LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 7 août 2015), que, par acte du 2 mai 2011, M. X...a vendu à M. et Mme Y... un terrain borné en 2009 par un géomètre-expert ; que, se plaignant du caractère incorrect du bornage, M. et Mme Y... ont assigné M. X...en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes d'indemnisation au titre du préjudice financier et moral ;
Mais attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des pièces de la procédure que M. et Mme Y... avaient soutenu devant la cour d'appel un manquement à l'obligation de délivrance, que dès lors le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le plan topographique du géomètre-expert, joint à l'acte de vente, décrivait la parcelle acquise et notamment les emplacements des bornes, que les acheteurs avaient pu obtenir un permis de construire sur la base du plan de division établi par le géomètre-expert et que le vendeur avait fait poser par celui-ci trois bornes peu de temps après la vente, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, que la manière dont avaient été implantées les bornes sur le terrain n'était pas constitutive d'un vice caché, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... et les condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...,
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Y... de leur demande fondée sur la garantie des vices cachés ;
AUX MOTIFS QUE l'article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus » ; qu'il appartient à l'acquéreur qui allègue le vice d'en rapporter la preuve et d'établir son antériorité à la vente ; qu'en l'espèce, les époux Y... ont acquis le 2 mai 2011 auprès de Maximin X... située ...et cadastrée DE 1908, donnée pour une contenance totale de 5 ares et 37 centiares et pour le prix de 115. 000 € ; que l'acte de vente mentionne une servitude de passage en limite nord-est ; que le compromis de vente du 22 juillet 2010 faisait apparaître que le terrain de 530 m ² de « superficie réelle » provenait de la division de la parcelle DE 1733 d'une superficie de 1. 500 m ² restant pour le surplus la propriété de Maximin X..., rappelait les servitudes de passage grevant la parcelle et évoquait un plan de division y annexé que la cour ne retrouve pas dans l'exemplaire versé aux débats par les époux Y... ; que, toutefois, le plan topographique de M. A..., joint à l'acte authentique de vente et signé par les époux Y..., décrit précisément la parcelle acquise en mentionnant les servitudes grevant le fonds ; que les époux Y... avaient d'ailleurs fait instruire leur demande de permis de construire, accordé le 28 février 2011, soit entre le compromis de vente et sa réitération sous forme authentique, sur la base du plan de division établi par M. A...; que le dossier du permis de construire révèle que le plan de masse tient compte d'une largeur de terrain de 12, 33 mètres côté nord-est, largeur conforme à celle indiquée par M. A...qui, dans sa « superficie réelle » de 530 m ², n'inclut pas l'assiette de la servitude de passage, propriété des époux Y..., puisque cette assiette n'est en effet pas constructible ; que, contrairement à ce qu'indiquent les époux Y... dans leur courrier du 8 juin 2011 adressé à Maximin X..., le plan topographique établi par le géomètre, s'il simule des emplacements pouvant être constitutifs de bornes A-B-C-D-E (hors assiette des servitudes), ne renvoie pas à des bornes matériellement posées sur le terrain ; que l'acte de vente mentionne le document d'arpentage ayant abouti à la division de la parcelle DE 1733 en DE 1908 et DE 1907 mais ne signale pas l'existence de bornes sur le terrain ni même d'un procès-verbal d'apposition de bornes ; que le 30 mars 2009, Maximin X... avait fait procéder au bornage partiel de sa parcelle DE 1733, opérations auxquelles n'avait pas participé à l'époque la propriétaire de la parcelle DE 1333 confrontant la parcelle litigieuse au nord-ouest et notamment le chemin de servitude maintenant propriété des époux Y... comme faisant partie de la nouvelle parcelle DE 1908 ; que des diligences minimales des acquéreurs auraient pu les conduire à s'assurer, sur place, au moment de l'achat, des certitudes des limites de leur terrain ; que, devant l'insistance des époux Y... qui n'auraient trouvé aucune marque sur place au moment de la construction, Maximin X... a fait poser trois bornes par M. A...