LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Saint-Amand-Montrond, 15 décembre 2015), rendu en dernier ressort, que le syndicat des copropriétaires du 8-10 quai Farfadet à Saint-Amand-Montrond a assigné M. et Mme X..., la SCI Farfadet, M. et Mme Y..., M. et Mme Z..., voisins bénéficiant d'une convention de servitude de passage commun sur des parcelles appartenant à la copropriété, en paiement de leurs quotes-parts des frais de remplacement du mécanisme d'automatisation des portails situés à chaque extrémité du passage ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement de rejeter cette demande, alors, selon le moyen :
1°/ que le juge ne peut dénaturer les conclusions des parties ; que dans ses « conclusions aux fins de réinscription » la copropriété 8-10 quai Farfadet produisait au titre des « pièces produites à l'appui de la demande » la pièce n° 16 correspondant au « procès-verbal de l'assemblée générale du 22 octobre 2011 » aux termes duquel l'assemblée générale avait accepté à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés la proposition du président relative à la réalisation des travaux de remise en état de l'automatisme du portail (question n° 9) puis avait approuvé à l'unanimité des votants la résolution n° 10 aux termes de laquelle « l'assemblée générale décide que la répartition de la remise en état de l'automatisme du portail se fera en fonction des tantièmes de l'ensemble des lots, après déduction des sommes à imputer aux pavillons » ; qu'en énonçant que le procès-verbal de l'assemblée générale « en date du 3 décembre 2011 » (sic) n'est pas versé aux débats la juridiction de proximité a dénaturé les conclusions de la copropriété 8-10 quai Farfadet et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ que l'usage et l'étendue des servitudes établies par le fait de l'homme se règlent par le titre qui les constitue ; qu'il est stipulé dans le règlement de copropriété, au titre des charges et conditions relatives à la servitude de passage constituée au profit des parcelles cadastrées section BZ n° 188, 187, 189, 183, 184, 185, 186, que « tous les frais d'établissement du passage, y compris les revêtements ou empiétements nécessaires, de son entretien ou de sa réparation ainsi que ceux de même nature relatifs aux portails existant dans les clôtures ou au système d'éclairage sont à la charge de chaque propriétaire au prorata du nombre de logements bénéficiant de l'usage du droit de passage » ; qu'en subordonnant la prise en charge par les propriétaires du fonds dominant, au prorata de l'ensemble des logements concernés, des travaux de remplacement des mécanismes des automatismes des portails commandés par le syndic à la preuve d'un accord des propriétaires défendeurs qui aurait dû être préalablement recherché par le syndic alors que le titre constituant la servitude de passage ne comportait aucune stipulation en ce sens, la juridiction de proximité a violé l'article 686 du code civil ;
3°/ que l'usage et l'étendue des servitudes établies par le fait de l'homme se règlent par le titre qui les constitue ; qu'en ne recherchant pas si les sommes réclamées à chacun des propriétaires des parcelles constituant le fonds dominant au prorata de l'ensemble des logements concernés, relatives aux travaux de remplacement du mécanisme des automatismes des deux portails effectués par l'entreprise Alu Concept, ne correspondaient pas à des travaux d'entretien et de réparation des portails existant dans les clôtures au sens du titre établissant la servitude de passage, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 686 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les travaux consistaient en une réfection dépassant l'entretien courant et retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que le silence de la convention de servitude rendait nécessaire, que l'accord des propriétaires des fonds dominants aurait dû être recherché par le syndic de la copropriété préalablement à ces travaux, la juridiction de proximité a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 8-10 quai Farfadet à Saint-Amand-Montrond aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 8-10 quai Farfadet à Saint-Amand-Montrond ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP François-Henri Briard, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 8-10 quai Farfadet à Saint-Amand-Montrond
Il est fait grief à la décision attaquée rendue en dernier ressort, d'avoir débouté la copropriété 8-10 quai Farfadet, représentée par son syndic, la société Logessim, de sa demande tendant à voir condamner M. et Mme X..., M. et Mme Y..., la SCI Farfadet et M. et Mme Z...à payer et porter chacun à la copropriété 8-10 quai Farfadet, la somme de 482, 26 euros ainsi que de la même manière, chacun d'entre eux, à payer et porter à la même une somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
