LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 février 2016), que, par acte dressé le 9 novembre 2009 par M. X..., notaire, avec la participation du prédécesseur de la SCP Chataignier de Gruttola, la société civile immobilière Les Tamaris (la SCI) a vendu à M. et Mme Y...en l'état futur d'achèvement un studio situé dans une résidence, sur les conseils de la société Aci partners et de la société CP Greco invest, opération financée par un prêt de la Caisse régionale de crédit mutuel de Savoie ; que M. et Mme Y... ont assigné la SCI, les sociétés Aci partners et Greco invest, les notaires et la banque en annulation de la vente pour dol et, subsidiairement, en résolution judiciaire pour inexécution, et en résolution subséquente des contrats souscrits auprès des sociétés Aci partners et Greco invest et en réparation de leurs préjudices ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur action en responsabilité civile contre M. X..., la société civile professionnelle Chataignier de Gruttola, et les sociétés Aci Partners et Greco Invest, alors, selon le moyen, que le notaire, rédacteur d'un acte, est tenu d'un devoir de conseil à l'égard de toutes les parties audit acte ; qu'en l'espèce, en se fondant sur des circonstances inopérantes tirées de ce que la vente avait été résolue, et non annulée, pour rejeter l'action en responsabilité des époux Y... contre le notaire instrumentaire, quand l'affectation du bien en résidence médicalisée pour personnes âgées était mentionnée dans l'acte notarié, ce dont il résultait que l'officier ministériel aurait dû éclairer les acquéreurs sur la portée, les effets et les risques de cette qualification, eu égard au but poursuivi par eux, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la résolution de la vente était fondée, non sur le dol ou un défaut de conformité, mais sur le retard dans la livraison, qu'au moment de la signature de l'acte notarié, la demande de création d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes avait été rejetée, que le contrat de réservation et le bail commercial comportaient la mention " résidence services pour personnes âgées " et retenu, exactement, que la responsabilité du notaire ne pouvait pas être engagée du fait du retard de livraison et que la présence dans l'acte authentique de deux mentions différentes dans l'acte de vente, à savoir " résidence pour personnes âgées " quant à la désignation du bien et " ensemble immobilier à usage de résidence pour étudiants et de résidence médicalisée pour personnes âgées " quant à son affectation, n'était pas de nature à porter atteinte à son utilité et à son efficacité, la cour d'appel a pu en déduire qu'un manquement du notaire rédacteur de l'acte de vente à son devoir de conseil n'était pas démontré ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur les deuxième et troisième moyens, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme Didier Y... de leur action en responsabilité civile contre M. Denis X..., Notaire instrumentaire, contre la SCP CHATAIGNIER de GRUTTOLA et contre les sociétés ACI PARTNERS et CP GRECO INVEST ;
Aux motifs propres que : « sur la responsabilité des notaires et des agents d'affaires :
La résolution de la vente étant fondée non sur le dol ou un défaut de conformité, mais sur le retard dans la livraison, la responsabilité des notaires et agents d'affaires ne peut être recherchée, le retard de livraison ne pouvant leur être imputé » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que : « sur la responsabilité de Maître Denis X... et de la SCP CHATAIGNIER/ DE GRUTTOLA
Le notaire est tenu envers son client d'un devoir d'information et de conseil. Il doit l'éclairer et attirer son attention sur les conséquences et les risques de l'acte qu'il authentifie, ainsi que sur la portée de celui-ci et sur les garanties qui y sont attachées. En outre, il est tenu de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ses actes.
Les époux Y... dont grief aux notaires de :
- ne pas avoir vérifié si la résidence bénéficiait des autorisations administratives nécessaires,
- d'avoir établi un acte de vente en l'état futur d'achèvement alors que le bâtiment devait être terminé,
- de ne pas les avoir avisés de l'incertitude relative à l'affectation du bien en EHPAD et au régime fiscal de l'opération,
- de ne pas leur avoir fourni l'ensemble des informations concernant les obligations à respecter afin d'obtenir les avantages fiscaux visés.
