LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Transports Jean Mathis fils a été mise en redressement puis liquidation judiciaires les 10 juillet 2006 et 8 janvier 2007, Mme Y... étant désignée liquidateur ; qu'à la demande de la société Inter-Coop, crédit-bailleur de l'immeuble dans lequel la société débitrice exploitait son activité, le juge des référés a, par ordonnance du 15 avril 2008, constaté la résiliation de plein droit du contrat à compter du 14 mars 2007 ; que le crédit-bailleur n'ayant pu obtenir restitution de l'immeuble qu'en octobre 2009, a assigné Mme Y... en responsabilité personnelle ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 1165 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que pour condamner Mme Y... à payer à la société Inter-Coop la somme de 282 034, 09 euros, l'arrêt retient que le montant de l'indemnité d'occupation auquel il y a lieu de se référer a été fixé contractuellement par les parties, et qu'elle est due, quand bien même le crédit-bailleur aurait rencontré des difficultés pour relouer l'immeuble si celui-ci avait été restitué plus tôt ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la responsabilité du liquidateur étant recherchée sur le fondement de l'article 1382, devenu 1240, du code civil pour des fautes ayant causé un préjudice résultant de l'indisponibilité des locaux du fait du retard apporté à leur restitution, les stipulations du contrat de crédit-bail conclu avec la société débitrice, qui fixaient forfaitairement les modalités de calcul de l'indemnité de résiliation indépendamment des conditions dans lesquelles cette résiliation était intervenue et ses conséquences, sont inopposables au liquidateur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le moyen, pris en ses deuxième et troisième branches :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que pour statuer comme il fait, l'arrêt retient que la faute du liquidateur a eu pour effet de retarder la libération des locaux ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la restitution tardive des locaux avait effectivement empêché le crédit-bailleur de relouer le bien aux mêmes charges et conditions dès qu'il avait été remis à sa disposition ou l'avait seulement privé de la chance de le relouer, ni évaluer cette perte de chance en fonction de l'état du marché locatif local, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 novembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon ;
Condamne la société Inter-Coop aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme Y... à payer à la société Inter-Coop la somme de 282. 034, 09 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ;
AUX MOTIFS QUE rendu en référé, l'arrêt du 28 mai 2009 ayant condamné Maître Y... ès-qualités au paiement d'une indemnité d'occupation n'a pas autorité de chose jugée au principal ; qu'en vertu des articles A 11. 3 et A 19 du contrat de crédit-bail, le crédit-preneur est redevable, au cas où la libération des lieux n'interviendrait pas immédiatement après résiliation du contrat de crédit-bail, d'une indemnité de résiliation au moins égale au montant des loyers qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi (l'article A 19 prévoyant une indemnité d'un montant supérieur, mais étant en contradiction sur ce point avec l'article A 11. 3) ; que le montant de l'indemnité d'occupation a ainsi été fixé contractuellement par les parties ; qu'à supposer que cette stipulation puisse s'analyser en une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge, le montant de l'indemnité prévue n'est pas manifestement excessif ; que cette clause lie le juge comme les parties, de sorte que l'indemnité d'occupation est due quand bien même serait-elle supérieure à la valeur locative de l'immeuble et quand bien même le crédit-bailleur aurait-il rencontré des difficultés pour relouer l'immeuble si celui-ci avait été restitué plus tôt ; que la somme de 393. 451, 03 euros réclamée par la société InterCoop correspond à hauteur de 383. 769, 46 euros au montant des loyers fixés dans l'échéancier produit par la société InterCoop pour la période du 14 mars 2007 au 3 octobre 2009 soit 31 mois et, pour le surplus (9. 