LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que pour financer l'acquisition et les travaux de réhabilitation de deux appartements, M. et Mme X...ont contracté deux prêts immobiliers auprès de la société Le Crédit Lyonnais (la banque) ; qu'en raison du retard pris dans la réalisation des travaux et des coûts supplémentaires qu'ils ont dû supporter, M. et Mme X... ont recherché la responsabilité de la banque, ainsi que celle des vendeurs, M. et Mme Y..., et des sociétés Cambaceres développement et Liins qui avaient assuré la commercialisation des biens, pour manquement à leurs obligations d'information, de mise en garde et de conseil ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Et sur le moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, en ce qu'il critique le rejet des demandes dirigées contre la banque et M. et Mme Y... :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes dirigées contre la banque et M. et Mme Y... alors, selon le moyen :
1°/ que, dans leurs conclusions récapitulatives n° 2 signifiées le 2 avril 2015, les époux X... faisaient notamment valoir que leur préjudice « s'analyse en la perte de la chance de ne pas contracter » ; qu'en retenant que « s'agissant des préjudices découlant des manquements au devoir d'information et de conseil des sociétés Liins et Cambaceres développement, concernant les risques de l'opération, M. et Mme X... invoquent des préjudices résultant du retard dans la livraison des biens, qui a été réalisée en septembre 2010 au lieu d'avril 2008, du paiement d'un supplément au titre des travaux de 19 304 euros, de la nécessité de déposer un nouveau permis de construire et de la valeur des deux biens, très inférieure à celle présentée », quand ils invoquaient également un préjudice de perte de chance, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°/ que, dans leurs conclusions récapitulatives n° 2 signifiées le 2 avril 2015, les époux X... faisaient notamment valoir que leur préjudice « s'analyse en la perte de la chance de ne pas contracter » ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu que l'arrêt retient, d'un côté, que M. et Mme X... n'établissaient pas que la banque était débitrice d'une obligation de mise en garde ou de conseil à leur égard, de l'autre, qu'en leurs qualités de vendeurs, M. et Mme Y... n'étaient tenus d'aucune obligation de conseil et d'information concernant le montage financier ou la réalisation des travaux et, enfin, qu'ils ne démontraient pas que la banque et M. et Mme Y... étaient intervenus dans la commercialisation du projet ; qu'en déduisant de ces appréciations, desquelles il résultait que ni la banque ni les vendeurs n'avaient manqué à leurs obligations contractuelles, que M. et Mme X... n'étaient pas fondés à rechercher leur responsabilité, la cour d'appel, qui n'avait pas à se prononcer sur la nature et le montant du préjudice allégué, a, sans méconnaître l'objet du litige, légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;
Mais, sur le moyen, pris en sa deuxième branche, en ce qu'il critique le rejet des demandes dirigées contre les sociétés Liins et Cambaceres développement :
Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter ces demandes, l'arrêt, après avoir relevé que, s'agissant des préjudices découlant des manquements au devoir d'information et de conseil des sociétés Liins et Cambaceres développement, concernant les risques de l'opération, M. et Mme X... invoquaient des préjudices résultant du retard dans la livraison des biens, qui a été réalisée en septembre 2010 au lieu d'avril 2008, du paiement d'un supplément au titre des travaux de 19 304 euros, de la nécessité de déposer un nouveau permis de construire et de la valeur des deux biens, très inférieure à celle présentée, retient qu'ils ne rapportent pas la preuve du préjudice allégué, ni d'un lien de causalité entre le défaut d'information reproché et ce préjudice ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, dans leurs conclusions d'appel, le préjudice dont M. et Mme X... demandaient la réparation consistait en la perte de chance de ne pas contracter, qui ne pouvait, selon eux, être inférieure au montant de leur investissement global, incluant le prix du foncier, le surcoût des travaux et le montant