Il est démontré qu'au moment de la signature de l'acte notarié, la demande de création d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes avait été rejetée. Le seul fait que deux mentions contradictoires figurent dans l'acte à savoir résidence pour personnes âgées (page 3 de l'acte) et ensemble immobilier à usage de résidence pour étudiants et de résidence médicalisée pour personnes âgées (page 5 de l'acte) ne peut permettre de caractériser une faute des notaires alors que le contrat de réservation comporte clairement la mention résidence services pour personnes âgées et que l'affectation n'était pas de nature à porter atteinte à l'utilité et à l'efficacité de l'acte.
L'absence d'achèvement de l'immeuble résulte à l'évidence des mentions de l'acte notarié et il ne saurait donc être fait grief aux notaires d'avoir établi un acte de vente en l'état futur d'achèvement.
En l'état du rejet de la demande de création d'un EHPAD, les notaires n'avaient pas à informer les époux Y... de l'incertitude relative à l'affectation du bien dans la mesure où cette incertitude n'existait plus. Par ailleurs, la qualification d'EHPAD était sans incidence sur l'opération de défiscalisation envisagée.
Enfin, le notaire n'étant pas un conseiller fiscal ou financier, il n'a pas pour obligation de fournir des informations concernant les obligations à respecter afin d'obtenir les avantages fiscaux visés.
Enfin, l'anéantissement de la vente résulte non de l'absence d'affectation en EHPAD de l'immeuble mais des retards de livraison, lesquels ne peuvent à l'évidence être imputables aux notaires.
En l'état de ces éléments, la responsabilité de Maître Denis X... et de la SCP CHATAIGNIER/ DE GRUTTOLA ne peut être retenue, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les liens pouvant ou ayant pu exister entre cette dernière et Maître Denys Z...
Sur la responsabilité de la SARL ACI PARTNERS et de la SARL CP GRECO INVEST
La responsabilité de la SARL GP GRECO INVEST est susceptible d'être engagée en tant que mandant de la société INVEST IMMO CONSEILS et celle de la SARL ACI PARTNERS en tant que mandant de la société INVEST IMMO CONSEILS, seul cocontractant des époux Y....
Le mandat de recherche confié le 19 mai 2009 par les époux Y... à la société INVEST IMMO CONSEILS un mandat de recherche concernait « un ou plusieurs biens immobiliers assortis d'un bail commercial dans résidence avec services ».
Le contrat de réservation fait état d'une résidence services pour personnes âgées, ce qui correspond au mandat de recherche et à la destination finale de l'immeuble.
Par ailleurs, il est fait état de brochures publicitaires qui ne sont pas produites aux débats. Les seules pièces produites de ce chef sont des extraits de sites INTERNET n'émanant ni de la SARL ACI PARTNERS ni de la SARL CP GRECO INVEST qui ne peuvent donc constituer des éléments de nature à engager leur responsabilité.
Enfin, le Tribunal rappelle que la qualification d'EHPAD apparaît sans incidence sur l'opération de défiscalisation envisagée.
En l'état de ces éléments, la responsabilité de la SARL ACI PARTNERS et celle de la SARL CP GRECO INVEST ne seront pas retenues » ;
Alors que le Notaire, rédacteur d'un acte, est tenu d'un devoir de conseil à l'égard de toutes les parties audit acte ; qu'en l'espèce, en se fondant sur des circonstances inopérantes tirées de ce que la vente avait été résolue, et non annulée, pour rejeter l'action en responsabilité des époux Y... contre le Notaire instrumentaire, quand l'affectation du bien en résidence médicalisée pour personnes âgées était mentionnée dans l'acte notarié, ce dont il résultait que l'officier ministériel aurait dû éclairer les acquéreurs sur la portée, les effets et les risques de cette qualification, eu égard au but poursuivi par eux, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme Didier Y... de leur action en nullité pour dol ;
Aux motifs propres que : « sur la nullité de la vente :
Selon les dispositions de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Le dol est l'ensemble des agissements trompeurs ayant entraîné le consentement qu'une des parties à un contrat n'aurait pas donné, si elle n'avait pas été l'objet de ces manoeuvres. Le dol suppose à la fois, de la part de l'auteur des manoeuvres, une intention dolosive et, pour la personne qui en a été l'objet, un résultat qui lui a été préjudiciable et qui justifie qu'elle obtienne l'annulation du contrat fondée sur le fait que son consentement a été vicié.
