LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 14 janvier 2016), que, par acte du 4 mai 2009, M. et Mme X...ont donné à bail à long terme à M. et Mme Y... des terres et bâtiments agricoles ; que les preneurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en délivrance de la jouissance d'écuries et stabulations ;
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt d'exclure de l'assiette du bail des bâtiments situés sur des parcelles 585 et 958 ;
Mais attendu que, par une interprétation rendue nécessaire par l'ambiguïté des clauses du bail relatives à la désignation des biens loués et procédant à la recherche prétendument omise, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement déterminé ceux des bâtiments qui étaient compris dans l'assiette du bail et ceux qui en étaient exclus pour avoir été réservés à l'usage de leurs propriétaires ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le bail liant les parties ne porte pas sur le bâtiment de la parcelle D 585 et servant de garage et de stockage du bois à M. et Mme X... ;
AUX MOTIFS QUE sur la consistance du bail ; que le litige porte non sur l'ensemble du bail notarié du 4 mai 2009 mais sur certains bâtiments d'exploitation et sur l'étendue de la location de la parcelle D453 (devenue D953 et D954) ; qu'en l'espèce, le bail notarié du 4 mai 2009 indique que " le bailleur loue au preneur qui accepte les biens dont la consistance et la désignation suit " dont notamment :- D453 lieudit " la Montagne ", en nature de pré et sol pour 1ha 14a 90ca,- D581 lieudit " Drousson ", en nature de pré et sol pour 1ha 1a 22ca,- D585 lieudit " Drousson ", en nature de sol pour 63ca,- D586 lieudit " Drousson ", en nature de pré et sol pour 68a 19ca,- D897 lieudit " Drousson ", en nature de sol pour 16a 76ca,- D582 lieudit " Drousson ", en nature de pré pour 3ha 76a 75ca, et les bâtiments ci-après désignés :- hangar de stockage d'environ 840 m2 sur la parcelle D453 " la Montagne " pour 1ha 14a 90ca,- écuries à moutons et stabulation entravées sises sur les parcelles D581, " Drousson ", pour 1ha 1a 22ca et D897, " Drousson ", pour 16a et 76ca,- bâtiment de stockage et stabulation sis sur les parcelles D585, " Drousson ", pour 63ca et D586, " Drousson " pour 68a 19ca,- stabulation d'environ 1620 m2 sise sur la parcelle D847, " Drousson ", pour 47a 23ca ; que les règles d'interprétation des contrats prévues par les articles 1156 et suivants du code civil ne trouvent pas à s'appliquer en présence d'un acte dépourvu de toute ambiguïté et dont les termes sont clairs et précis ; qu'il n'y a aucune contestation quant à la location de la stabulation sur la parcelle devenue D847 (devenue D953) ; que s'agissant de la parcelle D453 (devenue D953 et D954), aucune réserve ou exclusion n'étant insérée dans l'acte notarié, la location est intégrale ; que M. et Mme X..., n'apportant aucun élément probant pour justifier d'une erreur matérielle dans le contenu de l'acte, ne peuvent se soustraire à leur obligation de délivrance de l'intégralité de la parcelle aux preneurs dont les termes sont clairs et sans ambiguïtés ; qu'il en est de même s'agissant de la parcelle D582 (devenue 955 et 956), les termes de l'acte étant clairs et ne comportant aucune exclusion, la location est intégrale ; qu'en revanche, l'acte doit être interprété s'agissant des parcelles D585 et D897 (devenue D957 et D958) ; qu'en effet, l'acte notarié précise les bâtiments sur lesquels portent la location ; que la mention de la surface de la parcelle dans la description (les bâtiments loués ne permet pas de déduire une location de tous les bâtiments existants sur la parcelle, aucune précision n'étant dès lors nécessaire puisque la parcelle et la surface figuraient déjà dans l'énonciation des biens loués ; que, s'agissant de la parcelle D585, l'acte vise un bâtiment de stockage et