LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 25 février 2016), qu'à la suite d'un incendie, l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence Babord 1 et 2 (le syndicat) a donné mandat à son syndic de gérer les travaux de reconstruction et de percevoir toutes indemnisations concernant ce sinistre ; que cette décision a été annulée ; que, se prévalant de ce que les travaux relatifs à leur appartement n'étaient pas achevés alors que l'indemnisation le permettant avait été perçue par le syndic, M. X...et Mme Y..., copropriétaires, ont assigné le syndicat en paiement des travaux de remise en état et en indemnisation de leur préjudice de jouissance ;
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les travaux de réparation visés par la décision d'assemblée générale concernaient tant les parties communes que les parties privatives et que, malgré son annulation, elle avait existé et été connue par les copropriétaires et constaté que le syndic avait accepté et perçu, au nom du syndicat et en faisant état de la décision d'assemblée générale, les sommes offertes au titre des réparations des parties privatives et des parties communes et partiellement employées, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu retenir que M. X... et Mme Y... avaient légitimement pu croire que le syndic avait reçu mandat du syndicat de percevoir l'indemnité d'assurance et de gérer les travaux de reconstruction de leur appartement et condamner le syndicat à leur payer les sommes en résultant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Babord 1 et 2 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Babord 1 et 2 et le condamne à payer à M. X... et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Babord 1 et 2.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Babord I et II fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. X... et Mme Y... étaient en droit d'invoquer un mandat apparent donné par lui-même au syndic, le cabinet Partenaires Gestions Immobilières représenté par Mme Z..., et de l'avoir, en conséquence, condamné à payer à ces derniers la somme de 15. 720, 44 euros TTC avec indexation sur l'indice BT01 du coût à la construction à compter du 20 avril 2011 jusqu'à l'arrêt, au titre du préjudice matériel tenant aux frais à engager pour faire terminer les travaux de réfection de l'appartement n° 28 et celle de 52. 123, 20 euros en réparation du préjudice de jouissance tenant à la perte locative subie, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE Mme Y... et M. X... fondent leur action sur le mandat, éventuellement apparent, donné par le syndicat des copropriétaires au syndic de négocier et percevoir les fonds afférents aux travaux de réparation de l'assureur Axa, faire réaliser les travaux avec l'indemnité d'assurance perçue et les payer, en ce qu'ils portent sur leur appartement n° 28 et reprochent une mauvaise exécution du mandat par le mandataire engageant la responsabilité du mandant ; que le procès-verbal d'assemblée générale du 15 octobre 2004 révèle que mandat à été donné à Partenaires Gestions Immobilières, syndic, de gérer les travaux de reconstruction concernant le dossier sinistre incendie du 26 septembre 2004 à Babord I, de percevoir toutes indemnisations concernant ce sinistre incendie, de mandater un expert d'assuré pour sauvegarder les intérêts de la copropriété pour ce dossier et de mandater un architecte pour la réalisation de ces travaux, qu'autorisation a été donnée à la présidente de Partenaires Gestions Immobilières afin de donner mandat à l'avocate Maître A...de représenter le syndicat des copropriétaires résidence Babord I et II Hourtin dans les actions judiciaires, et qu'il a été décidé de souscrire une assurance DO suite à la reconstruction de Babord I et d'accepter les travaux portant sur des parties énumérées (toitures, avant sous-toit, balcons, façades, maçonnerie, peintures, toitures terrasse, murs porteurs en béton) et enfin sur toutes les parties détériorées par l'incendie du 26 septembre 2004 à Babord I ; que par ce vote, le syndicat des copropriétaires donnait mandat au syndic de gérer les conséquences du sinistre tant au titre de l'indemnisation par l'assureur que sur le plan des travaux de réparation ; que non seulement il n'était pas précisé que ces travaux et indemnisations ne concernaient que les parties communes, mais la rédaction générale visant « toutes les parties détériorées par l'incendie du 26 septembre 2004 » permet de penser que le mandat donné au syndic concernait tant les parties communes que les parties privatives ; que par jugement du 5 janvier 2010, le tribunal a annulé l'assemblée générale du 15 octobre 2004 et par arrêt du 6 juin 2013, la cour d'appel de Bordeaux a infirmé ce jugement sur ce point et prononcé la nullité des résolutions de l'assemblée générale du 15 octobre 2004, au motif que la demande visait en appel non plus à obtenir la nullité de l'assemblée générale mais visait au prononcé de la nullité des résolutions prises au cours de cette assemblée générale ; que la nullité de ces résolutions s'analyse en anéantissement rétroactif, ce qui a pour conséquence qu'elles sont censées ne jamais avoir existé et que le mandat exprès donné par le syndicat des copropriétaires ne peut plus être invoqué par les copropriétaires