des prêts contractés, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le dernier grief :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. et Mme X... dirigées contre les sociétés Liins et Cambaceres développement, l'arrêt rendu le 18 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne les sociétés Liins et Cambaceres développement aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leurs demandes en réparation formées contre la banque LCL, les sociétés Liins et Cambaceres Développement et Mme et M. Y...,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « (…) il ressort des pièces versées aux débats que la société Cambaceres Développement a été chargée par M. et Mme Y... de la commercialisation des biens immobiliers et qu'elle a établi une grille de " vente foncier " mentionnant pour chaque lot le prix de vente, la superficie loi Carrez, le loyer annuel prévisionnel et le prix de vente, ainsi qu'une grille " estimation travaux " avec le prix des travaux estimés pour chaque lot ; qu'il n'est pas contesté que la société Cambaceres Développement a donné un sous mandat de commercialisation à la société Liins qui reconnaît avoir agi en qualité d'intermédiaire immobilier, ce qui est par ailleurs confirmé par la facture de la société Liins à la société Cambaceres Développement concernant le mandat de commercialisation des lots 2 et 8 de l'immeuble, vendus à M. et Mme X... ; que M. et Mme X... ont produit aux débats une simulation sur la fiscalité datée du 25 décembre 2006 d'une durée de six ans de 2006 à 2011 qui ne comporte aucune précision sur le nom de l'auteur, du bénéficiaire et de l'objet de l'opération, ainsi qu'une étude personnalisée datée du 29 novembre 2006 concernant le lot 3 avec une simulation sur six ans et sur 16 ans, cette étude ne mentionnant pas le logo de la société ; que la société Cambaceres Développement soutenant le contraire, mais qu'il n'en demeure pas moins que la société Cambaceres Développement, responsable de la commercialisation de l'opération, et la société Liins, en sa qualité de sous-mandataire, étaient tenues à l'égard de M. et Mme X... d'un devoir d'information et de conseil concernant cette opération ; que s'agissant du Crédit Lyonnais, M. et Mme X... la banque est intervenue dans le projet de commercialisation et qu'elle était en lien avec les intermédiaires ou les propriétaires ; dans ces conditions que le Crédit Lyonnais a agi uniquement en qualité d'établissement prêteur, qu'il n'avait pas de devoir de conseil spécifique à l'égard de M. et Mme X... et qu'il ne lui appartenait pas de vérifier l'opportunité de l'opération projetée ; que le Crédit Lyonnais verse aux débats un document établi pour la demande de prêt, signé le 11 décembre 2006 par M. et Mme X..., qui fait état pour M. X... d'un revenu net professionnel annuel de 283. 589 euros et de revenus immobiliers de 5. 556 euros, soit au total 289. 145 euros, ainsi que de la propriété d'une résidence principale de 900. 000 euros, d'une résidence secondaire de 345. 500 euros et d'un appartement à usage locatif de 250. 000 euros ; Considérant que les deux prêts de 250. 000 euros et de 220. 706 euros consentis par le Crédit Lyonnais à M. et Mme X... ne présentaient pas de risque d'endettement excessif et n'étaient pas disproportionnés par rapport aux capacités financières des emprunteurs ; en conséquence que le Crédit Lyonnais n'était pas tenu d'un devoir de mise en garde à l'égard de M. et Mme X... ; par ailleurs que M. et Mme X... ne reprochent à M. et Mme Y... aucun manquement découlant du contrat de vente des biens et qu'ils ne démontrent pas que M. Y... est intervenu dans la commercialisation confiée à la société Cambaceres Développement ; que M. et Mme Y..., en leur qualité de vendeurs des biens immobiliers, n'étaient tenus d'aucune obligation de conseil et d'information concernant le montage financier ou la réalisation des travaux et que M. et Mme X... sont dès lors mal fondés à rechercher la responsabilité des époux Y... ; que s'agissant des préjudices découlant des manquements au devoir d'information et de conseil des société Liins et Cambaceres Développement, concernant les risques de l'opération, M. et Mme X... invoquent des préjudices résultant du retard dans la livraison des biens, qui a été réalisée en septembre 2010 au lieu d'avril 2008, du paiement d'un supplément au titre des travaux de 19. 