stabulation sis sur les parcelles D585, " Drousson ", pour 63 ca et D586, " Drousson " pour 68a 19ca ; que M. et Mme X... font valoir que le bâtiment qui est revendiqué par M. et Mme Y... leur sert, depuis de très nombreuses années, de stockage de bois de chauffage et de garage ; qu'il ne peut être déduit du constat de M. Z..., le 18 septembre 2013, que ce bâtiment est à destination agricole du simple fait qu'il abrite deux silos à grain et la cuve de stockage du carburant alors que ces éléments sont indépendants du bâtiment revendiqué, quand bien même ils le jouxtent ; que les termes de l'acte ne permettent pas déduire, comme l'ont fait les juges du fond, que le bâtiment servant de garage et de stockage de bois aux époux X... constituait, avant modification, une stabulation en travées alors qu'aucun élément produit aux débats ne permet d'étayer une telle conclusion ; que force est de constater qu'existent plusieurs bâtiments sur cette parcelle, mentionnés par une flèche de rattachement, dont les époux Y... n'expliquent ni ne justifient la destination ; que le nombre de bâtiments sur ces deux parcelles est supérieur à celui visé dans l'acte notarié au titre de la location ; qu'une partie de ces bâtiments forme un groupe dont il n'est pas possible de déterminer s'ils figurent sur la parcelle D585 ou la parcelle D586, ce qui explique la prise en compte dans l'acte notarié des deux parcelles pour la détermination des biens bâtiments loués, alors que le bâtiment en litige est nettement dissocié ; qu'enfin, il ressort des pièces versées aux débats que ce bâtiment est depuis de très nombreuses années, antérieurement au bail notarié, affecté au garage des véhicules de M. et Mme X... et au stockage de leur bois de chauffage ; que l'ensemble de ces éléments démontre que le bâtiment situé sur la parcelle D585 revendiqué par M. et Mme Y... n'est pas inclus dans le bail signé entre les parties ; que le jugement doit être infirmé de ce chef ; (…) en conséquence, que le jugement doit être confirmé sauf en ce qu'il a fixé l'assiette du bail sur le bâtiment de la parcelle D585 servant de garage et de stockage du bois à M. et Mme X... ;
1) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le bail rural à long terme conclu, le 4 mai 2009, entre les époux Y... et les époux X..., stipule que les époux Y... étaient preneurs de la totalité de la parcelle D n° 585, en nature de sols, sur lequel reposait le bâtiment de stockage dont les époux Y... revendiquaient la jouissance ; qu'il prévoit que les biens donnés à bail comprennent les « bâtiments de stockage et stabulation sis sur les parcelles cadastrées Section D n° 585 « Drousson » pour 63 ca » et ce, « sans exception ni réserve » ; qu'en affirmant que les éléments versés aux débats ne démontraient pas que ce bâtiment était inclus dans le bail signé entre les parties, la cour d'appel qui a refusé de faire application de la clause claire et précise incluant le bâtiment litigieux dans l'assiette du bail, a violé l'article 1134 du code civil ;
2) ALORS, subsidiairement, QUE tout jugement doit comporter les motifs propres à le justifier ; qu'en affirmant, pour dire que le bail du 4 mai 2009 ne portait pas sur le bâtiment de stockage, que « le bâtiment litigieux dont les époux Y... revendiquaient la jouissance [était] depuis de très nombreuses années, antérieurement au bail notarié, affecté au garage des véhicules de M. et Mme X... et au stockage de leur bois de chauffage », sans désigner les éléments de preuve sur lesquels elle fondait ses affirmations, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3) ALORS, en toute hypothèse, QUE les juges du fond ne peuvent, pour l'interprétation des conventions, retenir seulement la volonté d'une seule des parties ; qu'en affirmant, pour dire que le bail du 4 mai 2009 ne portait pas sur le bâtiment de stockage, que « le