intimés pour fonder leur action ; que par contre, M. X... et Mme Y... sont en droit d'invoquer l'existence d'un mandat apparent donné par le syndicat au syndic de gérer le sinistre sur les parties communes comme sur les parties privatives ; que le mandant peut être engagé sur le fondement du mandat apparent, même en l'absence d'une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites de ses pouvoirs ; qu'en l'espèce, M. X... et Mme Y... ont pu légitimement croire que le syndic avait reçu mandat du syndicat de recevoir l'indemnité d'assurance et de gérer les travaux de reconstruction relatifs à leur appartement ; que tout d'abord, le procès-verbal annulé a existé et a été connu des copropriétaires qui ont pu l'interpréter comme concernant à la fois les parties privatives et les parties communes en raison de l'ambiguïté de ses termes employés faisant référence aux travaux de réparation de « toutes les parties détériorées » ; qu'ensuite, le syndic a assisté à l'expertise réalisée à l'initiative de l'assureur Axa et accepté l'indemnisation proposée par cet assureur portant tant sur les parties privatives que sur les parties communes et il a reçu les fonds sans qu'il ne soit établi que ces fonds aient été isolés sur un compte spécifique aux propriétaires ; qu'ainsi, il ressort de l'expertise réalisée entre Axa France et le cabinet PGI du 6 juin 2005 que l'évaluation des travaux réparatoires et préjudices s'élevait à 472. 246 euros dont 209. 791 euros au titre des parties communes et le surplus au titre des parties privatives, et qu'il était prévu qu'il serait immédiatement versé la somme de 293. 464 euros tandis que le versement de celle de 178. 782 euros serait différé ; qu'il ressort par ailleurs de l'accord de règlement signé le 31 mai 2005 que Mme Z... représentant le cabinet Partenaires Gestions Immobilières a accepté l'offre de l'assureur en sa qualité de « syndic de la résidence Babord I à Hourtin, mandaté par le procès-verbal d'assemblée générale du 15 octobre 2004 », et la référence à cette qualité pour signer un acte portant accord sur les sommes offertes au titre des réparations des parties communes et des parties privatives a conforté les propriétaires en cause dans leur croyance d'un mandat donné au syndic pour gérer le sinistre portant sur l'appartement n° 28 ; qu'enfin, le syndic de copropriété a commencé à faire procéder à la réalisation des travaux dans les parties communes comme dans les appartements, ce qui a confirmé pour M. X... et Mme Y... qu'il était mandaté par la copropriété ; que le mandat existe ou non et dépasse ou non le mandat que souhaitait donner le syndicat des copropriétaires, M. X... et Mme Y... étaient en droit de penser que le cabinet PGI représenté par Mme Z..., syndic, avait été valablement mandaté par la copropriété pour assurer la réparation effective de leur appartement n° 28 après avoir négocié les indemnités d'assurances globales ; que le syndicat des copropriétaires conteste ce mandat et argue que le syndic a agi en vertu de mandats donnés directement par les copropriétaires pour leurs parties privatives, mais il ne donne aucun élément de nature à établir l'existence de tels mandats passés entre le syndic et les copropriétaires individuellement ; qu'en sa qualité de mandant apparent, le syndicat des copropriétaires est tenu de l'exécution des engagements du mandataire apparent et répond des fautes de celui-ci à l'égard des copropriétaires en application des articles 1998 et suivants du code civil ; que chargé de gérer les réparations de l'appartement n° 28 appartenant à M. X... et Mme Y..., le syndic de copropriété n'a pas mené sa mission jusqu'à son terme et n'a pas fait achever les travaux, alors qu'il avait accepté les indemnisations de l'assureur qui les lui avait versées selon les modalités prévues dans l'accord passé, l'absence d'achèvement des travaux pouvant venir d'une sous-évaluation de l'indemnisation acceptée, de contrats de réparation inadaptés ou réalisés de manière imparfaite ou de détournements de fonds commis par le syndic ; qu'il ressort de l'expertise judiciaire réalisée par monsieur B...que divers travaux restaient à réaliser pour un montant de 13. 192 HT au titre de l'électricité, la VMC, les plaque de cuisson et réfrigérateur, la plomberie et le sanitaire, les menuiseries intérieures, la plâtrerie peinture et les revêtements des sols et murs, et 1. 500 euros au titre de la maîtrise d'oeuvre, soit un total HT de 14. 692 euros donnant 15. 500, 06 euros TTC avec un taux de TVA de 5, 50 % ; que ce montant est contesté au motif que l'expert n'a pas retenu les devis produits par les copropriétaires pour une somme de 19. 920, 59 euros ;