304 euros, de la nécessité de déposer un nouveau permis de construire et de la valeur des deux biens, très inférieure à celle présentée ; que l'étude personnalisée prévoyait des revenus locatifs à compter du 1er avril 2008, étant souligné qu'il était précisé qu'il s'agissait d'une simulation et que ce document était non contractuel, et que la grille d'estimation des travaux mentionnait un coût de 203. 091 euros pour le lot 3 et de 178. 573 euros pour le lot 8, soit au total 381. 664 euros ; que le retard dans la réalisation de travaux très importants de réhabilitation et le dépassement du montant de ces travaux sont des risques courants, connus de tous et que les époux X... ne pouvaient ignorer ; que le montant du dépassement des travaux de 19. 304 euros, invoqué par M. et Mme X..., représente en l'espèce 5 % du coût des travaux annoncé ; qu'en outre, malgré la critique des intimés sur ce point, M. et Mme X... ne justifient pas la réalité du dépassement et le paiement de cette somme ; qu'ils ne démontrent pas en tout état de cause un lien de causalité direct entre le manquement au devoir d'information reproché et le préjudice allégué ; que M. et Mme X... ne communiquent aucun élément permettant d'établir que les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions de l'architecte des Bâtiments de France et qu'il est nécessaire de déposer un nouveau permis de construire ; que le préjudice allégué de ce chef n'est donc pas justifié ; que M. et Mme X... allèguent enfin que la valeur des biens est inférieure à celle présentée et qu'à l'appui de cette prétention, ils versent aux débats une estimation réalisée en octobre 2011 sur le site MeilleursAgents. com concernant un appartement situé 16 Grande rue à Richelieu, pour une valeur estimée moyenne de 136. 000 euros ; que cette estimation, qui ne comporte aucune autre précision sur les caractéristiques du bien ne peut être considérée comme un élément probant ; en outre que le préjudice résultant d'une valeur des biens inférieure à celle annoncée à l'origine est purement hypothétique en l'absence de vente des deux biens ; par ailleurs qu'il n'est pas contesté par M. et Mme X... qu'ils ont bénéficié des avantages fiscaux annoncés et qu'ils perçoivent les loyers des deux biens donnés en location ; qu'ils ne rapportent donc pas la preuve du préjudice allégué et en tout état de cause d'un lien de causalité entre le défaut d'information reproché et ce préjudice ; que M. et Mme X... doivent dès lors être déboutés de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société LIINS et de la société Cambaceres Développement (…) »,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « (…) sur les liens entre les différents intervenants : Le tribunal relève que : le dossier foncier intitulé Loi Malraux, 16 Grande Rue, Richelieu, ne porte aucun en-tête et aucune pièce versée aux débats ne vient établir qu'il aurait été réalisé par Mme et M. Y...,- une simulation de cinq pages, relative à la fiscalité foncière, datée du 29 novembre 2006 et portant sur les années 2006 à 2011 est versée aux débats par les demandeurs, mais ne porte, ni le nom de son auteur, ni celui de son ou ses bénéficiaires, ni encore son objet, de sorte qu'il est impossible de déterminer à quelle opération elle se rapporte et quels sont les éventuels engagements,- une étude personnalisée de Mme et M. X... est versée aux débats par ces derniers et porte sur le lot n° 3 du programme Richelieu. Elle ne porte ni l'en-tête, ni le logo de la moindre société (le cadre étant resté en blanc), de sorte qu'il n'est pas possible d'en déterminer l'auteur, et ce d'autant que les sociétés Cambaceres Développement d'une part, Liins d'autre part, contestent l'avoir réalisée, et que les époux X..., dans leurs conclusions, se réfèrent non pas à la société Cambaceres Développement, qu'il ont assignée, mais à la société Cambacérès Gestion,- un document intitulé grille de vente du foncier portant les références de la société Cambaceres Développement versé aux débats, distingue, pour chaque lot de l'immeuble situé à Richelieu, le prix de vente, la surface, le loyer annuel prévisionnel et le coût