Aux motifs qu'une convention de servitude au profit des propriétaires, défendeurs à l'instance, est insérée dans le règlement de copropriété de la Résidence du 8-10 quai Farfadet et figure également dans les actes de vente ; qu'établis conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et des textes subséquents, le règlement de propriété et la convention de servitude qui y est insérée font loi commune à laquelle toutes les parties du fonds servant comme du fonds dominant devront se conformer ; que les grosses réparations ainsi que les réfections ou rénovations générales des éléments d'équipement dépassant le cadre d'un entretien courant nécessitent, de la part du syndic, l'accord préalable de l'assemblée générale ; qu'en l'espèce, les travaux de remplacement des mécanismes des automatismes des portails commandés par le syndic et effectués par l'entreprise Alu Concept, constituent des réfection dépassant le cadre de leur entretien courant et dès lors nécessitaient l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires, accord qui aurait été donné par l'assemblée générale des copropriétaires du fonds servant en date du 3 décembre 2011, mais dont le procès-verbal n'est pas versé aux débats, et qui a fait l'objet d'une lettre d'information aux propriétaires du fonds dominant par courrier en date du 6 décembre 2011 ; que si les propriétaires du fonds servant, bénéficiaires du droit de passage consenti par la servitude ne font pas partie de la copropriété du 8-10 quai Farfadet, il n'en demeure pas moins que, par cette même convention de servitude, chaque propriétaire, au prorata du nombre de logements bénéficiant de l'usage du droit de passage, est tenu de participer aux charges d'entretien et de réfection du passage, y compris les portails et en l'espèce d'un vingt deuxième de leur coût ; qu'il en ressort que la simple lettre d'information du syndic de la copropriété en date du 6 décembre 2011 ne saurait suffire à prouver l'accord des propriétaires concernés, défendeurs en l'espèce et que celui-ci aurait dû être préalablement recherché par le syndic et ce d'autant plus que le bien fondé du remplacement du mécanisme par deux portails est contesté suite aux constatations de Me A..., huissier de justice, en date du 9 janvier 2012,
Alors en premier lieu que le juge ne peut dénaturer les conclusions des parties ; que dans ses « conclusions aux fins de réinscription » la copropriété 8-10 quai Farfadet produisait au titre des « Pièces produites à l'appui de la demande » la pièce n° 16 correspondant au « Procès-verbal de l'assemblée générale du 22 octobre 2011 » aux termes duquel l'Assemblée Générale avait accepté à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés la proposition du Président relative à la réalisation des travaux de remise en état de l'automatisme du portail (question n° 9) puis avait approuvé à l'unanimité des votants la résolution n° 10 aux termes de laquelle « L'Assemblée Générale décide que la répartition de la remise en état de l'automatisme du portail se fera en fonction des tantièmes de l'ensemble des lots, après déduction des sommes à imputer aux pavillons » ; qu'en énonçant que le procès-verbal de l'assemblée générale « en date du 3 décembre 2011 » (sic) n'est pas versé aux débats la cour d'appel a dénaturé les conclusions de la copropriété 8-10 quai Farfadet et a violé l'article 4 du code de procédure civile,
Alors en deuxième lieu que l'usage et l'étendue des servitudes établies par le fait de l'homme se règlent par le titre qui les constitue ; qu'il est stipulé dans le règlement de copropriété, au titre des charges et conditions relatives à la servitude de passage constituée au profit des parcelles cadastrées section BZ n° 188, 187, 189, 183, 184, 185, 186, que « tous les frais d'établissement du passage, y compris les revêtements ou empiètements nécessaires, de son entretien ou de sa réparation ainsi que ceux de même nature relatifs aux portails existant dans les clôtures ou au système d'éclairage sont à la charge de chaque propriétaire au prorata du nombre de logements bénéficiant de l'usage du droit de passage » ; qu'en subordonnant la prise en charge par les propriétaires du fonds dominant, au prorata de l'ensemble des logements concernés, des travaux de remplacement des mécanismes des automatismes des portails commandés par le syndic à la preuve d'un accord des propriétaires défendeurs qui aurait dû être préalablement recherché par le syndic alors que le titre constituant la servitude de passage ne comportait aucune stipulation en ce sens, la cour d'appel a violé l'article 686 du code civil,
Alors en troisième lieu que l'usage et l'étendue des servitudes établies par le fait de l'homme se règlent par le titre qui les constitue ; qu'en ne recherchant pas si les sommes réclamées à chacun des propriétaires des parcelles constituant le fonds dominant au prorata de l'ensemble des logements concernés, relatives aux travaux de remplacement du mécanisme des automatismes des deux portails effectués par l'entreprise Alu Concept, ne correspondaient pas à des travaux d'entretien et de réparation des portails existant dans les clôtures au sens du titre établissant la servitude de passage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 686 du code civil