(facture du 16 juin 2011), qui avait déjà apposé des bornes en vertu du précédent bornage amiable partiel (facture du 9 avril 2009) ; que, le 22 août 2011, l'expert privé diligenté par l'assureur des époux Y... a constaté que « les implantations de bornes ne correspondent pas au plan de masse », sans autre explication, et que les travaux de construction ont été arrêtés dans l'attente de la détermination des limites exactes du terrain ; qu'il n'appartenait aucunement à Maximin X... d'assurer l'apposition des bornes, dont la responsabilité incombait aux époux Y... dès lors que la construction de leur maison imposait une absolue conformité aux règles d'urbanisme en termes de recul par rapport aux limites de propriétés ; qu'au demeurant, malgré l'apposition des bornes par M. A..., les époux Y... ont persisté à contester les limites en faisant venir leur propre géomètre M. B...qui a révélé un possible empiétement de la construction du côté de la limite avec la parcelle DE 266 propriété de M. C..., en raison d'un précédent bornage de 2004 qui serait opposable à Maximin X... ; que la position de M. B...est d'ailleurs critiquable ; que, dans un courrier du 11 octobre 2011 adressé à Maximin X... qui lui reprochait d'avoir pénétré sur son terrain pour y apposer des bornes de façon non contradictoire et sans autorisation, ce géomètre relève une incohérence de M. A..., dans le bornage amiable de 2009, à hauteur de 0, 83 mètre sur la largeur ouest du terrain et une perte de superficie côté C...; que, outre le fait que la cour ne retrouve aucunement l'incohérence de 0, 83 mètre dans la cotation de M. A...(la largeur totale côté ouest, assiette de la servitude de passage incluse, n'est pas mentionnée dans son plan), il importe peu que ce document ait nié l'éventuel bornage amiable antérieur de 2004 (non versé aux débats) puisqu'il donnait à tout le moins plus de certitude aux époux Y... de construire à l'intérieur du périmètre de leur propriété ; que les pièces versées aux débats par les époux Y... ne permettent pas de caractériser une perte de superficie et en tout cas pas dans des proportions telles qu'ils n'auraient pas acheté s'ils avaient connu la superficie réelle ; que, d'ailleurs, leur demande de réparation ne tient pas à cette éventuelle perte de terrain (30 m ² selon leur propre estimation) mais au retard pris dans la construction qui aurait entraîné des loyers supplémentaires ; que, toutefois, ce retard est imputable à la position des époux Y... qui n'ont pas souhaité se contenter de l'apposition des bornes par M. A...; que la demande subsidiaire d'expertise n'offre de ce point de vue aucun intérêt ; qu'il n'existe donc aucun vice caché au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil, si bien que le jugement devra être confirmé en ce qu'il a débouté les époux Y... de leurs demandes ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la délivrance n'est conforme que s'il est satisfait à la condition d'identité entre la chose vendue et celle promise au contrat ; qu'ayant constaté que l'acte de vente en date du 2 mai 2011 visait un terrain borné selon les emplacements figurant au plan topographique qui lui était annexé, la cour d'appel, en retenant, pour débouter les époux Y... de leur demande fondée sur la garantie des vices cachés, qu'il appartenait à ces derniers, et non pas au vendeur, M. X..., sur qui pesait l'obligation de délivrance conforme, de faire réaliser un bornage précis et matériellement vérifiable de la parcelle cédée, a méconnu les articles 1604 et 1605 du code civil, ensemble l'article 1641 du même code ;
ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en retenant, pour débouter les époux Y... de leur demande fondée sur la garantie des vices cachés, que les pièces versées aux débats ne permettaient pas de caractériser une perte de superficie de leur terrain, en tout cas pas dans des proportions telles qu'ils ne l'auraient pas acheté s'ils en avaient connu la superficie réelle, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d'appel des exposants, pp. 6 et 7), si les époux Y... se seraient portés acquéreurs du terrain au prix convenu s'il avait été porté à leur connaissance son absence de bornage précis et matériellement vérifiable, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1641 du code civil.