estimatif des travaux ; s'il n'est pas possible de déterminer qui a établi l'étude personnalisée et la simulation, la société Cambaceres Développement reconnaît avoir été chargée de la commercialisation des biens immobiliers, et la société Liins précise avoir agi en qualité d'intermédiaire immobilier ; en outre, est versée aux débats une facture entre ces deux sociétés relativement à un mandat de commercialisation des lots n° 3 et 8 de l'immeuble de Richelieu. Enfin, différents mails de décembre 2007 à avril 2009 établissent que la société Liins était en lien direct avec les époux X... pour le déblocage des fonds pour la réalisation des travaux ; il s'ensuit que ces deux sociétés, qui ont proposé l'opération à M. et Mme X..., étaient en conséquence, tenues à l'égard de leurs clients d'une obligation d'information et de conseil ; s'agissant des liens avec la banque, les offres de prêt du LCL versées aux débats ne visent ni l'étude personnalisée, ni la simulation, ni les sociétés Cambaceres Développement ou Liins ; Aucune pièce versée aux débats ne vient conforter l'affirmation des demandeurs selon laquelle la banque aurait été en lien avec les intermédiaires, commercialisant les biens situés à Richelieu ; enfin, aucune pièce versée aux débats ne permet d'établir que M. Y..., vendeur des biens, aurait conservé une partie de l'immeuble (il n'apparaît dans aucun des procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires) ou aurait réalisé des travaux dans l'immeuble, directement ou en qualité de dirigeant de l'entrepreneur ou du maître d'oeuvre ou, encore, aurait réalisé les documents de présentation de l'opération ; Sur la responsabilité des intermédiaires, de la banque et du vendeur : le banquier dispensateur de crédit est tenu à l'égard de l'emprunteur non averti, lors de la conclusion du contrat, d'un devoir de mise en garde en considération de ses capacités financières et des risques d'endettement excessif nés de l'octroi du prêt. Au cas particulier, le LCL justifie avoir, à l'occasion de la demande de prêt de Mme et M. X..., relevé les éléments d'information relatifs à leur patrimoine et revenus. Est versé aux débats, ce document qui est signé des requérants, et fait apparaître des revenus professionnels annuels de 283. 589 euros, et la qualité de propriétaire d'une résidence principale (900. 000 euros), d'une résidence secondaire (348. 500 euros) et d'un appartement locatif (250. 000 euros). Sont également versés aux débats le compte de résultat fiscal de 2005 et les avis d'imposition taxes foncières pour l'année 2006, qui viennent corroborer le document précité ; que ces éléments permettent d'écarter tout risque d'endettement excessif né de l'octroi des prêts, de sorte que les demandeurs n'établissent pas que la banque aurait été débitrice à leur égard d'une obligation de mise en garde. Les demandeurs seront déboutés de leurs demandes dirigées contre la banque. S'agissant des obligations de conseil quant à leur âge et de mise en garde quant aux risques de l'opération de défiscalisation invoquées par les requérants, ils ne justifient pas en quoi, en absence de tout lien démontré entre la banque et les intermédiaires et en l'état d'un devoir de non immixtion de la banque, cette dernière aurait été débitrice à leur égard de telles obligations, et ce d'autant que les risques relatifs à la défiscalisation ne sont pas explicités par les demandeurs et qu'ils ne contestent pas que la possibilité de réduire leurs impôts, intérêt principal d'une opération réalisée sous le régime de la loi Malraux, répondait à leurs objectifs. S'agissant de la responsabilité des intermédiaires, le tribunal relève que les préjudices invoqués en lien avec les manquements aux obligations d'information et de conseil sont le défaut d'achèvement des travaux à la date prévue (avant avril 2008), le dépassement de 19. 