bâtiment litigieux dont les époux Y... revendiquaient la jouissance [était] depuis de très nombreuses années, antérieurement au bail notarié, affecté au garage des véhicules de M. et Mme X... et au stockage de leur bois de chauffage », la cour d'appel qui a interprété cette convention en se fondant sur le comportement des époux X... antérieur à la conclusion du bail notarié, a violé les articles 1134 et 1156 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé l'assiette du bail du 4 mai 2009 en disant qu'il ne porte sur aucune des écuries situées dans la partie hachurée du bien immobilier située en D 897 devenu D 958, (cf. la pièce 11 des demandeurs, annexée au jugement), qui sont des écuries à bovins, et sur aucune des granges et soues à cochons situées dans la partie hachurée du bien immobilier située en D 897 devenu D 957 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la consistance du bail ; que le litige porte non sur l'ensemble du bail notarié du 4 mai 2009 mais sur certains bâtiments d'exploitation et sur l'étendue de la location de la parcelle D453 (devenue D953 et D954) ; qu'en l'espèce, le bail notarié du 4 mai 2009 indique que " le bailleur loue au preneur qui accepte les biens dont la consistance et la désignation suit " dont notamment :- D453 lieudit " la Montagne ", en nature de pré et sol pour 1ha 14a 90ca,- D581 lieudit " Drousson ", en nature de pré et sol pour 1ha 1a 22ca,- D585 lieudit " Drousson ", en nature de sol pour 63ca,- D586 lieudit " Drousson ", en nature de pré et sol pour 68a 19ca,- D897 lieudit " Drousson ", en nature de sol pour 16a 76ca,- D582 lieudit " Drousson ", en nature de pré pour 3ha 76a 75ca, et les bâtiments ci-après désignés :- hangar de stockage d'environ 840 m2 sur la parcelle D453 " la Montagne " pour 1ha 14a 90ca,- écuries à moutons et stabulation en travées sises sur les parcelles D581, " Drousson ", pour 1ha 1a 22ca et D897, " Drousson ", pour 16a et 76ca,- bâtiment de stockage et stabulation sis sur les parcelles D585, " Drousson ", pour 63ca et D586, " Drousson " pour 68a 19ca,- stabulation d'environ 1620 m2 sise sur la parcelle D847, " Drousson ", pour 47a 23ca ; que les règles d'interprétation des contrats prévues par les articles 1156 et suivants du code civil ne trouvent pas à s'appliquer en présence d'un acte dépourvu de toute ambiguïté et dont les termes sont clairs et précis ; qu'il n'y a aucune contestation quant à la location de la stabulation sur la parcelle devenue D847 (devenue D953) ; que s'agissant de la parcelle D453 (devenue D953 et D954), aucune réserve ou exclusion n'étant insérée dans l'acte notarié, la location est intégrale ; que M. et Mme X..., n'apportant aucun élément probant pour justifier d'une erreur matérielle dans le contenu de l'acte, ne peuvent se soustraire â leur obligation de délivrance de l'intégralité de la parcelle aux preneurs dont les termes sont clairs et sans ambiguïtés ; qu'il en est de même s'agissant de la parcelle D582 (devenue 955 et 956), les termes de l'acte étant clairs et ne comportant aucune exclusion, la location est intégrale ; qu'en revanche, l'acte doit être interprété s'agissant des parcelles D585 et D897 (devenue D957 et D958) ; qu'en effet, l'acte notarié précise les bâtiments sur lesquels portent la location ; que la mention de la surface de la parcelle dans la description (les bâtiments loués ne permet pas de déduire une location de tous les bâtiments existants sur la parcelle, aucune précision n'étant dès lors nécessaire puisque la parcelle et la surface figuraient déjà dans l'énonciation des biens loués ; (…) que, s'agissant de la parcelle D897 (devenue D957 et D958), l'acte vise des écuries à moutons et stabulation en travées sises sur les parcelles D581, " Drousson ", pour 1ha 1a 22ca et D897, " Drousson ", pour 16a et 76ca ; que, comme l'ont relevé à juste titre