Les époux Y... font valoir qu'ils ont été amenés à croire qu'ils avaient acquis un studio dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. L'exploitation prévue de la résidence « Canta Galet » en établissement médicalisé pour personnes âgées était pour eux une condition essentielle et déterminante de leur consentement lors de l'acquisition du lot litigieux. Ils estiment avoir été trompés intentionnellement par la SCI Les Tamaris.
Il résulte de la lecture des éléments du dossier que par arrêté publié au recueil des actes administratifs de l'Etat le 19 janvier 2009, soit 11 mois avant la vente, la demande de création d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes a été rejetée au motif notamment que le projet présenté par le promoteur présentait de nombreuses anomalies relatives au projet architectural et au projet de soins. Ce rejet faisait suite à un avis défavorable du comité régional de l'organisation sociale et médico sociale en date 3 octobre 2008.
Il résulte de la lecture des différents documents versés aux débats que si les projets d'investissement qui ont été présentés aux époux Y... concernaient en effet un investissement dans un EHPAD ou dans une résidence médicalisée, le contrat de réservation et le bail commercial signés le 19 mai 2009 font état d'une résidence services pour personnes âgées.
Le règlement de copropriété du 6 décembre 2007 et l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier dont les acquéreurs ont reconnu dans l'acte de vente avoir pris connaissance, mentionne que le bâtiment B est une résidence pour personnes âgées.
L'acte notarié en date du 09 novembre 2009 au paragraphe intitulé désignation (page 3 de l'acte) précise que les époux Y... ont acquis un studio dans le bâtiment B d'un ensemble immobilier à usage de résidence pour étudiants et de résidence pour personnes âgées, alors qu'à la page cinq du même acte au paragraphe affectation des locaux il est indiqué que les biens vendus font partie d'un ensemble immobilier à usage de résidence pour étudiants et de résidence médicalisée pour personnes âgées. Ces deux mentions contradictoires ne peuvent suffire à caractériser le dol du vendeur à défaut d'autres éléments caractérisant l'intention de tromper les époux Y....
Il n'est pas démontré que la SCI Les Tamaris, les notaires et les agents d'affaires, aient agi intentionnellement dans le but de tromper les époux Y.... La preuve de manoeuvres et de leur volonté de nuire n'est pas rapportée, la décision sera confirmée en ce qu'elle a débouté les époux Y... de leur demande en nullité de la vente sur le fondement de l'article 1116 du code civil » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que : « le dol se définit comme des manoeuvres, un mensonge ou un silence ayant sciemment engendré une erreur déterminante du consentement d'un contractant. Par ailleurs, le simple silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter constitue une réticence dolosive.
Les époux Y... font valoir qu'ils ont été amenés à croire qu'ils avaient acquis un studio dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes.
Par arrêté en date du 14 avril 2008, la demande de création d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes a été rejetée au motif notamment que le projet présenté par le promoteur de nombreuses anomalies sur les points fondamentaux qu'étaient le projet architectural et le projet de soins. Ce rejet faisait suite à un avis défavorable du COMITE REGIONAL DE L'ORGANISATION SOCIALE ET MEDICO-SOCIALE en date du 08 février 2008.
Si les projets d'investissement qui avaient été présentés aux époux Y... concernaient l'investissement dans un EHPAD ou dans une résidence médicalisée, le contrat de réservation et le bail commercial signés le 19 mai 2009 font état d'une résidence services pour personnes âgées.
Par acte notarié en date du 09 novembre 2009, les époux Y... ont acquis un studio dans le bâtiment B de la résidence dite LE FLORIAN, étant précisé que ce bâtiment est une résidence pour personnes âgées (page 3 de l'acte). En page 5 de l'acte, il est indiqué que les biens vendus font partie d'un ensemble immobilier à usage de résidence pour étudiants et de résidence médicalisée pour personnes âgées.
Les mentions figurant dans le contrat de réservation et dans le bail commercial correspondent à la réalité de la situation de l'immeuble. La mention figurant en page 5 de l'acte notarié d'une résidence médicalisée pour personnes âgées vient en contradiction avec celles figurant en page 3 ainsi que dans le contrat de réservation et dans le bail commercial.
La mention d'une résidence médicalisée pour personnes âgées est de nature à entretenir une confusion dans la mesure où, depuis 2001, les maisons de retraite médicalisées changent de statut pour devenir progressivement des EHPAD en s'engageant sur des critères qualitatifs.
