LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 26 janvier 2012 et 29 janvier 2016), que, par acte du 1er août 2007, MM. X...et Y... ont vendu divers lots de copropriété d'un même immeuble à la société Sofic ; que, se plaignant d'un déficit de surface de 25, 02 m ², correspondant à une cour commune sur laquelle portait un droit de jouissance exclusif, l'acquéreur a assigné les vendeurs en restitution du trop-perçu par rapport à la mesure réelle et en paiement de dommages et intérêts, lesquels ont appelé en garantie le mesureur et son assureur ;
Sur le moyen unique du pourvoi, en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 26 janvier 2012, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le moyen unique du pourvoi, en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 29 janvier 2016, ci-après annexé :
Attendu que la société Sofic fait grief à l'arrêt de condamner MM. X... et Y... à lui restituer la somme de 2 032, 25 euros ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la vente portait sur plusieurs lots constitués de boutiques, ateliers, triplex et entrepôts, pour un prix fixé globalement, relevé que l'assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2010 avait accepté le retrait de la copropriété de certains lots, d'une superficie totale de 124 m ², dont celui correspondant à la cour commune, au profit de la société Sofic, moyennant le paiement d'une indemnité de 10 000 euros, qui constituait le prix de la scission, et souverainement retenu que la mutation de la propriété de ces lots permettait de déterminer la valeur de la cour dans son état physique le plus proche de celui de la vente, la cour d'appel a pu en déduire que cette valeur devait être calculée, sur la base de 10 000 euros, proportionnellement à la superficie de la cour par rapport à celle des autres lots retirés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Sofic aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sofic à payer la somme de 3 000 euros à MM. X... et Y... ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Sofic
Arrêt avant-dire droit du 26 janvier 2012
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, avant-dire droit sur le montant de la réduction du prix, invité les parties à éclairer la cour sur la valeur vénale de la cour couverte, cette partie commune paraissant avoir été vendue à la société Sofic par le syndicat des copropriétaires ;
AUX MOTIFS QUE « la réduction doit se calculer sur le prix de 1 480 000 euros diminué de la valeur du bien exclu de la vente ; il y a lieu d'ordonner la réouverture des débats pour permettre aux parties d'éclairer la Cour sur la valeur vénale de la cour couverte, et ce d'autant qu'il paraît que cette partie commune aurait été vendue à la société Sofic par le syndicat des copropriétaires » ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut statuer par voie de motifs dubitatifs ; qu'en retenant qu'il paraît que la cour litigieuse aurait été vendue à la société Sofic par le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS en tout état de cause QUE la scission de copropriété réalisée aux fins de permettre à un copropriétaire de retrancher ses lots de la copropriété existante pour reprendre sa complète autonomie ne constitue pas une opération translative de propriété et ne peut donc être assimilée à une vente ; qu'en l'espèce, le 10 mai 2011, autorisée en cela par l'assemblée générale spéciale du 14 décembre 2010, la société Sofic, dans le cadre d'une scission, a retiré ses lots n° 201, 251, 401 et 451 moyennant le versement d'une indemnité de 10 000 euros à la copropriété ; qu'en assimilant cette opération de scission à une vente, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1582 et suivants du code civil et 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Arrêt du fond du 29 janvier 2016
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné in solidum MM. Michel X... et Fabien Y... à restituer à la SARL Sofic la somme de 2 032, 25 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2007, avec capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1154 du code civil ; AUX MOTIFS QUE « il sera rappelé que, dans le cas d'une vente de biens immobiliers de nature diverse pour un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article précité ; au cas d'espèce, la vente portait sur plusieurs lots constitués de boutiques, ateliers, triplex et entrepôts au prix fixé globalement à la somme de 1 480 000 euros pour une superficie totale de 462, 33 mètres carrés selon le certificat de mesurage du 22 mai 2006 annexé à l'acte de vente ; il ressort de ce même certificat que la cour couverte dispose d'une superficie de 22, 37 mètres carrés pour son usage d'entrepôt et d'une superficie de 2, 65 mètres carrés pour son usage de sanitaire, soit une surface totale de 25, 02 mètres carrés ; l'arrêt du 26 janvier 2012 a définitivement jugé que la superficie totale exprimée dans l'acte de 462, 33 mètres carrés était supérieure d'un vingtième à la superficie réelle de 437, 31 mètres carrés (462, 33 mètres carrés – 25, 02 mètres carrés) et qu'une réduction de prix était bien encourue par application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; en vertu du principe précité, et s'agissant d'un bien pour lequel l'acquéreur fonde son action sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la diminution ne peut être proportionnelle à la moindre mesure comme le soutient, à titre principal et à tort, la société Sofic, la réduction devant être calculée sur le prix de 1 480 000 euros, fixé globalement, diminué de la valeur du bien exclu de la vente, de sorte que la valeur de 80 093, 27 euros ne peut être retenue et que la demande de l'appelante en restitution de cette somme doit être rejetée ; sur la demande subsidiaire de la société Sofic en paiement de la somme de 78 464, 03 euros correspondant à la valeur proportionnelle de revente de la cour litigieuse à laquelle l'appelante a procédé au profit de