les premiers juges, le bail est imprécis, la parcelle comportant de nombreux biens immobiliers, ce qui génère une confusion sur la désignation exacte des biens loués ; qu'il ne peut être tiré aucune conclusion de la contenance exacte de l'acte par les courriers ultérieurs du notaire alors que le litige était déjà existant et que le premier courrier du notaire démontre que d'autres points étaient en litige quant à la consistance des biens loués ou des mentions y figurant ; que les soues à cochon et la grange ne sont aucunement visées dans l'acte notarié de 2009 ; que M. et Mme Y... ne peuvent donc revendiquer aucun titre locatif sur ces biens ; qu'il en de même de l'atelier, dont M. et Mme X... se sont réservés l'usage, sur la parcelle D897, qui ne figure pas clans le bail et dont il résulte des témoignages, y compris ceux produits par M. et Mme Y..., qu'il s'agissait déjà d'un atelier avant le bail ; que le même constat doit être effectué s'agissant des poulaillers ; que l'acte notarié ne porte que sur une seule stabulation en travées laquelle se situe à la fois sur la parcelle D581 et la parcelle D897, ce qui explique également la méthode de désignation, par regroupement des parcelles, des biens immobiliers dans l'acte ; qu'il est également établi que des écuries à moutons se situent sur la parcelle D581 et figurent bien dans le bail de M. et Mme Y... ; qu'il n'est aucunement fait état dans l'acte de la location d'écuries à bovins ; qu'en conséquence, que le jugement doit être confirmé sauf en ce qu'il a fixé l'assiette du bail sur le bâtiment de la parcelle D585 servant de garage et de stockage du bois à M. et Mme X... ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est incontestable que le bail soit imprécis concernant la parcelle D 897, qui comporte de nombreux biens immobiliers, ce qui génère une confusion sur la désignation des biens loués. Il n'est pas contesté que la stabulation en travées louées se situe à la fois en D 581 et en D 897 (page 5 des écritures des demandeurs). Mais il ressort des photographies diverses versées aux débats que les écuries querellées situées en D 897 sont des écuries à bovins et non à moutons et ne sont, dès lors, pas intégrées au bail ; qu'en conséquence sont louées les écuries à moutons situées en D 581 et la stabulation en travées situées en D 581 et D 897, mais aucune des écuries situées dans la partie D 897 querellée, c'est-à-dire dans la partie hachurée du bien immobilier situé en D 897 devenu D 958, (cf la pièce 11 des demandeurs, annexée au présent jugement), qui sont des écuries à bovins ; que les deux soues à cochons située en D 957 (anciennement 897) n'étant pas expressément mentionnées comme biens immobiliers loués ne font pas partie du bail.
ALORS QU'invités à se prononcer sur le sens d'un acte contractuel, dont ils relèvent l'ambiguïté, les juges du fond sont tenus de rechercher la commune intention des parties ; qu'en l'espèce, pour dire que le bail à long terme notarié conclu le 4 mai 2009 entre les époux Y... et les époux X... ne portait sur aucune des écuries situées dans la partie hachurée du bien immobilier située sur la parcelle D 897, ni sur aucune des granges et soues à cochons, la cour d'appel, après avoir constaté que le bail était imprécis s'agissant de la consistance des biens affermés sur cette parcelle, a retenu que les soues à cochon et la grange n'étaient aucunement visées dans l'acte notarié, que celui-ci ne portait que sur une seule stabulation en travées, que des écuries à moutons y figuraient et qu'il ne faisait aucunement référence à la location d'écuries à bovins ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui s'est uniquement prononcée en considération des termes ambigus du bail, sans rechercher qu'elle avait été la commune intention des parties, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