Toutefois, compte tenu des mentions figurant dans le contrat de réservation et en page 3 de l'acte notarié, il n'est pas démontré que la SCI LES TAMARIS ait agi intentionnellement dans le but de tromper les époux Y....
En outre, le but de l'investissement des époux Y... et par suite l'élément déterminant de leur consentement était de réaliser une opération de défiscalisation. Or l'affectation en EHPAD est sans incidence sur l'opération de défiscalisation envisagée.
En l'état de ces éléments, la preuve de la réticence dolosive de la SCI LES TAMARIS n'est pas rapportée et la demande de nullité de la vente du 09 novembre 2009 formée par les époux Y... entre en voie de rejet » ;
Alors que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en l'espèce, en concluant à l'absence de mentions trompeuses constitutives d'un dol de nature à justifier l'annulation de l'acte de vente, quand elle relevait pourtant que les projets d'investissement présentés à M. et Mme Y... concernaient un EHPAD ou une résidence médicalisée et que l'acte notarié en date du 9 novembre 2009 indiquait que les biens vendus faisaient partie d'un ensemble immobilier à usage de résidence pour étudiants et de résidence médicalisée pour personnes âgées et qu'à cette époque, l'affectation des biens en résidence médicalisée pour personnes âgées était administrativement impossible, la Cour d'appel n'a pas tiré les conclusions qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article 1116 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir limité à 129. 335, 44 €, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2010, au titre de la restitution du prix et à 17. 559, 18 €, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2010, à titre de dommages-intérêts, les sommes au paiement desquelles la SCI LES TAMARIS a été condamnée au profit de M. et Mme Didier Y... ;
Aux motifs propres que : « sur les préjudices :
Comme l'a souligné le premier juge, Monsieur et Madame Y... ne sont pas fondés à réclamer la totalité du coût du prêt, de l'assurance de crédit souscrite de même que le cautionnement souscrit auprès de CAMCA ou les frais de dossier de crédit immobilier, dans la mesure où ils ne démontrent pas que ces sommes resteront à leur charge compte tenu de la résolution de la vente.
Il appartient par ailleurs à Monsieur et Madame Y... de se rapprocher de l'administration fiscale en vue de la restitution des droits acquittés indûment en application de l'article 1961 du Code Général des Impôts.
Le prêt a été intégralement versé par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE SAVOIR qui était donc fondée à réclamer le remboursement de la somme de 135. 000, 00 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2009, jour de mise à disposition des fonds, sous déduction des sommes remboursées par les époux Y....
En revanche, il convient de relever qu'en vertu des contrats de vente, le solde de 10 % payable à la livraison (5 % au titre de l'achèvement et 5 % au titre de la livraison), d'un montant total de 12 474, 28 € n'a pas été payé par les époux Y..., ce que soutient la SCI venderesse et ne contestent pas les époux Y.... Cette somme sera déduite de la somme allouée par le premier juge. La SCI Les TAMARIS sera condamnée à verser aux époux Y... la somme de 129 335, 44 euros (et non la somme de 141 809, 72 retenue par la premier juge).
Comme l'a retenu le premier juge, les époux Y... sont fondés à réclamer les frais consécutifs à la vente à hauteur de 2. 536, 27 euros.
Les sommes versées au titre des charges de copropriété, parfaitement justifiées et non contestées doivent être remboursées par la venderesse dans la mesure où elles sont destinées à assurer l'entretien et la valorisation du bien immobilier qui est resté en sa possession. La SCI sera condamnée à verser à Monsieur et Madame Y... la somme de 5. 022, 91 euros en remboursement des charges.
Les éléments versés aux débats relatifs au préjudice financier résultant de la perte d'une chance d'avoir pu investir dans un autre projet immobilier, ne suffisent pas à démontrer le caractère réel et certain d'un tel préjudice. Monsieur et Madame Y... n'avaient mobilisé aucune somme puisqu'ils avaient emprunté l'intégralité des sommes investies. Cette demande sera dès lors rejetée.
Suivant en cela le premier juge, la Cour admet en revanche l'existence d'un préjudice moral résultant des préoccupations subies par les époux Y... résultant à la fois des conséquences du retard de livraison sur leur situation financière et de la présente procédure. La décision sera confirmée en ce qu'elle a alloué aux époux Y... la somme de 10 000 euros à ce titre.