tiers par acte authentique du 19 juillet 2011, portant sur les anciens lots réunis n° 201, 251, 401 et 451 constituant la parcelle cadastrée section AI n° 158, d'une superficie de 01 a 24 ca, soit un atelier, au prix global de 450 000 euros, cette revente n'a été rendue possible sous cette forme qu'après que les bâtiments eussent été retirés de la copropriété pour constituer une propriété séparée ; il s'en déduit qu'en vertu de ce partage au profit de la Sofic, une mutation de la propriété des biens précités s'est opérée dont les conditions financières permettent de déterminer la valeur de la cour litigieuse dans son état physique le plus proche de la vente du 1er août 2007 ; le moyen de MM. X... et Y..., fondé sur l'absence prétendue de préjudice de l'acquéreur qui aurait revendu la toute propriété de la cour, est inopérant dès lors que, par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le législateur n'a pas entendu réparer un préjudice, mais sanctionner le défaut ou l'inexactitude d'information relative à la surface des parties privatives, objet de la vente, et qu'il a été définitivement jugé qu'en l'espèce, les vendeurs avaient commis cette infraction contractuelle ; suivant procès-verbal du 14 décembre 2010, l'assemblée générale spéciale de la copropriété litigieuse a approuvé (résolution n° 3) le projet de scission demandé par la société Sofic consistant dans le retrait des lots n° 201, 251, 401 et 451 moyennant le versement par cette société d'une indemnité de 10 000 euros au profit de la copropriété et qu'un acte authentique du 10 mai 2011, enregistré au service des hypothèques le 7 juin 2011, a consacré cette scission dans ces conditions ; ainsi, c'est cette somme de 10 000 euros qui constitue le prix de la scission et non la valeur du terrain d'assiette retenue dans l'acte du 10 mai 2011 pour la publicité foncière et le calcul du « salaire du conservateur » comme le réclament MM. X... et Y... ; les lots détachés, savoir la parcelle cadastrée section AI n° 158, ayant une surface totale de 01 a 24 ca (124 m ²) selon l'acte du 10 mai 2011, la valeur de la cour litigieuse d'une superficie de 25, 2 m ², peut être évaluée à 10 000 euros : 124 x 25, 2 = 2 032, 25 euros ; il convient de condamner in solidum MM X... et Y... à payer cette somme à la société Sofic » ;
1°) ALORS QUE si, dans le cas d'un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu'il soit possible pour déterminer cette valeur de prendre en compte le prix global en lui appliquant une simple règle de trois et donc en retenant un prix au mètre carré indifférencié pour l'ensemble, il en va différemment lorsque le bien ainsi exclu est indissociable des autres lots pour leur être nécessaire ; qu'en l'espèce, si la cour commune avec droit d'usage privatif était exclue de l'obligation de mesurage, la société Sofic faisait valoir, pour justifier son calcul (1 480 000/ 462, 33 x 25, 02 = 80 093, 27 euros), que la cour couverte ne pouvait être vendue qu'avec les autres lots auxquels elle permettait l'accès, de sorte que sa valeur ne pouvait être distinguée du reste des lots vendus ; qu'en écartant ce mode de détermination de la valeur comme ignorant la nécessité de reconnaître une valeur propre au bien exclu du champ d'application sans se prononcer sur cette impossibilité exceptionnelle de vendre seul ledit bien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
2°) ALORS subsidiairement QUE la somme acquittée dans le cadre d'une opération de scission par retrait de lots de copropriété ne constitue pas un prix traduisant la valeur des biens ainsi retirés mais une simple indemnisation du syndicat de copropriété par le copropriétaire retrayant ; qu'il s'ensuit que cette somme ne peut être utilement considérée pour déterminer la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en considérant que la scission par laquelle quatre lots appartenant à la société Sofic, dont la cour commune à usage privatif, ont été retirés de la copropriété, constituait une « mutation de la propriété » de ces lots dont les conditions financières permettaient de déterminer la valeur de cette cour commune à usage privatif, que l'indemnité de 10 000 euros acquittée par la société Sofic à la copropriété dans le cadre de cette scission constituait un « prix » permettant de connaître la valeur de la cour litigieuse et qu'il convenait de calculer le montant de la restitution due à la société Sofic sur la base de cette somme (10 000 euros : 124 x 25, 2 m ² = 2 032, 25 euros), la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
3°) ALORS QUE tenu de respecter l'objet du litige tel qu'il résulte des moyens et demandes respectifs des parties, le juge ne peut retenir une analyse mettant en doute un point unanimement admis ; qu'en l'espèce, MM. X... et Y... admettaient que « la somme de 10 000 euros que la société Sofic a promis de payer à la copropriété en contrepartie de son acceptation de la scission ne peut être assimilable à un « prix de cession » (…) mais à une indemnité fixée en contrepartie du retrait de la copropriété et donc à une réduction des tantièmes », et ce pour la raison déterminante que « la société Sofic était déjà propriétaire des lots n° 201, 251, 401 et 541 » retrayés ; que cette analyse rejoignait ainsi celle de la société Sofic qui comptabilisait cette somme de 10 000 euros dans les « frais » occasionnés par la scission ; qu'en retenant cependant que la scission avait constitué une mutation de la propriété de ces biens, que la somme de 10 000 euros constituait « le prix de la scission » et qu'elle pouvait à ce titre être retenue pour déterminer la valeur de la cour litigieuse, la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en retenant d'une part que la société Sofic, à l'occasion de la scission, avait versé une « indemnité de 10 000 euros au profit de la copropriété », d'autre part que cette somme de 10 000 euros constituait le « prix de la scission », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
