conclusion de la vente, sur une parcelle unique, deux maisons et un bâtiment à usage de garage, séparé en trois divisions ; que ce bâtiment est mitoyen de la maison acquise par M. Z... ; que la division située le plus près de la maison voisine était utilisée par les occupants de cette dernière et était louée avec elle ; que celle située du côté de la maison vendue dépendait de celle-ci ; que celle du milieu était utilisée par M. et Mme Y... pour stocker leurs affaires ; que ces affectations étaient matérialisées par une haie, sensiblement perpendiculaire à la séparation entre la division dépendant de la maison vendue et les deux autres ; que selon l'attestation de M. A..., géomètre-expert, confirmée par les photographies produites, « entre les deux garages, il existait un mur de 15 cm » ; que les divisions du bâtiment n'étaient donc pas constituées de cloisons légères et facilement amovibles ; qu'il n'est pas contesté que M. Z... savait que l'une des divisions était louée à un tiers et que des affaires appartenant à M. et Mme Y... étaient entreposées dans l'autre, ce qui confirmait que la division de ce bâtiment correspondait à une réalité concrète ; qu'il existe donc diverses imprécisions dans la désignation du bien vendu, en ce que M. et Mme Y... avaient loué la maison voisine avec « garages : 1 fermé, 1 ouvert » ; qu'or, les actes de vente passés avec M. Z... ne mentionnent pas ce bail, qui avait pourtant pris cours en 2002, notamment en ce qui concerne ce garage fermé ; qu'au contraire, l'acte authentique indique que « le bien vendu est actuellement occupé par M. Z... » ; que l'acte du 15 mai 2006 précisait pour sa part que le bien est vendu « libre de toute location, habitation ou occupation » ; que cet acte du 15 mai 2006, intitulé « compromis de vente » été passé devant notaire ; qu'il mentionne que la transaction porte sur « une maison d'habitation,..., garage mitoyen, avec une parcelle de terrain d'une surface de 800 m ² environ, à prendre après arpentage dans une parcelle de plus grande contenance figurant au cadastre comme suit, section AI 53, ..., 00 hectare, 16 ares 18 centiares » ; qu'il prévoit que la division parcellaire aura lieu par géomètre expert aux frais du vendeur ; que la procuration donnée par M. et Mme Y... à tout clerc de Me X... est en mêmes termes ; mais que l'acte authentique porte sur « une maison d'habitation,..., garage mitoyen, figurant au cadastre savoir AI 349,..., 00ha 10a 06ca » ; que l'exemplaire du contrat du 15 mai 2006 que produit l'étude notariale n'a pas d'annexe ; qu » il en va de même de celui que communiquent M. et Mme Y... ; que certes, à l'exemplaire produit par M. Z... est annexé un « plan d'arpentage », qui n'est revêtu d'aucun cachet de géomètre-expert ; qu'il montre une limite de propriété passant au ras du mur extérieur du bâtiment à usage de garage, l'incluant donc tout entier dans la propriété de M. Z... ; qu'il porte la mention « giardin : 800 mq », quant à cette propriété, et « giardin : 505 mq » quant à la parcelle restant propriété de M. et Mme Y... ; qu'il porte une signature « E. Y...», dont Mme Y... ne dénie pas être l'auteur ; que rien ne permet de retenir qu'il a été dressé par un géomètre, qu'il porte des mentions qui évoquent la langue italienne (M. Z... est de nationalité italienne) et que la date de sa signature est inconnue ; mais que, s'il ne peut constituer le plan que le compromis envisage précisément de faire dresser, il reste que Mme Y... en a eu connaissance avant la vente, puisqu'il n'est pas prétendu que quelque autre occasion se soit présentée par la suite ; qu'or, la différence de contenance entre les deux parcelles résultant de la division est visuellement évidente ; que la copie authentique de l'acte indique que « le bien vendu est désigné sous le terme lot B au plan ci-annexé » ; que ce plan ne peut être que l'extrait du plan cadastral informatisé, qui figure la division correspondant au plan produit par M. Z..., donc selon deux parcelles inégales par implantation de la ligne divisoire au raz du mur extérieur du bâtiment à usage de garage, et sur lequel est mentionné, d'un côté (parcelle 349) M. Z..., « 10 a 06 », de l'autre (parcelle 348), M. et Mme Y... « 6 a 15 » ; que pour autant, selon ses mentions, il aurait été signé par M. et Mme Y... le 10 octobre 2006, au vu d'un plan dressé le 17 octobre, et qui n'existait donc pas de sorte qu'il n'est pas prouvé que M. et Mme