LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 novembre 2015), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Monteverdi a assigné la SCI Imezzo (la SCI) en paiement de charges de copropriété ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 5 du règlement de copropriété disposait que les descentes, couloirs et dégagements des parkings et locaux en sous-sol constituaient des parties communes, que l'article 6 prévoyait que les charges communes à l'ensemble des copropriétaires comprenaient les dépenses occasionnées par les choses communes, la cour d'appel, qui a retenu que les charges relatives aux parkings n'avaient pas été réparties par ce règlement de copropriété selon le critère de l'utilité et qu'il ne s'agissait pas de parties communes spéciales, et qui en a déduit que les appels de fonds relatifs aux travaux et à l'entretien de ces parties communes étaient dus par la SCI, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Imezzo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Imezzo et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Monteverdi la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour la SCI Imezzo
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé en toutes leurs dispositions le jugement rendu le 10 décembre 2013 par le tribunal de grande instance de Nice et le jugement rectificatif en date du 18 mars 2014 et, y ajoutant, d'AVOIR débouté la SCI IMEZZO de sa demande de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE sur les charges de copropriété, la SCI fait valoir que les sommes réclamées par le syndicat sont erronées du fait de la responsabilité du syndic qui n'a jamais procédé à la rectification maintes fois réclamée par elle s'agissant des charges relatives aux garages et parkings alors qu'elle n'en possède pas, l'appelante invoquant des atteintes au principe d'utilité prévu à l'article 10 al. 1 de la loi du 10 juillet 1965, d'autant que des modifications et additifs ont été apportés au règlement de copropriété d'origine ; elle soutient que, ne disposant ni de parking ni de garage, elle ne doit payer aucune charge relative à ceux-ci dont elle n'a pas l'utilité, alors même que des travaux importants ont été réalisés avec création d'un niveau supérieur et installation d'équipements propres aux parkings ; elle considère en outre qu'en l'absence de production de pièces de nature à justifier les charges de copropriété, le syndicat n'établit pas le bien fondé des charges qu'il réclame, incluant des "frais d'avocat" sans mentionner la procédure concernée, alors qu'elle a été condamnée à lui payer une indemnité de procédure ; que le syndicat réplique que l'article 5 du règlement de copropriété définit les parties communes dont font notamment partie :
- la totalité du sol, y compris celui des parties construites et des cours,
- les descentes, couloirs et dégagements des parkings et des locaux en sous-sol,
- tous les accessoires de ces parties communes tels que les installations d'éclairage et la chaufferie ; il ajoute que l'article 12 sur les répartitions prévoit que les charges communes (dont celles de l'article 5) seront supportées par les divers copropriétaires dans les proportions de leurs droits dans les parties communes de l'entier immeuble et qu'en outre les charges d'entretien et de réparation de chaque ascenseur seront réparties entre les propriétaires desservis par chacun d'eux dans les mêmes proportions pour chaque escalier ; qu'ainsi aucune exclusion de participation aux charges générales au profit de la SCI n'est prévue ; que le principe d'utilité ne saurait s'appliquer, les dépenses en cause relevant de celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et que tel a été le cas des travaux critiqués par l'appelante, à savoir :
- travaux d'étanchéité sur et sous la dalle, s'agissant du gros oeuvre,
- installation d'un système de vidéo-surveillance à l'entrée du garage et des parkings,
- frais d'électricité du garage, s'agissant de l'éclairage des parties communes, étant observé que les parkings contribuent aux charges générales en proportion de leurs tantièmes ; que la SCI ne produit que les deux premières pages de son titre de propriété en date du 1er février 1993, le syndicat en produisant l'intégralité ; que ce document précise que la répartition des charges prévues au règlement de copropriété n'a pas été changée et l'appelante se contente d'affirmer qu'il y a eu des modifications apportées au règlement de copropriété d'origine mais ne produit aucune pièce à l'appui de cette assertion ; que le règlement de copropriété publié le 18 mai 1972 définit en son article 5 les "parties communes", lesquelles comprennent notamment :
- la totalité du sol en ce compris celui des parties construites et des cours,
- les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons mitoyen ou non,