que ces devis ont été soumis à l'expert qui ne les a pas retenus car ils ont semblé excessifs ; que dans la mesure où ils émanent d'une seule entreprise, où il n'est pas établi que les montants retenus pour l'électricité n'intègrent pas le passage des réseaux à l'intérieur des murs et où il n'est pas certain que les travaux prévus sur les devis produits correspondent totalement aux travaux à réaliser pour l'achèvement de l'appartement, il sera retenu l'évaluation de l'expert, sauf à la réajuster pour tenir compte du taux de TVA de 7 % tel que sollicité, soit, soit 15. 720, 44 euros TTC, avec indexation sur l'indice BT01 à compter du 20 avril 2011, date du dépôt du rapport d'expertise, jusqu'à ce jour, pour tenir compte de l'ancienneté des évaluations expertales, l'ensemble portant intérêts aux taux légal à compter de la présente décision ; qu'il est par ailleurs sollicité l'indemnisation du préjudice locatif subi qui est effectivement due ; que l'appartement n° 28 appartenant à M. X... et Mme Y... était donné en location lors du sinistre et était appelé à rester loué car il apparaît qu'ils étaient loueurs professionnels, possédant 12 appartements dans cette résidence ; que le préjudice de ces copropriétaires ne tient pas en une perte de chance mais une perte totale de revenus car l'absence d'achèvement des travaux de réfection interdit la mise en location du bien depuis plus de 15 ans, alors que l'acquisition de cet appartement était conçu comme un investissement ; que l'évaluation du préjudice doit tenir compte que les fonds ont été versés par la compagnie d'assurance en 2004 et 2005 et que, selon l'expertise réalisée par l'assureur et acceptée par le syndic, l'indemnisation comportait le montant des pertes de loyer revenant aux copropriétaires non occupants durant 10 mois pour 24. 400 euros ; que le reversement par le syndic des indemnisations du préjudice locatif versées par l'assureur n'est nullement justifié, ni même allégué et, après les 10 mois indemnisés par l'assureur, les travaux de réfection auraient dû être achevés ; que M. X... et Mme Y... sont dès lors fondés à solliciter l'indemnisation de leurs pertes locatives à compter du mois d'octobre 2004 à ce jour ; qu'en tenant compte du loyer prévu au contrat de bail signé avec M. C..., locataire, à effet au premier décembre 2003, de l'évolution du montant des loyers et d'un loyer de 380 euros en 2004, il apparaît que la perte locative s'établit à 58. 890 euros au mois de février 2015 et qu'il convient d'y jouter 12 mois jusqu'à ce jour, sur la base d'un loyer de 522 euros, soit 6. 264 euros, ce qui donne un préjudice locatif de 65. 154 euros ; qu'il sera néanmoins retenu que la location de cet appartement donnait lieu à des contrats de location meublée de courte durée, puisque le bail signé par M. C...l'était pour 13 mois sans prorogation possible sauf accord du bailleur ; que ce type de location appelle un taux de rotation élevé, ce qui induit le risque de quelques mois sans location entre chaque contrat de bail signé ; que pour tenir compte de cet aléa, la perte locative sera retenue à hauteur de 80 %, soit un montant de 52. 123, 20 euros ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Babord I et II sera condamné à payer à M. X... et Mme Y... une somme totale de 52. 123, 20 euros en réparation du préjudice de jouissance subi suite aux fautes de son mandataire, avec intérêts légal à compter de la présente décision évaluant le préjudice ;
1°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires ayant le pouvoir d'administration des seules parties communes appartenant à la copropriété, n'a pas qualité pour donner mandat au syndic de gérer des travaux de réparation affectant les parties privatives d'un copropriétaire ; que la cour d'appel en énonçant, pour retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires, que le mandat qu'il avait donné à son syndic pour la gestion des travaux de réparation concernait tant les parties communes que les parties privatives, a violé les articles 9, alinéa 1er, et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QUE le mandant ne peut être engagé que si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoir du mandataire apparent est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ; qu'en se bornant, pour retenir l'existence d'un mandat apparent, à énoncer que les copropriétaires avaient pu interpréter le procès verbal annulé comme portant notamment sur les parties privatives en raison de l'ambiguïté des termes employés, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la circonstance que le syndicat des copropriétaires n'avait pas qualité pour mandater le syndic pour la gestion de travaux portant sur les parties privatives n'excluait pas toute croyance légitime de M. X... et Mme Y... en l'étendue des pouvoirs du syndic pour gérer les travaux de réparation portant sur les parties privatives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil, ensemble les articles 9, alinéa 1er, et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS QUE la croyance légitime du tiers, permettant de retenir l'existence d'un mandat apparent, s'apprécie au jour de la souscription du contrat litigieux ; que la cour d'appel en se fondant, pour retenir l'existence d'un mandat apparent et, partant, la responsabilité du syndicat des copropriétaires, sur les circonstances inopérantes selon lesquelles le syndic avait assisté à l'expertise réalisée à l'initiative de l'assureur puis accepté l'indemnisation proposée par ce dernier portant tant sur les parties privatives que sur les parties communes et reçu les fonds, sans qu'il ne soit établi qu'ils aient été isolés sur un compte spécifique aux propriétaires, avant de commencer à faire réaliser des travaux dans les parties communes comme dans les appartements, circonstances postérieures au procès-verbal d'assemblée générale du 15 octobre 2004, a violé l'article 1998 du code civil.