Y... en ont connu, au moins les principes lors de l'apposition de leur signature ; mais que de toutes ces imprécisions, il ne se déduit pas que la preuve est rapportée de ce que les parties n'avaient pas accordé leur volonté sur le même objet, car M. et Mme Y... avaient donné mandat de vente à l'agence immobilière Century 21 le 22 mars 2006 : le bien décrit dans le mandat est bien la maison qu'ils ont ensuite vendue à M. Z..., mais il ne comprend pas de garage ; qu'il est indiqué que « le tout » est situé « sur un terrain d'environ 800 m2 » ; qu'il n'est pas question d'un plan annexé, ni d'un arpentage à effectuer ; que le prix net vendeur stipulé au mandat était de 404 200 euros, de sorte que le prix demandé était de 430 000 euros ; que la vente a été conclue avec M. Z... porte sur la même maison, mais avec garage et « avec une parcelle de 800 m ² », pour un prix de 450 000 euros, sans intervention d'agence ; que le compromis de vente a été passé le 15 mai 2006 ; qu'à cette date, M. et Mme Y... disposaient du projet de division de la SCP A..., géomètre-expert, qui est daté du 5 mai 2006 et trace une ligne conforme à ce qu'ils disent avoir voulu vendre ; qu'ils affirment qu'ils ont cru que l'agence immobilière, ou le géomètre, le transmettrait au notaire ; qu'aucun élément ne justifiait une telle croyance, alors qu'il n'est pas prétendu que le géomètre avait mandat sur ce point et que l'agence immobilière n'intervenait pas dans la vente, puisque M. et Mme Y... avaient révoqué son mandat ; qu'en toute hypothèse, ils étaient en contact avec Me X..., qui indique, sans être démenti, qu'il les a régulièrement reçus ; qu'il n'est aucun motif raisonnable, non seulement de ne pas lui avoir remis le plan de la SCP A..., mais de ne pas même avoir attiré son attention sur l'inutilité d'en dresser un nouveau ; qu'il ne peut être retenu que, signant le compromis dix jours après que ce plan a été dressé, M. et Mme Y... en auraient oublié l'existence, au point de stipuler, tout au contraire, que la parcelle vendue serait définie après un arpentage à effectuer, et à leurs frais qui plus est ; qu'ils n'ont pas fait procéder à ce nouvel arpentage et que c'est sans faute que M. Z... s'est substitué à eux, pour faire avancer les formalités de vente ; qu'étant locuteurs de langue allemande, ils ont pu ne pas saisir la nuance entre « le tout sur une parcelle de 800 m2 environ », qui implique que telle est ou sera la superficie de la parcelle vendue bâtie, et une maison vendue « avec une parcelle de 800 m2 environ », qui suppose que la partie non construite est de cette surface ; mais, qu'au moins en la personne de Mme Y..., ils ont bien eu connaissance, avant la vente, du plan proposé par M. Z... et qui, quelle qu'en soit la valeur juridique, est concrètement très clair : il montre la limite divisoire au ras du bâtiment à usage de garage et l'inégalité visuellement flagrante de parcelles dont la superficie, dans la thèse des vendeurs aurait pourtant dû être sensiblement égales ; et que l'opération consistant à vendre, non pas en l'état existant, mais en rattachant l'entier bâtiment à la maison vendue n'était pas aussi illogique que le disent M. et Mme Y..., puisqu'elle produisait un meilleur prix et individualisait les deux lots selon la réalité de la mitoyenneté de ce bâtiment ; que dans ces conditions, il ne peut être retenu avec certitude que le bien vendu à M. Z... était celui dont la vente était initialement envisagée et que ce n'est que par erreur sur la chose qu'ils désiraient vendre que M. et Mme Y... ont conclu le contrat ; que leur demande de nullité de la vente n'est pas fondée ; qu'il n'est aucune preuve des manoeuvres prétendues, notamment en ce que la signature de Mme Y... lui aurait été extorquée ; qu'en toute hypothèse, il n'existe pas d'erreur consécutive prouvée, et que le dol ne peut être retenu,
1- ALORS QU'il appartient à celui qui se prévaut du caractère parfait d'une vente de prouver l'accord des parties sur la chose vendue ; qu'en faisant dès lors peser sur les seuls époux Y... la charge de prouver qu'ils n'avaient pas donné leur accord sur la chose vendue et en leur reprochant de ne pas établir cette absence d'accord « avec certitude », après avoir pourtant relevé toutes les imprécisions relatives à la description du bien vendu dans les documents établis au cours de processus de vente, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du code civil.