304 euros du prix des travaux, le défaut de conformité des travaux effectués aux prescriptions de l'architecte des bâtiments de France, imposant le dépôt d'un nouveau permis de construire et entraînant un risque de requalification fiscale ainsi que la faible valeur des immeubles par rapport à celle annoncée lors du montage. Sur la valeur de l'immeuble, outre le fait que les demandeurs ne démontrent pas qu'un engagement leur aurait été donné sur la valeur finale des biens immobiliers acquis, le seul document versé aux débats qui donne des éléments chiffrés pouvant être attribués à l'opération litigieuse, à savoir la grille de vente du foncier, indique la valeur du bien immobilier par rapport aux travaux, tout comme l'acte de vente, de sorte que les requérants ne pouvaient se méprendre sur l'écart entre le montant des travaux et la valeur du foncier. Au surplus, il est constant que le principe d'un investissement dit loi Malraux, destiné à la défiscalisation, repose sur l'acquisition d'un immeuble dont les travaux de réhabilitation sont très importants, de sorte qu'il existe un différentiel entre la valeur de l'immeuble et le montant des travaux. Le préjudice invoqué n'est pas établi ; Sur le défaut de conformité invoqué, aucune pièce versée aux débats par les demandeurs ne vient étayer l'existence de tels défauts et encore moins la nécessité de déposer un nouveau permis et de supporter une requalification fiscale. Le préjudice invoqué n'est pas établi. Quant au dépassement du montant des travaux de 19. 304 euros, (qui correspond en l'espèce à moins de 5 % des engagements) et au retard dans les travaux, il s'agit d'un risque connu de tous. Et il n'est pas justifié, s'agissant du suivi du chantier, que les intermédiaires aient contracté une obligation à cet égard, ni opéré le choix du prestataire. Il s'ensuit que le lien de causalité entre un manquement à une obligation d'information et de conseil d'une part, et l'augmentation du coût des travaux et leur retard d'autre part, n'est pas établi. Faute de justifier de leur préjudice ou de lien de causalité entre les obligations invoquées et le préjudice, les demandeurs seront déboutés de leurs prétentions à l'égard des intermédiaires, les sociétés Cambacérès Développement et Liins (…) »,
ALORS QUE 1°), au moment de l'octroi d'un crédit, le banquier a l'obligation de mettre en garde l'emprunteur non averti sur les risques de l'opération qu'il finance et notamment l'accroissement de son endettement ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel récapitulatives n° 2 (p. 16), les époux X... faisaient valoir que, nonobstant des « revenus confortables », « ils étaient déjà manifestestement à la limite de leur endettement maximum (10. 000 euros à rembourser mensuellement) » auprès d'un « autre établissement bancaire, en l'occurrence la BNP Paribas, sur un crédit de père de famille pour leur résidence principale » ; qu'en jugeant que « le Crédit Lyonnais n'était pas tenu d'un devoir de mise en garde à l'égard de M. et Mme X... », aux motifs que « les deux prêts de 250. 000 euros et de 220. 706 euros consentis par le Crédit Lyonnais à M. et Mme X... ne présentaient pas de risque d'endettement excessif et n'étaient pas disproportionnés par rapport aux capacités financières des emprunteurs », sans tenir compte de leur endettement existant au moment de l'octroi du nouveau crédit litigieux qui les obligeait déjà à rembourser 10. 000 euros mensuellement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS QUE 2°), dans leurs conclusions récapitulatives n° 2 signifiées le 2 avril 2015 (p. 18), les époux X... faisaient notamment valoir que leur préjudice « s'analyse en la perte de la chance de ne pas contracter » ; qu'en retenant que « s'agissant des préjudices découlant des manquements au devoir d'information et de conseil des société Liins et Cambaceres Développement, concernant les risques de l'opération, M. et Mme X... invoquent des préjudices résultant du retard dans la livraison des biens, qui a été réalisée en septembre 2010 au lieu d'avril 2008, du paiement d'un supplément au titre des travaux de 19. 304 euros, de la nécessité de déposer un nouveau permis de construire et de la valeur des deux biens, très inférieure à celle présentée », quand les exposants invoquaient également un préjudice de perte de chance, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile,
ALORS QUE 3°), en toute hypothèse, dans leurs conclusions récapitulatives n° 2 signifiées le 2 avril 2015 (p. 18), les époux X... faisaient notamment valoir que leur préjudice « s'analyse en la perte de la chance de ne pas contracter » ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