681, 57 euros), aux frais de la procédure d'expulsion qui sont à la charge du débiteur ; que la totalité de cette somme ne peut être imputée à la faute du liquidateur ; qu'il convient en effet de tenir compte du fait que même si le liquidateur judiciaire avait été diligent, la libération des locaux, compte tenu de leur occupation par des tiers, n'aurait pas pu être réalisée avant un certain délai, qui peut être raisonnablement évalué à neuf mois ; qu'en conséquence, il convient de fixer le préjudice du crédit-bailleur à la somme de (383 769, 46 x 22/ 31) + 9 681, 57 282 034, 09 euros ; qu'il n'y a pas lieu de déduire de cette somme celle de 200. 000 euros correspondant à l'avance faite par le crédit-preneur lors de la conclusion du contrat de crédit-bail ; qu'en effet, cette avance a déjà été déduite du montant de l'indemnité contractuelle de résiliation, ainsi qu'il ressort de la déclaration de créance de la société Inter Coop au passif de la liquidation judiciaire ; que l'indemnité de résiliation, due par le seul fait que le contrat a été résilié, indépendamment des conditions dans lesquelles intervient la restitution des locaux, répare un préjudice distinct de celui résultant de l'indisponibilité des locaux du fait du retard apporté à leur restitution ; que les indemnités d'occupation sont donc cumulables avec l'indemnité de résiliation ; Sur le préjudice après restitution des locaux : qu'une fois les locaux restitués le 3 octobre 2009, le crédit-bailleur pouvait en disposer librement ; qu'il n'est pas allégué que les locaux se trouvaient en mauvais état ; que rien ne permet d'affirmer que le retard avec lequel ils ont été libérés a rendu plus difficile leur recommercialisation ; que la demande d'indemnisation formée par le crédit-bailleur pour la période postérieure au 3 octobre 2009 n'est donc pas fondée ; que contrairement à ce qui est soutenu par l'appelante, le préjudice de la société Inter Coop, consistant dans les indemnités d'occupation susvisées, n'est pas la conséquence de l'impécuniosité de la société en liquidation judiciaire, mais du retard avec lequel les locaux ont été restitués ; qu'en effet, ce préjudice serait inexistant si les locaux avaient été restitués dès la résiliation du contrat ; qu'en outre, ce préjudice résulte directement du comportement fautif du liquidateur judiciaire, lequel étant le mieux placé pour savoir que la liquidation ne permettrait pas de dégager les fonds qui auraient permis de payer les indemnités d'occupation, était parfaitement conscient du préjudice, causé au crédit-bailleur du fait du retard apporté à la restitution des locaux ; qu'en considération de ces éléments, il convient de condamner Me Y... à payer à la société Intercoop la somme de 282. 034, 09 euros et de réformer en ce sens le jugement déféré ; que les intérêts de retard sur cette somme commenceront à courir à compter du présent arrêt comme prévu à l'article 1153-1 du Code civil et non à compter de l'assignation ; que la capitalisation des intérêts de retard année par année conformément à l'article 1154 du Code civil est de droit dès lors qu'elle est sollicitée en justice ;
1°) ALORS QUE nul ne peut devenir débiteur en vertu d'un contrat auquel il n'a pas été partie ; qu'en faisant application, pour évaluer le préjudice causé par Mme Y... à la société Intercoop, du contrat de crédit-bail immobilier que cette dernière avait conclu avec un tiers, la société Transports Jean Mathis, la Cour d'appel a violé l'article 1165 du Code civil ;
2°) ALORS QUE est seule causale la faute qui constitue un antécédent nécessaire du dommage ; qu'en indemnisant la société Intercoop de la perte de loyers qu'elle aurait subie en raison du retard, imputé à faute au liquidateur, avec lequel les locaux lui avaient été restitués sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il n'était pas certain que même sans cette faute et ce retard, ils n'auraient pu être reloués dès lors que six mois comme cinq ans après leur restitution, ils étaient toujours vacants, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'impossibilité de réaliser un gain dont l'obtention était aléatoire doit être qualifiée de perte de chance ; qu'en fixant la perte de loyers due au retard avec lequel les locaux avaient été restitués au montant de l'indemnité d'occupation contractuellement fixée par les parties au contrat de crédit-bail résilié, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée, si la possibilité de relouer dont la société Intercoop aurait bénéficié si les locaux lui avaient été restitués plus tôt n'était pas en toute hypothèse aléatoire, de sorte que le préjudice devait être qualifié de perte de chance, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