2- ALORS, en tout état de cause, QUE le contrat est nul en présence d'une erreur sur l'objet même de la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que le terrain litigieux comportait initialement trois garages bien distincts et une haie séparant la propriété en deux au niveau du premier garage, que l'acquéreur savait que deux des garages étaient occupés par les vendeurs et leur locataire, que le compromis de vente avait expressément prévu la cession d'un seul garage, le bien vendu étant stipulé « libre de toute occupation », que ce même compromis se référait à une parcelle de terrain de 800 m ² environ, que les vendeurs, de nationalité allemande, pouvaient comprendre cette mention comme incluant à la fois la surface bâtie et non bâtie et que l'extrait cadastral qui était opposé à ces vendeurs, repris dans l'acte authentique, n'avait été signé par eux qu'à une date où les plans qu'on prétendait leur opposer n'existaient pas ; qu'en jugeant pourtant que l'erreur des vendeurs sur l'objet même de la vente n'était pas établie, dès lors qu'ils avaient vendu le bien à un prix supérieur à celui envisagé lorsqu'ils avaient donné mandat de vente à une agence immobilière, qu'ils s'étaient abstenus de communiquer au notaire le projet de division du 5 mai 2006 dont ils se prévalaient et que Mme Y... avait signé un plan produit par M. Z... et correspondant à celui repris à l'acte authentique, motifs radicalement impropres à exclure l'erreur des vendeurs, et en particulier de M. Y..., sur l'objet de la vente comportant deux garages supplémentaires et un terrain d'une superficie totale de 1 006 m ² et non de 800 m ², la cour d'appel a violé les articles 1101, 1109 et 1583 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme Y... de leur demande en indemnisation de leur préjudice formée contre le notaire et d'AVOIR condamné M. et Mme Y... à payer à la SCP B...-C...-D...-E... la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
AUX MOTIFS QU'il ne peut être retenu avec certitude que le bien vendu à M. Z... était celui dont la vente était initialement envisagée et que ce n'est que par erreur sur la chose qu'ils désiraient vendre que M. et Mme Y... ont conclu le contrat ; que leur demande de nullité de la vente n'est pas fondée ; qu'il n'est aucune preuve des manoeuvres prétendues, notamment en ce que la signature de Mme Y... lui aurait été extorquée ; qu'en toute hypothèse, il n'existe pas d'erreur consécutive prouvée, et que le dol ne peut être retenu ; et que, faute de cette erreur, le notaire n'a pas commis de faute ayant causé dommage à M. et Mme Y...,
1- ALORS QUE, pour débouter les époux Y... de leur action en responsabilité contre le notaire, la cour d'appel a retenu l'absence d'erreur commise par ces derniers ; que par conséquent, la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen, afférent à ladite erreur, justifie la cassation du chef de dispositif attaqué par le présent moyen, par application de l'article 624 du code de procédure civile.
2- ALORS QUE le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat ; qu'en s'abstenant dès lors de rechercher si, indépendamment même de l'absence de preuve rapportée de l'erreur des vendeurs opposable à l'acquéreur, le notaire, en sa qualité de mandataire, n'avait pas commis une faute ayant causé un préjudice aux époux Y... en signant un acte en leur nom ne correspondant pas à la procuration qui lui avait été donnée le 24 octobre 2010, qui visait expressément un terrain de 800 m ² environ et un garage unique, et non un terrain de 1 006 m ² et trois garages, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1989 du code civil.
3- ALORS QUE le notaire est tenu, à l'égard de ses clients, d'un devoir de conseil qui lui impose de se renseigner pour correctement informer ; qu'en s'abstenant dès lors de rechercher si, indépendamment même de l'absence de preuve rapportée de l'erreur des vendeurs opposable à l'acquéreur, compte-tenu des nombreuses imprécisions entachant la description des biens vendus dans les différents documents établis au cours de processus de vente, et des incohérences entachant les pièces fournies par l'acquéreur pour l'établissement de l'acte authentique (notamment un document signé le 10 octobre 2006 par les vendeurs alors qu'il renvoyait à des plans établis postérieurement, le 17 octobre), le notaire n'avait pas agi avec légèreté en s'abstenant de se rapprocher des vendeurs pour s'assurer de la consistance réelle du bien qu'ils souhaitaient vendre et en s'abstenant même de prendre la précaution élémentaire de leur envoyer le projet d'acte authentique avant la signature à laquelle ces vendeurs n'étaient pas personnellement présents, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