- les gros oeuvres des planchers, à l'exclusion du revêtement du sol,
- les couvertures de l'immeuble,
- le gros oeuvre et l'étanchéité des terrasses,
- les descentes, couloirs et dégagements des parkings et locaux au sous-sol,
- tous les accessoires de ces parties communes tels que les installations d'éclairage et la chaufferie ;
Que le même règlement de copropriété précise au chapitre 6 intitulé "charges communes à l'ensemble des copropriétaires" que celles-ci comprennent toutes dépenses occasionnées par les choses communes et notamment, les frais d'entretien et de réparation du gros oeuvre ainsi que les frais de consommation d'électricité, entretiens, menues réparations concernant les parties de propriétés communes, dans les proportions des droits des divers copropriétaires dans les parties communes de l'entier immeuble, à l'exception des propriétaires de lots précisément énumérés au nombre desquels ne figure pas le lot 161 de la SCI ; qu'il en résulte que ces charges relatives aux parkings et garages n'ont pas été réparties selon le critère de l'utilité par le règlement de copropriété contrairement à ce que soutient l'appelante, qu'il ne s'agit pas de parties communes spéciales et qu'en conséquence, les appels de fonds relatifs aux travaux et à l'entretien de ces parties communes sont dus par la SCI, en ce compris l'installation du système de vidéo-surveillance, et que la demande d'expertise est sans objet, la cour disposant d'éléments suffisants pour juger le litige ; qu'en effet, le syndicat produit les procès-verbaux des assemblées générales 2011, 2012 et 2013, ainsi que les appels de fonds du 1er avril 2009 au 1er avril 2010 et le décompte des sommes dues par l'appelante au titre des charges de copropriété qui lui a été communiqué en date du 13 octobre 2013 ; que la SCI conteste, au-delà des charges de copropriété relatives aux garages et parkings, les frais d'avocat qui lui sont facturés car l'intimé a bénéficié d'une somme au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il convient toutefois d'observer que si, dans le relevé de compte, différentes sommes apparaissent au débit de la SCI au titre des honoraires d'avocat, celles-ci ont été créditées de nouveau dans les opérations ultérieures ; quant aux appels de fonds relatifs aux provisions sur honoraires d'avocat, il s'agit de la quote-part de la SCI dans la répartition des charges communes, ces sommes apparaissant dans les listes définitives de répartition des comptes généraux sous la rubrique "frais de procédure" qui ne concernent d'ailleurs pas uniquement l'appelante mais l'ensemble des différentes procédures judiciaires impliquant la copropriété ; que le jugement sera confirmé, que sur les demandes de dommages et intérêts, la SCI sollicite la condamnation du syndicat au paiement de la somme de 15.000 € de dommages et intérêts pour lui avoir fait payer, pendant des années, des montants de charges ne lui incombant pas ; que cette demande sera en voie de rejet, les charges en causes étant effectivement dues par elle ;
ET AUX MOTIFS DU TRIBUNAL QUE la demande apparaît régulière et recevable au vu :
- de l'acte de vente à la SCI IMEZZO du 1.2.1993 et du relevé de propriété,
- des différents P.V. d'assemblée générale des 17.11.2009, 20.12.2010, 24.11.2011, 12.11.2013 et 22.3.32013,
- des relevés de compte des 24.6 et 25.7.2011, et du dernier décompte arrêté au 15.10.2013 justifiant le débit de 20.198,40 € ;
Que les intérêts sont dus sur 10.126,43 € à compter du 7.7.2011, date de l'accusé de réception de la lettre recommandée envoyée pour ce montant, et sur le surplus à compter du 16.10.2013, date de la notification des dernières conclusions ; que la carence de la SCI IMEZZO, dans ses paiements a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires MONTEVERDI, non intégralement compensées par les intérêts légaux alloués, de sorte qu'elle est condamnée à lui payer la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.
ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part des charges afférentes à chaque lot ; qu'ainsi, en statuant comme elle l'a fait sans distinguer entre les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes auxquels les copropriétaires sont tenus de participer proportionnellement à la valeur relative des parties privatives comprises dans leur lot, et les éléments d'équipement communs, réparties en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot, qui ne sont dus que dans la mesure où le règlement de copropriété fixe une quote-part afférente à leur lot dans cette catégorie de charge, quand la SCI Imezzo faisait valoir que son lot ne comportait ni parking, ni garage, de sorte qu'elle n'était pas débitrice des charges relatives à l'usage des parkings et garages, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