La SCI Les TAMARIS sera en conséquence condamnée à verser aux époux Y... la somme de 17 559, 18 euros à titre de dommages et intérêts (et non la somme de 15 717, 03 euros retenue par le premier juge). (2536, 27 + 5022, 91 + 10000)
La décision sera confirmée pour le surplus » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que : « sur l'indemnisation du préjudice des époux Y...
Le époux Y... sont fondés à réclamer les frais consécutifs à la vente à hauteur de 2. 536, 27 Euros.
La résolution de la vente entraînant celle du contrat de prêt, les époux Y... ont vocation à obtenir de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE SAVOIR le remboursement des sommes versées, lesquelles seront déduites de la créance de la banque. Ils ne sont donc pas fondés à réclamer la totalité du coût du prêt dans la mesure où ces sommes ne resteront pas à leur charge.
Par contre, ils sont fondés à réclamer le coût de l'assurance accessoire au prêt à hauteur de 1. 700, 64 Euros, ainsi que le remboursement des charges de copropriété à hauteur de 1. 480, 12 Euros.
Les frais de dossier de crédit immobilier ne sont pas justifiés. Cette demande entre en voie de rejet.
Il n'est fourni aucun élément chiffré de nature à caractériser l'étendue du préjudice financier résultant de la perte d'une chance d'avoir pu investir dans un autre projet immobilier. Cette demande sera dès lors rejetée.
Le Tribunal admet l'existence d'un préjudice moral résultant des préoccupations subies par les époux Y... résultant à la fois des conséquences du retard de livraison sur leur situation financière et de la présente procédure. Il leur sera alloué la somme de 10. 000, 00 Euros à titre de dommages et intérêts de ce chef.
[…] En application de l'article 1153 du Code Civil, le point de départ des intérêts au taux légal sera fixé au jour de l'assignation initiale, soit le 28 septembre 2010.
[…] Sur les demandes formées par la SCI LES TAMARIS à l'encontre des époux Y...
[…] En application des articles 549 et 550 du Code Civil, le possesseur qui possède comme un propriétaire, en vertu d'un titre translatif dont il ignore les vices, fait les fruits siens et il cesse d'être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus.
En cas de nullité ou de résolution d'une vente, le propriétaire peut obtenir la restitution des fruits effectivement perçus par le possesseur, laquelle ne constitue que la conséquence légale de l'anéantissement du contrat, à compter du jour où celui-ci cesse d'être de bonne foi. L'acquéreur peut être constitué de mauvaise foi par l'assignation en nullité ou en résolution de la vente.
La SCI LES TAMARIS est donc fondée à réclamer que les époux Y... soient condamnés à lui restituer les sommes éventuellement perçues au titre des loyers à compter du 28 septembre 2010, date de l'assignation initiale, jusqu'au jour du présent jugement » ;
1. Alors que, d'une part, lorsqu'un contrat synallagmatique est résolu pour inexécution par l'une des parties de ses obligations, les choses doivent être remises au même état que si les obligations nées du contrat n'avaient jamais existé ; qu'en l'espèce, en refusant d'indemniser M. et Mme Y..., ensuite de la résolution du contrat de vente, de la totalité du coût du prêt, de l'assurance de crédit souscrite, du cautionnement souscrit auprès de CAMCA, des frais de dossier de crédit immobilier et des droits acquittés indûment à l'Administration fiscale, la Cour d'appel a fait peser sur eux une charge financière ne respectant pas le principe de la remise intégralement à l'état antérieur et a ainsi violé l'article 1184 du Code civil ;
2. Alors que, d'autre part, la perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu'est constatée la disparition d'une éventualité favorable ; qu'en l'espèce, en retenant, pour débouter les acheteurs de leur action en indemnisation pour perte de chance, qu'ils ne démontraient pas le caractère direct et certain du dommage tiré du fait qu'ils n'avaient pu investir dans un autre projet immobilier quand ils ont pourtant été privés, en raison de leur mauvais investissement dans la vente qui, en définitive, a été résolue, de l'éventualité favorable de réaliser un investissement dans une autre opération qui, elle, aurait pu prospérer, de sorte que la perte de chance invoquée présentait nécessairement un caractère direct et certain, la Cour d'appel a violé l'article 1149 du Code civil.
